Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

Von Akademische Arbeitsgemeinschaft

Werbungskosten & Mieteinkünfte ermitteln und versteuern
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre Mietimmobilie bei der Erstellung der Steuererklärung berücksichtigen müssen. Für die korrekten Angaben der Wohnung oder des vermieteten Hauses bei der Steuer geht es wesentlich um folgende Schritte:

- Ermittlung der Einnahmen aus der Vermietung
- Werbungskosten ermitteln und geltend machen
- Korrekte Übertragung aller Einkünfte und Ausgaben in das Steuerformular.Durch alle 3 Schritte leitet Sie unser Ratgeber zur korrekten Versteuerung der Miete und Angabe Ihrer vollständigen Werbungskosten.
Einnahmen aus der Vermietung korrekt ermitteln
Bei der Vermietung von Wohnung oder Haus erzielen Sie viele unterschiedliche Einnahmen und deshalb sollten Sie die Übersicht behalten. Dabei hilft das "ABC der Mieteinnahmen" mit allen wichtigen Informationen von A wie Abstandszahlungen über Baumaßnahmen des Mieters, Garage, Kaltmiete, Kaution, Mietvorauszahlungen und Nebenkosten bis Z wie Zuschüsse.
Kosten & Werbungskosten korrekt abschreiben
Zum Glück gibt es nicht nur viele steuerpflichtige Einnahmen, sondern auch zahlreiche abziehbare Kosten, die Ihnen aus der Vermietung entstehen. Neben der Grundsteuer sind das vor allem die Finanzierungskosten für Haus oder Wohnung, der sog. Erhaltungsaufwand, der Aufwendungen für Renovierung und Instandhaltung zusammenfasst, sowie die Nebenkosten. Darüber hinaus ist in bestimmten Fällen ein Werbungskostenabzug möglich, wenn Sie noch keine Mieteinnahmen erzielen, die Kosten erst nach der Vermietungszeit anfallen oder Sie die Kosten gar nicht tragen.
In unserem umfassenden "ABC der Werbungskosten" finden Sie alle Abzugsmöglichkeiten, damit Sie so wenig Einkünfte wie möglich versteuern müssen.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Erscheinungsdatum: 1. Jan. 2024
• ISBN: 9783965330283

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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)

Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhaltsübersicht

1   Einnahmen bei Vermietung

1.1   Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

1.2   Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?

1.3   ABC der Mieteinnahmen

2   Werbungskosten bei Vermietung

2.1   Nachweis der Vermietungsabsicht notwendig

2.2   Kosten sind im Jahr der Bezahlung abzuziehen

2.3   Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug

2.3.1   Vorweggenommene Werbungskosten

2.3.2   Nachträgliche Werbungskosten

2.3.3   Drittaufwand

2.4   Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

2.4.1   Erhaltungsaufwand

2.4.1    Die Kosten für die folgenden Baumaßnahmen sind Erhaltungsaufwand:

2.4.2   Herstellungsaufwand

2.4.2   Die Aufwendungen für die folgenden Maßnahmen sind Herstellungskosten:

2.5   ABC der Werbungskosten

2.6   Teilweise Vermietung

2.6.1   Aufteilung und Zurechnung von Werbungskosten

2.6.2   Werbungskosten beim Arbeitszimmer im Eigenheim

2.7   Vermietungsbeginn oder -ende während des Jahres

2.8   Renovierung nach der Vermietung

3   Anlage V: Ausfüllhilfe

4   Anlage V-FeWo: Ausfüllhilfe

5   Anlage V-Sonstige: Ausfüllhilfe

Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

1   Einnahmen bei Vermietung

1.1   Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

In den meisten Fällen fließen die Einnahmen aus der Vermietung dem Eigentümer der Immobilie zu, der auch im Grundbuch eingetragen ist. Es gibt aber auch zahlreiche andere Fallkonstellationen, in denen jemand die Mieterträge erhält, der nicht im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist. Steuerrechtlich bezeichnet man denjenigen als den wirtschaftlich Berechtigten. Das können folgende Personengruppen sein:

