Die ImmoWertV in der Praxis: Verkehrswert-Handbuch für Gutachterausschüsse, Sachverständige und ihre Auftraggeber

Von Jörn Freise

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Ermittlung der Verkehrswerte/Marktwerte von Grundstücken und ist für Gutachterausschüsse, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, sachverständige Immobilienmakler, Banken und Versicherungen von großer Bedeutung. Das Handbuch gibt praktische Hinweise zur Beauftragung und Beurteilung von Verkehrswert-/ Marktwertgutachten, stellt potentielle Fallkonstellationen dar und erläutert kompakt und verständlich mit Tabellen, Grafiken und Checklisten die Anforderungen an den Inhalt und die Begründung der Gutachten, auch hinsichtlich der herangezogenen Daten. Alle relevanten Normen werden abgedruckt.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Kohlhammer Verlag
• Erscheinungsdatum: 29. Juni 2016
• ISBN: 9783170296114

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Die ImmoWertV in der Praxis

Verkehrswert-Handbuch für Gutachterausschüsse, Sachverständige und ihre Auftraggeber

Jörn Freise

Leitender Stadtvermessungsdirektor a. D.

Verlag W. Kohlhammer

1. Auflage 2016

Alle Rechte vorbehalten

© W. Kohlhammer GmbH, Stuttgart

Gesamtherstellung: W. Kohlhammer GmbH, Stuttgart

Print:

ISBN 978-3-17-029609-1

E-Book-Formate:

pdf: ISBN 978-3-17-029610-7

epub: ISBN 978-3-17-029611-4

mobi: ISBN 978-3-17-029612-1

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Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Ermittlung der Verkehrswerte/Marktwerte von Grundstücken und ist für Gutachterausschüsse, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, sachverständige Immobilienmakler, Banken und Versicherungen von großer Bedeutung. Das Handbuch gibt praktische Hinweise zur Beauftragung und Beurteilung von Verkehrswert-/ Marktwertgutachten, stellt potentielle Fallkonstellationen dar und erläutert kompakt und verständlich mit Tabellen, Grafiken und Checklisten die Anforderungen an den Inhalt und die Begründung der Gutachten, auch hinsichtlich der herangezogenen Daten. Alle relevanten Normen werden abgedruckt.

Jörn Freise ist Leitender Stadtvermessungsdirektor a.D. und Honorarprofessor an der Fachhochschule Stuttgart - Hochschule für Technik.

Vorwort

Dieses Handbuch wendet sich insbesondere an Personen, die nach den realen Verhältnissen der Praxis in die ImmoWertV, ihre Hintergründe und sie ergänzende Richtlinien eingeführt werden wollen, weil sie entweder selbst einfache Wertermittlungen auf gesicherter Grundlage vornehmen, Gutachten vergeben, beurteilen oder hiergegen Gegenvorstellungen vornehmen wollen. Das Werk füllt hiermit, mit den aktuellen Richtlinien und mit der Verbindung zur steuerlichen Bewertung eine Lücke zwischen den umfassenden Erläuterungen und Kommentaren des Autors im Brügelmann, Baugesetzbuch, und einfachen Sammlungen von Gesetzen, Verordnungen und Wertermittlungsrichtlinien.

Mit dieser Orientierung wendet sich der Autor auch an Sachverständige und ihre Verbände sowie die Gutachterausschüsse und ihre Träger.

Jörn Freise, im März 2016

Inhalt

Abkürzungsverzeichnis

1. KapitelEinführung

I.Die ImmoWertV als Standard der Verkehrswertermittlung

II.Verkehrswert (Marktwert), Informationsmöglichkeiten

III.Wertermittlung

IV.Ziel

V. Sachverstand und Marktkenntnis

2. KapitelDaten, Gutachterausschüsse

I.Abgeleitete Daten

II.Gutachterausschüsse

3. KapitelWertermittlungsrecht und Wertermittlungsrichtlinien

I.Wertermittlungsrecht

II.Baugesetzbuch und Immobilienwertermittlungsverordnung

III.Rechtsverordnungen der Länder (§ 199 Abs. 2 BauGB)

IV.Bewertungsgesetz

V.Wertermittlungsrichtlinien

4. KapitelÜberblick über die Regelungen der ImmoWertV

5. KapitelVerfahrenswahl und Verfahrensschritte

6. KapitelWertermittlungsverfahren

I.Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)

1.Grundlage Vergleichspreise

2.Grundlage: Bodenrichtwerte bzw. Vergleichsfaktoren

3.Unterstützung durch Anlagen zur Vergleichswert-Richtlinie

II.Bestimmungen zum Bodenwert

III.Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV)

1.Allgemeines Ertragswertverfahren

2.Vereinfachtes Ertragswertverfahren

3.Periodisches Ertragswertverfahren

4.Unterstützung durch Richtlinien

5.Kritische Punkte des Ertragswertverfahrens

IV.Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV)

