Koordinierungspflichten am Bau: Leistung - Haftung - Vergütung

Von Barbara Gay

In einem Bauprojekt müssen zahlreiche Gewerke zeitlich und technisch perfekt aufeinander abgestimmt sein, um das Bauvorhaben termingerecht und reibungslos abzuschließen. Der Koordinierungspflicht des Architekten kommt dabei besondere Bedeutung zu, vor allem, wenn die Leistungsbilder der HOAI vereinbart sind.
In der Praxis ist die Einhaltung dieser Koordinationspflichten von enormer Bedeutung, da ihre Vernachlässigung oder unzureichende Umsetzung schwerwiegende Haftungsrisiken birgt.
Dieses Handbuch bietet eine kompakte, systematische und praxisorientierte Darstellung der Koordinierungspflichten aller am Planungs- und Bauprozess Beteiligten in allen Leistungsphasen und Projektstufen, veranschaulicht durch zahlreiche Beispiele und Erläuterungen der einschlägigen Rechtsprechung.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Kohlhammer Verlag
• Erscheinungsdatum: 6. Dez. 2023
• ISBN: 9783170294301

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Koordinierungspflichten am Bau

Leistung – Haftung – Vergütung

von

Dr. Barbara Gay

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Düsseldorf

Verlag W. Kohlhammer

1. Auflage 2024

Alle Rechte vorbehalten

© W. Kohlhammer GmbH, Stuttgart

Gesamtherstellung: W. Kohlhammer GmbH, Stuttgart

Print:

ISBN 978-3-17-029428-8

E-Book-Formate:

pdf: ISBN 978-3-17-029429-5

epub: ISBN 978-3-17-029430-1

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Wie kann es eine Wissenschaft in einer solchen Sache geben,

bei der, wie bei jeder praktischen Handlung, nichts vorausbestimmt werden kann, sondern alles nur von den zahllosen Umständen abhängt,

deren Bedeutung sich in einem Augenblick fixiert,

von dem niemand im Voraus weiß, wann und wo er eintreten wird?…

Leo Tolstoi, Krieg und Frieden

In einem Bauprojekt müssen zahlreiche Gewerke zeitlich und technisch perfekt aufeinander abgestimmt sein, um das Bauvorhaben termingerecht und reibungslos abzuschließen. Der Koordinierungspflicht des Architekten kommt dabei besondere Bedeutung zu, vor allem, wenn die Leistungsbilder der HOAI vereinbart sind.

In der Praxis ist die Einhaltung dieser Koordinationspflichten von enormer Bedeutung, da ihre Vernachlässigung oder unzureichende Umsetzung schwerwiegende Haftungsrisiken birgt.

Dieses Handbuch bietet eine kompakte, systematische und praxisorientierte Darstellung der Koordinierungspflichten aller am Planungs- und Bauprozess Beteiligten in allen Leistungsphasen und Projektstufen, veranschaulicht durch zahlreiche Beispiele und Erläuterungen der einschlägigen Rechtsprechung.

Dr. Barbara Gay ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Literatur

Vorwort

Kapitel 1: Die Koordinationspflichten des Bauherrn

I.Allgemeines

1.Mitwirkungspflichten des Bauherrn

2.Delegation von Obliegenheiten: Die Erfüllungsgehilfen des Bauherrn

II.Die Koordination der Bedarfsträger

1.Erfordernis der Bedarfsplanung

2.Inhalte der Bedarfsplanung

3.Methode der Bedarfsermittlung nach Hodulak/Schramm

III.Vertragsabschlüsse

1.Planerverträge

2.Bauverträge

3.Mietverträge: Nutzerkoordination

IV.Die Verpflichtung zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle

1.Verkehrssicherungspflichten

2.Aus der BaustellV resultierenden Pflichten des Bauherrn

V.Entscheidungen des Bauherrn

1.Theorie

2.Entschiedenheit

3.Wichtige Entscheidungen in den einzelnen Leistungsphasen im Überblick

4.Beratungspflichten der Planer zur Vorbereitung der Entscheidung

5.Einschränkungen der Beratungspflicht, wenn Bauherr sach­verständig ist

VI.Die Freigabe

1.Allgemeines

2.Einzelfälle

Kapitel 2: Die Koordinierungspflichten des Architekten

I.Grundlagen

1.Der große Wurf 2013

2.Koordinationspflicht in Bezug auf die Sonderfachleistungen

3.Koordinationspflicht in Bezug auf die Bauunternehmer

4.Koordinationspflicht in Bezug auf sonstige Beteiligte

II.Grundlagenermittlung als Koordinierungsleistung

1.Allgemeines

2.Abgrenzung der Aufgabenklärung zur Bedarfsplanung

3.Einzelne zu klärende Aufgaben

4.Beratung zum Einsatz der Sonderfachleute

III.Koordination und Integration in den Planungsphasen

1.Allgemeines

2.Koordination und Integration in der Leistungsphase 1

3.Koordination und Integration in der Leistungsphase 2

4.Koordination und Integration in der Leistungsphase 3

5.Koordination und Integration in der Leistungsphase 4

6.Koordination und Integration in der Leistungsphase 5

7.Koordination bei Planungsänderungen

8.Abstimmung durch Abstimmung von CAD-Nutzung und Layer­strukturen/Projektkommunikation

9.Organisation: Planungsbesprechungen und Pendellisten

10.BIM-Koordination

IV.Die Koordinationspflichten des Architekten bei der Vergabe

1.Allgemeines

2.Vergabeformen/Beauftragungskonstellationen

3.Beratung des Architekten zur Vergabestrategie

4.Aufstellen eines Vergabeterminplans

5.Massenermittlung durch den Architekten unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligten

6.Materialvorgabe

7.Schnittstellendefinition – Schnittstellenkoordination

8.Folgen fehlerhafter Ausschreibung

9.Koordinieren der Vergaben der Fachplaner

10.Beratung bei der Vergabeentscheidung

V.Koordination in der Leistungsphase 8

1.Allgemeines

2.Grundsätze der Objektüberwachung

3.Der Zeitpunkt der Feststellung von Mängeln

4.Grenzen der Objektüberwachung

5.Koordination der Fachplaner

6.Schnittstelle zum planenden Architekten

7.Erforderlichkeit der Einforderung einer Werk- und Montage­planung

8.Koordination der Bauabläufe

9.Die Koordinationspflichten des nach den Landes­bauordnungen vorgesehenen Bauleiters

10.Verkehrssicherungspflicht als Koordinationsleistungspflicht

11.Offenbarungspflicht bei fehlender Objektüberwachung

VI.Koordination in der Leistungsphase 9

VII.Koordinationsleistungen des Architekten in Bezug auf die Kostensteuerung

VIII.Koordinationsleistungen des Architekten bei der Terminplanung

1.Allgemeines

2.Zweck der Terminplanung

3.Grundsätze der Terminplanung

4.Die Inhalte der Terminpläne in den jeweiligen Leistungs­phasen

5.Sonstige Verpflichtungen im Rahmen der Terminsteuerung

IX.Nutzerkoordination

X.Koordination des Generalplaners

1.Allgemeines

2.AGB-Kontrolle von Klauseln eines Generalplanungsvertrages

3.Einzelne Koordinationsleistungen des Generalplaners

Kapitel 3: Leistungsabgrenzung zwischen der Objektplanung für Gebäude und den Fachplanungen

I.Abgrenzung der Tätigkeiten des Architekten und des Fachplaners der Technischen Ausrüstung

1.Allgemeines

2.Schnittstelle Entwässerung

3.Sonstige Schnittstellen

4.Insbesondere: Prüfung der Schlitz- und Durchbruchplanung

5.Die Haftung des Architekten bei Fehlern des Fachplaners der Technischen Ausrüstung

II.Abgrenzung der Tätigkeiten des Architekten und des Tragwerks­planers

1.Leistungsabgrenzung

2.Haftung des Architekten bei Fehlern des Tragwerkplaners

III.Haftung des Architekten bei Fehlern des Baugrundgutachters bzw. Bodengutachters

IV.Abgrenzung der Tätigkeit des Architekten von der des Vermessungsingenieurs

1.Leistungsabgrenzung

2.Die Haftung des Architekten bei Fehlern des Vermessungs­ingenieurs

V.Haftung des Architekten bei Fehlern des Sonderfachmanns für die Bauphysik

VI.Haftung des Architekten bei Fehlern des Fassadensachverständigen

Kapitel 4: Die Koordinierungspflichten des Objektplaners für ­Innenräume

I.Schnittstellen zwischen Hochbauarchitekt und Innenarchitekt

II.Schnittstellendefinitionen

Kapitel 5: Die Koordinierungspflichten des Freianlagenplaners

I.Koordinierungspflichten gemäß dem Leistungsbild Anlage 11 HOAI

II.Schnittstellen zu sonstigen Leistungsbildern

Kapitel 6: Die Koordinierungspflichten des Objektplaners für Ingenieur­bauwerke

I.Koordinierungspflichten gemäß dem Leistungsbild Anlage 12 HOAI

II.Schnittstellen zu sonstigen Leistungsbildern

Kapitel 7: Die Koordinierungspflichten des Verkehrsanlagen­planers

I.Koordinierungspflichten gemäß dem Leistungsbild Anlage 13 HOAI

II.Schnittstellen zu sonstigen Leistungsbildern

Kapitel 8: Die Koordinierungspflichten des Tragwerkplaners

Kapitel 9: Die Koordinierungspflichten des Planers der ­Technischen Ausrüstung

I.Allgemeines

II.Koordination gemäß der VDI 6026

Kapitel 10: Koordinationsleistungen des Fachingenieurs für die Fassaden­technik (zugleich Besprechung des Leistungs­bildes der AHO-Schrift Nr. 28)

I.Allgemeines

II.Das Leistungsbild des AHO „Fachingenieurleistungen für die Fassaden­technik"

1.Leistungsstufe 1.1 „Definieren der Aufgabenstellung in Zusammen­arbeit mit dem Objektplaner"

2.Leistungsstufe 1.2 „Beratung bei der Erarbeitung des Planungskonzepts"

3.Leistungsstufe 1.3 „Beratung bei den Verhandlungen mit ­Behörden"

4.Leistungsstufe 2.1 „Zeichnerische Darstellung der Leitdetails"

5.Leistungsstufe 2.2 „Erstellung von fachtechnischen Konstruk­tionsbeschreibungen mit allen für die Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe erforderlichen technischen Angaben zu den Leitdetails. Nicht beinhaltet ist die Massenermittlung zur Verwendung in der vom Objektplaner zu erstellenden Leistungsbeschreibung nach HOAI."

