Die Miete erhöhen

Von Otto N. Bretzinger

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.
In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten u.a. auf folgende Fragen:

- Wie können bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen bzw. -anpassungen einvernehmlich geregelt werden?
- Wie wird die Miete bei einer Indexmiete erhöht?
- Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Wann kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden?
- Welche Warte- und Sperrfristen müssen bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete eingehalten werden?
- Welche Höchstgrenze muss bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten werden?
- Wie müssen Sie als Vermieter die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete begründen?
- Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss das Mieterhöhungsschreiben für die Mieterhöhnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechen?
- Was müssen Sie als Vermieter veranlassen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
- Unter welchen Voraussetzungen ist die Mieterhöhung wegen der Modernisierung der Wohnung möglich?
- In welchem Umfang können Vermieter Modernisierungskosten der Wohnung auf die Mieter umlegen?

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Erscheinungsdatum: 17. Apr. 2023
• ISBN: 9783965333024

Otto N. Bretzinger

Dr. Otto N. Bretzinger ist Jurist und Journalist. Er ist Autor zahlreicher Publikationen, u.a. zu den Themen Erb-, Miet-, Arbeits- und Verbraucherrecht und Finanzen. Im Fernsehen (z. B. "ARD Buffet") und beim Rundfunk (z. B. Deutschland Radio) ist er regelmäßiger Gesprächspartner bei verbraucherrechtlichen Themen. Er schreibt für verschiedene Tageszeitungen und die Verbraucherzentralen in Deutschland und betreut seit Jahren sehr erfolgreich den WoltersKluwer - Steuertipps Verbauchercontent.

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Inhaltsübersicht

1   Einvernehmliche Erhöhung der Miete

2   Mietvertragliche Regelungen über künftige Mietänderungen

2.1   Staffelmiete

2.1.1   Wirksame Vereinbarung

2.1.2   Mieterhöhung

2.2   Indexmiete

2.2.1   Wirksame Vereinbarung

2.2.2   Mieterhöhung

3   Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

3.1   Ausschluss der Mieterhöhung

3.2   Warte- und Sperrfrist

3.3   Ortsübliche Vergleichsmiete

3.3.1   Aktuelle Miete als Berechnungsbasis

3.3.2   Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

3.4   Kappungsgrenze

3.4.1   Ausgangsmiete

3.4.2   Auswirkungen anderer Mieterhöhungen

3.4.3   Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Kappungsgrenze

3.5   Anrechnung von Drittmitteln

3.6   Begründung der Mieterhöhung

3.6.1   Bezugnahme auf einen Mietspiegel

3.6.2   Bezugnahme auf eine Mietdatenbank

3.6.3   Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten

3.6.4   Bezugnahme auf Vergleichswohnungen

3.7   Erhöhungserklärung

3.7.1   Form

3.7.2   Richtiger Absender

3.7.3   Richtiger Adressat

3.7.4   Inhalt

3.8   Zustimmung und Klage

3.8.1   Zustimmungsfrist

3.8.2   Klagefrist

3.8.3   Welche Rechte der Mieter hat

4   Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

4.1   Modernisierung

4.1.1   Umlegungsfähige Modernisierungsmaßnahmen

4.1.2   Formelle Voraussetzungen

4.1.3   Härteeinwand des Mieters

4.2   Mieterhöhung

4.2.1   Ausschluss der Modernisierungsmieterhöhung

4.2.2   Ansatzfähige Kosten

4.2.3   Instandhaltungskosten sind nicht ansatzfähig

4.2.4   Berücksichtigung von Drittmitteln

4.2.5   Verteilung der Kosten

4.2.6   Umfang der Modernisierungsmieterhöhung

4.2.7   Geltendmachung der Mieterhöhung

4.2.8   Fälligkeit der höheren Miete

4.2.9   Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

4.3   Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren

4.4   Modernisierungsvereinbarung

Die Miete erhöhen: kurz&konkret!

Jeder Vermieter möchte für die Überlassung der Wohnung eine marktgerechte Miete erzielen. Ist die Miete im laufenden Mietverhältnis nicht mehr angemessen, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob und in welchem Rahmen er die Miete erhöhen kann. Mit einer allgemeinen Begründung kann jedenfalls nicht mehr Miete verlangt werden. Mit Argumenten wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter nicht begründet werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.

Vermieter und Mieter können während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Ebenfalls durch Vereinbarung können künftige Mieterhöhungen bzw. -änderungen bereits im Mietvertrag in Form der Staffel- oder Indexmiete geregelt werden.

Soweit eine Mieterhöhung vertraglich nicht ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt, kann der Vermieter durch einseitige Erklärung eine höhere Miete im Zustimmungsverfahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ferner ist eine Mieterhöhung auch nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen zulässig.