Der Nutzungsberechtigte: Wer vom Grundstückseigentümer das (dingliche oder schuldrechtlich begründete) Recht eingeräumt bekommt, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu vermieten, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Vorbehaltsnießbraucher: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung überträgt, aber weiterhin die Mieteinnahmen haben will, ist »Vorbehaltsnießbraucher«. Steuerlich ändert sich für den Vorbehaltsnießbraucher nichts: Genauso wie vorher als Eigentümer erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Erbbauberechtigte: Wer in Ausübung eines Erbbaurechts auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichtet oder ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück kauft und vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Erbbauverpflichtete: Wenn Sie einem Dritten an Ihrem Grund und Boden ein Erbbaurecht einräumen, dann erhalten Sie dafür den Erbbauzins und haben somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Bauherr auf fremdem Grund und Boden: Errichten zum Beispiel die Kinder auf dem Grundstück der Eltern ein Gebäude, werden grundsätzlich die Eltern als Eigentümer des unbebauten Grundstücks auch Eigentümer des Gebäudes. Die Kinder dürfen aber das Gebäude vermieten und erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der unentgeltliche Erwerber (Erbe oder Beschenkter): Wenn Sie zum Beispiel von Ihren Eltern ein Haus oder eine Eigentumswohnung erben oder in vorweggenommener Erbfolge erhalten und vermieten, dann erzielen Sie aus dieser vermieteten Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Miteigentümer: Auch wenn ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung mehreren Eigentümern gehört und vermietet wird, entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Besonderheiten gibt es aber bei der Berechnung und Verteilung dieser Einkünfte auf die einzelnen Miteigentümer.

Der Mieter: Ein Mieter erzielt ausnahmsweise dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn er einzelne Räume seines Hauses oder seiner Wohnung untervermietet.

Zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung gehören jedoch nicht nur die direkten Mietzahlungen, vielmehr können auch andere Einnahmen oder Ersatzleistungen zu diesen Einkünften gehören. So könnten Sie anstatt einer Geldleistung auch Sach- oder Dienstleistungen als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache erhalten. Auch diese Leistungen sind als Entgelt zu betrachten und damit steuerpflichtig.

Diese Zahlungen gehören zu den Mieteinnahmen aus Grundstücken

Einnahmen für die Überlassung von Wohnräumen in Häusern oder Wohnungen,

Einnahmen für die Gebrauchsüberlassung von anderen Räumen, z.B. Geschäftsräumen, Praxisräumen, Lagerräumen,

Nebenkostenvorauszahlungen, die Ihre Mieter monatlich leisten (verrechnet mit Erstattungen/Nachzahlungen bei der Abrechnung),

Einnahmen aus der Vermietung von Garagen,

Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen,

Mieteinnahmen aus sonstigen Verträgen,

Einnahmen von Immobilien als Standort einer Mobilfunkantenne,

Pachtzahlungen für unbebaute Grundstücke oder Äcker,

Einnahmen für die Überlassung von Einbauten (z.B. Einbauküche, Wohnungseinrichtung, Ladenausstattung),

Einnahmen aus Rechten im Zusammenhang mit Grundstücken wie Erbbaurechte oder Einnahmen aus der Überlassung eines Nießbrauchsrechts,

Zahlungen, die Sie als Gegenleistung für die Abtretung einer Mietforderung erhalten, sowie Zahlungen, die Ihnen als Einnahmeersatz zufließen,

Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen, sofern Sie zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben. Bei der Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken ist dies aber nicht erlaubt.

1.2   Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?

Grundsätzlich werden Mieteinnahmen im Privatbereich zum Zeitpunkt der Zahlung steuerlich berücksichtigt. Sie müssen also nur die Zahlungen versteuern, die Sie auch erhalten haben. Falls Mietrückstände auflaufen, sind diese erst im Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.

Wann eine Zahlung als zugeflossen gilt, hängt unter anderem davon ab, wie gezahlt wird.

Bei Barzahlungen oder Zahlung durch Scheck findet der Zufluss bei persönlicher Übergabe oder dem Zeitpunkt des Posteingangs statt. Es kommt nicht darauf an, wann Sie den Scheck auf Ihrem Konto einreichen. Anderenfalls könnte der Zuflusszeitpunkt nach Belieben gewählt werden.

Wird die Mietzahlung überwiesen, gilt die Miete mit dem Wertstellungstag auf dem Konto als zugeflossen.

Da es sich bei Mieteinnahmen um regelmäßig wiederkehrende Zahlungen handelt, gibt es Ausnahmen von diesen Regeln: Wenn eine regelmäßige Zahlung kurz vor Beginn oder nach Beendigung des Kalenderjahres eingeht, zu dem sie wirtschaftlich gehört, gilt die Zahlung in dem Jahr als zugeflossen, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen ist. Die Ausnahmeregelung soll nur dazu dienen, zufallsbedingte Abweichungen zu vermeiden und die Besteuerung nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu ermöglichen.

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Beispiel: Die monatliche Mietzahlung für den Monat Januar ist am 1. Januar des Jahres 02 fällig. Der Mieter hat aber sehr rechtzeitig überwiesen und die Gutschrift erfolgte schon Ende Dezember 01. Diese Mietzahlung wird im Jahr 02 als Einnahme berücksichtigt.

Zahlt der Mieter allerdings die Miete für Dezember 01, die eigentlich am 1. Dezember 01 fällig gewesen wäre, erst Anfang Januar 02, muss diese Zahlung zwingend im Jahr 01 erfasst werden.

