Juristische Übungsfälle zum Sachenrecht II Immobiliarsachenrecht

Von Roy Dörnhofer

Das Sachenrecht ist ein zentraler Bereich in der Ausbildung an der Universität.  Hier sind Kenntnisse unabdingbar, sodass man sich mit dieser Materie vertieft beschäftigen muss.  Es werden in dieser Fallsammlung die Kernprobleme des Rechts der unbeweglichen Sachen behandelt, nachdem ich bereits das Mobiliarsachenrecht abgehandelt habe.  Auch in dieser Fallsammlung erfolgt eine Darstellung der klassischen Probleme des Liegenschaftsrechts, wobei insbesondere die höchstrichterliche Rechtsprechung berücksichtigt wird.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Roy Dörnhofer
• Erscheinungsdatum: 5. Aug. 2021
• ISBN: 9781393714033

Roy Dörnhofer

Roy Dörnhofer hat in Bayern beide Staatsexamina abgelegt und war dann in den neuen Bundesländern als Richter und Staatsanwalt tätig.  Er war unter anderem als Richter am Landgericht im Rahmen einer Abordnung in einem Zivilsenat bei einem Oberlandesgericht beschäftigt.

Buchvorschau

Allgemeine Anmerkungen

Das Sachenrecht ist ein zentraler Bereich in der Ausbildung an der Universität.  Hier sind Kenntnisse unabdingbar, sodass man sich mit dieser Materie vertieft beschäftigen muss.  Es werden in dieser Fallsammlung die Kernprobleme des Rechts der unbeweglichen Sachen behandelt, nachdem ich bereits das Mobiliarsachenrecht abgehandelt habe.  Auch in dieser Fallsammlung erfolgt eine Darstellung der klassischen Probleme des Liegenschaftsrechts, wobei insbesondere die höchstrichterliche Rechtsprechung berücksichtigt wird.

Die Lösungen sind bewusst ausführlich formuliert, damit der Leser ein Gespür dafür bekommt, wie man seinen gedanklichen Lösungsweg in einer Klausur zu Papier bringen kann.  Meiner Ansicht nach sind die oft zu findenden stichpunktartigen Lösungsskizzen nur eingeschränkt nützlich, weil man dadurch nicht mit dem Gutachtenstil vertraut gemacht wird.  Ebenso scheinen die gelegentlich anzutreffenden Lösungen ungeeignet, die zwar ausformuliert sind, aber dann doch lehrbuchartige Ausführungen enthalten, die nach meinem Verständnis in einer Klausur völlig fehl am Platz sind.  Denn in diesen Büchern fällt es dem unbefangenen Leser schwer herauszufinden, wo denn das Gutachten endet und ein weiterführender Hinweis beginnt.  Jeder Lösung ist des Weiteren eine Gliederung vorangestellt, um den „roten Faden" des Aufbaus zu verdeutlichen.

Auf das Feedback von Lesern hin (denen ich an dieser Stelle herzlich danken möchte), habe ich auch im Immobiliarsachenrecht zahlreiche weitergehende Anmerkungen eingefügt (allerdings in deutlich hervorgehobener Form), die in dem jeweiligen Fall nicht unmittelbar relevant sind.  Sie beziehen sich auf alle möglichen Bereiche des Zivilrechts und Zivilprozessrechts.  Dadurch wird der Lerneffekt deutlich gesteigert und der Lesefluss nicht behindert, wie sich aus den Rückmeldungen ergibt.

Auch in der Vorbemerkung zu dieser Fallsammlung will ich den Leser ermutigen, zunächst eine eigene Lösung zu entwerfen und dann meinen Lösungsvorschlag durchzuarbeiten.  Dabei kommt es nicht darauf an, dass man exakt denselben Aufbau gewählt hat, sondern dass man die Hauptprobleme erkannt und jedenfalls gut begründet gelöst hat.  In vielen Punkten kann man selbstverständlich auch eine andere Meinung vertreten.  In der Klausur dürfte es sich aber anbieten, der jeweils herrschenden Meinung zu folgen, damit man sich nicht einen Teil der Lösung abschneidet.

Nachdem man immer wieder feststellen muss, dass Studierende die gesetzlichen Vorschriften nicht durchlesen, sollen jedenfalls die wichtigsten Normen vorab genannt werden.  Diese sollte man sich auch tatsächlich einmal durchlesen, was dem Systemverständnis im Sachenrecht hilft.