1.Grundsätze

2.Unterstützung durch die Sachwert-Richtlinie

3.Kritische Punkte des Sachwertverfahrens

V.Entsprechende Anwendung auf andere Wertermittlungsgegenstände

1.Teilflächen und Bestandteile

2.Erbbaurechte

3.Wohnungs- und Teileigentum

7. KapitelErgänzende Wertermittlungsverfahren

I.Verfahren bei fehlendem Markt

1.Grundstücke des Gemeinbedarfs

2.Persönliche Rechte

II.Verfahren bei fehlenden Daten

III.Bedeutung der Verfahrensbeispiele der WertR 2006

8. KapitelDaten für die Wertermittlung

I.Daten des örtlichen Gutachterausschusses

II.Daten von Gutachterausschüssen mit vergleichbaren Märkten

III.Daten aus anderen Quellen

IV.Allgemeine Informationen und Zusammenstellungen

V.Folgen der Datenlage

9. KapitelPraktische Wertermittlung

I.Vorbemerkung

II.Prüfung der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit

III.Bestimmung des Wertermittlungsgegenstands

IV.Bestimmung des Wertermittlungsstichtags

V.Ermittlung des maßgeblichen Grundstückszustands

1.Unterlagen, Erhebungen, Auskünfte

2.Ableitung der Zustandsmerkmale

3.Ermittlung des Entwicklungszustands (§ 5)

4.Beachtung von Entwicklungseinflüssen (§ 4 Abs. 3)

a)Absehbare anderweitige Nutzungen

b)Entwicklungsbeeinträchtigende Vornutzungen

c)Städtebauliche Missstände und Funktionsverluste

d)Dauerhafte öffentliche Zweckbestimmungen

e)Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung und Nutzung erneuerbarer Energien

f)Naturschutzrechtlich genutzte Ausgleichsflächen und Flächen mit gesetzlich geschützten Biotopen

5.Ableitung der Grundstücksmerkmale (§ 6)

a)Rechtliche Gegebenheiten

b)Abgabenrechtlicher Zustand

c)Lagemerkmale

d)Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt

e)Bodenbeschaffenheit

f)Erhebungen zu den baulichen und sonstigen Anlagen

g)Zustand der baulichen und sonstigen Anlagen

h)Erträge

i)Kostenbelastungen bei Erbbaurechten, Wohnungs- und Teileigentum

VI.Anwendungsbereiche der Wertermittlungsverfahren

VII.Prüfung der Datenlage

VIII.Wahl des Wertermittlungsverfahrens

IX.Berechnung

X.Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

1.Wirtschaftliche Überalterung

2.Vom Üblichen erheblich abweichender Unterhaltungszustand

3.Baumängel oder Bauschäden

4.Besondere Ertragsverhältnisse

5.Freilegungskosten

6.Bodenverunreinigungen

7.Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

8.Getrennt zu beurteilende Teilflächen

9.Abgabenrechtlicher Zustand

10.Denkmalschutz

11.Zustandsmerkmale ohne besonderen Werteinfluss

XI.Plausibilitätsprüfung

XII.Beschreibung der Zustandsmerkmale und Begründung der Wertermittlung

XIII.Beispiele für einfache und besondere Wertermittlungen

1.Nutzung veröffentlichter Daten (§ 9 ff.)

2.Besondere Wertermittlungen

10. KapitelPraktische Wertermittlungsüberprüfung

I.Prüfung der Ausgangssituation

II.Prüfung der Wertermittlung

III.Entsprechende Anwendungen

1.Wohnungs- und Teileigentum

2.Erbbaurechte

IV.Wertermittlungen in Sondergebieten oder aus besonderem Anlass

1.Wertermittlung in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen

2.Entschädigungs-Wertermittlungen

V.Sonderverfahren nach § 1 Abs. 2 Satz 2

VI.ImmoWertV als Grundsatzregelung, Begründungen

11. KapitelGrundlage der steuerlichen Bewertung

I.Daten nach ImmoWertV für die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz

II.Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

III.Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (AfA, § 7 Abs. 4 bis 5a EStG)

IV.Abgrenzung des Grundvermögens vom Betriebsvermögen (§§ 68, 176 BewG)

12. KapitelErgänzungen

I.Ergänzende Verordnungen

II.Ergänzende Erläuterungen

III.Ergänzende Tabellenwerke (Internetzugriff)

1.Baupreisindex des Statistischen Bundesamts

2.Leibrentenbarwertfaktoren des Statistischen Bundesamts

3.Verdienstindizes für Erbbauzinsberechnungen

4.Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts

Anhang

1.ImmoWertV

Anlage 1: Barwertfaktoren für die Kapitalisierung

Anlage 2: Barwertfaktoren für die Abzinsung

2.Vergleichswertrichtlinie

Anlage 1: Umrechnungskoeffizienten – WGFZ bei MFH-Grundstücken

Anlage 2: Umrechnungskoeffizienten – Grundstücksgröße EFH-/ZFH-Grundstücke

Anlage 3: Wesentliche Modellparameter für die Ableitung von Vergleichspreisen und die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts

