Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment

Dieses Buch bietet einen praxisnahen Leitfaden zum Thema Immobilien-Fondsmanagement und -Investment. Mehr als 40 Branchenexperten geben Auskunft über das Instrumentarium des Investments und Managements von indirekten Immobilienanlagen. So werden die Akteure im Markt vorgestellt, deren Entscheidungsfindung ermittelt und das tägliche Geschäft im Fondsmanagement vorgestellt. Ein erfolgreiches Investment und Management von Immobilienfonds basiert auf guten Quellen, den geeigneten analytischen Methoden und einschlägigen Erfahrungen. Entsprechend beschreibt das Buch systematisch Beteiligungsmanagement aus Investorensicht, institutionelles Fondsmanagement, verschiedene Gruppen von Akteuren und die wichtigsten Vehikel in Europa. Den Abschluss bilden zahlreiche Musterbeispiele und Dokumentenvorlagen zu Strukturen, Verträgen und Kalkulationen als handhabbare Tools über Standards und Best-Practice-Modelle der Branche. Das Praxishandbuch bietet das Rüstzeug für Fondsmanager, Investoren und andere Akteure in diesem spannenden Sektor.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Springer Gabler
• Erscheinungsdatum: 19. Nov. 2019
• ISBN: 9783658259433

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Hrsg.

Verena Rock, Christoph Schumacher, Hubertus Bäumer und Tobias Pfeffer

Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment

2. Aufl. 2019

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Hrsg.

Verena Rock

Technische Hochschule Aschaffenburg, Aschaffenburg, Deutschland

Christoph Schumacher

Credit Suisse Asset Management, Zürich, Schweiz

Hubertus Bäumer

Union Investment Inst Property, Hamburg, Deutschland

Tobias Pfeffer

DWS, Frankfurt, Deutschland

ISBN 978-3-658-25942-6e-ISBN 978-3-658-25943-3

https://doi.org/10.1007/978-3-658-25943-3

1. Aufl. © Immobilien Manager Verlag IMV, Köln 2011

© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019

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Die Anschrift der Gesellschaft ist: Abraham-Lincoln-Str. 46, 65189 Wiesbaden, Germany

Vorwort

Seit der 1. Auflage dieses Buches, das noch in den Nachwehen der Finanzkrise entstand, haben wir einen lang andauernden und rasanten Aufschwung der Immobilieninvestmentmärkte, sowohl in Deutschland als auch international, erlebt.

Investorenseitig haben sich institutionelle Anleger, auch kleinere und mittelgroße Marktteilnehmer, im Bereich der Immobilienkapitalanlage professioneller aufgestellt und ihre Immobilienallokation im anhaltenden Niedrigzinsumfeld oftmals erhöht.

In diesem Zuge haben die Marktgröße und die Produktvielfalt im Bereich Immobilienanlageprodukte deutlich zugenommen. Sichtbar hat sich das Fonds- und Investmentmanagement im Immobiliensegment weiter professionalisiert. Ebenso sind viele neue Marktteilnehmer, teils eher Asset Management-orientiert, in den Immobilienfondsmarkt eingetreten. Neben neuen, oft spezialisierten Nischenanbietern einerseits hat der Markt andererseits eine Welle an Zusammenschlüssen, Konsolidierungen und Unternehmenskäufen gesehen, die zu einer Entstehung großer Player mit entsprechendem Anlagevolumen und noch stärkerer internationaler Fire Power geführt haben.

Hinsichtlich des Digitalisierungstrends bleibt immer noch abzuwarten, wie sich die Auswirkungen der aktuell zu beobachtenden Welle auf die Fondsanbieter und auch Immobilieninvestmentprodukte (insbesondere oder überhaupt) im institutionellen Bereich, zeigen werden.

Aufgrund dieser vielfältigen Marktveränderungen haben wir uns dazu entschlossen, dieses Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und –investment neu aufzulegen und grundlegend zu überarbeiten. Im Vergleich zur 1. Auflage haben wir uns auf wesentliche Themenfelder fokussiert; mit Inhalten, die größtenteils nicht verjähren. Ebenso haben wir viele neue AutorInnen an Bord geholt. Bewusst haben wir diesmal keine länderspezifischen Regelungen einzelner Fondsjurisdiktionen aufgenommen, sondern uns mehr auf die Managementprozesse rund um Immobilieninvestment und -fonds konzentriert.

Wir konnten ein breites Spektrum an Themenfeldern und Autoren – sowohl investoren-, als auch fondsseitig – generieren, die dieses Werk zu dem gemacht haben, was es ist – ein hoch praxisrelevanter und verständlich geschriebener Überblick über die wesentlichen Aspekte, die es im Bereich der indirekten Immobilienfondsanlage zu berücksichtigen gilt.

Wie üblich bei einem derart breit gefächerten Werk, war die Koordination des Gesamtbandes mit fast 50 AutorInnen eine echte Herausforderung, die wir durch das große Engagement und die Flexibilität unserer AutorInnen gut gemeistert haben. Hierfür gilt unser herzlichster Dank allen Mit-SchöpferInnen dieses Buches. Das Ergebnis spricht für sich.

Verena Rock

Christoph Schumacher

Hubertus Bäumer

Tobias Pfeffer

Inhaltsverzeichnis

Teil I Investieren in Immobilienfonds

1 Kapitalströme im globalen Immobilienfondsm​arkt 3

Timo Tschammler und Markus Fehrenbacher

1.​1 Einleitung 3

1.​2 Equity Raised &​ Assets under Management 4

1.​2.​1 Überblick 4

1.​2.​2 Regionalbetracht​ung 5

1.​2.​3 Anlagevehikel 7

1.​2.​4 Investoren 8

1.​2.​4.​1 Immobilienalloka​tionen 9

1.​2.​4.​2 Strategien 11

1.​2.​4.​3 Assetklassen 12

1.​2.​4.​4 Gründe für Investitionen in Immobilienfonds 12

1.​3 Aktuelle Trends 13

1.​3.​1 Konzentration im Markt für Fondsmanager 13

1.​3.​2 Debt Funds 15

1.​4 Exkurs:​ Deutsche Immobilienfondsl​andschaft 16

1.​4.​1 Offene Immobilienfonds 16

1.​4.​2 Institutionelle Fondslandschaft 17

Literatur 18

2 Strategische Asset Allocation unter Berücksichtigung​ von Immobilienanlage​n aus der Sicht institutioneller​ Investoren 21

Markus Königstein und Lukas Franke

2.​1 Kapitalanlage als Managementdiszip​lin institutioneller​ Investoren 21

2.​1.​1 Zielsetzungen institutioneller​ Investoren 21

2.​1.​2 Asset Liability Management 22

2.​1.​3 Solvency und die Auswirkungen auf Immobilienanlage​n 23

2.​1.​4 Asset Allocation Prozess 25

2.​1.​4.​1 Strategische und taktische Asset Allocation 26

2.​1.​4.​2 Benchmarkportfol​io und Performance 28

2.​1.​4.​3 Aktive und passive Anlagestrategien​ im Portfoliomanagem​ent 29

2.​1.​5 Bestandsanalyse der Portfoliostruktu​r institutioneller​ Investoren 29

2.​2 Diversifikations​möglichkeiten und Grenzen innerhalb der Asset Allocation 31

2.​2.​1 Diversifikations​potenzial im Single-Asset-Portfolio 31

2.​2.​1.​1 Immobilieninvest​itionen nach Nutzungsarten 31

2.​2.​1.​2 Immobilieninvest​itionen nach Regionen 33

2.​2.​2 Diversifikations​potenzial im Multi-Asset-Portfolio 35

2.​2.​3 Grenzen innerhalb der Asset Allocation 36

2.​2.​4 Allocation-Prozess in der Praxis 38

2.​3 Ausblick 42

Literatur 44

3 Wege der Immobilieninvest​ition – Möglichkeiten, Stärken und Schwächen 49

Rainer Komenda

3.​1 Selbstständig oder mit externem Manager?​ 49

3.​2 Direktanlage 50

3.​3 Joint Venture 51

3.​4 Club Deal 52

3.​5 Direkt vs.​ indirekt?​ 53

3.​6 Zielfonds 53

3.​7 Dachfonds 54

3.​8 Warum Immobilienaktien​ in ein institutionelles​ Immobilienportfo​lio gehören 55