§ 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

§ 878 Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen

Eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 abgegebene Erklärung wird nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.

§ 885 Voraussetzung für die Eintragung der Vormerkung

(1) Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Zur Erlassung der einstweiligen Verfügung ist nicht erforderlich, dass eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft gemacht wird.

(2) Bei der Eintragung kann zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die einstweilige Verfügung oder die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

§ 888 Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung

(1) Soweit der Erwerb eines eingetragenen Rechts oder eines Rechts an einem solchen Recht gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten die Vormerkung besteht, unwirksam ist, kann dieser von dem Erwerber die Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.

(2) Das Gleiche gilt, wenn der Anspruch durch ein Veräußerungsverbot gesichert ist.

§ 892 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.

(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.

§ 925 Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

§ 1113 Gesetzlicher Inhalt der Hypothek

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).

(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.

§ 1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Viel Erfolg bei der Durcharbeit!

Literaturverzeichnis

Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage, 2009

Brehm/Berger, Sachenrecht, 3. Auflage, 2014

Flume, BGB AT II, 4. Auflage, 1992

Habersack, Examens Repetitorium Sachenrecht, 8. Auflage, 2016

Jauernig, BGB, 18. Auflage, 2020

Larenz/Wolf, BGB AT, 9. Auflage, 2004

Medicus/Petersen, Bürgerliches Recht, 27. Auflage, 2019

Palandt, BGB, 80. Auflage, 2021

Prütting, Sachenrecht, 37. Auflage, 2020

Schellhammer, Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen, 5. Auflage, 2017

Tiedtke, Gutgläubiger Erwerb im bürgerlichen Recht, im Handels- und Wertpapierrecht, 1985

Westermann/Gursky/Eickmann, Sachenrecht, 8. Auflage, 2011

Wolff/Raiser, Sachenrecht, 10. Bearbeitung, 1957

Fall   1: Grundstücksübereignung, Auflassung und falsa demonstratio, Grundbuchberichtigungsanspruch

Sachverhalt

Der Verkäufer V und der Käufer K schlossen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das im Grundbuch eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1.  Die notarielle Urkunde enthielt zudem die Einigung der Parteien hinsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand.  Schon seit Jahren hatte der Nachbar X einen Teil der Hoffläche des dem V gehörenden Grundstücks, das insoweit einheitlich mit roten Steinen gepflastert worden war, für die Einfahrt in seine Garage genutzt.  Das Pflaster der übrigen Hoffläche des Grundstücks bestand aus grauen Natursteinen.  Bei Abschluss des Kaufvertrags und der Auflassung gingen V und K nach einer Besichtigung davon aus, dass nur das Grundstück ohne die roten Pflastersteine verkauft und übereignet werden sollte.  Nachdem der K nach einem entsprechenden Antrag als Eigentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ins Grundbuch eingetragen wurde, nahm er die von dem X genutzte Teilfläche in Besitz.  Der K ist der Ansicht, er sei Eigentümer auch dieser Teilfläche geworden.  Demgegenüber verlangt der X vom K die Berichtigung des Grundbuchs aus eigenem Recht oder jedenfalls deshalb, weil ihm der V das Einverständnis dazu gegeben habe.

Ist der K Eigentümer der rot gepflasterten Teilfläche des Grundstücks geworden?  Kann der X vom K die Grundbuchberichtigung verlangen?

Gliederung

I. Eigentumserwerb des K

1. Eintragung

2. Einigung

a) Ausdrücklicher Wortlaut der Urkunde

b) Auslegung

c) Zwischenergebnis

3. Folge der abweichenden Eintragung von der Auflassung

4. Ergebnis

II. Grundbuchberichtigung

1. Unrichtiges Grundbuch

2. Anspruchsberechtigter

3. Anspruchsgegner

4. Treu und Glauben

5. Ergebnis

Lösung

Anmerkung:

Diesen einführenden Fall hatte der Bundesgerichtshof tatsächlich zu entscheiden (NJW 2002, 1038).  Hinsichtlich der Auslegung der Willenserklärungen bei einer Fallgestaltung der falsa demonstratio non nocet finden sich dort sehr schöne Ausführungen, sodass der interessierte Leser sich die Entscheidung im Original durchlesen sollte.

I. Eigentumserwerb des K

Der K könnte das Eigentum an dem Flurstück 64/1 in seiner Gesamtheit (also auch hinsichtlich der rot gepflasterten Fläche) rechtsgeschäftlich erworben haben, wenn er sich mit dem V durch eine Auflassung darüber geeinigt hätte und auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden wäre, §§ 873, 925 BGB.

