Hausmeister im Immobilienmanagement: Modernes Facility Management

Von Jörg Tschentscher

Modernes Facility Management

- Umfeldanalyse mittels OSINT und HUMINT
- Mieterauswahl und Zuzugssteuerung
- Gesprächsführung und Social Engineering

Fachbuch zur modernen Objektbetreung und Mieterauswahl inkl. Protokollvordrucke.

Jörg Tschentscher verfügt über 30 Jahre Erfahrung im Sicherheitsbereich mit dem Schwerpunkt auf Analyse und Informationsbeschaffung, sowie über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Objektbetreuung.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Books on Demand
• Erscheinungsdatum: 8. März 2022
• ISBN: 9783755793694

Jörg Tschentscher

Jörg Tschentscher hat mit viel Liebe zum Detail und schwarzem Humor eine neue Form von Krimi geschaffen. Den Mittagspausenkrimi: Kurz, knapp, tödlich ...

Buchvorschau

2. Säule 1 – Das Berufsbild

Hausmeister. Ist das ein Beruf oder wird man das nicht ohne Schulabschluss automatisch? So war die Meinung seit den 70er Jahren und ist es heute teilweise noch immer. Sind wir ehrlich. Der Hausmeisterberuf ist nicht gerade hoch angesehen. Um hier Qualifikation und Fachwissen des Hausmeisters zu betonen, wird er gerne als »Facility Manager« oder Gebäudeservicetechniker beworben. Dieser übernimmt dann – zumindest auf dem Papier – auch einige Aufgaben der Hausverwaltung. Wohnungsübergaben gehören ebenso zur erweiterten Leistungsbeschreibung wie die Überprüfung von Dienstleistungen anderer Gewerke, oder auch die moderne Gebäudeleittechnik will bedient werden.

Heute sieht es oft so aus:

Ein Hausbesitzer, Vermieter, ein Unternehmen, eine Behörde oder ein Konzern hat eine oder mehrere Liegenschaften, welche gepflegt werden müssen. Dazu werden hausmeisterliche Arbeiten im Leistungskatalog ausgeschrieben und meist erhält der günstigste Anbieter einen zeitlich befristeten Vertrag zur Durchführung der Arbeiten. Ist man mit der Arbeitsleistung nicht zufrieden, wird der Vertrag nicht verlängert und es kommt die nächste Ausschreibung.

Der Hausmeisterbetrieb versucht natürlich seine Preisvorstellung durchzusetzen, indem er die Qualifikation seiner Mitarbeiter herausstellt. Also wird aus dem Hausmeister der Facility-Manager.

Wirtschaftlich gesehen ganz einfach. Vernünftig geschulte (und entsprechend betitelte) und ausgebildete Mitarbeiter verdienen im wahrsten Sinne des Wortes eine leistungsgerechte Vergütung ihrer Qualifikation. Der Facility-Manager kann locker mit 5 € mehr pro Stunde berechnet werden. Ungelernten Kräften zum klassischen »Besen schwingen« wird weniger Stundenlohn gezahlt. Innerbetrieblich erfolgt für den Kunden dann das Titelpimpen vom Hausmeister zum Facility-Manager und die Abrechnung stimmt. Das ist leider Praxis. Die Verwaltung bezahlt. Nur die Qualifikation des Mitarbeiters ändert sich nicht.

Deutschland hat ein Titelproblem. Eine Berufsbezeichnung muss international sein, egal ob die Firma in einem Umkreis von 30 Kilometer um Wattenscheid-West tätig ist oder als Global Player mit Filialen in New York, Budapest und Norden-Norddeich Häuser betreut. Es wird Facilitygemanagement was die Besenborste hergibt. Nur dann ist man erfolgreich. Eine international klingende Berufsbezeichnung sagt nur nichts über die qualitative Arbeit aus.