Anlage 4: Wesentliche Modellparameter für die Ermittlung von Vergleichsfaktoren

Anlage 5: Beispielrechnungen zur Bodenwertermittlung

3.Bodenrichtwertrichtlinie

Anlage 1: Wesentliche wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale

Anlage 2: Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten

4.Ertragswertrichtlinie

Anlage 1: Modellwerte für Bewirtschaftungskosten

Anlage 2: Modellparameter für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes

Anlage 3: Beispielrechnungen zu den Verfahrensvarianten

5.Sachwertrichtlinie

Anlage 1: Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)

Anlage 2: Beschreibung der Gebäudestandards

Anlage 3: Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung

Anlage 4: Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen

Anlage 5: Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors

6.Wertermittlungsrichtlinien 2006 Zweiter Teil

Anlage 12: Beispielrechnungen Verkehrswert des Erbbaurechts

Anlage 13: Beispielrechnungen Verkehrswert des Erbbaugrundstücks

Anlage 14: Beispielrechnungen Gebäudewertanteil des Erbbaurechts

Anlage 15: Beispielrechnungen Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks

Anlage 16: Beispielrechnung Wert eines unentgeltlichen Wohnungsrechts für den Berechtigten

Anlage 17: Beispielrechnung Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht belasteten Grundstücks

Anlage 18: Beispielrechnungen Wert eines unentgeltlichen Nießbrauchs für die Berechtigte

Anlage 19: Beispielrechnungen Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Grundstücks

Anlage 20: Beispielrechnungen Zeitlich unbefristetes Wegerecht

Anlage 21: Beispielrechnungen Leitungsrecht

Anlage 22: Beispielrechnung Überbau

7.Baugesetzbuch (BauGB) – Auszug –: §§ 192 bis 199

8.Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –: §§ 176 bis 198

9.Abgrenzung des Grundvermögens von Betriebsvorrichtungen (Erlass zu § 176 BewG)

Stichwortverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. KapitelEinführung

I.Die ImmoWertV als Standard der Verkehrswertermittlung

1 Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) ¹ erlassenen Bestimmungen ² über Grundsätze zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken haben sich in Deutschland zur allgemeinen Grundlage für Verkehrswertermittlungen (Marktwertermittlungen) entwickelt. Die nun gültige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ³ ist eine Weiterentwicklung der bewährten WertV 1988 ⁴. Die sie erläuternden und ergänzenden Wertermittlungsrichtlinien ⁵ mit ihren Grunddaten für die Wertermittlungsmodelle liegen inzwischen vor, sodass die Ableitung der Daten für die Wertermittlung auf deutschlandweit einheitlicher Grundlage möglich ist.

Die Anerkennung ist nicht nur darin begründet, dass die Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) in ihren Grundzügen in allen Wertermittlungsbereichen auch international eine lange Tradition haben, sondern insbesondere dadurch, dass diesen Verfahren deutschlandweit umfassende Kaufpreissammlungen zugrunde liegen, auf deren Grundlage von den hierzu eingerichteten Gutachterausschüssen (Rn. 27) nach Möglichkeit sachverständig abgeleitete und zur Marktwertermittlung geeignete Daten bereitgestellt und durch eigene Wertermittlungen der an den Ermittlungen Beteiligten ständig überprüft werden.

Die Weiterentwicklung zur ImmoWertV ist u. a. durch eine stärkere Systematisierung der Wertermittlungsverfahren geprägt. Grundsätzlich wird der Verkehrswert zweistufig ermittelt, zunächst mit Wertermittlungsmodellen, die sich aus den für die üblichen Wertermittlungsverfahren abgeleiteten Daten ergeben, und darauf aufbauend mit marktgerecht ermittelten Zu- und Abschlägen wegen objektspezifischer Besonderheiten. Wo dies nicht möglich ist, können – nun ausdrücklich geregelt – auch andere marktkonforme Verfahren entwickelt und genutzt werden.

II.Verkehrswert (Marktwert), Informationsmöglichkeiten

2 Eigentümer, Erben, Erwerbsinteressenten, öffentliche und private Verwaltungen sowie ihre Berater oder Beauftragten (Anwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) und Gerichte benötigen Immobilienwerte aus unterschiedlichen Gründen und mit unterschiedlichen Anforderungen. Dabei sollen sich die Werte für bebaute oder unbebaute Grundstücke, Wohnungs- oder Teileigentum, Erbbaurechte oder Rechte an Grundstücken auf einen jeweils maßgeblichen Zustand und auf einen jeweils maßgeblichen Wertbegriff beziehen.

3 Der meistens maßgebliche Wertbegriff ist der Verkehrswert (Marktwert) ; § 194 BauGB ⁶ nennt folgende Bestimmungsmerkmale:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Da sich Preise auf Märkten bilden, sind zur Verkehrswertermittlung von Immobilien örtliche und teilmarktspezifische Kenntnisse und Informationen über die jeweils maßgeblichen Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogen auf die preisbildenden Grundstückseigenschaften erforderlich.