3.​8.​1 Marktübersicht 55

3.​8.​2 REIT-Regime 56

3.​8.​3 Bewertung 56

3.​8.​4 Volatilität 57

3.​8.​5 Rendite &​ Korrelation 57

3.​8.​6 Diversifikation 58

3.​9 Eigen- vs.​ Fremdkapital-Investition 60

3.​10 Private Debt (Immobiliendarleh​en, Direct Lending) 62

3.​11 Public Debt Securities 63

3.​12 Zusammenfassung 64

Literatur 65

4 Selektion von Fondsmanagern und Fonds 67

Florian Bauer und Konstantin Hähndel

4.​1 Ausgangslage 67

4.​2 Produkt- und Managerselektion​ 69

4.​3 Fazit:​ Kriterien einer erfolgreicher Fonds- und Managerselektion​ 78

5 Portfolio- und Beteiligungsmana​gement 81

Sascha Pinger

5.​1 Einleitung 81

5.​2 Portfolio- und Beteiligungsmana​gement als kontinuierlicher​ und dynamischer Prozess 82

5.​2.​1 Marktanalyse als Ausgangsbasis 83

5.​2.​2 Von der Portfolioanalyse​ zur Formulierung der Strategie 84

5.​2.​3 Investmentplan und Umsetzung der Strategie 85

5.​3 Monitoring – die laufende Überwachung der Beteiligungen 87

5.​3.​1 Ebenen des Monitorings 87

5.​3.​1.​1 Monitoring des Portfolios 87

5.​3.​1.​2 Monitoring der Immobilienbeteil​igung 89

5.​3.​1.​3 Monitoring des einzelnen Assets 91

5.​4 Reporting 91

5.​4.​1 Anforderungen an das Reporting 91

5.​4.​2 Inhalte des Reportings 92

5.​5 Steuerung von Immobilienbeteil​igungen 93

5.​6 Zusammenfassung 95

6 Anlegerinteresse​n 97

Matthias Huesmann

6.​1 Einleitung 97

6.​2 Arten von Anforderungen 98

6.​2.​1 Steuerliche Anforderungen 98

6.​2.​2 Aufsichtsrechtli​che Anforderungen 99

6.​2.​3 Bilanzielle Anforderungen 100

6.​2.​4 Strategische Anforderungen 101

6.​3 Risikomanagement​ und die Transparenz von Risiken 102

6.​4 Umsetzung von Anlegerinteresse​n 103

6.​4.​1 Vor Vertragsabschlus​s 103

6.​4.​1.​1 Diskretionär/​Nicht-diskretionär 103

6.​4.​1.​2 Rechtsrahmen 103

6.​4.​1.​3 Vertragliche Umsetzung 104

6.​4.​1.​3.​1 Vertragsbedingun​gen 104

6.​4.​1.​3.​2 Side Letter/​Individualverein​barungen 105

6.​4.​1.​3.​3 Investment Guidelines 106

6.​4.​1.​4 Branchenstandard​s 107

6.​4.​2 Nach Vertragsabschlus​s 107

6.​4.​2.​1 Vertretung der Interessen im laufenden Betrieb 107

6.​4.​2.​2 Einfluss auf den Manager 108

6.​4.​2.​2.​1 Vertraglicher Einfluss 109

6.​4.​2.​2.​2 Begrenzte Laufzeit 112

6.​4.​2.​2.​3 Verkauf 113

Literatur 115

7 Gebühren und Anreizsysteme 117

Jason Taylor

7.​1 Einleitung 117

7.​2 Überblick Gebühren und Kostenarten 118

7.​2.​1 Immobilienfondsk​osten 118

7.​2.​2 Managementgebühr​en 119

7.​3 Performancebezog​ene Vergütung 121

7.​3.​1 Catch-up-Clause 123

7.​3.​2 Clawback Clause 124

7.​4 Aktuelle Diskussionen zu Gebühren und performancebezog​ene Vergütungsmodell​e bei Immobilienfonds 124

7.​5 Fazit 126

8 Anforderungen an die Compliance-Organisation im Fondsgeschäft 129

Kati Beckmann und Viola Bensinger

8.​1 Einleitung 129

8.​1.​1 Definition von Compliance 129

8.​1.​2 Rechtliche Grundlagen 130

8.​1.​3 Akteure des Compliance-Management Systems 130

8.​2 Organisations-, Verhaltens- und Transparenzpflic​hten 131

8.​2.​1 Organisationspfl​ichten 131

8.​2.​1.​1 Anforderungen an die Leitungsebene 132

8.​2.​1.​2 Geschäftsorganis​ation 132

8.​2.​1.​3 Risikomanagement​system (KAMaRisk) 133

8.​2.​1.​4 Interessenkonfli​ktmanagement 134

8.​2.​2 Verhaltenspflich​ten 134

8.​2.​2.​1 Allgemeine Verhaltensregeln​ 134

8.​2.​2.​2 BVI Wohlverhaltensre​geln 136

8.​2.​3 Transparenzpflic​hten 136

8.​3 Geldwäsche (und Terrorismusfinan​zierung) 137

8.​3.​1 Hintergrund 137

8.​3.​2 Risikomanagement​ 138

8.​3.​2.​1 Verantwortlichke​it 138

8.​3.​2.​2 Risikoanalyse 139

8.​3.​2.​3 Interne Sicherungsmaßnah​men 140

8.​3.​2.​3.​1 Die Ausarbeitung von internen Grundsätzen, Verfahren und Kontrollen (Nr.​ 1) 140

8.​3.​2.​3.​2 Geldwäschebeauft​ragter 140

8.​3.​2.​3.​3 Neue Produkte und Technologien 140

8.​3.​2.​3.​4 Zuverlässigkeit der Mitarbeiter 141

8.​3.​2.​3.​5 Unterrichtung 141

8.​3.​2.​3.​6 Unabhängige Prüfung 141

8.​3.​2.​3.​7 Whistleblowing 141

8.​3.​2.​3.​8 Auslagerung von internen Sicherungsmaßnah​men 142

8.​3.​2.​4 Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspfl​ichten 142

8.​3.​3 Sorgfaltspflicht​en in Bezug auf Kunden 142

8.​3.​3.​1 Allgemeine Sorgfaltspflicht​en 142

8.​3.​3.​2 Vereinfachte/​Verstärkte Sorgfaltspflicht​en 143

8.​3.​3.​3 Auslagerung an Dritte 144

8.​3.​3.​4 Meldepflicht 144

8.​4 Datenschutz 144

8.​4.​1 Hintergrund 144

8.​4.​2 Verarbeitung personenbezogene​r Daten 145

8.​4.​3 Rechtmäßigkeit der Datenverarbeitun​g 145

8.​4.​4 Notifizierungspf​lichten 146

8.​4.​5 Verantwortlicher​ 146

8.​4.​6 Datenübermittlun​g ins EWR-Ausland 147

8.​4.​7 Datenschutzbeauf​tragter 147

8.​4.​8 Weitere Pflichten 148

8.​4.​9 Meldepflichten 148

Literatur 148

9 Ausstieg aus einer indirekten Immobilienanlage​ 151

Udo Schaffer

9.​1 Einleitung 151

9.​2 Gründe für den Ausstieg 152

9.​2.​1 Ausstieg nach Plan 152

9.​2.​2 Ausstieg aus Investorengründe​n 152

9.​2.​3 Ausstieg aufgrund besonderer Vorkommnisse 152

9.​2.​4 Ausstieg motiviert durch eine negative Erwartungshaltun​g 153

9.​3 Liquiditätsgrad indirekter Immobilienanlage​n und dessen Auswirkungen im Falle eines beabsichtigten Ausstiegs 154

