Nebenkostenabrechnung

Von Otto N. Bretzinger

Bei den Betriebskosten sind Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern oft vorprogrammiert. Schließlich machen die Nebenkosten für den Mieter mittlerweile einen beachtlichen Teil der Gesamtmiete aus. Und wegen der drastisch gestiegenen Energiepreise werden die Betriebskosten steigen. Viele Mieter müssen deshalb mit erheblichen Nachzahlungen rechnen. Vermieter können daher davon ausgehen, dass der Mieter bei der nächsten Betriebskostenabrechnung – oft auch als »Nebenkostenabrechnung« bekannt – schon etwas genauer hinschauen wird, welche Kosten als Nebenkosten gezahlt werden müssen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass von verschiedener Seite immer wieder suggeriert wird, dass jede zweite oder dritte Abrechnung vom Vermieter fehlerhaft ausgestellt wird. Es lohnt sich also als Vermieter, über die gesetzlichen Abrechnungsregelungen Bescheid zu wissen und darauf zu achten, dass die Betriebskostenabrechnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters Stand hält.
In diesem Ratgeber erhalten Sie als Vermieter Antworten u.a. auf folgende Fragen:

- Wann und in welchem Umfang darf ich Nebenkosten auf den Mieter umlegen?
- Wann kann ich die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlungen umlegen?
- Welche »kalten« und »warmen« Nebenkosten darf ich abrechnen?
- Nach welchem Verteilerschlüssel kann ich die »kalten« Betriebskosten abrechnen?
- Auf was muss ich bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der "warmen" Betriebskosten achten?
- Was muss ich bei der Abrechnung von Kosten von leerstehendem Wohnraum berücksichtigen?
- Über welchen Abrechnungszeitraum werden Betriebskosten abgerechnet?
- Welche Abrechnungsfrist muss ich beachten?
- Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechen?
- Innerhalb welcher Frist und mit welcher Begründung kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen?
- Was ist die »CO2-Abgabe« und wer muss sie zahlen?
- Wann und mit welchen Fristen muss ich Rückzahlungen an den Mieter leisten?

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Erscheinungsdatum: 4. Apr. 2024
• ISBN: 9783965333000

Otto N. Bretzinger

Dr. Otto N. Bretzinger ist Jurist und Journalist. Er ist Autor zahlreicher Publikationen, u.a. zu den Themen Erb-, Miet-, Arbeits- und Verbraucherrecht und Finanzen. Im Fernsehen (z. B. "ARD Buffet") und beim Rundfunk (z. B. Deutschland Radio) ist er regelmäßiger Gesprächspartner bei verbraucherrechtlichen Themen. Er schreibt für verschiedene Tageszeitungen und die Verbraucherzentralen in Deutschland und betreut seit Jahren sehr erfolgreich den WoltersKluwer - Steuertipps Verbauchercontent.

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Inhaltsübersicht

1   Wann Betriebskosten abgerechnet werden dürfen

1.1   Maßgebend ist der Mietvertrag

1.2   Zusammensetzung der Miete

1.2.1   Nettokaltmiete

1.2.2   Bruttokaltmiete

1.2.3   Bruttowarmmiete

1.2.4   Teilinklusivmiete

1.3   Einseitige Änderung der Mietstruktur

1.4   Umlagevereinbarung

1.5   Vorauszahlung oder Pauschale?

1.5.1   Betriebskostenpauschale

1.5.2   Betriebskostenvorauszahlung

1.6   Wenn neue Betriebskosten hinzukommen

1.7   Wenn die Umlage von Betriebskosten »vergessen« wurde

2   Überblick über die umlagefähigen »kalten« Betriebskosten

2.1   Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

2.2   Wasserversorgung

2.3   Entwässerung

2.4   Personen- und Lastenaufzug

2.5   Straßenreinigung und Müllbeseitigung

2.6   Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

2.7   Gartenpflege

2.8   Beleuchtung

2.9   Schornsteinreinigung

2.10   Sach- und Haftpflichtversicherung

2.11   Hauswart

2.12   Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen

2.13   Wäschepflege

2.14   Sonstige Betriebskosten

3   Wie Betriebskosten abgerechnet werden müssen

3.1   Verteilerschlüssel

3.1.1   Die wichtigsten Verteilerschlüssel

3.1.2   Maßgebender Verteilerschlüssel

3.1.3   Änderung des Verteilerschlüssels

3.1.4   Leer stehende Räume

3.1.5   Gemischt genutzte Gebäude

3.2   Abrechnungszeitraum

3.2.1   Jährliche Abrechnung

3.2.2   Änderung des Abrechnungszeitraums

3.2.3   Auf den Abrechnungszeitraum entfallende Kosten

3.3   Abrechnungs- und Ausschlussfrist

3.3.1   Jahresfrist

3.3.2   Ausschlussfrist für Nachforderungen

3.3.3   Fristüberschreitung in Ausnahmefällen erlaubt

3.4   Die Abrechnung

3.4.1   Form

3.4.2   Inhalt

3.5   Rechnungslegungspflicht des Vermieters

3.6   Einwendungen des Mieters

3.7   Nachzahlungen und Rückzahlungen

4   Besonderheiten bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

4.1   Umlagefähige Heizkosten

4.1.1   Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage

4.1.2   Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage

4.1.3   Kosten der Wärmelieferung: Fernwärme, Contracting

4.1.4   Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten

4.2   Umlagefähige Kosten der Wasserversorgung

4.2.1   Warmwasserkosten

4.2.2   Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser

4.2.3   Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten

4.3   Umlagefähige Kosten verbundener Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen

4.4   Erfassungssysteme: Wärmezähler und Heizkostenverteiler

4.5   Verteilerschlüssel

4.5.1   Verteilung der Kosten bei Versorgung mit Wärme

4.5.2   Verteilung der Kosten bei Versorgung mit Warmwasser

4.6   Verbrauchsabhängige Abrechnung

4.6.1   Gemeinschaftsräume

4.6.2   Verbrauchsschätzung

4.6.3   Leerstand

4.6.4   Kürzungsrecht des Mieters

4.6.5   Mieterwechsel

Nebenkostenabrechnung: kurz&konkret!

Sicherlich gibt es angenehmere Beschäftigungen für Vermieter, als jedes Jahr die angefallenen Betriebskosten – oft auch Mietnebenkosten genannt – für die vermietete Wohnung abzurechnen. Auf der anderen Seite muss berücksichtigt werden, dass Mieter durch die Betriebskosten stark belastet werden. Für alle denkbaren Betriebskostenarten zusammengerechnet kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,– € pro Quadratmeter und Monat betragen. Und wegen der drastisch gestiegenen Energiepreise werden die Betriebskosten steigen. Viele Mieter müssen deshalb mit erheblichen Nachzahlungen rechnen.

Sie können davon ausgehen, dass Ihr Mieter bei der nächsten Betriebskostenabrechnung schon etwas genauer hinschauen wird, was er zahlen soll. Dies auch vor dem Hintergrund, dass ihm von verschiedener Seite immer wieder suggeriert wird, dass jede zweite oder dritte Abrechnung fehlerhaft ist. Es lohnt sich also, über die gesetzlichen Abrechnungsregelungen Bescheid zu wissen und darauf zu achten, dass Ihre Betriebskostenabrechnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters standhält. Anderenfalls werden Sie sich mit den Einwendungen des Mieters auseinandersetzen müssen.