Der Verkehrswert kann wesentlich von persönlichen Wertansichten abweichen, sich von abweichenden Wertbegriffen z. B. für steuerliche Zwecke oder für die Beleihung von Grundstücken (Absicherung gegen negative künftige Entwicklungen) unterscheiden oder nach bestimmten Maßgaben (z. B. für die Zwangsversteigerung maßgeblicher Gegenstand und Zustand) zu ermitteln sein; gleichwohl kann seine Kenntnis das Verständnis für anderweitige Wertermittlungen wesentlich erleichtern, auch wenn dort möglicherweise abweichende Zustandsmerkmale oder Wertermittlungsstichtage sowie Sicherheitsabschläge oder Pauschalierungen maßgeblich sind.

4 Kenntnisse über Grundstückswerte werden durch Erfahrungen im Grundstücksverkehr (Kenntnisse über das Verhalten der Marktteilnehmer insbesondere hinsichtlich der Preisbildung), Angebote, Kaufpreise, Grundstücksmarktberichte, abgeleitete Daten (systematische Kaufpreisauswertungen in Bezug auf Wertermittlungsverfahren) und darauf aufbauende Wertermittlungen gewonnen.

5 Besondere Informationspflichten haben die hierzu gesetzlich eingerichteten und besonders befähigten Gutachterausschüsse mit ihren Grundstücksmarktberichten und aus der Kaufpreissammlung für die Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV sachverständig abzuleitenden Bodenrichtwerten und sonstigen Daten. Die sich hieraus ergebenden Informationsmöglichkeiten sind allgemein zugänglich. Sie reichen vielfach schon für überschlägige Wertermittlungen oder Beurteilungen aus (vgl. Rn. 240 ff.).

6 Die allgemeine Nutzung der aus Kaufpreisen sachverständig abgeleiteten Daten für die Wertermittlung mit entsprechenden Marktinformationen entspricht durchaus der gesetzlichen Aufgabe der nach dem BauGB eingerichteten Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten

–  zur Herstellung einer möglichst großen Markttransparenz,

–  zur Bereitstellung zuverlässiger Daten für die Wertermittlung und

–  zur Anwendung dieser Daten auch in eigenen Wertermittlungen.

Stand zunächst

–  die Erleichterung des Grundstücksverkehrs zur zweckbestimmten Nutzung der Grundstücke und

–  die Sicherung der städtebaulichen Instrumente

und später dann zusätzlich

–  die Bereitstellung von Daten für Sachverständige zur Erstellung von Wertgutachten

im Vordergrund, so stellen die Gutachterausschüsse mit ihren Daten heute

–  die Grundlagen für Immobilienwertermittlungen in allen Rechtsbereichen für viele Teilmärkte bereit. Sie werden als Grundlagen auch dort genutzt, wo die Verwendung der Daten nicht vorgeschrieben ist.

7 Die abgeleiteten Daten stehen jedermann zur Verfügung ; da sie jedoch auf der Grundlage bestimmter Wertermittlungsverfahren ermittelt werden, setzt ihre sachgerechte Anwendung die Kenntnis und sachgerechte Anwendung der Wertermittlungsverfahren sowie die Beachtung regionaler, sachlicher und zeitlicher Unterschiede voraus.

8 Ergänzend stellen die Gutachterausschüsse möglicherweise als Informationsmöglichkeit auf Antrag insbesondere für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser objekt- und stichtagsbezogene Wertermittlungen ( Immobilienwertauskünfte ⁷, Immobilien-Preis-Kalkulatoren ⁸) auf der Grundlage ihrer ImmoWertV konformen Wertermittlungsmodelle zur Verfügung. Hier werden nach Vorgabe bestimmter Grundstücksmerkmale und des Wertermittlungsstichtags durch den Antragsteller auf der Grundlage stichtagsbezogener Kaufpreise oder sonstiger Daten für die Wertermittlung überschlägige Verkehrswerte errechnet. Kenntnisse der Grundsätze der ImmoWertV sind insbesondere zur Beurteilung der Ergebnisse hilfreich.

9 Besondere Formen der Wertermittlung sind Wertgutachten als Dienstleistungen von Sachverständigen oder von Einrichtungen wie den Gutachterausschüssen. Die dort ermittelten Verkehrswerte sollen nicht nur nach dem maßgeblichen Zustand den am Wertermittlungsstichtag zu erzielenden Preisen entsprechen, sondern ihre Ermittlung muss auch für den Auftraggeber oder dritte Nichtfachleute verständlich und für Sachverständige nachvollziehbar sein. Will ein Sachverständiger sein Ansehen und seine Vergütung nicht gefährden, muss er diese Grundregeln beachten. Gutachten müssen die nach den Kaufpreissammlungen und die nach den Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse gegebene ImmoWertV konforme Datenlage beachten. Nur in begründeten Fällen können sie hiervon abweichen, da es i. d. R. keine besseren Indikatoren der jeweiligen Marktlage gibt.