9.​4 Verschiedene Wege des Ausstiegs 155

9.​4.​1 Vorbereitung 155

9.​4.​2 Umsetzung 156

9.​4.​2.​1 Verkauf an Mitinvestoren 156

9.​4.​2.​2 Verkauf an Dritte 156

9.​4.​3 Ein Sonderfall 157

9.​5 Konkrete Erfahrungsbeispi​ele aus der Vergangenheit 157

9.​5.​1 Beispiel 1 157

9.​5.​2 Beispiel 2 158

9.​5.​3 Beispiel 3 158

9.​6 Übersicht verschiedener Ausstiegsmöglich​keiten 158

9.​7 Abschließende Empfehlungen 159

10 Zweitmarkt für institutionelle Immobilienfondsb​eteiligungen 161

Steffen Hartmann

10.​1 Einleitung 161

10.​2 Was sind Immobilien-Secondaries?​ 162

10.​2.​1 Abgrenzung zu Primärinvestment​s 162

10.​2.​2 Abgrenzung zu anderen Assetklassen 162

10.​2.​3 Historische Entwicklung von Zweitmarkttransa​ktionen 163

10.​3 Zweitmarkt für Immobilienfondsb​eteiligungen 165

10.​3.​1 Marktentwicklung​ 165

10.​3.​2 Akteure 166

10.​3.​2.​1 Verkäufer 166

10.​3.​2.​2 Käufer 167

10.​3.​2.​3 Fondsmanager 168

10.​3.​2.​4 Intermediäre und Berater 168

10.​3.​3 Transaktionsmoti​ve und Mehrwert 168

10.​3.​3.​1 Motive für Verkäufer 168

10.​3.​3.​2 Motive für Käufer 169

10.​3.​3.​3 Motive für Fondsmanager 170

10.​3.​4 Besonderheiten des Zweitmarktes für Immobilienfondsb​eteiligungen in Deutschland 171

10.​4 Zyklus von Immobilien-Zweitmarktinvest​ments 172

10.​4.​1 Transaktionsproz​ess 172

10.​4.​1.​1 Sourcing 172

10.​4.​1.​2 Preisfindung/​Underwriting 173

10.​4.​1.​3 Due Diligence 175

10.​4.​1.​4 Abwicklung 176

10.​4.​2 Aktives Portfoliomanagem​ent von Zweitmarktinvest​ments 176

10.​4.​3 Exit-Strategie 177

10.​4.​3.​1 Rückgabe der Anteile 177

10.​4.​3.​2 Exit über Zweitmarkt 178

10.​4.​3.​3 Verkauf eines Fondsportfolios 179

10.​5 Immobilien-Zweitmarktfonds 179

10.​5.​1 Mehrwert für Investoren 179

10.​5.​2 Diversifikations​vorteile 180

10.​6 Fallbeispiele 181

10.​6.​1 Fallbeispiel 1 181

10.​6.​2 Fallbeispiel 2 182

10.​7 Fazit 184

Literatur 184

11 Übertragung von Immobilienfondsv​ermögen 187

Bastian Krakat und Uwe Stoschek

11.​1 Einleitung 187

11.​2 Ausgangssituatio​n 188

11.​3 Allgemeine Vorüberlegungen 188

11.​4 Portfolioübertra​g 189

11.​4.​1 Rechtlicher Rahmen 189

11.​4.​2 Interessenslagen​ 190

11.​4.​2.​1 Anlegerinteresse​n 191

11.​4.​2.​2 Interessen der KVG 191

11.​4.​3 Herangehensweise​ 192

11.​4.​4 Einzelne Aspekte 193

11.​5 Übertragungen innerhalb der Verwaltung der bisherigen KVG 195

11.​5.​1 Anteilscheinüber​tragung 195

11.​5.​2 Übertragung auf ein anderes bestehendes Sondervermögen 199

11.​6 Fazit 199

Teil II Immobilienfondsmanagement

12 Entwicklung der Geschäftsmodelle​ 203

Jan Kuhn und Patrick Schlump

12.​1 Ausgangslage 203

12.​2 Entwicklung der Geschäftsmodelle​ von Real Estate Investment Managern 209

12.​3 Aufstellung eines modernen integrierten Real Estate Investment Managers 213

12.​4 Fazit 220

Literatur 220

13 Aufbau von Fondsgesellschaf​ten und Managementansatz​ 223

Esteban de Lope und Marcus Rösch

13.​1 Einleitung 223

13.​2 Anforderungen und Aufgaben der Kapitalverwaltun​gsgesellschaft 224

13.​2.​1 Rechtliche Anforderungen an die Kapitalverwaltun​gsgesellschaft 224

13.​2.​2 Anforderungen aus Investorensicht 228

13.​2.​3 Aufgaben der Kapitalverwaltun​gsgesellschaft 230

13.​3 Organisation der Kapitalverwaltun​gsgesellschaft 231

13.​4 Ableitung der Fondsstrategien 233

13.​4.​1 Anlegerkategorie​n 233

13.​4.​2 Produktangebot 234

13.​5 Operative Umsetzung 235

13.​6 Managementansatz​ 236

13.​7 Case Study 238

13.​8 Ausblick 240

14 Fundraising 245

Christophe de Taurines

14.​1 Einleitung 245

14.​2 Der Placement Agent und seine Investorenanspra​che 245

14.​3 Fundraising-Prozess 247

14.​4 Aktuelle Herausforderunge​n beim Fundraising 248

14.​4.​1 Geringere Gebühren 248

14.​4.​2 Geringere Anzahl potenzieller Mandaten 249

14.​4.​3 Regionale Unterschiede 249

14.​4.​4 Auswirkung der Regulierung 250

14.​5 Investorenanspra​che der Zukunft 251

14.​6 Zukünftig erfolgreiche Fundraiser 253

14.​7 Schlussfolgerung​ 255

15 Investmentstrate​gien – Research als Wegweiser zum Ziel 257

Marcus Cieleback

15.​1 Einleitung 257

15.​2 Investitionsabsi​chten institutioneller​ Investoren 258

15.​3 Immobilienspezia​lfonds 261

15.​4 Research als Teil der Strategieentwick​lung 262

15.​4.​1 Was ist eine Strategie 262

15.​4.​2 Strategie als Zusammenspiel 266

15.​4.​3 Research im Lebenszyklus eines Immobilienfonds 266

15.​5 Research Methoden zur Strategie- und Risikoberatung 268

15.​5.​1 Marktanalysen 268

15.​5.​2 Rankings und Cluster als wichtiger Baustein eines Zielportfolios 270

15.​5.​3 Prognosen 272

15.​5.​4 Hedonische Analysen 274

15.​5.​5 Benchmarking/​Performance-Vergleiche 276

15.​6 Ausblick 278

Literatur 279

16 Fondsmanagement 281

Jörg Homann, Ingo Bofinger und Christoph Schumacher

16.​1 Aufgaben, Bedeutung, Fähigkeiten des Immobilien-Fondsmanagements​ 281

16.​1.​1 Einleitung 281

16.​1.​2 Anforderungen an Transparenz, Interessenkongru​enz und Unabhängigkeit 282

16.​1.​3 Anforderungen an eine institutionelle Fondsstruktur 282

16.​1.​4 Wertschöpfungsst​ruktur von institutionellen​ Immobilienfonds 284

16.​2 Finanz- und Cash-Management 289

16.​2.​1 Funktionsweisen von Fonds aus Liquiditäts- und Finanzsicht 290

16.​2.​2 Börsengelistete Investitionsmögl​ichkeiten 291

16.​2.​3 Nicht börsengelistete Investitionsmögl​ichkeiten 292

16.​2.​4 Fazit 295

Literatur 296

17 Risikomanagement​systeme für Immobilienfonds 299

Pamela Hoerr und David Girra

17.​1 Hintergrund und Begriffsdefiniti​on Risikomanagement​ 299

17.​1.​1 Hintergrund 299

17.​1.​2 Begriffsdefiniti​on 300

17.​1.​3 Aufbau des Kapitels 301

17.​2 Rechtlicher Rahmen und Ziel der Risikomanagement​-Systeme 301

17.​2.​1 Risikomanagement​ im Rahmen des AIFMG 301

17.​2.​2 Verantwortung der Risikomanagement​ Funktion 303

17.​2.​3 Rolle des Risikomanagement​s 304

17.​3 Risikoidentifika​tion bei Immobilienfonds 305

17.​3.​1 Marktrisiken des AIF 307

17.​3.​2 Kredit-/​Finanzrisiken des AIF 309

17.​3.​3 Liquiditätsrisik​en des AIF/​AIFM 310

17.​3.​4 Gegenparteirisik​o des AIF 311

17.​3.​5 Operative Immobilienrisike​n des AIF 312

17.​3.​6 Operative Risiken des AIFM 314

17.​4 Risikomessung 317

17.​5 Risikosteuerung und Kontrolle 320

17.​6 Schlussbemerkung​/​Ausblick 321

Literatur 322

18 Haftung des Fondsmanagements​ 325

Nicole Bittlingmayer, Sebastian D. Müller und Sten Hornuff

18.​1 Einleitung 325

18.​2 Gesetzliche Grundlagen, Fondstypen und die beteiligen Akteure 327

18.​2.​1 Gesetzliche Grundlagen 327

18.​2.​2 Fondstypen 327

18.​2.​3 Beteiligte Akteure 329

18.​3 Haftung der externen KVG und der Fondsmanager 329

18.​3.​1 Rechtliche Ausgangssituatio​n:​ Zuständigkeiten 329

18.​3.​2 Haftungsrisiken 331

18.​3.​3 Haftungsvermeidu​ng 333

18.​4 Haftung der extern verwalteten Investmentgesell​schaft und ihrer Geschäftsführung​ 334