6.Leistungsstufe 2.3

7.Leistungsstufe 2.4

III.Schnittstellen zur Leistung des Objektplaners

IV.Rechtsprechung

Kapitel 11: Koordinationsleistungen des Brandschutzingenieurs

I.Allgemeines

1.Rechtsgrundlage

2.Umfang des Leistungsbildes

3.Koordinierungspflicht des Architekten

II.Das Leistungsbild Brandschutz

1.Grundlagenermittlung

2.Vorplanung

3.Entwurfsplanung

4.Genehmigungsplanung

5.Ausführungsplanung

6.Vorbereiten der Vergabe/Mitwirken bei der Vergabe

7.Objektüberwachung

III.Rechtsprechung

Kapitel 12: Koordinationsleistungen des Fachingenieurs für die ­Planung der Barrierefreiheit

I.Allgemeines

II.Das Leistungsbild der AHO-Schrift Nr. 40 „Planung der Barriere­freiheit – Erstellung von Barrierefrei-Konzepten"

1.Leistungsphase1: Vorleistungen, Grundlagenbearbeitung

2.Phase 2: Vorplanung und Konzeption

3.Phase 3: Entwurfsplanung

4.Phase 4: Genehmigungsplanung

5.Phase 5: Ausführungsplanung

6.Leistungsphasen 6 und 7: Mitwirken bei der Vorbereitung der Vergabe, Mitwirken bei der Vergabe

7.Phase 8: Baubegleitung und Dokumentation

Kapitel 13: Koordinationsleistungen des Fachingenieurs für ­Baulogistik

I.Allgemeines

II.Das Leistungsbild Baulogistik der AHO-Schrift Nr. 25

1.Leistungsphase 1

2.Leistungsphase 2

3.Leistungsphase 3

4.Leistungsphase 4

5.Leistungsphase 5

6.Leistungsphase 6

7.Leistungsphase 7

8.Leistungsphase 8

Kapitel 14: Sicherheits- und Gesundheits­schutzkoordination

I.Mindestinhalt des Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans

1.Gefährdungslagen ausweisen

2.Arbeitsschutzbestimmungen aufführen

II.Ausführung der Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination

1.In der Planungsphase

2.In der Ausführungsphase

Kapitel 15: Die Abgrenzung der Leistungen von Statiker und ­Prüfstatiker

I.Die Vorgaben

II.Die Verantwortlichkeit

III.Prüfingenieur als Erfüllungsgehilfe

Kapitel 16: Koordinationsleistungen des Projektsteuerers

I.Allgemeines

II.Schnittstellen der Leistungen des Projektsteuerers zu den sonstigen Projektbeteiligten

1.Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

2.Qualitäten und Quantitäten

3.Kosten und Finanzierung

4.Termine, Kapazitäten und Logistik

5.Verträge und Versicherungen

Kapitel 17: Die Koordination des Bauunternehmers

I.Allgemeines

II.Pflicht des Auftraggebers zur ordnungsgemäßen Aus­schreibung und Planung versus Pflicht des Auftragnehmers zur Prüfung der Ausschreibungsunterlagen und Pläne

1.Grundsätze

2.Ordnungsgemäße Ausschreibung versus Prüfungspflicht – Relevant für Nachträge

3.Ordnungsgemäße Planung versus Prüfungspflicht – Relevant für Enthaftung

4.Kenntnis des Auftraggebers/eigene Fachkunde des Bauherrn

5.Die Reaktion des Auftraggebers

III.Beachtung der einschlägigen Vorschriften gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 S. 2 VOB/B

IV.Die Leitung der Baustelle gemäß Abs. 2 Nr. 1 S. 3 VOB/B

1.Planungsverpflichtung des Unternehmers

2.Materialien: Schnittstelle von Kauf- und Werkvertrag

V.Die Koordinierungsaufgaben in Bezug auf Nachunternehmer

VI.Baustelleneinrichtungsplanung

VII.Erstellung Produktionsorientierter Terminpläne

VIII.Einhaltung der Ordnung auf der Baustelle (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 S. 3 VOB/B)

IX.Verpflichtungen gegenüber den Arbeitnehmern (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B)

Kapitel 18: Koordination ist auch Kommunikation

Anhang

Stichwortverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Literatur

Aksoy Hasan, Masterarbeit „Soziale Kompetenzen in der Bau-Projektsteuerung ‒ Eine Untersuchung zur Notwendigkeit von Soft Skills in der Projektsteuerung Bauvorhaben" von Karlsruher Institut für Technologie (Karlsruhe, 2022).

Bamberger/Roth/Faust, Bürgerliches Gesetzbuch Kommentar Band 1 §§ 1–48. 4. Auflage 2018, München (zitiert: §, Rn.)

Basty, Der Bauträgervertrag, 10. Auflage 2021, Köln

Bindhardt/Jagenburg, Die Haftung des Architekten und seine strafrechtliche Verantwortung. Mit einem Anhang: Die Berufshaftpflicht-Versicherung des Architekten, 8. Auflage, 1981, Düsseldorf

Canaris, Die Reform des Rechts der Leistungsstörungen, JZ 2001,501.

Eschenbruch, Projektmanagement und Projektsteuerung für die Immobilien- und Bauwirtschaft, 5. Auflage 2020, Köln (zitiert: Eschenbruch, Projektsteuerung, Rn.)

Fuchs/Berger/Seifert, Beck’scher HOAI- und Architektenrechts-Kommentar, 3. Auflage, 2022, München (zitiert: Bearbeiter in, §, Rn.)

Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch: BGB, 82. Auflage 2023, München (zitiert: Bearbeiter, in :, §, Rn.)

Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2. Auflage 2022, München

Haack/Heinlein, MNP, § 34 Rn. 123

Hodulak/Schramm, Nutzerorientierte Bedarfsplanung, 2. Auflage 2019, Heidelberg (zitiert: Hodulak/Schramm Kapitel bzw. Seite)

Jagenburg/Baldringer/Haupt (Hrsg.), Praxiskommentar VOB – Teile A und B, 1. Auflage 2021, Stuttgart (zitiert: Bearbeiter, in, Rn.)

Kapellmann/Messerschmid, VOB Teile A und B Kommentar, 8. Auflage 2022, München (zitiert: Bearbeiter in, Kapellmann/Messerschmidt, §, Rn.)

Kniffka/Jurgeleit, Bauvertragsrecht, Kommentar, 4. Auflge 2022, München (zitiert: Bearbeiter in, §, Rn.)

Kohte/Faber/Feldhoff, Gesamtes Arbeitsschutzrecht, 2. Auflage, 2017, Baden-Baden (zitiert: § BauStellV, Rn.)

Kollmer/Klindt/Schucht, Arbeitsschutzgesetz: ArbSchG, 4. Auflage, 2021, München (zitiert: § BausStellV, Rn.)

Korbion/Mantscheff/Vygen, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), 10. Auflage 2022, München

Locher/Koeble/Frik, Kommentar zur HOAI, 15. Auflage 2021, Köln (zitiert: Bearbeiter, in: §, Rn.)

Markus/Kapellmann/PiocZ, AGB-Handbuch Bauvertragsklauseln, 5. Auflage, 2018, Köln

Motzke/Preussner/Kehrberg, Die Haftung des Architekten

Handbuch für die Haftung der Planer und Sonderfachleute, 11. Auflage 2019, Köln (zitiert: Seite, Rn.)

Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch: BGB, 80. Auflage, 2021, München (zitiert: Bearbeiter, in:, §, Rn.)

Pieper, ArbSchR – Arbeitsschutzrecht, 7. Auflage 2022, Frankfurt am Main (zitiert: Bearbeiter, in, BauStellV, §, Rn.)

J. von Staudingers, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz…/§§ 433–480 ,14. Auflage, 2013, Köln (zitiert: Staudinger/Matusche-Beckmann §, Rn.)

Steiner, Tragwerksplanung unter Berücksichtigung der Tätigkeit des Prüfingenieurs/Prüfsachverständigen, ZfBR 2009, 632

Volkmann, Terminplanung des Projektmanagers von der Projektvorbereitung bis zur Inbetriebnahme, https://www.volkmann-pm.de/images/kunde/pdfs/Terminmanagement1.pdf

Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. Auflage 2020, Köln (zitiert: Bearbeiter, in:, Rn.)