Anmerkung:

Was ist eigentlich ein „Grundstück"?  Zwar wäre eine Erörterung dieser Frage in dem konkreten Fall hier überflüssig, dennoch macht es Sinn, sich die Definition einmal anzusehen.  Immerhin gibt es auch im Examen durchaus Klausuren, in denen theoretische Ausführungen zu einem bestimmten Thema zu machen sind.  Wenn man dann die Erklärung des Begriffs und seine Reichweite verstanden hat, muss man auch vor einer Themenklausur keine Angst haben.

Ein Grundstück im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs und der Grundbuchordnung ist ein durch amtliche Vermessung bestimmter und durch die Art seiner Buchung im Grundbuch individualisierter Teil der Erdoberfläche (Brehm/Berger, 1.53).  Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche (allerdings beschränkt etwa durch das Luftrecht, siehe § 1 LuftVG) und auf den Erdkörper unter der Oberfläche, § 905 S. 1 BGB.  Zu beachten gilt es, dass in rechtlicher Beziehung nach §§ 93, 94 BGB auch die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks zu diesem gehören, nicht aber die Scheinbestandteile gem. § 95 BGB.  Entgegen einem weit verbreiteten Sprachgebrauch erwirbt man also nicht ein Haus, sondern vielmehr ein Grundstück.  Bei dem Haus auf dem Grundstück handelt es sich um einen wesentlichen Bestandteil, sodass auch dieses bei der Übertragung mit umfasst ist.  Eine Ausnahme gilt für das Wohnungseigentum, das im WEG viele Sonderregelungen erfahren hat.  Das Zubehör gem. § 97 BGB kann als bewegliche Sache zwar auch ohne das Grundstück übereignet werden, nach der Auslegungsvorschrift des § 926 BGB ist es aber im Zweifel von der Übertragung des Grundstücks umfasst, sodass das Eigentum daran nach §§ 873, 925 BGB übergehen kann.

1. Eintragung

Nach den Angaben im Sachverhalt wurde der K als Eigentümer des gesamten Flurstücks im Grundbuch nach einem entsprechenden Antrag (§§ 13, 19, 29, 39 GBO) eingetragen.

Anmerkung:

Es geht in diesem Fall um das materielle Grundbuchrecht.  Im Gegensatz dazu regeln die Vorschriften über die Einrichtung der Grundbuchbehörden und Grundbücher sowie das bei der Eintragung und Löschung geltende Verfahren das formelle Grundbuchrecht, das sich aus der Grundbuchordnung ergibt, also das Wie einer Grundbuchänderung.  Das materielle Grundbuchrecht bezieht sich auf die Wirksamkeit und den konkreten Inhalt von grundbuchrechtlichen Vorgängen, also das Ob einer Rechtsänderung (Baur/Stürner, § 14 Rn. 7).

2. Einigung

Fraglich ist allerdings, über was konkret sich die Parteien bei der Auflassung geeinigt haben.

a) Ausdrücklicher Wortlaut der Urkunde

Die notarielle Urkunde enthält insofern keine Einschränkung, sondern lediglich die Bezeichnung als „Flurstück 64/1".  Somit bezieht sich die Einigung nach dem eindeutigen Wortlaut des Schriftstücks ausdrücklich auf das gesamte Flurstück.

b) Auslegung

Allerdings könnte hier der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet zu einem anderen Ergebnis führen.  Vom Grundsatz her sind empfangsbedürftige Willenserklärungen anhand des objektiven Empfängerhorizont nach §§ 133, 157 BGB auszulegen.  Das bedeutet, dass eine Erklärung mit diesem Inhalt gilt, den der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte.

Wenn jedoch die Parteien ihre Erklärungen gemeinsam in einem konkreten Sinn verstanden haben, ist allein dieser maßgeblich.  Der objektive Erklärungswert muss insofern zurücktreten.  In diesen Fällen hat somit die Vorschrift des § 133 BGB Vorrang vor derjenigen des § 157 BGB.  Erklären die Parteien objektiv etwas anderes, als sie subjektiv übereinstimmend wollten, gilt der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet auch bei der Auflassung (BGH NJW 2008, 1658, unter II 2 b).