10 Interessierte Eigentümer, Erwerbsinteressenten, öffentliche und private Verwaltungen, Anwälte und Gerichte sowie von ihren hinzugezogene Berater oder Beauftragte werden also zu prüfen haben, ob ihnen die veröffentlichten Daten bzw. Wertauskünfte ausreichen oder ob sie Wertgutachten benötigen oder bevorzugen . Auf jeden Fall sind sie gut beraten, die Grundsätze der ImmoWertV sowohl bei Informationen als auch bei der Beauftragung und Beurteilung von Wertgutachten heranzuziehen.

III.Wertermittlung

11 Bei Wertermittlungen ist zu unterscheiden zwischen

–  der Bestimmung des Wertermittlungsgegenstands mit dem maßgeblichen Grundstückszustand und dem Wertermittlungsstichtag – soweit nicht als Maßgabe durch Gesetz bestimmt, durch den Auftraggeber, ggf. fachlich und rechtlich beraten,

–  der Wahl des angemessenen Wertermittlungsverfahrens,

–  der sachgerechten Anwendung der maßgeblichen Wertermittlungsverfahren einschließlich der marktgerechten Ermittlung der Zu- und Abschläge wegen Besonderheiten und

–  der sachverständigen Abwägung des Ermittlungsergebnisses.

Dies gilt grundsätzlich auch für eigene Wertermittlungen.

Die ImmoWertV regelt die Grundsätze der durch Auftrag oder Antrag bestimmten Wertermittlungsaufgabe. Sie regelt darüber hinaus aber auch die Grundsätze der Ableitung der Daten für die Wertermittlung.

12 Die Verfahrenswahl ⁹ richtet sich vorrangig nach der Art des Wertermittlungsgegenstands und den verfügbaren Daten für die Wertermittlung entsprechend den Auswertungen der zur Verfügung stehenden Kauffälle. Hilfsweise verfügbare Daten können auch solche aus Analogieschlüssen sein. Fehlt eine geeignete Datengrundlage, können andere marktgerechte Wertermittlungsverfahren gewählt werden.

13 Zur sachgerechten Anwendung der Wertermittlungsverfahren gehören sorgfältige Ermittlungen der maßgeblichen Zustandsmerkmale, die Beachtung der nach der Datenlage gegebenen Flächenberechnungsvorschriften und Beurteilungsmerkmale, die Erforschung einer möglichst geeigneten Datenbasis und deren Anwendung sowie die Trennung von Grundstücksmerkmalen, die nach der Datenlage im allgemeinen Wertermittlungsmodell berücksichtigt werden, und solchen, die nur als Zu- und Abschlag berücksichtigt werden können.

14 Am Ende der Wertermittlung ist stets eine Abwägung nach der Aussagefähigkeit des Ergebnisses geboten, da Kaufpreise der Vergangenheit zwar eine wichtige Wertermittlungsgrundlage bilden, Besonderheiten des Grundstücks nach der aktuellen Marktlage aber zusätzlich zu berücksichtigen sind. Insgesamt muss die Wertermittlung begründet sein.

15 Auch wenn selbst beauftragte oder beigebrachte Wertgutachten überprüft werden sollen, ist ein Blick in die Systematik der ImmoWertV und eine Überprüfung der Datengrundlage nach Eignung und sachgerechter Nutzung nicht nur dann sinnvoll, wenn ein Gutachten darauf verweist, sondern auch geboten, da die Grundsätze der ImmoWertV sehr weitgehend auch allgemein gelten.

IV.Ziel

16 Auf der Grundlage des wegen des Urteils des BVerfG zur Erbschaftssteuer ¹⁰ von 2006 neu gefassten Wertermittlungsrechts ¹¹, ¹², ¹³ und der tatsächlichen Verhältnisse (fehlende Daten, modifizierte Wertermittlungsverfahren) werden Hinweise gegeben, was bei eigenen Wertermittlungen oder bei entsprechenden Aufträgen inhaltlich zu beachten ist und wie die daraus gegebenen Möglichkeiten zum Beispiel für die Überprüfung von Wertermittlungen genutzt werden können. Dabei werden die relevanten Vorschriften (s. Anhang) problem- und lösungsorientiert erläutert.

V.Sachverstand und Marktkenntnis

17 Jede Person, die selbst den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln oder eine Wertermittlung beurteilen möchte, kann hierzu ihren Sachverstand und die Fachliteratur sowie ihre Marktkenntnisse und die angebotenen Informationsmöglichkeiten wie z. B. die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse nutzen. Dies wird je nach Wertermittlungsobjekt , Voraussetzungen und ­Anforderungen mehr oder weniger gut gelingen. Juristische , technische , betriebswirtschaftliche oder immobilienwirtschaftliche Fachkenntnisse können je für sich einzelne Bereiche der Wertermittlung sehr gut abdecken , sodass jede insoweit kompetente Person Teile einer Wertermittlung nach ihren besonderen Fachkenntnissen möglicherweise gut beurteilen oder erstellen kann. Vielfach werden jedoch Lücken in anderen Bereichen und in Fragen der Marktrelevanz bestehen, die man entweder in Kauf nimmt oder zur Klärung entsprechenden Spezialisten überlässt.

