Praxiswissen Baurecht für Architekten und Ingenieure: - von der Auftragsakquise bis zum Projektabschluss

Von Daniel Häußermann, Julia Heisenberg, Jürgen Knacke und Andreas Theilig

Planen und Bauen ist ein komplexer Vorgang. Eine Vielzahl von Personen und Institutionen sind am Entstehungsprozess beteiligt, auf immer wieder neuen Grundstücksituationen, mit wechselnden Gestaltungsideen, Materialien und Konstruktionen. Häufig entsteht eine komplexe Planungsstruktur für eine nur einmalige Umsetzung. Die Projektrealisierung ist damit ein fortlaufender Entwicklungsprozess. Dabei spielt der rechtliche Rahmen für Planen und Bauen eine immer wichtigere Rolle für Architekten, Bauingenieure und Projektsteuerer, da sie gegenüber ihren Auftraggebern umfassende Beratungspflichten haben. Für sie sind Grundkenntnisse im Bau- und Architektenrecht daher unerlässlich: Welche Rechte und Pflichten haben Architekt und Bauingenieur aus ihrem Vertrag? Was ist gegenüber dem Bauherrn, was gegenüber dem Bauunternehmen zu beachten? Welche Möglichkeiten bestehen bei der Gestaltung von Bauverträgen? Wie kann man baubegleitend zum Wohle des Auftraggebers steuern? Diese Fragestellungen beantwortet das Werk stets mit Blick auf die Bedürfnisse des Praktikers verständlich, prägnant und anhand zahlreicher Beispiele, Grafiken und Schaubilder visualisieren den juristischen Inhalt und machen ihn transparent. Das Buch vermittelt damit Studenten der Architektur und des Bauwesens das unverzichtbare Wissen im Architekten- und Baurecht. Zugleich bietet es mit vielen Praxistipps Architekten, Ingeneuren und Projektsteuerern den schnellen Zugriff auf das notwendige juristische Rüstzeug, um gezielt aktuelle Probleme erfolgreich zu lösen.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Kohlhammer Verlag
• Erscheinungsdatum: 21. Aug. 2008
• ISBN: 9783170282742

Buchvorschau

Planen und Bauen ist ein komplexer Vorgang. Eine Vielzahl von Personen und Institutionen sind am Entstehungsprozess beteiligt, auf immer wieder neuen Grundstücksituationen, mit wechselnden Gestaltungsideen, Materialien und Konstruktionen. Häufig entsteht eine komplexe Planungsstruktur für eine nur einmalige Umsetzung. Die Projektrealisierung ist damit ein fortlaufender Entwicklungsprozess. Dabei spielt der rechtliche Rahmen für Planen und Bauen eine immer wichtigere Rolle für Architekten, Bauingenieure und Projektsteuerer, da sie gegenüber ihren Auftraggebern umfassende Beratungspflichten haben. Für sie sind Grundkenntnisse im Bau- und Architektenrecht daher unerlässlich: Welche Rechte und Pflichten haben Architekt und Bauingenieur aus ihrem Vertrag? Was ist gegenüber dem Bauherrn, was gegenüber dem Bauunternehmen zu beachten? Welche Möglichkeiten bestehen bei der Gestaltung von Bauverträgen? Wie kann man baubegleitend zum Wohle des Auftraggebers steuern? Diese Fragestellungen beantwortet das Werk stets mit Blick auf die Bedürfnisse des Praktikers verständlich, prägnant und anhand zahlreicher Beispiele, Grafiken und Schaubilder visualisieren den juristischen Inhalt und machen ihn transparent. Das Buch vermittelt damit Studenten der Architektur und des Bauwesens das unverzichtbare Wissen im Architekten- und Baurecht. Zugleich bietet es mit vielen Praxistipps Architekten, Ingeneuren und Projektsteuerern den schnellen Zugriff auf das notwendige juristische Rüstzeug, um gezielt aktuelle Probleme erfolgreich zu lösen.