Wirth/Kuffer, Der Baustoffhandel: Ein Rechtshandbuch für die Praxis, 1. Auflage 2010, Stuttgart (zitiert: Bearbeiter in, Rn.)

Zeitschrift für das gesamte öffentliche und private Baurecht (zitiert: Bearbeiter, BauR, Jahrgang, Seite)

Gewerblicher Rechtsschutz und Urheberrecht, Zeitschrift (zitiert: Bearbeiter,GRUR, Jahrgang, Seite)

Immobilien- & Baurecht, Zeitschrift, Mannheim (zitiert: Bearbeiter, IBR, Jahrgang, Seite)

Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht, Zeischrift, München (zitiert: Bearbeiter,NZBau, Jahrgang, Seite)

Planungsbüro Professionell, Zeitschrift (zitiert: Bearbeiter in , PBP, Ausgabe, Seite)

Deutsches Architektenblatt, Zeitschrift (zitiert: Bearbeiter in, DAB, Erscheinungsdatum)

Fachingenieurleistungen für die Fassadentechnik – Leistungsbild und Honorierung

AHO Heft 28, 3. Auflage 2021, Köln

Deutsches Ingenieurblatt, Fachzeitschrift (zitiert: Bearbeiter, Ausgabe, Seite)

Vorwort

Die Realisierung eines Bauprojektes besteht aus extrem arbeitsteiligen Prozessen, wie jeder moderne Herstellungsprozess. Schon die Festlegung auf Bauherrenseite, was überhaupt gebaut werden soll, ist ein mühsamer Weg: Auf Investorenseite, Nutzerseite, Betreiberseite muss eine Vielzahl von Gremien mit unterschiedlichsten Interessen eingebunden werden, was eine professionelle, prozessgesteuerte Bedarfsplanung¹ je nach Projektgröße unerlässlich macht. Der Planungsprozess zerfällt in eine Vielzahl von Sonderfachkompetenzen, deren Anzahl aufgrund der wachsenden technischen und juristischen Anforderungen ­stetig wächst. Der Bauprozess selbst ist in der Regel von kaskadenartigen Nachunternehmer-, Nach-Nachunternehmer- und Nach-Nach-Nachunternehmer-Verhältnissen geprägt. Die Besonderheit des Bauens gegenüber den meisten anderen Herstellungsprozessen besteht darin, dass nicht der Hauptproduzent in seinem Werk Materialien und Zulieferer-Teile mit eigenen Maschinen und eigenem Personal im eigenen Hause verarbeitet, sondern eine große Anzahl Beteiligter an einem fremden Produktionsort, nämlich der Baustelle, tätig wird. Während bei der industriellen Fertigung ein Unternehmen über Abläufe, Qualitätskontrollen, Sicherheitsstandards, Vertragsbedingungen, Vertragspartner usw. entscheidet, treffen auf der Baustelle eine Vielzahl unterschiedlicher Kompetenzen mit unterschiedlicher Unternehmensführung, Struktur, Sicherheitsanforderungen und Organisation in unterschiedlichsten Vertragsverhältnissen aufeinander. Die Beteiligten, die aufeinander angewiesen und voneinander abhängig sind, haben, auch schon im Planungsprozess, in der Regel kein Vertragsverhältnis miteinander, sodass im Verhältnis der Beteiligten zueinander auch keine Verpflichtungen oder Ansprüche bestehen, geschweige denn, dass sie sich einander im Rahmen strategischer Überlegungen verpflichtet fühlen müssen, etwa der Kundenbindung, der Kulanz, dem Aufbau langfristiger Geschäftsverbindungen. Eine Kernschwierigkeit besteht ferner darin, dass derjenige, der den Herstellungsprozess veranlasst, der Bauherr, selbst nur einen sehr geringen Anteil an dessen Umsetzung innehat, er vielmehr die erforderlichen Planungs- und Bauleistungen einkaufen muss, und oftmals von Genehmigungen und Entscheidungen Dritter abhängig ist. Und schließlich hat der Bauherr, jedenfalls nicht immer und nicht in allen Bereichen, im Gegensatz zu sonstigen Herstellern, keine überlegene Fachkenntnis seines Produktes „Bauwerk, kann Anforderungen an „Zulieferer kaum selbst formulieren oder deren Einhaltung überprüfen.

Eine Vielzahl öffentlich-rechtlicher Vorschriften, zivilrechtlicher Normen, technischer Regelwerke, Vertragsbedingungen (VOB/B) und höchstrichterlicher Urteile tragen dieser Situation Rechnung, indem Weisungs-, Steuerungs-, Leitungs-, Prüfungs-, Überwachungs- und Koordinationsaufgaben für die Werkunternehmer kreiert werden, um das Zusammenführen aller erforderlichen Leistungen sicherzustellen und zu kanalisieren. In diesen Aufgabenkatalog wird der Bauherr – meist im Rahmen von werkvertraglichen Obliegenheiten – durchaus miteingebunden. Gemäß § 650q Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 650r BGB ist er verpflichtet, über Planungsziele zu entscheiden und diese vertraglich festzulegen bzw. seinen Bedarf selbst zu planen.² Gemäß § 4 Abs. 1 VOB/B bzw. § 642 BGB ist der Bauherr den Bauunternehmern gegenüber verpflichtet, das Zusammenwirken der Beteiligten zu regeln und somit die Bauabläufe zu koordinieren. Der Bauherr selbst wird durch die Baustellenverordnung, die an sich Arbeitsschutzrecht ist und sich an die Arbeitgeber der einzelnen Gewerke wendet, wie ein Arbeitgeber behandelt, indem er das Zusammenwirken der unterschiedlichen Unternehmen zu koordinieren, hierfür einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator zu bestellen hat und somit für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich ist. Er muss darüber hinaus einen verantwortlichen Bauleiter im Sinne der Landesbauordnungen beauftragen, der dafür Sorge trägt, dass die Bauleistungen gemäß den Vorgaben des öffentlichen Rechtes erfolgen.

Der Architekt hat gemäß den Leistungsbildern der HOAI, die in der Praxis fast durchweg vereinbart werden, in fast allen Leistungsphasen neben der eigentlichen Planungsleistung Koordinationsaufgaben, nämlich die Pflicht, den Planungs-, Vergabe- und Bauprozess zu ordnen, Aufgaben anderen Beteiligten zuzuweisen und Leistungen zusammenzuführen. Die Sonderfachleute wirken daran mit. Bei dieser Koordinierungsverpflichtung handelt es sich größtenteils um die Delegation an sich bestehender Bauherrenpflichten jedenfalls gegenüber den Bauunternehmern (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B beim VOB/B-Bauvertrag). Ob eine entsprechende Koordinationsverpflichtung des Bauherrn den Planungsbeteiligten gegenüber besteht, ist umstritten bzw. hängt vom Einzelfall ab.³

Der Bauunternehmer hat vor allem seine eigene Bauleistung zu organisieren und koordinieren, insbesondere die Verhältnisse zu seinen Nachunternehmern zu klären. Der Projekterfolg hängt maßgeblich von der Leistungsfähigkeit gut organisierter und koordinierter Bauunternehmen ab. Sei es, dass sie als Generalunternehmer agieren und über ein Netzwerk zuverlässiger Nachunternehmer verfügen, sei es, dass der mit einem Einzellos beauftragte Unternehmer sein Gewerk beherrscht.

Daneben haben sich in den vergangenen Jahrzehnten eine Reihe von Berufsbildern herauskristallisiert, gemäß denen ausschließlich Projektsteuerungs-, Projektmanagement-, Projektcontrolling-Aufgaben wahrgenommen werden, ohne dass auch Planungs- oder Bauleistungen zu erbringen wären.

Des Weiteren bestehen für praktisch jeden am Bau Beteiligten umfangreiche Prüfungspflichten und -rechte in Bezug auf die Leistungen Dritter. Der Bauunternehmer muss die ihm zur Verfügung gestellten Pläne, Leistungsbeschreibungen, Leistungsverzeichnisse usw. prüfen und Mängel, die ihm aufgrund seiner Fachkunde auffallen müssen, rügen, § 4 Abs. 3 VOB/B. Der Bauherr seinerseits ist – jedenfalls im VOB/B-Bauvertrag – berechtigt, nicht verpflichtet, die Werk- und Montagepläne zu prüfen, § 4 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B, und beauftragt hiermit typischerweise den Architekten und die Sonderfachleute im Rahmen der Leistungsphase 5. Überhaupt ist der Bauherr gemäß der genannten Norm berechtigt, auch vor Abnahme die Bauleistung zu überwachen, womit er in der Regel ebenfalls den Objektplaner und die Sonderfachleute im Rahmen der Leistungsphase 8 betraut. Die Prüfung und Überwachung der Bauleistung ist eine ihrer zentralen Aufgaben im Bauprojekt. Außerdem, das ist ständige Rechtsprechung, muss der Architekt die Sonderfachleistung im Rahmen des Zumutbaren und unter Beachtung seiner Fachkenntnis prüfen. Für die Sonderfachleute wird das zwar nicht programmatisch, im Einzelfall aber auch angenommen.⁴ Der bauleitende Architekt ist zur Prüfung der Ausführungspläne ebenfalls verpflichtet und Überprüfungspflichten hat auch der Projektsteuerer im Rahmen des gängigen AHO-Leistungsbildes. Das Bedürfnis der Planprüfung ist in der Praxis teilweise so groß, dass über die genannten Verpflichtungen hinaus originäre Planprüfungsaufträge erteilt werden, gemäß derer der Prüfer die erstellten Pläne auf Fehler, nicht nur auf offensichtliche oder im Rahmen der Plausibilität erkennbare, kontrollieren muss. Sogar Leistungsbilder für Generalplanungsverträge sehen neben der Erstellung von Plänen oftmals als eigenständiges Leistungsbild die Planprüfung vor, die durch einen separat zu beauftragenden Nachplaner zu erbringen ist.

