Wohnungseigentum 2017: Ihr Recht als Immobilien-Investor

Von Henning Lindhoff

Wohnungseigentum hat nicht nur Vorteile
Sind Sie sich darüber im Klaren, dass Sie mit dem Wohnungskauf Miteigentum an einer Immobilie erworben haben?
Sie als Wohnungseigentümer sind mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss.
Probleme sind progammiert
Die rechtliche Ordnung ist kompliziert. Das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener. Die Gesetzesberge wachsen stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen.
Antworten auf viele Fragen
Dieses Buch wird Ihnen helfen, die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum und seiner Verwaltung nachzuvollziehen und Konsequenzen für Ihre eigene Praxis zu ziehen. Dieses Buch wird Ihnen die Trends für das Jahr 2017 verdeutlichen, so dass Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft bereits frühzeitig eigene Chancen und
Möglichkeiten erkennen werden.
Nicht zuletzt bietet Ihnen dieses Buch eine Fülle aktuellen Praxiswissens für Ihre ganz konkrete Arbeit in der Eigentümergemeinschaft.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: neobooks
• Erscheinungsdatum: 28. Nov. 2016
• ISBN: 9783738093728

Buchvorschau

Impressum

Wohnungseigentum 2017

Ihr Recht als Immobilien-Investor

Copyright © 2016 Henning Lindhoff

Alle Rechte vorbehalten.

Umschlagbild: shutterstock.com

Umschlaggestaltung: Henning Lindhoff

Verfasser und Verleger: Henning Lindhoff,

Burgstraße 21, 53359 Rheinbach

Warum Sie dieses Buch lesen sollten

Wohnungseigentum erfreut sich großer Beliebtheit. Warum? Bauland wird, vor allem in Ballungszentren, immer teurer. Und in Zeiten steigender Immobilienpreise und Kreditzinsen stellt die Eigentumswohnung eine recht günstige Alternative zum freistehenden Haus dar. Ein Megatrend der kommenden Jahre ist sicherlich die Individualisierung und das damit das Schrumpfen der Größe von Lebensgemeinschaften. Immer mehr Menschen entscheiden sich gegen das klassische Familienmodell. Und wenn dann doch Ringe getauscht werden, hält die Treue weitaus nicht mehr so lange wie vor einigen Jahren noch. Die Scheidungsraten steigen ungebrochen. Immer mehr Einzelwohnungen für allein lebende Menschen werden benötigt. Wer in diesem Umfeld also nicht nur auf das Investment in das klassische Häuschen schielt, sondern auch das Stockwerkeigentum im Blick hat, kann durchaus mit einer attraktiven Rendite rechnen.

Aber Stockwerkeigentum birgt auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die Gesetzesberge stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen. In der Praxis ergeben sich daraus allerlei Fragen und Unklarheiten, immer wieder auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Viele dieser Streitigkeiten landen vor Gericht, ließen sich aber vermeiden, wenn die Grundregeln des Wohnungseigentumsrechts bekannt wären und danach gehandelt werden würde.

Dieses Buch wird Ihnen helfen, die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum und seiner Verwaltung nachzuvollziehen und Konsequenzen für Ihre eigene Praxis zu ziehen. Dieses Buch wird Ihnen die Trends für das Jahr 2017 verdeutlichen, so dass Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft bereits frühzeitig eigene Chancen und Möglichkeiten erkennen werden. Nicht zuletzt bietet Ihnen dieses Buch eine Fülle aktuellen Praxiswissens für Ihre ganz konkrete Arbeit in der Eigentümergemeinschaft.

Das Buch ist lexikalisch aufgebaut. Sie finden die einzelnen Beiträge unter alphabetisch sortierten Oberbegriffen – von „Baumängel bis hin zu „Wirtschaftsplan.

Ich wünsche Ihnen viele nützliche Erkenntnisse.

Henning Lindhoff

Baumängel

Gewährleistungsanspruch auf fehlenden aber geplanten Balkon

Zu den bedeutungsvollsten Aufgaben des Hausverwalters gehört es, Gewährleistungsfristen zu überwachen. Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für Fehler oder Mängel des Kaufobjekts oder Werks einzustehen. Allerdings gestaltet sich die Unterscheidung zwischen einem Gewährleistungs- und Instandhaltungsanspruch für die einzelnen Wohnungseigentümer desöfteren eher schwierig.