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. iur. Daniel Häußermann; Dipl.-Ing. Julia Heisenberg, Freie Architektin; RA Prof. Dr. iur. Jürgen Knacke; Prof. Dipl.-Ing. Andreas Theilig, Freier Architekt, FH Biberach.

Praxiswissen Baurecht

für Architekten und Ingenieure

von

Dr. iur. Daniel Häußermann

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht,

Bilfinger Berger AG, Wiesbaden/Wien

Julia Heisenberg

Freie Architektin, Dresden

Prof. Dr. iur. Jürgen Knacke

Rechtsanwalt, Kanzlei Kasper Knacke, Stuttgart

Prof. Andreas Theilig

Hochschule für Bauwesen und Wirtschaft Biberach

Verlag W. Kohlhammer

Alle Rechte vorbehalten

© 2008 W. Kohlhammer GmbH Stuttgart

Gesamtherstellung: W. Kohlhammer Druckerei GmbH + Co. KG, Stuttgart

Printed in Germany

Print:

978-3-17-019862-3

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abkürzungsverzeichnis

Teil 1 Von den ersten Schritten zum Architektenvertrag

A Die am Bau Beteiligten

B Von der Akquise zum Architektenvertrag

C Honorar und HOAI

Teil 2 Von der Grundlagenermittlung zur Baugenehmigung

D Kosten und Termine in der Planung

E Baugenehmigung und öffentliches Baurecht

Teil 3 Von der Ausführungsplanung zur Auftragsvergabe

F Ausschreibung und Bauvertragstypen

G BGB und VOB

H Der Bauvertrag

I Kosten und Termine im Bauvertrag

J Vertragsstrafe und Sicherheiten

Teil 4 Vom Baubeginn bis zur Abnahme des Bauwerks

K Behinderung und Bedenken

L Nachträge

M Kündigung des Bauvertrages

N Abnahme der Bauleistung

Teil 5 Objektbetreuung und Projektabschluss

O Rechnungsprüfung und Zahlungsfreigabe

P Mängelansprüche

Q Abnahme und Mängelverjährung im Architektenvertrag

R Schlussrechnung des Architekten

Stichwortverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Vorwort

Rechtliche Grundkenntnisse, die die eigentlichen beruflichen Tätigkeiten der Architekten und Ingenieure betreffen, sind für diese unumgänglich.

Dies beginnt bereits für die eigene Organisationsform bei der Ausübung der beruflichen Tätigkeiten. Weiter geht es dann mit der Anbahnung von Vertragsverhältnissen für Aufträge sowie die Vertragsabschlüsse selbst. Architekten und Ingenieure müssen die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus den mit ihren Auftraggebern bestehenden Vertragsverhältnissen unter Einschluss des Honorarrechts kennen.

Da sie zudem umfassende Beratungspflichten gegenüber ihren Auftraggebern haben und bei Vertragsabschlüssen und deren Abwicklung mit den übrigen am Bau Beteiligten mitwirken müssen, ist es unerlässlich, dass sie hierfür rechtliche Kenntnisse haben, was sogar die Rechtsprechung verlangt.

Auch das öffentliche Baurecht ist im vorliegenden Werk angesprochen. Ein Bauvorhaben kann erst durchgeführt werden, wenn die dafür erforderlichen planerischen und baupolizeilichen Vorgaben erfüllt sind. Architekten und Ingenieure müssen sich in den dafür in Betracht kommenden gesetzlichen Regelungen auskennen.

Solchen Belangen gerecht zu werden und Architekten, Ingenieuren, Studenten solcher Fachrichtungen, Projektsteuerern usw. das entsprechende Wissen zu vermitteln, ist das Ziel des vorliegenden Werks. Die Autoren – Architekten und Juristen – haben dabei das Bestreben, unter Zuhilfenahme von Grafiken, Übersichten und Beispielen dem angesprochenen Leserkreis anschaulich, praxisbezogen und leicht verständlich das erforderliche Wissen zu vermitteln.