Dabei liegt aber gerade hier ein riesiges Potenzial im »Besen schwingen«, welches oft komplett ignoriert wird. Faktisch findet der Begriff Facility-Management in der täglichen Arbeit Anwendung. Im folgenden verwende ich den Begriff Hausmeister für die Person vor Ort, weil sich Handwerk und die Vielschichtigkeit des Berufes nicht hinter Anglizismen verstecken muss.

Sind dann auch noch die Mieter mit Ihrer Arbeit zufrieden und glücklich, zahlen sie (meist) pünktlich ihre Miete und akzeptieren auch eine Mieterhöhung und so steigt die Rendite. Was wiederum die Geschäftsleitung/ Verwaltung freut und somit Ihren Arbeitsplatz sichert.

Ein Aspekt, der nicht vergessen werden darf: Der Hausmeister wird so wahrgenommen, wie er sich selbst präsentiert. Kommt er >>mal eben<< für zwei Stunden in sein Objekt, geht schnell durch die Anlage und erledigt das nötigste bzw. erledigt die Arbeit, wie sie auf der Arbeitsanweisung steht und hetzt dann zum nächsten Objekt, nehmen die Mieter dies genauso wahr.

Nimmt er sich hingegen die Zeit seine Arbeit konzentriert und in Ruhe zu erledigen, hat er ein Ohr für seine Mieter und interessiert sich für sein Objekt, wird dies seitens der Mieter genauso wahrgenommen - nur eben positiv. Ein Hausmeister, der sich für sein Objekt interessiert, wird dann auch viel eher von Mietern angesprochen und kommt mit ihnen ins Gespräch. Er erfährt Trends, Sorgen und die neuesten Neuigkeiten. Das Gespräch ist eine unschlagbare Informationsquelle. Filtern Sie das für Ihre Arbeit relevante heraus und nutzen Sie diese Informationen.

Und auch für Hausmeister gilt: Kleider machen Leute. Tragen Sie bei der Wohnungsübergabe keine Gartenkleidung und bei der Gartenarbeit keine Businesskleidung. Denken Sie einmal an den grauen Kittel. Das ist nicht einfach nur ein Kittel, das ist ein Statement. Wer denkt jetzt nicht an >>Hausmeister Krause<> aus dem Hausmeister den Facility Manager<< machen. Entweder ich benutze dieses Image und spiele die Rolle im >>Hausmeisterspiel<< mit, nutze die daraus resultierenden Vorurteile für mich oder ich distanziere mich davon. Mit eigener Dienstkleidungsfarbe. Wenn Sie das möchten, gestalten Sie Ihre Arbeitskleidung nach den Lehren der Farbpsychologie. Je individueller und zu Ihnen passend Sie gestalten, je eher werden Sie auch als Individuum wahr genommen. Oder Sie tragen eine graue, massgeschneiderte Arbeitsjacke in hoher Qualität und >>leben<< den Beruf Hausmeister.

2.1 Ziel der Arbeit

Jede Arbeit macht nur dann Sinn, wenn sie ein Ziel hat. Niemand steht morgens freiwillig und gerne auf, wenn er keinen Sinn in seiner Arbeit sieht.

Betrachtet man das Wort »Arbeit« im Immobilienbereich mal genau, wird es seitens des Arbeitgebers schnell mit »Leistung« gleichgesetzt. Der Unterschied ist mathematisch einfach erklärt. Arbeit ist, was ich mache, und Leistung ist die zu verrichtende Arbeit in einer bestimmten Zeit. Ist das für Sie relevant? Definitiv, gerade im Reparatur- und Objektpflegebereich wird gerne mit Rahmenverträgen gearbeitet.

Innenhof fegen (2 x wöchentlich, 160 m2, 0,45 Std.)

Waschtisch wechseln (1,0 Stunden, Festpreis inkl. aller Leistungen 145,00 €)

Hausmeisterliche Tätigkeit 4 Tage à 6 Arbeitsstunden

Das ist alles unternehmerisch richtig.

Die Stärke des Hausmeisters kommt dabei aber überhaupt nicht zum Tragen. Auf die aus der Stärke resultierenden Gewinne gehe ich später noch gezielt