Zu den verjährbaren Gewährleistungsansprüchen gehört auch der Anspruch auf Beseitigung eines Baumangels der Wohneigentumsanlage. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) tritt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus Bauleistungen fünf Jahre nach Abnahme des Bauwerks ein. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht zwar nur eine vierjährige Gewährleistungsfrist vor. Meist wird aber auch für Bauverträge, die nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen der VOB abgeschlossen werden, die fünfjährige Frist vereinbart. Bei neu gebauten Eigentumswohnungen beginnt im Regelfall ab der Schlussabnahme eine vier- oder fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, hat zunächst jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum mangelfrei hergestellt wird. So hat etwa jeder Erwerber Anspruch darauf, dass ein Mangel beseitigt wird. Die Gemeinschaft kann jedoch durch einen Mehrheitsbeschluss die Kompetenz an sich ziehen, die Gewährleistungsansprüche zu verfolgen. Mit diesem Beschluss ist allein die Gemeinschaft dafür zuständig, die Beseitigung von Mängeln durchzusetzen.

Kann keine Gewährleistung mehr geltend gemacht werden, verbleiben die Kosten der Mängelbeseitigung bei den Wohnungseigentümern. Die notwendigen Maßnahmen werden dann als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung durchgeführt, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat. Die Wohnungseigentümer müssen sich gemäß dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel an den Kosten beteiligen.

In einem, dies verdeutlichenden, konkreten Fall wollte ein Wohnungseigentümer erreichen, dass seine Eigentümergemeinschaft einen an seiner Eigentumswohnung fehlenden Balkon nachträglich anbauen lässt. Zum Zeitpunkt des Umbaus der Wohneigentumsanlage von einem Hotelgebäude in ein Mehrfamilienwohnhaus mit neun Eigentumswohnungen, wurden die meisten Wohnungen planmäßig mit Balkonen ausgestattet. Bei der Eigentumswohnung des betroffenen Wohnungseigentümers wurde dies jedoch versehentlich unterlassen. Deshalb forderte der Eigentümer die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf, dem nachträglichen Anbau eines Balkons an seine Eigentumswohnung zuzustimmen. In einer anschließenden Eigentümerversammlung lehnten die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dies jedoch per Beschluss ab. Dagegen reichte der Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein, die letztendlich jedoch keinen Erfolg hatte, denn ein etwaiger Sanierungsanspruch des klagenden Wohnungseigentümers gemäß Paragraph 21 Absatz 3 und 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war bereits verjährt.

Das Amtsgericht Wetzlar entschied (Aktenzeichen 38 C 951/13), dass es bei der plangemäßen Anbringung eines Balkons an einer Eigentumswohnung nicht um die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum und damit die Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung gehe. Vielmehr handle es sich um die Beseitigung eines baulichen Ausführungsmangels. Ein darauf gerichteter Anspruch unterliegt aber der Regelverjährung nach BGB beziehungsweise VOB. Die Klage hätte viele Jahre zuvor bereits eingereicht werden müssen, als der Kläger von diesem Baumangel erfahren hatte.

Betriebskosten

Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden

Jedes Jahr aufs Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.

Gemäß Paragraph 556a Absatz 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens müsse der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. Zweitens dürfe es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, sei auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden.

Im vorliegenden Fall hatten die Streitparteien im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie zum Beispiel „nach Personen oder „nach Quadratmetern, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen" festlegen dürfe. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen.

Nach Ansicht der Bundesrichter erscheint es zulässig, dass der Vermieter sich vorbehält, erst im Rahmen der ersten Betriebskostenabrechnung einen „billigen Umlageschlüssel vorzugeben. Ob dies wirklich Sinn macht, darf allerdings bezweifelt werden. Die Bundesrichter selbst gaben in ihrer Urteilsbegründung zu bedenken, dass die Parteien damit „sehenden Auges Streitigkeiten in Kauf nehmen. Denn ob der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel „billig", also gerecht ist, mag in manchen Fällen diskutabel sein.

Auch Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten hier auf Nummer sicher gehen