Die wichtigsten und tief greifenden Leitungs-, Prüfungs- und somit generellen Koordinierungspflichten im Projekt hat somit der Objektplaner, beim Gebäude der Architekt. In allen Planungsleistungsphasen muss er außer der Erstellung der eigenen Pläne die anderen Beteiligten koordinieren und deren Leistungen in die eigenen Pläne integrieren. In der Ausschreibungs- und Bauphase erstreckt sich die Koordinationspflicht zusätzlich auf die Bauunternehmer. Die Terminplanung sowie deren Fortschreibung ist Teil dieser Koordinationsverpflichtung. Diese Zuordnung von Leistungen des Zusammenführens und Abstimmens zum Aufgabenkatalog des Objektplaners entspricht der Tradition, sodass die überwiegende Einschätzung, dass die Festschreibung dieser Koordinationspflichten im Leistungsbild des Architekten in der HOAI 2013 deklaratorischen Charakter hatte,⁵ wohl zutreffend ist.

Die Architektenschaft leidet hingegen unter immer größer werdenden Anforderungen, die Bauherren, in letzter Konsequenz aber vor allem die Gerichte, in Bezug auf die Prüfung und Überwachung der Leistung Dritter stellen. Das gilt zunächst für die Pflicht zur Prüfung der Sonderfachleistung. Zwar knüpft die Rechtsprechung die Pflicht, Mängel der Sonderfachleistung zu beanstanden, an die vom Architekten zu erwartenden Kenntnisse und die Zumutbarkeit,⁶ de facto wird eine Pflichtverletzung aber häufig bejaht. Allein die Tatsache, dass sich die Sonderfachkompetenzen exponentiell schnell entwickeln, ist aber wohl Indiz dafür, dass die entsprechenden Kompetenzen nicht zur gängigen Fachkunde des Architekten gehören. In den letzten Jahren ist die Notwendigkeit etwa der Einschaltung eines Sonderfachmanns für barrierefreies Bauen, für Holz-Hybridbauweise, für die Gebäudeabdichtung, für die Entwässerung außerhalb der Gebäudekubatur, für die Erlangung einer Zertifizierung, usw. hinzugetreten. Das OLG Hamm⁷ hatte darüber zu entscheiden, ob der Architekt einen Objektüberwachungsfehler begangen hat, weil er das Zusammenstecken der Rohre für eine Lüftungsleitung nicht überwacht hat. Der Sachverständige sah hierin eine handwerkliche Selbstverständlichkeit und überhaupt keine überwachungsbedürftige Leistung. Das OLG war hingegen der Auffassung, dass der Sonderfachmann für die technische Ausrüstung die Leistung hätte überwachen müssen und der Architekt hätte überwachen müssen, ob der Ingenieur überwacht. Stellt man sich nun vor, dass im Projekt auch noch ein Projektsteuerer verpflichtet war, hätte dieser womöglich „anlassbezogen"⁸ überwachen müssen. Die Überwachung der Überwachung der Überwachung … – ist das zielführend? Die Frage ist, ob das Upgraden von Leitungs- und Überwachungsfunktionen, die Stärkung von Steuerungs- und Managementleistungen, die richtigen Instrumente zur erfolgreichen Abwicklung von Bauvorhaben sind. Es scheint kein Weg daran vorbeizuführen, in der Qualität der Planungs- und Bauleistung die entscheidenden Parameter für das Gelingen eines Projektes zu sehen und dazu gehört auch die Koordination im Sinne der Festlegung geordneter Planungs- und Bauabläufe, inhaltlich und terminlich.

Kapitel 1:Die Koordinationspflichten des Bauherrn

I.Allgemeines

1.Mitwirkungspflichten des Bauherrn

1 Der Begriff sagt es bereits: Der Bauherr ist Herr des Baugeschehens. Er ist es, der das Bauvorhaben entstehen lässt, er ist es, der rechtlich und wirtschaftlich hierfür verantwortlich ist. ⁹ Diese Verantwortlichkeit besteht zum einen Dritten gegenüber: Der Bauherr ist im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aufgefordert, Schaden von Dritten, die mit seiner Baustelle in Verbindung geraten, sowie von Sachen, abzuwenden.

Zum anderen besteht diese Verantwortung „sich selbst" gegenüber: Wenn er Unternehmer mit der Planung oder Ausführung seines Objektes beauftragt, hat er dafür zu sorgen, dass diese die geschuldete Leistung auch umsetzen können. Insoweit hat er das Baugrundstück rechtzeitig zu beschaffen, erforderliche Genehmigungen einzuholen, den Unternehmern mangelfreie Planunterlagen rechtzeitig vorzulegen, usw.

Gemäß § 4 Abs. 1 VOB/B hat der Auftraggeber „für die Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle zu sorgen und das Zusammenwirken der verschiedenen Unternehmer zu regeln. Er hat die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Erlaubnisse (…) herbeizuführen." Damit stellt sich die Verantwort­lichkeit des Bauherrn für sein Bauvorhaben namentlich als Verpflichtung zur ­Koordination der unterschiedlichen Beteiligten, Anforderungen und Voraussetzungen dar. Das gilt auch dann, wenn die VOB/B nicht vereinbart ist. Die Erfüllung dieser den Unternehmern eines VOB/B-Vertrages gegenüber bestehende Koordinierungspflicht schuldet der Bauherr gemäß §§ 642 bis 645 BGB auch im Rahmen eines BGB-Bauvertrages und weitergehend allen Beteiligten gegenüber, die einen Werkvertrag mit ihm abgeschlossen haben, d. h. Architekten, Fachingenieure, gegebenenfalls Zertifizierer, Baubiologen usw.¹⁰ Diese Koordinationspflicht ist keine Leistungspflicht, sie ist Obliegenheit¹¹ und führt bei Nicht- oder Schlechterfüllung dazu, dass die Leistungspflicht der Werkunternehmer eingeschränkt ist: Der Werkunternehmer, dem das baureife Grundstück nicht zur Verfügung gestellt wird, ist behindert im Sinne des § 6 Abs. 1 VOB/B und kommt mit der Leistung nicht in Verzug. Gleiches gilt, wenn ihm erforderliche koordinierte Planunterlagen nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt werden. Sind die übergebenen Pläne mangelhaft und kommt es daraufhin auch zu einem Baumangel, kann sich der Unternehmer enthaften, § 4 Abs. 3 VOB/B bzw. jedenfalls Mitverschulden des Bauherrn einwenden.¹² Der Bauherr schuldet die Koordinationsleistungen also im eigenen Interesse. Er ist Projektleiter und Projektmanager, er muss seine Projektziele definieren und festlegen, welche Aufgaben zu deren Umsetzung erledigt werden müssen, welches Grundstück erworben werden muss, ob ein Bestandsgebäude abzubrechen ist, welche Genehmigungen eingeholt werden müssen, welche Verträge für die Planung und Ausführung abzuschließen sind, wie das Projekt finanziert werden soll. Er muss dafür sorgen, dass die einschlägigen Gesetze eingehalten werden, ein Entwurfsverfasser im Sinne der Landesbauordnung eingeschaltet wird, die Regelungen über die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination umgesetzt werden, die Bauabzugsteuer abgeführt wird. Er ist dafür verantwortlich, dass Straßenabsperrungen beantragt werden, wenn diese für die Anlieferung der Baustoffe erforderlich sind, dass notwendige nachbarschaftliche Vereinbarungen über Abstandsflächen getroffen werden, oder, wenn Nachbargrundstücke durch Unterfangungen abgesichert werden sollen, notwendige Beweissicherungen vor Bauausführung durchgeführt werden.