18.​4.​1 Rechtliche Ausgangssituatio​n, Zuständigkeiten 334

18.​4.​2 Haftungsrisiken 335

18.​4.​3 Haftungsvermeidu​ng 336

18.​5 Haftung der Auslagerungsunte​rnehmen 337

Literatur 338

19 Immobilienanlage​-Reporting 341

Jörg Homann und Andreas Peppel

19.​1 Einleitung 341

19.​2 Ersteller und Adressaten des Immobilienanlage​-Reporting 342

19.​3 Funktionsbereich​e des Immobilienanlage​-Reporting 344

19.​4 Inhalte des Immobilienanlage​-Reporting 346

19.​5 Umsetzung eines investorengerech​ten Immobilienanlage​-Reporting 349

19.​5.​1 Datengenese durch den Immobilienmanage​r 349

19.​5.​2 Adressatenfreund​liche Informationsdars​tellung 349

19.​6 Zusammenfassung und Fazit 350

Literatur 351

20 Benchmarking von Immobilienfonds auf internationaler Ebene 353

Sebastian Gläsner

20.​1 Ein stimmiges Benchmarking unterstützt die Entscheidungsfin​dung 353

20.​2 Benchmarking auf Immobilien Ebene 354

20.​3 Benchmarking auf Fonds Ebene 354

20.​4 Error carries on 355

20.​5 Benchmarking auf Fondsebene innerhalb des Total Return Konzepts 355

20.​6 Treiber des Total Returns auf Objektebene 357

20.​7 Indikator Interpretation 359

20.​8 Wachstumsindikat​oren im Vergleich zu Zeitpunkt Betrachtungen 360

20.​9 Unterschiedliche​ Indikatoren für unterschiedliche​ Fragestellungen 361

20.​10 Wachstum der Nettoeinnahmen 361

20.​11 Interpretation des Wachstums der Nettoeinnahmen 362

20.​12 Unterschiede nach Immobiliensektor​ 363

20.​13 Kunst oder Wissenschaft?​ 368

20.​14 Stabile Erträge im Niedrigzins Umfeld 368

20.​15 Zusammenfassung 370

21 Positionierung von Immobilienfonds 373

Michael Englisch und Oliver Strumpf

21.​1 Einleitung 373

21.​1.​1 Inhalt und Zweck der Positionierung 373

21.​1.​2 Der Markt für institutionelle Immobilienfonds 374

21.​1.​2.​1 Private und institutionelle Anleger 374

21.​1.​2.​2 Institutionelle Anleger im Fokus 374

21.​1.​3 Positionierungsa​rbeit für institutionelle Immobilienfonds 375

21.​2 Lebenszyklusphas​en eines Fonds 376

21.​2.​1 Die Lebenszyklusphas​en im Überblick 376

21.​2.​1.​1 Phase 1:​ Entwicklung 376

21.​2.​1.​1.​1 Bedarf des Investors (Investor-Klangraum) 376

21.​2.​1.​1.​2 Können des Investmentmanage​rs (Manager-Klangraum) 377

21.​2.​1.​1.​3 Entwicklung der Immobilienmärkte​ (Markt-Klangraum) 378

21.​2.​1.​1.​4 Entwicklung der Fondsideen im Überschneidungsb​ereich der Klangräume 378

21.​2.​1.​2 Phase 2:​ Vermarktung 379

21.​2.​1.​3 Phase 3:​ Investition 379

21.​2.​1.​4 Phase 4:​ Portfoliomanagem​ent 379

21.​2.​1.​5 Phase 5:​ Abverkauf 380

21.​3 Positionierung von Immobilienfonds 380

21.​3.​1 Positionierungsa​rbeit während der Entwicklungs- und Vermarktungsphas​e 381

21.​3.​1.​1 Positionierungss​chritt I:​ Verstehen der Wertauffassung des Investors 381

21.​3.​1.​2 Positionierungss​chritt II:​ Ermittlung möglicher Wettbewerbsvorte​ile 382

21.​3.​1.​3 Positionierungss​chritt III:​ Erkennen möglicher Differenzierungs​ansätze 384

21.​3.​1.​4 Positionierungss​chritt IV:​ Entwicklung der Positionierungss​trategie 384

21.​3.​1.​5 Positionierungss​chritt V:​ Kommunikation der Positionierung 385

21.​3.​2 Positionierungsa​rbeit während anderer Phasen im Fondslebenszyklu​s 387

21.​3.​2.​1 Investitionsphas​e 387

21.​3.​2.​2 Portfoliomanagem​entphase 388

21.​3.​3 Positionierungsa​rbeit während einer Fondskrise 388

Literatur 389

22 Nachhaltigkeit im Immobilienfondsm​anagement 391

Jan von Mallinckrodt

22.​1 Politische und gesellschaftlich​e Rahmenbedingunge​n 391

22.​2 Nachhaltigkeit im Immobilienportfo​lio 392

22.​2.​1 Strategische Verankerung von Nachhaltigkeit 394

22.​2.​1.​1 Transparenz als Grundlage für die Optimierung des Bestands 394

22.​2.​1.​2 Qualitative Aspekte ergänzen die quantitative Betrachtung 396

22.​2.​1.​3 Green Leases – gemeinsam für eine nachhaltige Immobiliennutzun​g 398

22.​2.​1.​4 Grüne Property-Management-Verträge 398

22.​2.​2 Kommunikation und Einbindung von Interessengruppe​n 399

22.​2.​2.​1 Austausch in der Branche 399

22.​2.​2.​2 Austausch mit Stakeholdern 400

22.​2.​3 Zwei Grad greifbar machen 401

Literatur 403

23 Praxis:​ Digitalisierung im Immobilienfondsm​anagement 405

Susanne Bonfig und Florian Stadlbauer

23.​1 Einleitung 405

23.​2 Chancen der Disruption im Immobilienfondsm​anagement 407

23.​3 Neugestaltung der Schnittstelle zum Anleger 409

23.​3.​1 Neue Vertriebsstruktu​ren 409

23.​3.​2 Die „Customer Experience" des Fondsanlegers 411

23.​3.​3 PropTechs im Fokus:​ Lernen von Start-ups 413

23.​4 Digitalisierung im Assetmanagement 414

23.​4.​1 Die digitale Transformation im An- und Verkauf 415

23.​4.​1.​1 Predictive Analytics/​Big Data 415

23.​4.​1.​2 Machine Learning 415

23.​4.​2 Digitalisierung eines Immobilienfonds 416

23.​4.​2.​1 Digitale Immobilien als Basis 416

23.​4.​2.​2 Blockchain 417

23.​4.​2.​3 Virtual Reality/​Augmented Reality 417

23.​4.​2.​4 Building Information Modeling 417

23.​4.​2.​5 3D-Druck 418

23.​5 Produktgestaltun​g im Zeitalter der Digitalisierung 418

23.​5.​1 Digitalisierung als Chance zur Erweiterung des Produktspektrums​ 418

23.​5.​2 Expansion durch Kollaboration 419

23.​5.​3 Klassische Anbieter von Immobilienfonds im Crowdinvesting-Markt 420

23.​5.​4 Datenschatz der Immobilienfondsm​anager 420

23.​6 Interne Anpassungen für die digitale Transformation 421

23.​6.​1 Transformation der Unternehmenskult​ur 421

23.​6.​2 Digitale Transformation der internen Prozesse 423

23.​7 IT 424

23.​8 Umgang mit Hemmnissen 424

Literatur 425

24 Theorie:​ Integration von digitalen Lösungen innerhalb der Wertschöpfungske​tte von Immobilienfonds – Eine kritische Betrachtung 427

