Erfolgreich in Immobilien investieren - eine Frage der Strategie

Von Dominik Stamm und Philipp Stüdi

Wenn ein privater Anleger in Immobilien investiert, so folgt diese Entscheidung in den seltensten Fällen einer Strategie. Vor allem bei direkten Immobilieninvestitionen kann das beobachtet werden. Diese Anlageklasse wird bei Anlageberatungen kaum in Betracht gezogen, da konkrete Umsetzungsmöglichkeiten von Finanzdienstleistern nicht angeboten werden können. Im Fokus stehen dann meistens Immobilienfonds und Immobilienaktien. Aus dieser Studie geht allerdings hervor, dass vor allem die Immobiliendirektanlagen in der Vergangenheit ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis aufwiesen. Um die geeignete Anlagestrategie herzuleiten, wird empfohlen, ein immobilienspezifisches Risikoprofil für den Anleger zu erstellen. Ein methodisches Vorgehen bietet einige Chancen, die durch ein risikobewusstes Handeln genutzt werden können.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Books on Demand
• Erscheinungsdatum: 9. Feb. 2018
• ISBN: 9783746002538

Dominik Stamm

Dominik Stamm absolvierte eine Berufslehre als Hochbauzeichner in Schaffhausen, bevor er an der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Chur Architektur studierte (Bachelor of Science FHO). Nach mehreren Jahren beruflicher Tätigkeit als Architekt und Projektleiter in verschiedenen Architekturbüros arbeitet er seit 2015 bei einem Finanzdienstleister in Zürich im Bereich Immobilien- und Bauherrenberatung. 2017 erlangte er den Master of Advanced Studies FHO in Real Estate Management an der Fachhochschule St.Gallen.

Buchvorschau

1 Einleitung

«Risk comes frorn not knowing what you’re doing.»

(Warren Buffett)

1.1 Problemstellung/Ausgangslage

Im Beratungsgeschäft stellen wir fest, dass Immobilien bei Privatkunden vielfach zu den grösseren Vermögenswerten gehören. Meistens handelt es sich dabei allerdings um selbstgenutzte Objekte wie das Eigenheim oder die Ferienresidenz. Beim Geldanlegen liegt der Fokus bei der Anlageklasse Immobilien nach wie vor auf Aktien und Fonds. Im aktuellen Tiefzinsumfeld spielen Privatanleger nun aber immer häufiger mit dem Gedanken in Liegenschaften zu investieren, welche zu Renditezwecken gehalten werden. Dabei stellt sich für uns die Frage, ob dieser Ansatz für alle Anleger gleichermassen geeignet ist.

1.2 Zielsetzung

Wird freies Vermögen zum Beispiel in Aktien oder Fonds investiert, werden die Anleger häufig mittels Risikoprofilen kategorisiert. Wir schlagen vor, dass auch bei Immobilienportfolios Anlegerprofile erarbeitet werden, da es bei dieser Anlageklasse sehr spezifische Aspekte zur Kategorisierung der Anleger zu beachten gilt. Mittels dieser individuellen Betrachtung soll nicht nur die Risikoneigung beurteilt werden, sondern auch gleich die passende Immobilienstrategie abgeleitet werden können. Dies würde es Anlegern erlauben, das Immobilienportfolio zielgerichtet und massgeschneidert aufzubauen, zu erweitern und zu steuern.

Anwendung findet das Thema im Beratungsgeschäft. Die Masterthesis soll einen Beitrag leisten, diesen Ansatz zu beleuchten und eine Basis für eine Umsetzung im Privatkundengeschäft von Immobilienberatem und Finanzdienstleistern liefern. Das Ziel ist es, dass der Kunde eine optimierte, risikoadjustierte Rendite mit seinem Immobilienportfolio erwirtschaften kann und er sich mit der hergeleiteten Strategie wohlfühlt.

1.3 Abgrenzung des Themas

Das Thema ist im Bereich der Finanzdienstleistung und insbesondere im Immobilienberatungsgeschäft angesiedelt. In der Immobilienwirtschaft wird die Immobilienstrategie vor allem bei institutioneilen Organisationen (Public- und Corporate Real Estate, Immobiliengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen, Immobilienfonds) thematisiert. Auch die Fachliteratur bezieht sich vornehmlich auf diese Gruppen. Diverse Fachbücher und Fachzeitschriften befassen sich mit der Strategie und dem Portfolio- respektive Asset-Management von Unternehmen. Vor allem im Wertpapierbereich ist das moderne Portfoliomanagement verbreitet. Im Immobilienbereich, vor allem bei privaten Anlegern, werden Anlageentscheidungen meist noch traditionell getroffen - das heisst sehr objektbezogen und ohne den Blick für das Portfolio und das Zusammenspiel von Rendite und Risiko.¹ Der private Anleger formuliert allenfalls eine Zielrendite und sucht passende Anlagemöglichkeiten. Meist heisst die Devise kompromisslos «Buy and hold». Eine Strategie ist selten erkennbar. Wir untersuchen, ob ein methodisches Vorgehen beim Portfoliomanagement für den privaten Anleger Sinn macht und wie entsprechende Risikoprofile unter Berücksichtigung der Anlageziele aussehen könnten. Wir beobachten, dass dem Thema in diesem Kontext heute wenig Beachtung geschenkt wird und sind bestrebt, einen Ansatz zu liefern, der im Beratungsgeschäft umgesetzt werden kann. Eine historische Betrachtung der gefolgerten Strategien soll weitere Argumente liefern, eine konkrete Anwendungsplattform «customized» zu entwickeln.

Wir beschränken uns bei den Profilen auf private Anleger, welche renditeorientiert in Immobilien investieren möchten. Der Anleger verfugt idealerweise über freie Mittel von mindestens CHF 100’000 und/oder hat bereits Immobilieninvestitionen getätigt. Die kurzfristige Liquidität wird bei den Anlagestrategien nicht berücksichtigt. Eine Obergrenze der finanziellen Möglichkeiten gibt es nicht. Auch sogenannte High Net Worth Individuals (HNWI), welche in Family Offices organisiert sind und vom Investitionsvolumen her ähnlich agieren wie institutioneile Anleger, werden in die Betrachtung eingeschlossen. Das private Vermögen wird bei diesen Strukturen meist über Gesellschaften und Stiftungen investiert.² Auch hier soll der untersuchte Ansatz eingesetzt werden können. Bei den möglichen Anlagevehikeln findet keine Abgrenzung statt. Sowohl direkte als auch indirekte Immobilienanlagen kommen infrage. Es werden allerdings keine Regeln für den Zeitpunkt von Investition und Desinvestition erarbeitet. Die Betrachtung ist