Nachdem der V und der K hier das Grundstück besichtigt hatten, wurden sie sich auch einig, dass der rot gepflasterte Teilbereich nicht übertragen werden sollte.  Damit ist ein Fall der unschädlichen Falschbezeichnung gegeben, sodass eine Einigung vorliegt, die sich nicht auf den rot gepflasterten Bereich erstreckt.

c) Zwischenergebnis

Die Auflassung der Parteien bezog sich lediglich auf den Teilbereich des Grundstücks, der nicht rot gepflastert war.

3. Folge der abweichenden Eintragung von der Auflassung

Im vorliegenden Fall weicht die Einigung der Parteien von der im Grundbuch eingetragenen Lage ab.  Zu prüfen ist deshalb, wie dieses Abweichen in rechtlicher Hinsicht zu bewerten ist.

Nachdem die Eintragung im Grundbuch hier weiter reicht, als dies durch die Auflassung der Parteien eigentlich gewollt war, ist mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon auszugehen, dass auch nur insoweit das Eigentum übergegangen ist, als die Einigung dies deckt (BGH NJW 2002, 1038, unter II 3).

Anmerkung:

Sollte sich die Auflassung mit der Eintragung im Grundbuch überhaupt nicht decken, wäre allerdings gar kein Eigentum auf den Erwerber übergegangen.  Wenn also die Parteien bei der Auflassung die Parzelle verwechselt haben, kann durchaus eine falsa demonstratio vorliegen.  Sofern aber ein ganz anderes Grundstück im Grundbuch eingetragen wird, geht kein Eigentum über (BGH WM 2001, 1905).  In diesem Fall reicht es dann aus, dass der Verkäufer eine der Form des § 29 GBO entsprechende, die Falschbezeichnung richtigstellende Erklärung (Identitätserklärung) abgibt, aufgrund derer das Grundbuch berichtigt werden kann (BGH aaO).

Somit hat der K an der rot gepflasterten Teilfläche kein Eigentum durch eine rechtsgeschäftliche Übertragung erlangt.

4. Ergebnis

Der K ist nicht Eigentümer der rot gepflasterten Teilfläche geworden.

II. Grundbuchberichtigung

Der X könnte vom K die Grundbuchberichtigung verlangen, wenn der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang stehen würde und der X durch die Eintragung beeinträchtigt wäre, § 894 BGB.

Anmerkung:

Sofern der Anspruch besteht, geht sein Inhalt auf die Abgabe einer grundbuchrechtlichen Bewilligung gem. § 29 GBO.  Bei Weigerung des Verpflichteten zur Abgabe dieser Bewilligung müsste der Anspruchsinhaber seinen Anspruch im Wege einer Leistungsklage verfolgen.  Mit der Rechtskraft des darauf folgenden Urteils gilt die Bewilligung als abgegeben, § 894 ZPO, und das Grundbuch kann berichtigt werden.

1. Unrichtiges Grundbuch

Zunächst ist das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des K als Eigentümer auch des rot gepflasterten Teilstücks unrichtig, denn dieser hat insoweit das Eigentum nicht erworben, siehe oben.

2. Anspruchsberechtigter

Des Weiteren müsste der X auch Berechtigter sein.  Als Gläubiger des Berichtigungsanspruchs ist der Inhaber des Rechts anzusehen, das nicht oder unrichtig eingetragen wurde, bzw. der durch eine eingetragene Verfügungsbeschränkung Belastete oder der durch die begehrte Eintragung potentiell Begünstigte.

Vorliegend ging das Eigentum an der Teilfläche nicht auf den K über, sodass es beim V blieb.  Demnach ist der X nicht der unmittelbar Beeinträchtigte und hat für einen Berichtigungsanspruch keine Anspruchsberechtigung.

Allerdings hatte der V dem X sein Einverständnis mit der Berichtigung des Grundbuchs erteilt.  Fraglich ist, wie dies rechtlich zu beurteilen ist.  Eine Abtretung des Berichtigungsanspruchs nach § 398 BGB scheidet insoweit aus, da eine solche unzulässig ist, denn der Anspruch dient dem Schutz des dinglichen Rechts und muss deshalb mit diesem verbunden bleiben (Jauernig/Chr. Berger, § 894 Rn. 8, Vor § 854 Rn. 8).

Soweit jedoch eine Ermächtigung nach § 185 I BGB vorliegt, kann auch ein Dritter den Anspruch geltend machen (BGH NJW-RR 1988, 126, 127).  Hier wird man die Erklärung des V an den X nach einer Auslegung vom objektiven Empfängerhorizont aus als eine