Verena Rock, Aaron Fath und Manuel Steffan

24.​1 Einführung 427

24.​1.​1 Digitalisierung als Megatrend 427

24.​1.​2 Begriff „Digitalisierung" 429

24.​2 Wertschöpfungske​tte eines Immobilienfonds 430

24.​2.​1 Konzept der Wertschöpfungske​tte 430

24.​2.​2 Wertschöpfungske​tte im Immobilieninvest​ment- und fondsmanagement 431

24.​3 Digitale Technologien und ihre Integrationspote​nziale innerhalb der Wertschöpfungske​tte 434

24.​3.​1 Unterstützungsak​tivitäten in der Wertkette:​ Digitale Infrastruktur 434

24.​3.​1.​1 Innovation und Transformation 434

24.​3.​1.​1.​1 Crowdfunding 435

24.​3.​1.​1.​2 Block Chain und Smart Contracts 435

24.​3.​1.​1.​3 Künstliche Intelligenz 437

24.​3.​1.​2 Daten und Analytik 438

24.​3.​1.​2.​1 Grundlagen Big Data 438

24.​3.​1.​2.​2 Grundlagen Advanced Analytics 440

24.​3.​1.​3 Vernetzung und Kooperation 441

24.​3.​1.​3.​1 Digitale Plattformen 441

24.​3.​1.​3.​2 Internet of Things 443

24.​3.​1.​3.​3 Virtual und Augmented Reality 443

24.​3.​1.​3.​4 Cultural Change 445

24.​3.​1.​4 Organisation der Arbeit 446

24.​3.​2 Digitalisierungs​potenzial der Primäraktivitäte​n in der Wertkette 446

24.​3.​2.​1 Digitalisierung im Investment Management 447

24.​3.​2.​1.​1 Fondskonzeption 447

24.​3.​2.​1.​2 Fundraising 447

24.​3.​2.​1.​3 Reporting Investor und Risikomanagement​ 449

24.​3.​2.​2 Digitalisierung im Portfolio- und Transaktionsmana​gement 449

24.​3.​2.​2.​1 Digitalisierung im Portfoliomanagem​ent 449

24.​3.​2.​2.​2 Digitalisierung im Transaktionsmana​gement 450

24.​3.​2.​3 Digitalisierung im Asset- und Property Management 452

24.​3.​3 Zusammenfassung 454

24.​4 Integration digitaler Lösungen in bestehende Geschäftsmodelle​ 455

24.​4.​1 Umsetzungsplanun​g 455

24.​4.​2 Status Quo und Vision 455

24.​4.​3 Implementierungs​ansatz und Potenzial 456

24.​4.​4 Evaluation und Anpassung 457

24.​4.​5 Roll-Out und Feedback 458

24.​5 Fazit 459

Literatur 460

25 Fondsmarkt Global:​ Entwicklung des regulatorischen Rahmens von AIF-Fonds 467

Uwe Stoschek, Elhadj Abdoulaye Séne und Bastian Krakat

25.​1 Einleitung 467

25.​2 Zulassung 469

25.​3 Verhaltensregeln​ 469

25.​3.​1 Transparenz 470

25.​3.​2 Risikomanagement​ 471

25.​3.​3 Liquiditätsmanag​ement 472

25.​3.​4 Interessenkonfli​kte 472

25.​4 Eigenkapitalanfo​rderungen 472

25.​5 Organisationspfl​ichten 473

25.​5.​1 Bewertung 473

25.​5.​2 Verwahrung 473

25.​6 Auslagerung 474

25.​7 Vertrieb 475

25.​8 Drittstaatenprob​lematik 475

25.​9 Exkurs:​ Luxemburger Aspekte 476

25.​10 Exkurs 2:​ RAIF 479

25.​11 Rechtschutz gegenüber Aufsichtsbehörde​n nach deutschem und Unionsrecht 480

25.​11.​1 ESMA 480

25.​11.​2 BaFin 480

25.​12 Ausblick 481

Literatur 481

Teil III Akteure

26 Fondsinvestoren 485

Marian Berneburg und Fabian Reinecker

26.​1 Versicherungen als Investoren 485

26.​1.​1 Versicherungswir​tschaft 485

26.​1.​1.​1 Erstversicherer 486

26.​1.​1.​2 Rückversicherer 486

26.​1.​2 Kapitalanlage der Versicherungswir​tschaft 486

26.​1.​3 Rahmenbedingunge​n für die Kapitalanlage 487

26.​1.​3.​1 Regulatorik/​Aufsichtsrecht 489

26.​1.​3.​2 Handelsrechtlich​e und steuerrechtliche​ Rahmenbedingunge​n 491

26.​1.​3.​3 Steuerliche Rahmenbedingunge​n 492

26.​1.​3.​4 Strategische Asset Allocation 492

26.​2 Versorgungswerke​ als Investoren 493

26.​2.​1 Was ist ein Versorgungswerk (Rechtliche Grundlagen/​Berufsgruppen/​Leistungen) 493

26.​2.​2 Arten von Versorgungswerke​n (Verband ABV/​BVK) 494

26.​2.​3 Kapitalanlage berufsständische​r Versorgungswerke​ 495

26.​2.​4 Festlegung der Kapitalanlagestr​uktur 496

26.​2.​5 Rechnungszins 496

26.​2.​6 Rolle der Immobilienalloka​tion innerhalb der Kapitalanlage 497

26.​2.​7 Beschränkungen der Immobilienalloka​tion im Rahmen der Anlageverordnung​ 498

26.​2.​8 Ertragsteuerbefr​eiung 500

26.​2.​9 Direkte und indirekte Anlagen:​ Vor- und Nachteile der einzelnen Formen für Versorgungswerke​ 501

26.​2.​10 Ausblick 502

Literatur 502

27 Fondsmanager 505

Thomas Wünsche

27.​1 Megatrends 505

27.​1.​1 Kombination von Anlagestrategie mit Megatrends 505

27.​1.​2 Managementplattf​ormen – die nächste Stufe der Wertschöpfung 506

27.​2 Real Estate Private Equity 2.​0 – Aufbau von Managementplattf​ormen 506

27.​2.​1 Wertschöpfungske​tte einer Immobilie 507

27.​2.​2 Immobilienfonds 507

27.​2.​3 Managementplattf​ormen 508

27.​3 Rolle des Operators 509

27.​3.​1 Definition des Operators 509

27.​3.​2 Aufbau der Managementplattf​orm am Beispiel von Built-to-Rent (BTR) 510

27.​3.​2.​1 Investmentthese 510

27.​3.​2.​2 Identifikation des Konsumenten 511

27.​3.​2.​3 Produktdifferenz​ierung 511

27.​3.​2.​4 Operative Umsetzung 513

27.​4 Zusammenfassung 515

28 Asset Manager 517

Stephan Bone-Winkel und Philipp Feldmann

28.​1 Einleitung 517

28.​2 Definition des Real Estate Asset Management 518

28.​2.​1 Asset Management 518

28.​2.​2 Besonderheiten des Asset Management bei indirekten Immobilieninvest​itionen 519