Das Buch richtet sich an Planer im weiten Sinn, also Architekten, Ingenieure, Projektsteuerer, Projektleiter und Contract Manager: Es beschreibt relevante Themen in konstruktiver Weise und mit deutlichen Hinweisen auf mögliche Gefahrenquellen. Es lohnt also die Lektüre auch ohne aktuelle „Bedrohung".

Juristische Sachverhalte sind nach den planungs- und bauablauftechnischen Gesichtspunkten und Ereignissen angeordnet. Damit werden die Themen für die Planer leicht auffindbar und anwendbar.

Das Buch gibt nicht nur Antworten auf (be)drängende Fragen, sondern erhellt den Verständnishintergrund. Es versucht also aus drücklich, die Planer zu unterstützen mit dem Ziel, die Verfahrens kompetenz anschaulich und zugleich juristisch umfassend zu stärken, um der eigentlichen Kompetenz der Planer (wieder mehr) Raum zu geben.

Wir hoffen, es gelingt.

Die Autoren, im Mai 2008

Teil 1

Von den ersten Schritten

zum Architektenvertrag

A Die am Bau Beteiligten

klassische Rolle des Architekten

Der Architekt ist nach dem klassischen Verständnis die zentrale Gestalt des Bauablaufs. Er ist Ideengeber und Gestalter im Auftrag des Bauherrn. Er sorgt in Abstimmung mit den Baurechtsbehörden dafür, dass der Bauwunsch seines Auftraggebers genehmigungsfähig wird. Er setzt die planerische Idee in die Leistungsbeschreibung um, unterstützt den Bauherrn bei der Auswahl der ausführenden Unternehmen und begleitet die Baurealisierung ggf. über Jahre hinweg bis zum Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Firmen. Diese Rolle hat ihm in der Rechtswissenschaft den Titel des „Sachwalters" des Bauherrn eingebracht.

Der Architekt kommt also in jeder Phase des Bauablaufs mit fast allen am Bau Beteiligten in Berührung. Welche Konsequenzen dies für ihn hat und welche Kompetenzen ihm im Einzelfall gegenüber anderen am Bau Beteiligten zustehen, hängt von den rechtlichen Vertragsbeziehungen ab, in denen er im konkreten Bauvorhaben steht.

Die wichtigsten Konstellationen:

A 1 Der unmittelbar vom Bauherr beauftragte Architekt

der direkt beauftragte Architekt

Das Selbstbild des Architekten ist auch heute noch geprägt von der direkten Beauftragung durch den Bauherrn. Bei dieser Variante steht der Architekt nur zum Bauherrn in unmittelbarer Rechtsbeziehung, ist also direkt auch nur ihm verantwortlich. Von ihm erhält er auch seine Vergütung. Sein Handeln wird dem Bauherrn in vielen Situationen zugerechnet, d. h. rechtlich wird der Bauherr so behandelt, als ob er selbst die Handlung des Architekten vorgenommen oder seine Erklärung selbst abgegeben hätte. Er klärt mit den Behörden die Genehmigungsfähigkeit eines Baugesuchs ab, er verhandelt technisch und oft auch über Preise mit den Bauunternehmen und gibt Anweisungen auf der Baustelle. Inwieweit er rechtlich für den Bauherrn verbindlich handeln kann, ist eine Frage der Vollmacht (vgl. A 6, S. 18). Stets bleibt er aber nur einem verpflichtet, seinem Auftraggeber, dem Bauherrn.

Vertragsbeziehungen des Architekten

A 2 Bauen mit einem Generalunternehmer

Häufig entscheidet sich der Bauherr für eine Lösung aus einer Hand: das Bauen mit einem Generalunternehmer (GU), der mit der schlüsselfertigen Erstellung des Bauwerks beauftragt wird. Daneben tritt aber regelmäßig noch der Architekt, der in direkter Beauftragung des Bauherrn den Generalunternehmer überwacht.

Subunternehmer

Der GU ist Auftraggeber der Subunternehmer; er muss diese überwachen und erbringt oft schon Teile der Ausführungsplanung und der Statik in Eigenregie. Vertragsbeziehungen zwischen Bauherr und Subunternehmer gibt es nicht. Die Stellung des Architekten wandelt sich dann zumindest in der Ausführungsphase vom Planer hin zum Überwacher und Berater.