2 Einige dieser Koordinationsleistungen, die dem Bauherrn obliegen, kann er an Dritte, insbesondere an die von ihm beauftragten Planer, delegieren , andere Aufgaben muss er selbst erledigen. Welche Aufgaben der Bauherr delegieren sollte und welche nicht, muss er letztlich selbst entscheiden. Es ergibt sich kaum aus der Natur der Sache, welche „ Kernleistungen " nicht delegierbar seien. ¹³ Denn sogar der Erwerb des Baugrundstückes, eine Aufgabe, die zu einer solchen Kernleistung gehören könnte, ist dann nicht mehr Bauherrenaufgabe, wenn dieser sich für ein Immobilien-Leasing-Konzept entscheidet. In diesem Fall ist auch die Finanzierung des Bauvorhabens auf die Zahlung von Leasingraten auf Basis der Gesamtinvestitionskosten beschränkt. Welche Koordinationsaufgaben der Bauherr selbst erledigt, wird er davon abhängig machen, ob er die Kapazitäten und das Know-how für die jeweilige Aufgabe hat. Weiter werden wirtschaftliche Überlegungen, auch Vorgaben etwaiger Fördermittelgeber oder Kreditgeber, dazu beitragen, das richtige Maß von Delegation einerseits und Erledigung im eigenen Hause andererseits zu finden. So wird der Einmalauftraggeber, der etwa für seinen Konzern eine neue Hauptverwaltung baut, im Übrigen aber in einer völlig anderen Industriebranche als der Baubranche zu Hause ist, die meisten Koordinationsaufgaben durch Einsatz von Projektmanagern, Generalplanern, Generalunternehmern einkaufen müssen, wenn er nicht sein eigenes Team etwa durch Einsatz eines ausschließlich für die Bauaufgabe eingestellten Interimsmanagers erweitern will. Viele Ämter für das Gebäudemanagement der Kommunen, die durch ihre Mitarbeiter oftmals über das gesamte Leistungsspektrum der einzelnen Planungs- und Überwachungsdisziplinen verfügen, entscheiden von Fall zu Fall, ob sie einzelne oder alle der erforderlichen Leistungen im eigenen Hause erbringen oder diese an externe Büros vergeben. Eine beliebte Schnittstelle ist dabei der Bauantrag: Bis zur Leistungsphase 4 werden oftmals eigene Planer eingesetzt, ab der Leistungsphase 5 fremde Büros. Vielfach wird die Vorbereitung der Vergabeentscheidung, das Prüfen und Werten der Angebote, das Führen von Bietergesprächen usw. von den Ämtern selbst durchgeführt, zum Teil sind sie dazu haushaltsrechtlich auch verpflichtet. ¹⁴ Die Planeraufträge werden in den Leistungsphasen 6 und 7 entsprechend mit verkürztem Leistungsbild ausgestaltet. ¹⁵ Solche Konstellationen stellen eine optimale Ausnutzung vorhandener Kapazitäten dar und eröffnen die Möglichkeit der Einsparung von Planerhonoraren. Darüber hinaus hat eine solche Vorgehensweise auch den Vorteil der Erhaltung und Erweiterung der Kompetenzen der Mitarbeiter: Der stetige Wechsel von eigener Planungsverantwortung und Kontrolle des extern beauftragten Architekten oder Ingenieurs schult technisches Know-how, Gestaltungs- und Kommunikationsfähigkeit.

2.Delegation von Obliegenheiten: Die Erfüllungsgehilfen des Bauherrn

3 Überträgt der Bauherr Aufgaben, deren Erfüllung er als Obliegenheit seinen Vertragspartnern gegenüber schuldet, an Dritte, sind diese seine Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 BGB. Er hat also für deren Verschulden einzustehen wie für eigenes. So ist es allgemeine Meinung, ¹⁶ dass der Objektplaner sowie die Fachingenieure im Verhältnis zum Bauunternehmer Erfüllungsgehilfen des Bauherrn im Sinne des § 278 BGB sind: Da der Unternehmer von dem Bauherrn kraft des abgeschlossenen Bauvertrages die Vorlage mangelfreier Pläne verlangen könne, müsse sich der Bauherr beim Auftreten von Planungsfehlern diese wie eigenes Verschulden gemäß § 254 BGB zurechnen lassen. ¹⁷ Der für den Bauherrn koordinierende Architekt ist dem planenden gleichzustellen: Auch dieser ist Erfüllungsgehilfe des Bauherrn im Verhältnis zum bauausführenden Unternehmer. ¹⁸ Ebenso geklärt ist, dass der Architekt, der nur Bauleitungsaufgaben durchführt, nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn ist: ¹⁹ Der Werkunternehmer habe keinen Anspruch darauf, bei seiner Werkleistung überwacht zu werden, diese schulde der Bauherr nicht, weshalb bei mangelhafter Objektüberwachung kein Mitverschulden des Bauherrn zu beachten sei. Weiterhin gilt nach der Rechtsprechung des BGH, dass der Vorunternehmer nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in seinem Vertragsverhältnis zum Nachunternehmer ist. ²⁰ Deshalb kann ein Nachfolgeunternehmer, der die Vorleistung im Sinne des § 4 Abs. 3 VOB/B nicht ordnungsgemäß geprüft hat und deshalb gemäß § 13 Abs. 3 VOB/B oder § 4 Abs. 7 VOB/B vom Bauherrn in Anspruch genommen wird, dem Bauherrn nicht entgegenhalten, dieser habe die Verpflichtung zur Überlassung einer einwandfreien Vorunternehmerleistung verletzt. Eine solche Verpflichtung existiert nämlich nicht. Und andersherum ist der Nachunternehmer auch nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in dessen Rechtsverhältnis zum Vorunternehmer: Deshalb kann ein Trockenbauunternehmen, das entgegen den anerkannten Regeln der Technik die Gipskartonständerwände nicht doppelt beplankt hat, gegen seine Inanspruchnahme nicht einwenden, der nachfolgend tätige Fliesenleger habe diesen Mangel erkennen müssen. Auch wenn der Fliesenleger im Rahmen des § 4 Abs. 3 VOB/B hier tatsächlich Bedenken hätte anmelden müssen, mindert dies die Mängelansprüche des Bauherrn gegenüber dem Trockenbauer nicht. ²¹ Ungeklärt ist die Frage, ob der Bauherr sich das Verschulden seines die Werk- und Montageplanung mangelhaft prüfenden Planers als Mitverschulden zurechnen lassen muss. Das hat das Oberlandesgericht Hamm ²² verneint. Vielmehr sei diese Prüfung der Beaufsichtigung/Überwachung des Bauunternehmers gleichzusetzen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe differenziert: „Darf der Auftragnehmer nur nach Prüfung und Freigabe seiner Werkpläne bauen, so muss sich der Auftraggeber gegenüber dem in Anspruch genommenen Auftragnehmer das Verschulden der von ihm mit der Prüfung und Freigabe eingesetzten Fachleute zurechnen lassen." ²³

Danach kommt es offenbar darauf an, ob sich der Bauherr zu einer Prüfung im Rahmen einer Obliegenheit vertraglich verpflichtet hat. Wenn das der Fall ist, sollen die Vorschriften der §§ 278, 254 BGB Anwendung finden.

4 Gleichfalls umstritten ist die Frage, ob der Architekt Erfüllungsgehilfe des Bauherrn im Verhältnis zum Sonderfachmann ist und umgekehrt, ob es der Fachingenieur im Verhältnis des Bauherrn zum Objektplaner ist. Nach der älteren Rechtsprechung des BGH ²⁴ soll der Sonderfachmann nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in seinem Vertragsverhältnis zum Architekten sein. Ist die Fachplanung fehlerhaft und konnte der Objektplaner dies kraft seiner Fachkunde nicht erkennen, haftet ohnehin nur der Fachingenieur. Hätte der Objektplaner die Mängel allerdings gemäß der von ihm geschuldeten Plausibilitätskontrolle und der Kontrolle auf Basis seiner eigenen Fachkunde erkennen müssen, ²⁵ haftet danach der Architekt neben dem Fachingenieur für den gesamten Schaden. Sie sind Gesamtschuldner.

Nach Auffassung des BGH²⁶ sollen die Parteien aber wenigstens vereinbaren dürfen, dass der Sonderfachmann Erfüllungsgehilfe des Bauherrn ist.

5 Die Instanzgerichte sehen das allerdings zum Teil anders: Der vom Bauherrn beauftragte Fachingenieur sei Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in dessen Rechtsverhältnis zum Architekten. ²⁷ Der Architekt, der die Mängel der Fachplanung hätte erkennen müssen, haftet danach nicht für den ganzen Schaden, sondern nur quotal, nämlich soweit das Mitverschulden des Bauherrn nicht reicht. Und ebenso heikel ist die Frage, ob der Architekt Erfüllungsgehilfe des Bauherrn im Verhältnis zum Sonderfachmann ist. Das wird in der – neueren – Rechtsprechung des BGH ²⁸ bejaht: „Den Auftraggeber trifft grundsätzlich die Obliegenheit, dem Tragwerksplaner die für die mangelfreie Erstellung der Statik erforderlichen Angaben zu den Boden- und Grundwasserverhältnissen zu machen. Hat er unzutreffende Angaben gemacht und ist deshalb die Statik mangelhaft, trifft den Auftraggeber für einen daraus entstehenden Schaden eine Mithaftung wegen Verschuldens gegen sich selbst. Hat der von dem Auftraggeber beauftragte planende Architekt die unzutreffenden Angaben gemacht, muss sich der Auftraggeber dessen Verschulden gemäß §§ 254, 278 BGB zurechnen lassen."

6 Und obwohl man den Freianlagenplaner nicht als Sonderfachmann deklarieren kann, hat der BGH entschieden, dass der Architekt auch Erfüllungsgehilfe des Bauherrn im Verhältnis zum Freianlagenplaner ist: In dem Fall BGH BauR 2016, 1943 hatte der Architekt mangelhafte Pläne über die Gebäudeanschlusshöhe erstellt und diese dem Freianlagenplaner zur Verfügung gestellt. Da das Gelände dadurch sieben Zentimeter über der Betonsohle des Gebäudes geplant wurde, drang Feuchtigkeit in das Gebäude ein. Der Bauherr hatte Architekt und Freianlagenplaner als Gesamtschuldner in Anspruch genommen. Sofern der Freianlagenplaner überhaupt hafte, nämlich nur dann, wenn er die Fehler in den Architektenplänen kraft seiner eigenen Fachkunde hätte erkennen müssen, sei er jedenfalls berechtigt, dem Bauherrn den Mitverschuldenseinwand gemäß §§ 254, 278 BGB entgegenzuhalten.