28.​3 Aufgaben des Asset Managers 521

28.​3.​1 Ankaufsphase 522

28.​3.​2 Werterhaltung und Wertschöpfung in der Bestandsphase 524

28.​3.​3 Verkauf 528

28.​4 Honorarstrukture​n des Asset Managers 529

28.​5 Fazit 532

Literatur 533

29 Fondsberater 537

Christian Schulz-Wulkow, Dietmar Fischer, Jürgen Bauderer und Sven Olaf Eggers

29.​1 Einleitung 537

29.​2 Beratungsleistun​g für die Nachfrageseite:​ Fondsauswahl 540

29.​2.​1 Auswahl des Immobilienfondsm​anagers 540

29.​2.​2 Kriterien bei der Fondsauswahl 542

29.​2.​3 Zwischenfazit 544

29.​3 Beratungsleistun​g für die Anbieterseite:​ Fondskonzeption 545

29.​3.​1 Phase 1:​ Grobkonzept 546

29.​3.​2 Phase 2:​ Fondskonzeption und Fondskalkulation​ 547

29.​3.​3 Phase 3:​ Unterstützung bei der operativen Umsetzung 548

29.​3.​4 Zwischenfazit 548

29.​4 Exkurs:​ Steuerliche Implikationen bei der Fondsberatung 549

29.​4.​1 Besteuerungsregi​me von Alternativen Investmentfonds 550

29.​4.​2 Individuelle Anlegergruppen 552

29.​4.​3 Einsatz von Gesellschafterda​rlehen 553

29.​4.​4 Gewinnrepatriier​ung 554

29.​4.​5 Weiterbelastung von Managementgebühr​en 554

29.​4.​6 Side Letter bei Investitionen in Immobilienfonds 555

29.​4.​7 Zwischenfazit 555

29.​5 Fazit und Ausblick 556

30 Placement Agents 559

Mathias Kulke

30.​1 Einleitung 559

30.​2 Rolle eines Placement Agents 560

30.​2.​1 Aus Sicht des Fondsmanagers 560

30.​2.​1.​1 Outsourcing von Elementen der Wertschöpfungske​tte 560

30.​2.​1.​2 Wissenstransfer 561

30.​2.​1.​3 Mediator 562

30.​2.​2 Aus Sicht der Investoren 564

30.​2.​2.​1 „Vorfilter" 564

30.​2.​2.​2 Zugang 565

30.​2.​2.​3 Sparringspartner​ 566

30.​3 Schlussbemerkung​ 566

31 Die Service KVG 569

Andreas Ertle

31.​1 Einleitung 569

31.​2 Entwicklung 571

31.​3 Vertragsstruktur​ einer Service-KVG 573

31.​3.​1 Grundlagen 573

31.​3.​2 Auslagerungsvert​rag 574

31.​4 Leistungsbild einer Service-KVG 574

31.​4.​1 Risikomanagement​ und Auslagerungscont​rolling 575

31.​4.​2 Portfoliomanagem​ent 577

31.​4.​3 IT-Services 578

31.​4.​4 Fondsbuchhaltung​ 579

31.​4.​5 Recht 579

31.​4.​6 Management von Beteiligungen 580

31.​4.​7 Fondsreporting und Fondscontrolling​ 581

31.​4.​8 Steuern 581

31.​5 Make or Buy?​ 582

31.​6 Fazit und Ausblick 583

Literatur 584

32 Rating-Agenturen 585

Sonja Knorr

32.​1 Einleitung 585

32.​2 Scope Asset Management Rating 588

32.​3 Scope Fondsrating geschlossener Fondsvehikel 589

32.​4 AIF-Verbriefungen 600

Literatur 602

33 Verbände 603

Verena Rock

33.​1 Einordnung der Verbände im Wirkungsbereich des Immobilienfonds- und -investmentmanage​ments 603

33.​1.​1 Begriffliche Einordnung Immobilieninvest​mentmanagement 603

33.​1.​2 Notwendigkeit von Ethik im Immobilieninvest​mentmanagement 604

33.​1.​3 Systematisierung​ der Verbände 604

33.​2 Nationale Verbände 605

33.​2.​1 BVI – Bundesverband Investment und Asset Management e.​ V.​ 605

33.​2.​2 ZIA 606

33.​2.​3 gif – Gesellschaft für Immobilienwirtsc​haftliche Forschung e.​ V.​ 608

33.​2.​4 Initiative Corporate Governance 609

33.​3 Internationale Verbände 610

33.​3.​1 INREV – European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles 610

33.​3.​2 EPRA – European Public Real Estate Association 612

33.​3.​3 RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors 613

33.​3.​4 ULI – Urban Land Institute 615

33.​4 Bedeutung von Verbänden im Umfeld indirekter Immobilienanlage​n 616

Literatur 617

Über die Herausgeber

Verena Rock

MRICS, ist seit 2010 Professorin für Immobilieninvestment und -portfoliomanagement an der Technischen Hochschule Aschaffenburg. Dort leitet sie den Masterstudiengang Immobilienmanagement und, gemeinsam mit Prof. Dr. Schöne, das Institut für Immobilienwirtschaft und -management.

In einem Gründerwettbewerb fördert sie die Entwicklung innovativer, digitaler immobilienwirtschaftlicher Geschäftsideen ihrer Studierenden.

Zuvor war Verena Rock als Fondsmanagerin bei Morgan Stanley Real Estate und als Managerin im Bereich International Real Estate Advisory bei der Sireo Real Estate tätig.

Sie studierte und promovierte bei Prof. Dr. Karl-Werner Schulte an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, wo sie heute auch als Gastdozentin lehrt.

Seit 2016 ist sie Mitglied im Continental Europe Education Standards Board der RICS und seit 2017 Vorstandsmitglied der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). In der Jury des immobilienmanager Awards fungiert sie als Jurorin für die Kategorie „Digitalisierung".

Christoph Schumacher

Managing Director, hat mehr als 25 Jahre professionelle Erfahrung in den Bereichen Immobilien, Finanzen, Legal und Consulting in sowohl Management als auch Führungspositionen.

Christoph Schumacher ist seit dem 1. Juni 2017 Global Head Real Estate bei Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. Von 2011 bis Mai 2017 war Christoph Schumacher Geschäftsführer bei der Union Investment Institutional Property GmbH in Deutschland tätig. Dort war er verantwortlich für das institutionelle Geschäft und Mitglied des Real Estate Investment Committee von Union Investment. Seit Januar 2016 ist er Sprecher des Vorstands der Region Nord des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA Region Nord). Von 2005 bis 2011 arbeitete Christoph Schumacher bei Generali Real Estate in Köln, Luxemburg und Paris. Davor war er als Anwalt bei Linklaters in Berlin und London tätig. Von 2000 bis Ende 2001 war er persönlicher Berater/Office Manager des Finanzministers in Berlin.

Christoph Schumacher hat sein Studium der Rechtswissenschaften in Freiburg, Genf, Bonn abgeschlossen. Zudem hat er am Institut für Internationales Wirtschaftsrecht der Universität Münster promoviert.

Hubertus Bäumer

ist Head of Real Estate Capital Solutions. In seiner derzeitigen Rolle verantwortet er die gesamte Entwicklung und Auflage der institutionellen Immobilienprodukte der Union Investment Institutional Property GmbH sowie das Mandatsgeschäft zur Auflage institutioneller Club Deals und Joint Venture Strukturen. Hubertus Bäumer ist seit 2012 bei Union Investment.

Zuvor war er von 2009 bis 2012 bei der Assekuranz Generali in Köln und Mailand als Senior Investment Manager für Investitionen in Immobilien- und Infrastrukturbeteiligungen sowie das Management eines 2,5 Milliarden Euro großen Portfolios verantwortlich. Seine Karriere begann er 2003 in London. Zunächst bei IPD, heute MSCI, im Bereich Performanceanalyse und ab 2005 bei London & Capital im Bereich Portfoliomanagement. Hubertus Bäumer hält einen Abschluss als Diplom-Ingenieur der Technischen Universität Dortmund, einen Master of Science in Real Estate Investment & Finance der Henley Business School sowie einen Master of Business Administration der Universität Regensburg. Er hat verschiedene Preise für seine Arbeit und Veröffentlichungen gewonnen und spricht regelmäßig auf internationalen Fachkonferenzen.

Tobias Pfeffer

ist seit November 2015 für die DWS Real Estate GmbH (vormals RREEF) tätig, seit Mai 2017 in der Funktion als Geschäftsführer für die Ressorts Immobilientransaktionen in Nordeuropa und das Thema Digitalisierung. Die DWS Real Estate-Gruppe verwaltet in Europa ein Immobilienvermögen von mehr als 25 Milliarden Euro und mehr als 55 Milliarden Euro weltweit.

Vor dem Einstieg bei der Deutschen-Bank-Tochter war er viereinhalb Jahre bei der IVG Institutional Funds in Frankfurt tätig, zuletzt als Executive Director für die strategische Produkt- und Plattformentwicklung sowie Vertrieb. Zuvor war er Manager für indirekte Anlagen und strukturierte Investments in Europe bei der Immobilientochter der Generali-Versicherungsgruppe in Köln.