Generalubernehmer

A 3 Bauen mit einem Generalübernehmer

Entscheidet sich ein Bauherr, mit einem Generalübernehmer (GÜ) zu bauen, so erbringt dieser außer der Bauausführung auch Planungs- und Überwachungsleistungen. Dabei kann der GÜ die komplette Planung erstellen oder aber er übernimmt – als übliche Schnittstelle – alle Leistungen nach der Baugenehmigung.

Architekt als AN des Bauherrn oder des GÜ

Der Architekt kann in dieser Situation also in zwei Konstellationen auftreten: als Planer des Bauherrn, für den er den Entwurf und das Baugesuch fertigt, oder als Auftragnehmer des GÜ. Sein Einfluss auf die Gestaltung des Werkes hat damit bereits abgenommen: Als Architekt nur der Leistungsphasen bis einschließlich Genehmigungsplanung (Phase 4 nach § 15 HOAI, s. Kapitel C) kann er nicht mehr bei der Umsetzung mitwirken; als Architekt des GÜ besteht seine Aufgabe in der planerischen und bautechnischen Umsetzung der Leistungen, die der GÜ in seinem Bauvertrag dem Bauherrn versprochen hat. Der GÜ hat aber kein gestalterisches Interesse. Er hat mit dem Bauherrn oft einen Pauschalfestpreis vereinbart und will das Bauwerk daher pragmatisch-wirtschaftlich in der vorgegebenen Zeit realisieren.

Generalübernehmer

A 4 Der Architekt als Generalplaner

Neben dem Architekten sind zahlreiche Fachplaner und Sonderfachleute erforderlich, um ein Bauvorhaben zu realisieren. Will der Bauherr nicht mit jedem Sonderfachmann einen eigenen Vertrag abschließen, so kann er den Architekten als Generalplaner beauftragen. Die Rechtsbeziehung zum Bauherrn als Auftraggeber hat dann nur der Architekt als Generalplaner, während die Fachplaner Auftragnehmer des Architekten sind.

Haftung als Generalplaner

Dies hat Folgen für die Haftung, da der Architekt bei der Gestaltung seiner Vertragsbeziehung zum Bauherrn darauf achten muss, dass er seine Verpflichtungen uneingeschränkt zu den Fachplanern durchstellen kann. Wenn der Bauherr von ihm eine längere als die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche von 5 Jahren fordert, es der Generalplaner aber dabei belässt, mit seinen Fachplanern die gesetzliche 5-Jahres-Frist zu vereinbaren, geht er während der Verlängerung der Frist gegenüber dem Bauherrn das Risiko ein, dass er für einen Fehler des Fachplaners haftet, er die Haftung aber auf Grund der Verjährung in der Vertragsbeziehung zum Fachplaner nicht weitergeben kann. Die Haftung verbleibt dann beim generalplanenden Architekten. Andererseits hat die Koordinationsmöglichkeit, die dem Architekten als Generalplaner zukommt, durchaus Vorteile in architektonischer und finanzieller Hinsicht.

Praxistipp:

Der Generalplaner sollte besondere Vorkehrung für seine Berufshaftpflicht treffen, da die gängigen Versicherungsbedingungen Deckungslücken für den Fall der Generalplanung enthalten.

Architekt als Generalplaner

A 5 Arbeitsgemeinschaften und andere Zusammenschlüsse

Gerade bei größeren Bauvorhaben schließen sich häufig mehrere Bauunternehmen zu Bietergemeinschaften (BIEGE) zusammen. Erhält eine solche BIEGE einen Auftrag, so wandelt sie sich zu einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE). Es handelt sich dabei um eine zwar rechtlich verbindliche, aber nur auf bestimmte Zeit angelegte Form der Zusammenarbeit. Die ARGE tritt dem Bauherrn als Vertragspartner gegenüber. Sie ist allerdings zweckgebunden nur für ein Bauvorhaben errichtet und löst sich nach dessen vollständiger Abwicklung (also nach Abrechnung der Baumaßnahme und nach Ablauf der Gewährleistungsfrist) wieder auf.