18 Die durch die ImmoWertV angebotenen Wertermittlungsverfahren und die nach den Grundsätzen der ImmoWertV vorausgesetzten hierauf abgestimmten Daten sollten nicht zur Annahme verleiten, dass man danach angemessene Verkehrswerte errechnen könnte. Der Sachverstand, Fach- und Marktkenntnisse sind weiter nicht nur zur Ermittlung der vorläufigen Werte (ohne besondere objektspezifische Besonderheiten) und insbesondere auch zur Ermittlung der Zu- und Abschläge wegen Besonderheiten sondern auch zur Berücksichtigung aktueller Marktentwicklungen erforderlich.

19 Einfacher ist die Überprüfung steuerlicher pauschalierter Wertermittlungen, wie z. B. bei der Bewertung von Grundvermögen nach §§ 176 ff. BewG, da dort die Kriterien in den Bewertungsvorschriften vorgeschrieben und die anzuwendenden Daten aus den Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse entnommen werden können. Zur Widerlegung des nach diesen Kriterien ermittelten gemeinen Wertes bedarf es dann allerdings wieder der Fähigkeit der Anwendung der ImmoWertV ggf. unter Berücksichtigung steuerlicher Besonderheiten (Trennung betrieblicher Einrichtungen vom Grundvermögen).

2. KapitelDaten, Gutachterausschüsse

I.Abgeleitete Daten

20 Die Ableitung von Daten für die Wertermittlung und ihre Bereitstellung ist als Aufgabe der Gutachterausschüsse in den §§ 193 Abs. 5, 196 BauGB ¹ und auf Grund der Ermächtigungen des § 199 BauGB geregelt. Durch die ImmoWertV sind den Gutachterausschüssen die Grundsätze für die Ableitung vorgegeben.

Die Gutachterausschüsse haben u. a. die gesetzliche Aufgabe,

–  auf der Grundlage sämtlicher in ihrem Zuständigkeitsgebiet geschlossener Kaufverträge und sonstiger entgeltlicher Immobilienübertragungen Daten für die Wertermittlung nach geeigneten Wertmodellen sachverständig abzuleiten,

–  diese Daten zu veröffentlichen,

–  bei Antragsberechtigung und unter Beachtung des Datenschutzes Auskünfte über Kaufpreise mit den wesentlichen wertbildenden Zustandsmerkmalen zu geben, und

–  Auskünfte über die abgeleiteten Daten, ihre Einordnung und ihre Grundlagen zu erteilen.

21 Da die Daten nach den Grundsätzen der ImmoWertV für die dortigen Wertermittlungsverfahren abzuleiten sind, stehen grundsätzlich bundesweit nach gleichen auf die örtlichen Verhältnisse angepassten Modellen ermittelte Daten zur Verfügung. Auch wenn Lücken vielfach sachverständig durch Analogieschlüsse zu schließen sind, sind die ermittelten Daten bei sachgerechter Anwendung auch für Nichtfachleute hilfreich;

Beispiele:

–  Richtwerte

–  Bodenrichtwerte

–  Typische m²-Werte für Eigentumswohnungen mit vorgegebenen Zustandsmerkmalen (Vergleichsfaktoren)

–  Faktoren zur Umrechnung von Richtwerten und Kaufpreisen wegen abweichender Zustandsmerkmale (Umrechnungskoeffizienten)

–  Faktoren zur Berücksichtigung zeitlich unterschiedlicher Preise (Preisindizes)

22 Die für die Verkehrswertermittlung abgeleiteten Daten finden teilweise auch in anderen Bereichen wie z. B. der steuerlichen Bewertung Anwendung. Hier sind die jeweiligen Anwendungsvorschriften ² zu beachten.

23 Welche Daten „erforderlich" sind, ergibt sich aus den Wertermittlungsverfahren und den verfügbaren Kaufpreisen. Grundsätzlich sollen sie möglichst marktnahe Wertermittlungen ermöglichen. Freie Schätzungen über Besonderheiten sollen auf ein Mindestmaß beschränkt bleiben. Je nach Datenlage und Marktverhältnissen sollen zur Ermittlung der Daten örtliche Teilmärkte voneinander abgegrenzt (Aufgaben der Gutachterausschüsse) und für Immobilien auf überörtlichen Märkten (Aufgaben der Oberen Gutachterausschüsse bzw. der Gemeinsamen Geschäftsstellen, § 198 BauGB) entsprechend erweiterte Ableitungen erfolgen. Letztlich liegt die Entscheidung im pflichtgemäßen Ermessen des Vorsitzenden des jeweiligen Gutachterausschusses.

Angesichts beschränkter Ressourcen besteht schon immer der Zwang zur Beschränkung auf das Wesentlichste. Folglich können trotz gemeinsamer Bestimmungen zur Führung der Kaufpreissammlung (§§ 195, 199 Abs. 2 Nr. 4) und trotz gemeinsamer Grundsätze zur Ableitung der Daten für die Wertermittlung (ImmoWertV) örtlich sehr unterschiedliche Verhältnisse vorliegen. Dies gilt sowohl für die Verfügbarkeit als auch für die Struktur der Daten für die Wertermittlung. Sachgerechte Nutzungen erfordern also entsprechende Darstellungen in Veröffentlichungen bzw. sachgerechte Auskünfte durch die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse.

