Haus- und Grundstücksgemeinschaften: Mieteinkünfte richtig versteuern

Von Akademische Arbeitsgemeinschaft

Gehört Ihnen eine Immobilie, egal, ob ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, nicht allein, dann sind Sie Miteigentümer. In diesem Fall müssen Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern eine Feststellungserklärung abgeben. Diese bildet die Basis für Ihre persönliche Einkommensteuer.
In dem Beitrag beantworten wir u. a. folgende Fragen:

- Was unterscheidet Miteigentümer von Alleineigentümern?
- Wann muss die vermietende Grundstücksgemeinschaft eine eigene Steuererklärung abgeben?
- Was ist zu beachten, wenn Sie an Angehörige vermieten?
- Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien?
- Wie werden die Formulare für die Steuererklärung ausgefüllt (Vordruck ESt 1 B, FB, FE1 etc.)?
- Wie wird die Immobilie in der persönlichen Einkommensteuererklärung der einzelnen Miteigentümer berücksichtigt?Als besonderen Service bieten wir Ihnen als Praxisbeispiel die Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft, der ein vermietetes Zweifamilienhaus gehört. Die Formulare für die Steuererklärung haben wir anhand der Beispielsdaten ausgefüllt.
Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds. Ihnen teilt die Fondsverwaltung den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Erscheinungsdatum: 1. Juni 2023
• ISBN: 9783868172768

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Inhaltsübersicht

1   Miteigentümer und Alleineigentümer

1.1   Rechtliche Unterschiede

1.2   Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben

2   Wenn die Miteigentümer vermieten

2.1   Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten Vermietungseinkünfte

2.1.1   Mieteinnahmen und Werbungskosten

2.1.2   Diese Abschreibungen sind möglich

2.1.3   So werden Baudenkmäler und Sanierungsgebäude gefördert

2.1.4   Förderung des Mietwohnungsbaus bis 2021

2.1.5   Das müssen Sie in der Steuererklärung beachten

2.2   Schritt 2: Verteilen Sie die Einkünfte auf die Miteigentümer

2.2.1   Grundsatz: Einkunftsverteilung nach den Eigentumsanteilen

2.2.2   Ausnahme: Wann die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben doch von den Eigentumsanteilen abweichen darf

2.2.3   Vergütungen an Miteigentümer und Sonderwerbungskosten

2.2.4   Abschreibungen bei Miteigentümergemeinschaften

3   Wenn Sie an Angehörige vermieten

3.1   Mietverträge richtig abschließen und durchführen

3.2   Sie vermieten an ein unterhaltsberechtigtes Kind

3.3   Sonstige Mietverträge mit Angehörigen

4   Gemischte Nutzung

4.1   Fremdvermietung: So werden die Einkünfte zugerechnet

4.2   Gemeinschaft kann auch an Miteigentümer vermieten

5   Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft

5.1   In welchen Fällen müssen Sie eine Erklärung abgeben?

5.2   Diese Formulare brauchen Sie

5.2.1   Vordruck ESt 1 B: Ausfüllhilfe

5.2.2   Anlage V zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe

5.2.3   Anlage FB zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe

5.2.4   Anlage FE 1 zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe

5.2.5   Anlage FE 3 zur Feststellungserklärung

5.3   Bei welchem Finanzamt geben Sie die Erklärung ab?

6   Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft

6.1   Basis für die persönlichen Steuererklärungen

6.2   Bei Fehlern: Einspruch gegen den Feststellungsbescheid

6.2.1   Wie funktioniert der Einspruch?

6.2.2   Besonderheiten beim Feststellungsbescheid

6.2.3   Wer darf gegen den Feststellungsbescheid Einspruch einlegen?

7   Steuererklärung der Miteigentümer

8   Anhang

8.1   Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassung an Miteigentümer

8.2   Praxisbeispiel: Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft

Haus- und Grundstücksgemeinschaften: Mieteinkünfte richtig versteuern

1   Miteigentümer und Alleineigentümer

1.1   Rechtliche Unterschiede

Oft gehört ein bebautes oder unbebautes Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern mehreren Eigentümern gemeinsam. Das sind die Haus- und Grundstücksgemeinschaften.

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Beispiel

Mehrere Personen bebauen gemeinsam ein Grundstück oder erwerben gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung (z.B. Ehepartner, Eltern und ihre Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).

Ein Teil des Grundbesitzes wird auf andere Personen übertragen (z.B. Eltern schenken ihrem Kind einen Anteil an ihrem Haus).

Mehrere Personen erben gemeinsam Grundbesitz (Erbengemeinschaft).

Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, wird häufig Mitglied einer Grundstücksgemeinschaft.

Keine Grundstücksgemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in Eigentumswohnanlagen. Grund: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem einzelnen Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch im Gegensatz zur Grundstücksgemeinschaft nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun. Der Alleineigentümer einer Eigentumswohnung wird genauso besteuert wie der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Ausnahme: Nur wenn zum Beispiel zwei Miteigentümer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine Grundstücksgemeinschaft vor.

Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterscheiden:

die Bruchteilsgemeinschaft

Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem Grundstück. Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann über seinen Anteil am Grundstück frei verfügen.