7 Und schließlich ist der planende Architekt Erfüllungsgehilfe des Bauherrn im Verhältnis zum bauleitenden Architekten . ²⁹ Der objektüberwachende Architekt kann nämlich die Vorlage mangelfreier Planungsunterlagen verlangen. Zwar haftet er dem Bauherrn, wenn er die Mängel in den Architektenplänen nicht erkennt. Aber seine Haftung ist wegen Verschuldens des auftraggeberseitigen Erfüllungsgehilfen doch begrenzt. Der objektüberwachende Architekt ist jedoch nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn im Verhältnis zum Planer. ³⁰

Mit einiger Vorsicht wird man daher mittlerweile sagen können³¹, dass sich der Bauherr das Verschulden eines Planungsbeteiligten gegenüber dem anderen Planungsbeteiligten zurechnen lassen muss³², unabhängig davon, ob der eine oder der andere Architekt oder Sonderfachmann ist:³³ Danach ist der Bauherr verpflichtet, die erforderlichen Sonderfachleute –gegebenenfalls nach Beratung durch den Architekten³⁴ – zu beauftragen. Dies ist eine Mitwirkungspflicht gemäß § 642 BGB. Werden die Sonderfachleute nicht beauftragt oder liefern sie die erforderlichen Leistungen nicht, muss sich dies der Bauherr als Mitverschulden zurechnen lassen.³⁵ Schlüssig erscheint insbesondere eine unterschiedliche Bewertung der Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Sonderfachmanns gegenüber dem Architekten einerseits und des Architekten gegenüber dem Sonderfachmann andererseits nicht. Denn ebenso wie es der Bauherr regelmäßig übernommen hat, dem Sonderfachmann korrekte Objektpläne zur Verfügung zu stellen, hat es der Bauherr gegenüber dem Architekten übernommen, diesem zur Integration in seine Objektpläne Sonderfachleistungen, etwa die Statik oder Technikpläne zu übermitteln. Insoweit trifft den Architekten zwar eine überragende Koordinationspflicht. Letztlich muss sich der Objektplaner aber darauf verlassen können, dass die Sonderfachleistungen gemäß dem Planungsstand der einzelnen Leistungsphasen fachlich korrekt sind.

II.Die Koordination der Bedarfsträger

1.Erfordernis der Bedarfsplanung

8 Die wichtigste Aufgabe des Bauherrn bei der Umsetzung seines Bauprojektes ist es, zu sagen, was er will, nämlich, seinen Leistungsbedarf festzulegen und diesen zum Gegenstand von Planungs- und Bauaufträgen zu machen. ³⁶ Man sollte annehmen, dass dieser Grundsatz vom Bauherrn als Selbstverständlichkeit angesehen wird und er dieser Aufgabe gerne und umfassend nachkommt. Demgegenüber ist festzustellen, dass es oftmals in der Startphase von Projekten zu Differenzen zwischen dem Bauherrn und den beteiligten Planern darüber kommt, wie genau der Bauherr beschreiben muss, was geplant und gebaut werden soll, wie detailliert seine Bedarfsplanung zu erfolgen hat. Bauherren haben häufig den Wunsch, dass der Architekt mit ihnen zusammen den Bedarf eruiert und er die Planung stets an aufkommende Anforderungen, Wünsche und Änderungen anpasst. Sie sind auch vorsichtig, konkrete Festlegungen zu treffen, da spätere Abweichungen hiervon schnell zu Änderungen des Leistungsprogramms im Sinne des § 650b BGB führen und somit vergütungspflichtig sind. Der Bauherr ist unter Umständen auch unsicher darüber, „was er wollen soll", welche Anforderungen wirklich umgesetzt werden müssen und schließlich hat er womöglich mit einem Nutzer zu tun, der seinen Bedarf nur zögerlich bekannt gibt, um sich noch alle Türen für die Planungszeit offenhalten zu können. Die beteiligten Planer haben hingegen das Interesse, dass die Zielvorgaben möglichst konkret bei oder kurz nach Auftragserteilung durch den Auftraggeber festgelegt werden, um den Planungskorridor gemäß oder angelehnt an die Leistungsphasen der HOAI abarbeiten zu können. Es geht also um die Frage, wie detailliert der Bauherr zu Beginn der Planungsphasen seinen Bedarf geklärt ­haben muss. Im Leistungskatalog der HOAI ist lediglich geregelt, dass die Grundlagenermittlung „auf Basis der Bedarfsplanung oder der Vorgaben des Auftraggebers" zu erfolgen hat. Wie weitreichend diese Vorgaben oder diese Bedarfsplanung sein müssen, ist nicht geregelt.

9 Dabei sind die Rechtsfolgen des Abschlusses eines Planervertrages ohne – ausreichende – Bedarfsplanung durchaus schwerwiegend: Der BGH ist sogar der Auffassung, dass ein Architektenvertrag, bei dem nicht festgelegt ist, ob die gegenständlichen Bestandsgebäude umzubauen, zu sanieren, instand zu halten oder instand zu setzen sind, mangels Bestimmtheit unwirksam ist, sofern man dem Vertrag nicht entnehmen kann, dass eine der Parteien, insbesondere der Bauherr, ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB habe. ³⁷ In § 650p Abs. 2 BGB ist nunmehr festlegt, dass es Aufgabe des Architekten oder Ingenieurs ist, die Planungsgrundlagen und eine Kosteneinschätzung zu erstellen, wenn diese bei Vertragsabschluss noch nicht bestimmt sind. Werden diese Grundlagen vom Architekten erstellt und der Bauherr ist mit ihnen nicht einverstanden, haben beide Parteien ein Sonderkündigungsrecht , § 650r BGB. Insbesondere ist der Architekt nicht zur Nacharbeit verpflichtet, um etwa dann doch geäußerte Wünsche des Auftraggebers zu berücksichtigen. Die Parteien werden sich aber gegebenenfalls auf eine Anpassung verständigen. Die Vorschrift ist nicht unproblematisch: Wie soll der Architekt den Bedarf des Bauherrn erahnen, wie sollen ohne Kenntnis des Bedarfs sinnvolle Planungsgrundlagen und eine Kosteneinschätzung vorgelegt werden? Zielführender wäre es womöglich gewesen, wenn der Gesetzgeber dem Bauherrn die Verpflichtung zur Vorlage einer Bedarfsplanung auferlegt hätte. Angesichts der schwerwiegenden Folgen einer gemäß § 650r BGB ausgesprochenen Sonderkündigung (der Bauherr hat etwa lange nach einem geeigneten Architekten gesucht, vielleicht sogar ein Vergabeverfahren durchgeführt, und steht schon nach Abschluss der Leistungsphase Null mit leeren Händen da, der Architekt hat ein Projektteam zusammengestellt, vielleicht andere Aufträge abgesagt, und das Projekt nun eingebüßt), kann den Parteien nur geraten werden, eine vor Abschluss des Architektenvertrages erstellte, umfassende Bedarfsplanung zum Gegenstand des Architektenvertrages zu machen.

10 Der Bauherr kommt letztlich nicht darum herum, seine Projektziele detailliert zu erforschen und dann zu formulieren und als Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Architekten und den sonstigen Planungsbeteiligten zu vereinbaren, ob durch eigene Bedarfsplanung, oder durch vom Architekten ermittelte Planungsziele, denen der Bauherr zustimmt oder die aufgrund seiner Nichtzustimmung angepasst werden. Kann er das organisatorisch oder fachlich nicht, muss er sich eines Beraters bedienen. Das kann der – spätere – Objektplaner für Gebäude sein (z. B. im Falle des § 650p Abs. 2 BGB), muss es aber nicht. Es gibt eine Reihe auf den jeweiligen Nutzungszweck spezialisierte Bedarfsplaner/Betriebsplaner/Fabrikplaner usw., die dem Bauherrn helfen, seinen Bedarf zu ermitteln.

Plant und baut der Bauherr für sich selbst, sein eigenes Unternehmen, erfordert die Bedarfsermittlung zwar eine exakte Organisation und Koordination innerhalb der beteiligten Kreise im Unternehmen, sie kann aber durchaus unternehmensintern ermittelt und festgelegt werden: Mindestens in groben Eckpunkten kann der zukünftige Bauherr meist selbst formulieren, dass er etwa eine Hauptniederlassung für 2000 Mitarbeiter benötigt, die auf einem bestimmten unternehmenseigenen Grundstück zu errichten ist, die zur Hälfte aus Großraumbüros, zur anderen Hälfte aus Einzelverzimmerung bestehen soll, im Erdgeschoss über eine Kantine, im Kellergeschoss über Archivflächen und eine Tiefgarage verfügen soll. Soll ein bestehendes Produktionsgebäude erweitert werden, ist der Auftraggeber in der Lage festzulegen, dass eine bestimmte Fläche für die Aufstellung konkret beschriebener Maschinen benötigt wird, dass die Tore eine bestimmte Größe haben müssen, im revisionierbaren Hallenboden Technikleitungen liegen müssen, der dennoch einer bestimmten Gabelstaplerlast standhalten muss, dass die Halle zu beheizen ist und logistisch an die bestehende Halle angebunden sein muss, usw. Ein Investor, der auf einem Grundstück Wohnungen, die zur Vermietung vorgesehen sind, errichten will, mag vor allem sein Budget in den Vordergrund stellen und gut vermarktbare gestalterische Details wünschen. Für detaillierte Angaben und zur Sicherstellung, dass sich der Bauherr die richtigen Fragen stellt, wird er sich u. U. Unterstützung einkaufen.