24 Wenn die Daten der Gutachterausschüsse keine hinreichende Grundlage für eine marktgerechte Wertermittlung bilden, können nach den Grundsätzen der ImmoWertV anderweitige zumindest gleichwertige Datensammlungen , Veröffentlichungen oder Erkenntnisse herangezogen werden.

Selbstverständlich ist nicht ausgeschlossen, bei geringeren Anforderungen abweichende Datenquellen zu nutzen, soweit sie hierzu geeignet sind.

25 Durch die mit dem ErbStRG 2008 intensivierte Verknüpfung des Wertermittlungsrechts des BauGB mit der steuerlichen Wertermittlung und durch tatsächliche Entwicklungen wurde der Anwendungsbereich der von den Gutachterausschüssen zu ermittelnden Daten erweitert ³. Dadurch und durch die Systematik der Wertermittlungsverfahren ⁴ sind die Anforderungen

–  an die Gutachterausschüsse bzgl. Datenbereitstellung,

–  an die Sachverständigen bzgl. der Nutzung dieser Daten und

–  an die Träger der Gutachterausschüsse zur Gewährleistung der gesetzlichen Ziele (Datenbereitstellung als Maßnahme der Daseinsvorsorge),

gestiegen, haben sich aber auch die Voraussetzungen

–  zur Überprüfung von Verkehrswertgutachten,

–  zum Vergleich der Eignung der Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV mit abweichenden Wertermittlungsverfahren und

–  zu eigenen Wertermittlungen

wesentlich verbessert.

26 Vielerorts zeigen die Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen ein erhebliches Engagement, ihrer Aufgabe gerecht zu werden. Gleichwohl ist die Datenlage trotz der gebotenen Beschränkung auf das Wesentlichste regional unterschiedlich teilweise sehr lückenhaft. Es wäre deshalb zurzeit verfehlt, davon auszugehen, dass für jede Wertermittlung nach den geregelten Wertermittlungsverfahren hinreichend viele geeignete Daten vorliegen. Die ImmoWertV regelt Grundsätze, die nach Möglichkeit einzuhalten sind ; bei fehlenden oder unzureichenden Daten sind nach diesen Grundsätzen sachgerechte Alternativen zu wählen.

II.Gutachterausschüsse

27 Nach den §§ 192 bis 199 BauGB und nach den Organisationsvorschriften der Länder ⁵ sind bundesweit flächendeckend Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten mit bundesrechtlichen Aufgaben nach § 193 BauGB und ggf. landesrechtlichen Aufgaben nach § 199 Abs. 2 BauGB gebildet. Sie sind als unabhängige nicht weisungsgebundene staatliche oder kommunale Einrichtungen Behörden besonderer Art. Sie werden von einem vorsitzenden Mitglied geleitet. Mitglieder sind eine hinreichende Anzahl ehrenamtlich bestellter Sachverständiger mit entsprechenden Eignungsvoraussetzungen zur Begutachtung und Beschlussfassung. Die für die steuerliche Bewertung von Grundstücken zuständige Finanzbehörde entsendet ein weiteres Mitglied mit einschlägigen Erfahrungen als Gutachter zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen Daten für die Wertermittlung. Verkehrswertgutachten werden i. d. R. in einer Besetzung mit drei Personen erstattet. Bodenrichtwerte und sonstige Daten für die Wertermittlung werden in erweiterter Besetzung beschlossen. Außerdem verfügen die Gutachterausschüsse über Geschäftsstellen für die fachliche Vorbereitung und Ausfertigung der Beschlüsse, für die Grundlagenarbeit und Auskünfte sowie für allgemeine Verwaltungsaufgaben.

Bestimmte Aufgaben (vgl. § 198 Abs. 2 und 3) können auch über Obere Gutachterausschüsse oder gemeinsame Geschäftsstellen erledigt werden. Die Unabhängigkeit des einzelnen Gutachterausschusses wird hierdurch nicht berührt.

Abhängig vom Landesrecht haben die Gutachterausschüsse räumlich sehr unterschiedlichen Zuständigkeitsbereiche, von der Gemeindeebene (z. B. Baden-Württemberg) bis hin zur Landesebene (z. B. Stadtstaaten oder Sachsen-Anhalt). Gemeinsame Geschäftsstellen können auch für mehrere Gutachterausschüsse eingerichtet sein.