1.3   ABC der Mieteinnahmen

Im ABC der Mieteinnahmen finden Sie eine Darstellung der am häufigsten vorkommenden Einnahmearten.

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen eines Mieters für die Entlassung aus einem bestehenden Mietvertrag gehören beim Vermieter zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 21.8.1990, VIII R 17/86, BStBl. 1991 II S. 76). Abstandszahlungen können Sie als außerordentliche Einkünfte nach § 34 EStG nach der Fünftelregelung begünstigt versteuern.

Dagegen gehören Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnrecht nicht zu den Mieteinnahmen (BFH-Urteil vom 9.8.1990, X R 140/88, BStBl. 1990 II S. 1026). Das gilt auch für Zahlungen für den Verzicht auf einen Vorbehaltsnießbrauch.

Angehörige

Mieteinnahmen, die Sie von Angehörigen erhalten, sind ebenfalls zu versteuern.

Antennenstandort

Stellen Sie Ihre Immobilie als Standort für Mobilfunkantennen zur Verfügung, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (FG Saarland vom 20.10.2009, 2 K 1260/07, EFG 2010 S. 140).

Arbeitnehmerwohnungen

Arbeitnehmerwohnungen, die der Arbeitgeber unentgeltlich überlässt, führen ebenfalls zu Mieteinnahmen. Die Höhe wird nach dem Wert der dafür erbrachten Arbeitsleistung bemessen. Als Vergleichswert kann die marktübliche Miete für die überlassene Wohnung oder eine vergleichbare Wohnung genutzt werden.

Baukostenzuschüsse

Zuschüsse durch den Mieter

Wenn der Vermieter ein Gebäude baut, an dessen Herstellungskosten sich der zukünftige Mieter beteiligt, wird sich dies normalerweise in einer niedrigeren Miete bemerkbar machen.

Der Zuschuss ist in diesem Fall als zusätzliche Miete zu versteuern. Der Vermieter hat hierbei ein Wahlrecht, ob die Versteuerung im Jahr des Zuflusses erfolgen soll oder wirtschaftlich auf die Laufzeit des Mietvertrages verteilt wird.

Sonstige Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln

Zuschüsse in Verbindung mit einer Gebrauchsüberlassung sind immer als Einnahme anzusetzen. Dies können beispielsweise Zuschüsse sein, die für Belegungsrechte gezahlt werden (Sozialwohnungen). Mit diesen Zuschüssen fördern die Länder in bestimmten Regionen auch den privaten Wohnungsbau. Als Gegenleistung für diese Zuschüsse müssen Sie die Wohnungen an solche Mieter vermieten, die besondere Probleme bei der Wohnraumsuche haben. Dieses Recht, den Kreis der Mieter einzuschränken, wird als Belegungsrecht bezeichnet.

Auch Gelder, die zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus als Zuschuss gezahlt werden, sind als Einnahmen zu versteuern. Dieser Zuschuss gleicht Nachteile aus, die durch Mietpreisbindung oder Vermietung an nur einen eingeschränkten Personenkreis entstehen.

Herstellungsaufwand durch den Mieter

Werden durch den Mieter An-, Aus- oder Einbauten vorgenommen, bleibt dies ohne Bedeutung, wenn das Objekt bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird. Wenn Sie sich mit dem Mieter darauf einigen, dass die Bauten erhalten bleiben sollen, weil es wirtschaftlich oder aus anderen Gründen unsinnig wäre, diese zu beseitigen, kommt es auf die Gegenleistung an.

Ausgleichszahlungen hierfür, die Sie an den Mieter leisten, sind Gebäudeherstellungskosten, die Sie abschreiben können.

Es ist aber auch denkbar, dass Sie sich mit Ihrem Mieter bereits vor Beginn der Baumaßnahme darauf geeinigt haben, dass der Mieter zwar umbauen darf, aber die Umbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos an Sie als Vermieter fallen. Für diesen Fall haben Sie bereits im Moment der Fertigstellung Einnahmen aus Vermietung in Höhe der Herstellungskosten zu versteuern, wobei Sie die Herstellungskosten als Vermieter abschreiben können.

Diese Regelung ist konsequent, da der Mieter oftmals eine sehr geringe Miete zahlt, wenn er im Gegenzug ein Objekt umbaut und grundlegend modernisiert.

Bausparzinsen

Bausparzinsen auf Guthaben sind normalerweise als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu berücksichtigen. Etwas anderes kann gelten, wenn zum Beispiel ein Haus erworben werden soll und vorher ein Bausparvertrag über ein Bankdarlehen aufgefüllt wird. Dies wird meistens getan, um die Mindesteinzahlung zu erreichen, damit der Bausparvertrag möglichst bald zuteilungsreif wird.

In diesem Fall wären die Kreditzinsen für das Bankdarlehen bei Vermietung und Verpachtung abzuziehen