Wollen die beteiligten Unternehmen eine engere Zusammenarbeit projektbezogen eingehen, so besteht auch die Möglichkeit der Gründung einer Projektgesellschaft mit beschränkter Haftung. Dies ist auf Seiten der Bauunternehmen eher der seltene Ausnahmefall, der regelmäßig eher bei Großprojekten mit privater Vorfinanzierung vorkommt (z. B. sog. Public-Privat-Partnership-Projekten).

Ein Architekt kann sich grundsätzlich an einer ARGE oder einer Projektgesellschaft wie auch an anderen Formen der Zusammenarbeit beteiligen. Bei manchen Projekten wird dies dann schon gefordert, wenn es z. B. um einen Ideenwettbewerb verbunden mit einer funktionalen Ausschreibung geht.

In eine vertragliche Beziehung mit dem Bauherrn tritt dann unmittelbar nur die ARGE oder der sonstige Zusammenschluss. Die Rechtsbeziehungen des Architekten sind mit seinen ARGE-Partnerngeknüpft. Die ARGE erhält eine einheitliche Vergütung vom Bauherrn und haftet insgesamt ihm gegenüber für alle Planungs-, Über wachungs- und Ausführungsfehler. Solche Zusammenschlüsse werden meistens als GU oder GÜ vom Bauherrn beauftragt. Die Rechtsstellung des Architekten hinsichtlich Vergütung, Einfluss und Haftung richtet sich nach dem Innenverhältnis unter den ARGE-Partnern, welches im ARGE-Vertrag geregelt wird. Hier werden Zuständigkeiten für Technik und Kaufmännisches, Honorar- und Haftungsumfang aufgeteilt.

ARGE

A 6 Architektenvollmacht

Sobald der Architekt vom Auftraggeber beauftragt wurde, Planungs- und i. d. R. auch Bauüberwachungstätigkeiten zu erbringen, kommt er mit anderen am Bau Beteiligten in Kontakt. Dies sind anfangs Fachingenieure und Gutachter, wie z. B. Tragwerksplaner und Baugrundexperten, ohne die der Architekt seine Leistung oft nicht erbringen kann. Während der Ausführungsphase muss er dem ausführenden Unternehmen technische Anweisungen geben, die auch rechtliche Relevanz entfalten können (z. B. Nachtragsbeauftragung, vgl. Kapitel L).

Art der Architektenvollmacht bestimmt Handlungsspielraum

Es stellt sich dabei die Frage, in welchem Umfang der Architekt für den Auftraggeber handeln kann. Dies hängt vom Bestehen und Umfang der Vollmacht des Architekten ab. Die Vollmacht ist die durch rechtsgeschäftliche Erklärung erteilte Möglichkeit, rechtsverbindlich für den Auftraggeber handeln zu können.

Am Bau kann eine unklare Architektenvollmacht an verschiedenen Stellen zu Streitigkeiten führen.

Beispiele

Beispiel 1:

Das Bauunternehmen verlässt sich auf die Anordnung des Architekten, eine Leistung anders als ursprünglich ausgeschrieben und beauftragt auszuführen. Der Auftraggeber weigert sich hinterher unter Verweis auf die fehlende Vollmacht des Architekten, den Nachtrag des Bauunternehmens zu bezahlen.

Beispiel 2:

Der Tragwerksplaner meint, der Architekt habe ihn im Namen des Bauherrn beauftragt, eine Variante für ein abweichendes statisches Konzept zum Preis von 10.000,00 EURO durchzurechnen, die aber letztlich nicht im Interesse des Auftraggebers lag. Der Bauherr hatte dem Architekten zwar Vollmacht für kleine Nachträge bis jeweils 1.000,00 EURO erteilt, diese Variantenrechnung überschreitet jedoch dieses Kostenlimit pro Nachtrag.

Welche Vollmacht hat der Architekt? Was kann