Abschluss als Diplom-Kaufmann der European Business School in Oestrich-Winkel (Prädikatsexamen), Master of Property Development von der TU Sydney und promovierte an der IREBS, Regensburg mit Auslandsforschungsaufenthalt an der University of Denver (Summa cum Laude). Ferner ist er Mitglied von INREV, Gründer des Arbeitskreises Indirekte Immobilienanlage der gif e. V. und gewann verschiedene Preise für das akademische Engagement und publizierte diverse Beiträge zu Infrastruktur- und Immobilieninvestitionen.

Teil IInvestieren in Immobilienfonds

© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019

V. Rock et al. (Hrsg.)Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investmenthttps://doi.org/10.1007/978-3-658-25943-3_1

1. Kapitalströme im globalen Immobilienfondsmarkt

Timo Tschammler¹   und Markus Fehrenbacher¹  

(1)

Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, Deutschland

Timo Tschammler (Korrespondenzautor)

Email: [e-mail]

Markus Fehrenbacher

Email: [e-mail]

Timo Tschammler

MSc FRICS verantwortet als CEO die strategische Ausrichtung und Führung von JLL in Deutschland. Sein besonderes Augenmerk gilt Projekten zur Weiterentwicklung des Dienstleistungsangebots und für organisches wie anorganisches Wachstum, welche die JLL-Dienstleistungspalette stärken und vielfältiger machen.

Einen Schwerpunkt für die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens setzt Timo Tschammler mit dem zielgerichteten Ausbau der Position als Marktführer in Deutschland sowie der konsequenten Festigung des Profils als Thought Leader der Immobilienbranche. Die Digitalisierung der Arbeitsprozesse treibt er initiativ voran und setzt dabei auf Partnerschaften mit führenden Spezialisten innerhalb und außerhalb des Unternehmens, um die Innovationskraft und Vorreiterrolle von JLL auszuweiten. Sein Ziel: die Leistungsfähigkeit des Unternehmens konsequent am Kundenbedarf auszurichten und kontinuierlich wie kreativ weiterzuentwickeln.

Vor seiner Berufung zum CEO verantwortete Timo Tschammler als Mitglied des deutschen Management Boards verschiedene Geschäftsbereiche und Standorte. Bereits in dieser Funktion trieb er die Verbesserung der Zusammenarbeit einzelner Dienstleistungsbereiche voran, um Synergien und Mehrwerte für unsere Kunden zu schaffen.

Timo Tschammler kann auf über 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche zurückblicken. Vor seinem Eintritt bei Jones Lang LaSalle leitete er als Vorsitzender der Geschäftsführung das deutsche Geschäft der DTZ Gruppe (heute Cushman & Wakefield). Dort startete er seine Karriere im Bereich International Investment, den er als Managing Director aus der Londoner Unternehmenszentrale heraus leitete.

Zuvor war Timo Tschammler für Atisreal (heute BNP Paribas Real Estate) in Deutschland und Frankreich tätig. Hier war er zuletzt Vorsitzender des Internationalen Investment Komitees und Director des Internationalen Investment Teams in Frankreich.

Timo Tschammler ist Immobilienkaufmann (IHK), Dipl. Betriebswirt der Immobilienwirtschaft (BA), Immobilienökonom (ebs), Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors. Er absolvierte seinen Master of Science im Bereich Immobilienwirtschaft an der Nottingham Trent Universität/ADI.

Markus Fehrenbacher

unterstützt als Director Business Operations die strategische Geschäftsentwicklung von JLL Deutschland. In seiner Funktion berichtet er als Assistent der Geschäftsleitung direkt an den deutschen CEO der JLL SE. Ein besonderer Fokus besteht darin, strategische Projekte und Geschäftsfeldinitiativen zu unterstützen und die operative Durchführung von Projekten in diesem Bereich voranzutreiben.

Herr Fehrenbacher startete seine Karriere bei JLL als Trainee in den Bereichen Corporate Solutions, Corporate Finance und Valuation & Transaction Advisory. Nach seinem Traineeprogramm war er Mitglied des Valuation & Transaction Advisory Teams von JLL. Hier verantwortete er die Bewertung von gewerblich genutzten Einzelobjekten und Immobilienportfolios in Deutschland sowie strategische Beratungsleistungen für nationale und internationale Investoren im Rahmen von Ankaufsprozessen, der Finanzierung, Bilanzierung oder zur internen Entscheidungsfindung.

Zuvor sammelte Herr Fehrenbacher Erfahrungen in der Beratung von nationalen und internationalen Kunden (Corporates) in Transaktionsdienstleistungen, Portfolioanalysen, CREM, Lease Administration und diversen Beratungsprojekten sowie in der Beratung für nationale und internationale Investoren im Rahmen von strukturierten Fremdfinanzierungsprozessen.

Herr Fehrenbacher verfügt über Abschlüsse an der Hochschule Biberach und der University of Aberdeen. Er ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) sowie ein aktives Mitglied im Urban Land Institute (ULI).

1.1 Einleitung

Die Jahre nach dem Beginn der Weltfinanzkrise 2007/2008 waren geprägt von einer Niedrigzinspolitik der Zentralbanken in den Vereinigten Staaten, der Eurozone und weiteren Währungsgebieten. Parallel zur wirtschaftlichen Erholung, auch begleitet von neuen Höchstständen an den globalen Aktienmärkten, brachte diese Zeit aber auch viele politische Unsicherheiten. In diesem Umfeld erfuhren die globalen Immobilienmärkte eine intensive Nachfrage seitens der Investoren. Die starke Bewegung in Richtung des „Betongolds" sorgte vielerorts für wachsende Transaktionsvolumina und steigende Preisniveaus bzw. Renditen auf neuen Tiefstwerten.

Grund für die steigende Immobilienallokation der Investoren sind ihre defensiven Anlageeigenschaften, stetige Einkommensströme und ihre relativ gute Performance im Vergleich zu anderen Assetklassen. Demografische Entwicklungen und technologische Fortschritte fördern zudem neue Anlagetrends, während die nachfragebezogenen Fundamentaldaten vielerorts weiterhin von einem robusten Wirtschaftswachstum gestützt werden (vgl. Vornholz 2017, S. 156–179). Zudem sind die Diversifizierung von Anlagegeldern in einem Multi-Asset-Portfolio, sowie die höheren Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen (zum Beispiel Anleihen) die wesentlichen Gründe für Investitionen in Immobilien (vgl. INREV 2018c, S. 21). Auf Basis dieser gesamtwirtschaftlichen und weltpolitischen Lage entwickelte sich in den Jahren nach der Weltfinanzkrise ein äußerst positives Klima für Immobilieninvestitionen.

Im Zuge der Internationalisierung des Immobilieninvestments haben sich zahlreiche Märkte als Destinationen für direkte und indirekte Transaktionen etabliert. Markttransparenz und Institutionalisierung waren wichtige Voraussetzung für diese Globalisierung. Transparenz erlaubt Investoren und Immobiliennutzern Entscheidungen zu treffen und mit der notwendigen Sicherheit zu agieren. Investoren erhalten in transparenten Märkten ein höheres Maß an akkuraten Informationen für ein genaueres Benchmarking, besser messbare Returns und effizientere Wege zum Erwerb, zur Vermietung, Verwaltung und zum Verkauf von Eigentum unter sicheren rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen. Markttransparenz und ein sicherer rechtlicher Rechtsrahmen sowie die dazugehörigen Institutionen sind damit eine Grundlage für effiziente Immobilienmärkte (vgl. JLL 2018b, S. 145; Vornholz 2017, S. 145).

Im Zuge des technologischen Sprungs, vor welchem sich die Immobilienbranche weltweit befindet, wird die Transparenz der Immobilienmärkte noch einmal deutlich zunehmen. Durch die Erfassung und Auswertung großer Datenmengen und die Schaffung neuer Plattformen hat die Proptech-Bewegung das Potenzial, diese Entwicklung noch einmal deutlich voranzutreiben (vgl. Vornholz 2017, S. 201).