11 Hingegen findet sich der Bauherr und Besteller von Planungs- und Bauleistungen vor eine komplexere Aufgabe gestellt, wenn er selbst nicht späterer Nutzer und Betreiber des Gebäudes ist, sondern ein Dritter, dessen Disziplin bei der Bedarfsermittlung er nicht bewerten und kontrollieren kann. In dieser Situation befinden sich oft landes- oder bundeseigene Liegenschaftsbetriebe , die Landes- oder Bundesimmobilien realisieren müssen, deren Nutzer ihre Anforderungen nicht oder zu spät konkretisieren oder später ändern. Wenn das Herzstück eines Zentrums für Nanotechnologie in einem Mikroskop besteht, das auf einem baulich zu entkoppelnden Fundament zu stehen kommt und der Nutzer erst im Rahmen der Ausführungsplanung die Größe des Mikroskops bestimmt, die sich wiederum auf das Fundament auswirkt, sind Umplanungen, Baunachträge, auch Bauzeitennachträge, vorprogrammiert, die vom Bauherrn zu managen sind. Gleiches gilt, wenn etwa der Bauträger spät geäußerte Sonderwünsche der Erwerber umsetzen muss. Hingegen hat eine vorbildliche nutzungsspezifische Bedarfsplanung stattgefunden, wenn im Rahmen eines Investorenwettbewerbes die Bieter den Abschluss eines Mietvertrages über ein von ihnen auf eigenem Grundstück noch zu errichtendes Bauwerk für einen vorgegebenen Nutzungszweck anzubieten haben, denn durch das öffentliche Vergaberecht ist eine wesentliche Anpassung des zu realisierenden Bauvorhabens nach Zuschlag kaum noch möglich. Nach dieser von der öffentlichen Hand gewählten Konstruktion sind die Bieter aufgefordert, für einen bestimmten Nutzungszweck (zum Beispiel für ein Ausbildungszentrum einer Landesbehörde) einen Standort anzubieten, auf dem sie ein dem Nutzungszweck und der Bedarfsplanung der ausschreibenden Stelle entsprechendes Bauwerk errichten, das an die ausschreibende Stelle vermietet wird, die es ihrerseits der Landesbehörde zur Nutzung zur Verfügung stellt. In derlei Ausschreibungen ist in der Regel das wichtigste Zuschlagskriterium der aus den Gesamtinvestitionskosten ermittelte angebotene Mietzins, neben der Attraktivität des Standortes und der architektonischen Gestaltung sowie der Geeignetheit zum vorgesehenen Nutzungszweck. Diese Konstruktion zwingt die ausschreibende Stelle, den Bedarf schon vor dem Vergabeverfahren beinahe unabänderlich zu fixieren.

2.Inhalte der Bedarfsplanung

12 Die Inhalte und Themen der Bedarfsplanung sind in speziellen hierzu ergangenen Regelwerken festgelegt, etwa in der DIN 18205, der RBBau Muster 13, den Vorgaben der diversen Zertifizierungssysteme. Insbesondere muss sich der Bauherr demgemäß mit den Themen Kosten (Errichtungskosten/Betriebskosten) und Finanzierung, Grundstücksbeschaffung, Altlasten, Schadstoffe beim Bauen im Bestand, Raum- und Flächenbedarf, Anforderungen besonderer Funktionsbereiche, Information und Transport, Zeit und Kosten auseinandersetzen. Die DIN 18205 bietet dem Bedarfsplaner fünf Checklisten an, die er im jeweiligen Stadium der Bedarfsplanung abarbeiten soll, um alle wesentlichen Themen zu beleuchten. Vier dieser Checklisten („Projektkontext klären, „Projektziele festlegen, „Informationen erfassen und auswerten, „Bedarfsplan erstellen) sind im Projekt zeitlich den Leistungen des Planungsteams vorgelagert. Die Themen „Bedarfsdeckung untersuchen und festlegen" überschneiden sich teilweise mit der Grundlagenermittlung und den Planungsprozessen der Planer. ³⁸ Zentrale, vom Bauherrn zu definierende, Themen sind danach vor allem die Festlegung übergeordneter, strategischer Ziele, die mit dem Bauvorhaben verfolgt werden sollen, die Festlegung von Projektzeit und -kosten, andererseits aber bereits konkrete Ermittlungen von Raum- und Funktionsprogramm, erforderliche Flächen, die Festlegung und Untersuchung unternehmenseigener Abläufe bzw. derjenigen der Nutzer, Verflechtungen, und Schnittstellen, aus denen sich bauliche Forderungen ergeben. Notwendige Details technischer und sicherheitsrelevanter Einrichtungen sind ebenso festzulegen wie ökologische und gestalterische Ansprüche zu definieren. Darüber hinaus gehört auch die Bewertung vorhandener Grundstücke, etwa zum Umbau vorgesehenen Bestandes, gegebenenfalls die Bewertung zukünftiger unternehmerischer oder rechtlicher Entwicklungen, zur Festlegung des Bedarfes.

13 Einzelheiten: Neu an der DIN 18205-2016-11 ist die Einteilung des Prozesses der Bedarfsplanung in 4 Teilschritte, wobei die Beschreibung jedes Teilschrittes durch eine Checkliste unterstützt wird.

Zunächst ist der Projektkontext zu klären.

–  Dabei sind die Gründe und der Anlass für das Projekt zu erfassen,

–  der Bedarfsträger (Bauherr, Nutzer usw.) darf seine Visionen, seine strategischen Ziele und Entwicklungsziele formulieren,

–  die Organisation der Bedarfsplanung ist festzulegen (Ziffer 4.1 und Checkliste 1 DIN 18205).

Im Rahmen der Stufe 2 sind die Projektziele festzulegen.

Dabei sind

–  funktionale,

–  technische,

–  soziokulturelle,

–  gestalterische,

–  ökonomische,

–  ökologische und

–  terminliche Ziele festzulegen (Ziffer 4.2 DIN 18205). Hierbei hilft die Checkliste 2.

Abgefragt werden dabei also nicht nur Kosten, Qualität und Unternehmen, sondern auch Themenstellungen wie Gesundheit, Behaglichkeit, Gestaltungsqualität, Schutz natürlicher Ressourcen und Schutz des Ökosystems (Checkliste 2 der DIN 18205).

Im 3. Abschnitt sollen Informationen erfasst und ausgewertet werden (4.3 der DIN 18205).

Gemäß der Checkliste 3 sind dabei Fakten

–  zu Struktur und Organisation des Auftraggebers und

–  zur räumlichen Situation der Funktionseinheiten zu sammeln und zu analysieren.

–  Die Prozesse und Arbeitsweisen des Betriebs des Auftraggebers sind zu eruieren.

–  Die funktionalen Beziehungen in puncto Kommunikation und Informationsfluss sind aufzunehmen und zu analysieren.

–  Spezifische Nutzungsanforderungen, insbesondere die Anforderung an spezifische Anlagen sind festzulegen.

–  Nutzungseinheiten sind festzulegen, Raumgrößen zu definieren, Flächen- und Kostenkennwerte zu benennen (Checkliste 3 der DIN 18205).

Gemäß Ziffer 4.4 in Verbindung mit der Checkliste 4 der DIN 18205 ist dann der Bedarfsplan zu erstellen. Danach sind die Projektziele gemäß den Kategorien der Checkliste 2 (funktionale, technische, soziokulturelle, gestalterische, ökonomische, zeitliche, ökologische Aspekte) festzuhalten sowie der Projektkontext insbesondere in Bezug auf Kosten, Zeit und strategische Ziele endgültig zu definieren. Die Organisation des Betreibers wird etwa hinsichtlich Personen-, und Arbeitsplatzanzahl analysiert, der Bedarf hinsichtlich der zu erfüllenden Funktionen definiert. Die daraus resultierenden Anforderungen an Gebäude, Außenanlagen und Anlagentechnik sowie die Ausstattung sind zu definieren (Ziffer 4.4 der DIN 18205 in Verbindung mit Checkliste 4). Damit ist das Ziel der Bedarfsplanung, nämlich die Erstellung des Bedarfsplans grundsätzlich erfüllt.

14 Nach der neuen DIN 18205 gibt es allerdings nachlaufende Leistungsbilder, die zum Teil parallel zu der Grundlagenermittlung und Vorentwurfsplanung des beauftragten Planungsteams abgewickelt werden: Gemäß dem Teilschritt 5 ist die Bedarfsdeckung zu untersuchen und festzulegen (Ziffer 4.5 in Verbindung mit Checkliste 5 der DIN 18205). Dabei sollen z. B. Varianten zur Umsetzung des Bedarfsplans unter Berücksichtigung etwaiger städtebaulicher Vorgaben, Grundstücksbedingungen, usw. untersucht werden. Eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung nebst Machbarkeitsstudie und eventuelle Varianten dazu sind Teil dieser Projektstufe. Sie endet mit der Bewertung und Festlegung der Varianten. In der letzten dem Bedarfsplan nachlaufenden Projektphase ist der Bedarfsplan mit den erarbeiteten Lösungen abzugleichen (Ziffer 4.6 DIN 18205). Diese Phase kann praktisch bis zum Ende des Projektes andauern, nämlich dann, wenn sich der Bedarf im Laufe des Projektes ändert. Der Bedarfsplan ist dann fortzuschreiben, ebenso wie die sich bereits im Planungs- oder Ausführungsfluss befindenden Leistungen (Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, sogar Bauausführung). ³⁹ Die DIN 18205 ist zu Beginn des Projektes anzuwenden, soll aber „wiederkehrend" zum Tragen kommen, wenn sich Änderungen der Projektziele oder der Nutzungsanforderungen im Laufe des Planungsstadiums oder sogar der Bauphase ergeben. Diese Feststellung ist für den Architekten von großer Relevanz: Ändert sich der Bedarf maßgeblich, sind die Änderungen zunächst im Rahmen eines Rückschritts in die Leistungsphasen Null zu klären und daraufhin die Planungsleistungen anzupassen, gegebenenfalls gemäß § 605b BGB.