Auskünfte über den zuständigen Gutachterausschuss:

Gemeinde oder www.gutachterausschuesse-online.de

3. KapitelWertermittlungsrecht und Wertermittlungsrichtlinien

I.Wertermittlungsrecht

28 Auch wenn die Wertermittlung kein selbständiges Rechtsgebiet bildet ¹, hat sich das Wertermittlungsrecht des BauGB mit der dazu erlassenen ImmoWertV (früher WertV) zur wesentlichen Grundlage für alle Rechtsbereiche entwickelt, in denen Verkehrswerte (Marktwerte) von Immobilien benötigt werden. Im Steuerrecht sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten Grundlage für bestimmte Bewertungen nach dem Bewertungsgesetz ² und besonderen Bestimmungen in Einzelsteuervorschriften. Mit § 198 BewG ist die ImmoWertV auch Bestandteil des Steuerrechts; denn im dortigen Rahmen sind die nach den Grundsätzen der ImmoWertV ermittelten gemeinen Werte (§ 9 BewG) als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts anzusetzen ³.

II.Baugesetzbuch und Immobilienwertermittlungsverordnung

29 Das Baugesetzbuch ist mit seinen Wertermittlungsbestimmungen ⁴ Rechtsgrundlage nicht nur der ImmoWertV sondern auch ihrer Voraussetzungen.

§ 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt die Bundesregierung, durch Rechtsverordnung

Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze

–  bei der Ermittlung der Verkehrswerte und

–  bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte

zu erlassen. Dies ist zuletzt durch Erlass der ImmoWertV geschehen.

Voraussetzungen sind im gesetzlichen Rahmen eingerichtete Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) mit den bestimmten Aufgaben (§ 193 BauGB, hier insbesondere Abs. 5) sowie mit den bestimmten Befugnissen und Rechten zur Führung der Kaufpreissammlung und deren Auswertung (§§ 195, 197 BauGB). Die Bestimmungen dienen auch der Bewältigung datenschutzrechtlicher Probleme.

Aufgrund ihrer Rechtsform sind die Grundsätze der ImmoWertV für die Gutachterausschüsse allgemein und bezüglich der Verkehrswertermittlung für Alle bindend, die mit Verkehrswertermittlungsaufgaben bei Maßnahmen nach dem BauGB oder z. B. mit dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG betraut sind. Von Grundsätzen kann nur abgewichen werden, wenn dies sachlich begründet ist. Insbesondere kann hiervon abgewichen werden, wenn und soweit die Anwendungsvoraussetzungen fehlen⁵ oder ein anderes Verfahren zumindest gleich geeignet ist⁶.

III.Rechtsverordnungen der Länder (§ 199 Abs. 2 BauGB)

30 § 199 Abs. 2 BauGB ermächtigt die Länder, durch Rechtsverordnung Organisations -, Veröffentlichungs - und Auskunftsvorschriften für die Gutachterausschüsse zu erlassenen und ihnen weitere Aufgaben zu übertragen. Die sogenannten Gutachterausschussverordnungen sind unter unterschiedlicher Bezeichnung bekannt gemacht. ⁷

Durch die Organisationsvorschriften ist auch die Leistungsfähigkeit der Gutachterausschüsse zur Schaffung der materiellen Grundlagen für die Anwendung der ImmoWertV und zur Bereitstellung von Daten und Informationen für die vielfältigen öffentlichen und privaten Aufgaben berührt. Mit der Übertragung weiterer Aufgaben wie zum Beispiel einer Mietensammlung für die Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) kann die Datengrundlage für Mietansätze und abzuleitende Daten wie die Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren gestärkt sein oder werden. Sofern keine geeigneten Mietspiegel für die Wertermittlung einschließlich die Ableitung der Daten für die Wertermittlung vorliegen, sind die Gutachterausschüsse nach der Logik der ImmoWertV gehalten, Mietübersichten für alle Bereiche zu führen, für die z. B. Liegenschaftszinssätze ermittelt werden.

IV.Bewertungsgesetz

31 Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt die Bewertung von Vermögen , insbesondere auch des Grundvermögens, für öffentlich-rechtliche Abgaben , die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundes- oder Landesfinanzbehörden verwaltet werden ⁸. Es enthält Bewertungsvorschriften, die anzuwenden sind, soweit in den Einzelsteuervorschriften keine abweichenden Bestimmungen getroffen sind. Die dort verwandten Begriffe wie Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert dürfen inhaltlich nicht mit den entsprechenden Begriffen der ImmoWertV verwechselt werden. Bei entsprechender Regelung sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte und sonstigen Daten für die Wertermittlung Bestandteile dieser steuerlichen Wertermittlungsverfahren. Grundlage der dort als Anlage 24 zum BewG bereitgestellten Regelherstellungskosten sind die in der Sachwertrichtlinie ⁹ veröffentlichten Normalherstellungskosten. Siehe zur Anwendung der Grundsätze der ImmoWertV Rn. 276 ff.

V.Wertermittlungsrichtlinien

32 Von den rechtlichen Vorgaben zu unterscheiden sind die Wertermittlungsrichtlinien (WertR ¹⁰ und Nachfolgerichtlinien). Diese sind für die Wertermittlung nur soweit verbindlich, wie ihre Anwendung angeordnet oder vereinbart wurde. Da die Richtlinien jedoch die ImmoWertV zur Grundlage haben und zunehmend vom zuständigen Bundesministerium ¹¹ genutzt werden, um die gleichmäßige Anwendung der ImmoWertV vielseitig