3.Methode der Bedarfsermittlung nach Hodulak/Schramm

15 Im hier gegebenen Zusammenhang ⁴⁰ interessiert vor allem, wie der Bauherr organisatorisch vorgehen soll, um den Bedarf, seinen eigenen oder den der Nutzer, zu ermitteln, welche Möglichkeiten der Koordinierung ihm zur Verfügung stehen. Dazu soll die Methode von Hodulak und Schramm ⁴¹ vorgestellt werden, die naturgemäß hier nur verkürzt besprochen werden kann. Die Autoren teilen die Phase der Bedarfsplanung in fünf Abschnitte ein, den Projektstart, die Informationsermittlung, die Wissensauswertung, die Bedarfsdokumentation sowie die Qualitätssicherung. ⁴² Dabei legen sie zugrunde, dass der künftige Bauherr einen Bedarfsplaner mit der Bedarfsermittlung beauftragt hat. Die Methode ist aber ebenfalls von Nutzen, wenn der Bauherr durch eigene Gremien, einen Interimsmanager oder Projektsteuerer die Bedarfsplanung durchführen lässt. Denn auch bei Beauftragung eines Bedarfsplaners ist eine aktive und umfangreiche Projektarbeit des zukünftigen Bauherrn und/oder des zukünftigen Nutzers erforderlich: Nur der Nutzer kennt die unternehmensspezifischen Abläufe, kann für die Informationserteilung zuständige Mitarbeiter benennen, kennt deren Terminkalender usw. Deshalb ist und bleibt der Bauherr zentrale Figur bei der Bedarfsermittlung, ohne aktives Engagement bleibt das Ergebnis ein Fragment.

16 a) Projektstart . Zu Beginn des Projektes ⁴³ ist zu klären, welches Problem/welches Bedürfnis den zukünftigen Bauherrn veranlasst hat, über ein Bauprojekt nachzudenken. Das kann Platzmangel sein, die Arbeit in einem Gebäude, das den aktuellen technischen Regeln und Sicherheitsvorschriften nicht mehr entspricht, die Notwendigkeit einer Standortentwicklung zur Erweiterung der Produktion, die Einrichtung eines neuen Studienganges. Durchaus kann als Ergebnis der frühen Phase der Bedarfsplanung herauskommen, dass die Errichtung eines Bauwerks gar nicht zielführend ist, weil das Problem des Platzmangels viel sinnvoller durch von der Belegschaft gewünschte Homeoffice-Arbeitsplätze zu lösen ist oder die Anmietung eines Bestandsgebäudes kostengünstiger ist. Die Entscheidung, ob überhaupt gebaut werden soll, ist zu Projektbeginn zu fällen, soweit das möglich ist. Bisweilen ist erst das am Ende der Bedarfsplanungsphase vorliegende Ergebnis dazu geeignet, sich gegen ein Bauprojekt zu entscheiden, etwa, wenn die mit dem Bedarfsplan zu Tage getretenen Anforderungen so immens sind, dass das Unternehmen die Anmietung bevorzugt. ⁴⁴

17 Zunächst muss der Bedarfsplaner einen Zeitplan erstellen, aus den eigene Aktivitäten, aber vor allem die Aktivitäten der beteiligten Teilnehmer des Bedarfsträgers, erkennbar sind. Dazu muss der Teilnehmerkreis in Abstimmung mit dem Bauherrn gebildet werden: Erforderlich ist einerseits der Einsatz von Entscheidungsträgern des Unternehmens, die die Umsetzung des Projektes zu verantworten haben und deshalb übergeordnete Unternehmensinteressen im Blick haben, andererseits von Wissensträgern, die über funktionale Zusammenhänge und Abläufe Auskunft geben, sowie über bestehende Missstände. Gegebenenfalls ist insbesondere bei in Rede stehenden Produktionsabläufen ein zusätzlicher Logistikplaner einzuschalten. Der externe Bedarfsplaner muss sich zu Beginn der Bedarfsplanungsphase ein Bild von dem zu bewertenden Unternehmen machen, wie das Unternehmen funktioniert, worin die Zusammenhänge bestehen, wie Kommunikations- und Transportwege verflochten sind, usw. Wird die Bedarfsplanung durch interne Gremien des Unternehmens vorgenommen, ist die Einarbeitung weniger intensiv, dennoch wird sich der unternehmenseigene Bedarfsplaner in für ihn unbekanntes Terrain der Unternehmensspezifika einfinden müssen. Die an der Bedarfsplanung beteiligten Teilnehmer sollten zunächst vertraulich arbeiten, um die Belegschaft nicht unnötig in Unruhe zu versetzen, so Hodulak/Schramm: Standortfragen ziehen nicht selten personelle Veränderungen nach sich. Unsicherheiten bei Mitarbeitern sollten den Prozess der Bedarfsermittlung möglichst nicht behindern. Der Bedarfsplaner muss den etwa vorhandenen Bestand eingehend analysieren. Bei einem angestrebten Neubau ist das anvisierte Baugrundstück hinsichtlich Erwerbskosten, Baugrund, Altlasten, Schadstoffe, Erschließung, Bebauungsplan usw. zu bewerten. Die Analyse kann durch für die Mitarbeiter vorbereitete Fragebögen ergänzt werden.

18 b) Festlegung der Projektziele . Der Festlegung der Projektziele kommt besondere Bedeutung zu. Der wichtigste Schritt dabei ist die Umsetzung unternehmerischer Ziele in räumliche Anforderungen, also Anforderungen, die ausgerechnet das Bauprojekt leisten kann. Dabei sind in dieser frühen Phase einerseits die Ziele noch grob abgesteckt, ihre Machbarkeit nicht geprüft, Prioritäten nicht gesetzt, andererseits können „Musts und „NoGos durchaus unumstößlich festgelegt werden. Die Benennung der Ziele in dieser frühen Phase der Bedarfsplanung erfolgt durch die Unternehmensführung, gegebenenfalls die Standortleitung, unterstützt durch Fachabteilungen. Organisatorisch bietet sich das Abhalten von Zieleworkshops ⁴⁵ an, in denen Diskrepanzen und Einigkeit schnell festgestellt werden können. Das Ergebnis der Zieleworkshops ist die Transformation unternehmerischer Ziele in Bauwerksanforderungen: Ein Energiekonzern baut ein Nebengebäude und dokumentiert mit einem komplett aus erneuerbaren Energien bewirtschaftetes Gebäude sein Engagement für diese Technik; der bilinguale Zweig, den eine Schule einführen will, soll sich in voneinander getrennten Gebäudeteilen unterschiedlicher Stilrichtungen manifestieren; der Investor kennt die künftige Büronutzung der zu vermietenden Fläche noch nicht und benötigt Flexibilität in der Verzimmerung (Großraumbüros, Einzelbüros); der Hersteller für gebäudetechnische Anlagen wünscht sich die Sichtbarkeit aller technischen Gebäudeeinrichtungen. Gegebenenfalls ist das Gebäude auch Selbstzweck, wenn ein komfortables, repräsentatives Hauptgebäude entstehen soll.

19 c) Ermittlung von Qualitäten durch Interviews . Insbesondere der Bedarf an Flächen und die Anforderung an Räume können durch Gespräche des Bedarfsplaners mit den betroffenen Abteilungen eruiert werden. Soll die Anforderung an die Büros in der neuen Hauptverwaltung abgeklopft werden, bietet es sich an, die Mitarbeiter der jeweiligen Abteilungen in separaten Gesprächen zu befragen, sie Vor- und Nachteile des status quo beschreiben zu lassen, damit die Zukunft in dem neuen Gebäude gegebenenfalls abweichend gestaltet werden kann. Bei den Gesprächen ist nach Hodulak/Schramm darauf zu achten, dass alle betroffenen Mitarbeiter aller Organisationseinheiten zu Wort kommen, von der Abteilungsleitung über das operative Geschäft bis zum Sekretariat. Schnittstellen zu anderen Abteilungen sind zu bilden, und generell erforderliche abteilungsübergreifende Flächen zum Gegenstand der Befragung zu machen, etwa Anforderungen an die unternehmenseigene Kindertagesstätte, die Kantine, Hobbyräume. Die Gespräche sind mit besonderem Fingerspitzengefühl zu führen. Wird erkennbar, dass sich in der Hierarchie weiter unten befindliche Mitarbeiter nicht trauen, ihre Meinung zu äußern, bietet es sich auch an, Vorgesetzte erst einmal außen vor zu lassen. Bewährt hat sich auch ein gemeinsamer Spaziergang, bei dem der Bedarfsplaner sich mit jeder Gruppe oder sogar jeder Person über den Bedarf unterhält. Die Rückkopplung zu den durch die Unternehmensleitung festgelegten Zielen ist stets erforderlich. Stehen die formulierten Anforderungen von vorneherein in Widerspruch zu fixen Rahmenbedingungen, insbesondere dem Budget, kann ihnen nicht nachgegangen werden.

20 d) Ermittlung von Quantitäten durch Unterlagen und Interviews . Hingegen erfolgt die Ermittlung von Quantitäten in der Regel anhand von unternehmenseigenen Unterlagen und Berechnungen. Budgets und benötigte Flächen werden oftmals von Anfang an als unternehmerisches