Auf Einzelmarktebene haben sich Metropolen von Weltrang sowie eine Reihe weiterer Städte von besonderer Bedeutung herausgebildet. Diese weisen aufgrund ihrer Größe und der dort ansässigen Unternehmen bzw. örtlichen Infrastruktur, ihrer globalen Reichweite und dem politischen und kulturellen Einfluss eine besondere Attraktivität für grenzüberschreitende Investoren auf. Knapp ein Viertel des gesamten derzeit weltweit direkt in gewerbliche Immobilien investierten Kapitals fließt derzeit in die größten sieben Städte (vgl. JLL 2018c, S. 11). Allerdings sind es auch genau diese Städte, welche die Herausforderungen des Wachstums am stärksten spüren und in denen die allgemeinen Preisniveaus eine Investition in Immobilien für die Investoren zunehmend schwierig machen. Diese Städte verzeichnen seit dem Jahr 2000 auch das stärkste Wachstum bei den Bürospitzenmieten, ein Indikator für ihre besonderen Eigenschaften in Bezug auf ihre starken nachfragebezogenen wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Gleichzeitig gehören sie allerdings auch zu den zyklischsten Märkten.

Den Großteil der Immobilieninvestments institutioneller Investoren bilden immer noch direkt gehaltene Immobilien. Indirekte Immobilieninvestments erfahren allerdings einen kontinuierlichen Zuwachs an Bedeutung und bieten insbesondere für Investoren ohne eigene Immobilienexpertise eine attraktive Möglichkeit zum Einstieg in diese Märkte. Die Besonderheiten der indirekten Anlagevehikel bilden dabei allerdings einen entscheidenden Unterschied in der Gestaltung der Kapitalanlage. Das nachfolgende Kapitel bietet einen Überblick über die aktuellen Strukturen, Größenverhältnisse, Hintergründe und Trends im globalen Immobilienfondsmarkt. Die Marktdaten basieren vorwiegend auf den Erhebungen von INREV und Research des Immobilienberatungshauses JLL.

1.2 Equity Raised & Assets under Management

1.2.1 Überblick

In den vergangenen Jahren prägte stetiges Wachstum die Kapitalströme im globalen Immobilienfondsmarkt. Zusätzlich traten aktuelle Trends, wie zum Beispiel Debt Strategien oder der Trend zu größeren Fonds in Erscheinung. Grundlage dieser Entwicklungen war die hohe Nachfrage nach direkten und indirekten Immobilieninvestments. Das Volumen des eingesammelten Eigenkapitals (für nicht börsennotierte Immobilienfonds) im globalen Immobilienfondsmarkt betrug im Jahr 2017 152,3 Milliarden Euro, ein Anstieg von 25 Prozent zum Vorjahr (vgl. Abb. 1.1). Das Niveau lag in den Jahren ab 2014 immer über 120 Milliarden Euro, was die besondere Nachfrage nach indirekten Immobilieninvestitionen und das Wiedererstarken des Marktes nach der globalen Finanzkrise 2007/2008 unterstreicht.

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Abb. 1.1

Equity Raised von 2012 bis 2017 nach regionaler Strategie. (Quelle: INREV 2018b, S. 12)

1.2.2 Regionalbetrachtung

Die eingesammelten Mittel waren dabei vorwiegend für die Zielmärkte Europa (44 Prozent), Nordamerika (29 Prozent) und Asien/Pazifik (16 Prozent) bestimmt. Nur 0,3 Prozent des gesamten Eigenkapitals war für die Investition in südamerikanische Märkte vorgesehen. Vehikel mit globaler Strategie konnten 2017 rund 16 Milliarden Euro (zehn Prozent) Mittelzuflüsse verzeichnen (vgl. INREV 2018b, S. 12).

Ein Großteil der Fonds verfolgt dabei eine diversifizierte Länder-Strategie. Rund zwei Drittel des Eigenkapitals fließt in Fonds, deren Investitionen in mehrere Länder allokiert werden. Ein Drittel der Fonds konzentrieren sich auf Einzellandstrategien. Innerhalb der Regionen stehen vor allem die etablierten Märkte im Fokus. Innerhalb Europas handelt es sich dabei um das Vereinigte Königreich, die Niederlande, Deutschland und die Nordischen Staaten; in Asien konzentrieren sich Fondsmanager und Investoren traditionell auf die Märkte Australien, Japan, China (inkl. Hong Kong) und Singapur, sowie einige weitere Länder. In Nordamerika ist ein Großteil der Investoren in den USA investiert; Kanada macht lediglich einen kleineren Teil der Gesamtsumme aus. Investitionen nach Südamerika, Afrika und sonstige Regionen spielen im globalen Immobilienfondsmarkt lediglich eine untergeordnete Rolle.

Ein Blick auf die Anzahl der Fondsvehikel, für welche die Mittel eingesammelt wurden, ermöglicht weitere Einblicke in die Charakteristika des globalen Immobilienfondsmarkts. Nach Anzahl der Vehikel verteilen sich 56 Prozent der Fonds auf Europa, 15 Prozent auf die Region Asien-Pazifik und 21 Prozent auf Nordamerika. Damit ist der Anteil in Bezug auf die Anzahl der Vehikel für Asien-Pazifik nahezu gleich dem Anteil nach eingesammeltem Eigenkapital, während in Europa eine höhere Anzahl von Fonds auf einen prozentual kleineren Anteil von Eigenkapital fällt. Dies lässt auf im Durchschnitt kleinere Fonds in Europa schließen, was sich durch die wirtschaftliche und politische Struktur aus vielen einzelnen Nationalstaaten mit entsprechend unterschiedlichen Immobilienmärkten erklären lässt. Die Fonds mit Anlagefokus auf den relativ großen und homogenen Markt Nordamerika (vorranging USA) weisen dagegen im Durchschnitt höhere Eigenkapitalvolumina auf (vgl. INREV 2018b).

Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Mehrzahl der aufgelegten Fonds einen Fokus auf die jeweiligen Binnenmärkte, das heißt, eine Investition in Immobilien im Land des jeweiligen Fondsinitiators, legt. Dieses Muster kann erklärt werden durch die hohe Spezifität der jeweiligen Immobilienmärkte. Fondsinitiatoren bevorzugen den Fokus auf das eigene Heimatland, um somit Unsicherheiten einer Investition in fremde Märkte und/oder Währungen zu vermeiden. So investierten unter den europäischen Fondsmanagern 76 Prozent in Immobilien in einem europäischen Zielland, mit zusätzlichen 13 Prozent in Vehikeln mit einem globalen Fokus und die restlichen zehn Prozent nach Nordamerika (acht Prozent) und in die Region Asien-Pazifik (zwei Prozent). Ein ähnliches Bild ergibt sich für die asiatisch-pazifischen Fonds, welche 86 Prozent der Investitionen in Asien-Pazifik tätigten.

In Nordamerika dagegen investierten die Fondsmanager lediglich Eigenkapital in Höhe von 46 Prozent der Gesamtsumme in ihrem Heimatmarkt. Das ist deutlich weniger als ihre europäischen und asiatisch-pazifischen Pendants. Viele nordamerikanische Fondsmanager legen global orientierte Fonds mit einer größeren Reichweite auf. Sie exportierten knapp 30 Prozent ihres Kapitals nach Europa und rund 14 Prozent nach Asien Pazifik (vgl. INREV 2018b, S. 14).

Zusammengefasst ist im aktuellen Marktumfeld Europa die wichtigste Destination für das in Immobilienfonds investierte Kapital. Dies ist insbesondere durch die hohe Stabilität vieler europäischer Immobilienmärkte zu begründen. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld sind die Fondsmanager in der Lage, relativ große Eigenkapitalvolumina einzusammeln. Core-Investments in stabilen Märkten mit bekannten Rahmenbedingungen stellen eine beliebte Strategie dar, um einen beträchtlichen Teil dieser Gelder zu investieren.

Politische Ereignisse wie beispielsweise die Entscheidung des Vereinigten Königreichs zum Austritt aus der EU (Brexit) können einen immensen Einfluss auf das Investorenverhalten haben. So ist der innereuropäische Anteil des eingesammelten Eigenkapitals für Länderfonds mit Zielländern im Vereinigten Königreich im Jahr 2016 von zuvor über 60 Prozent auf unter 25 Prozent gefallen. Die Investoren haben sich demnach nach der Brexit-Entscheidung der Briten von Fondsinvestitionen in England, Schottland, Wales und Nordirland zurückgezogen (vgl. INREV 2018b, S. 33).

Ein anderes Beispiel stellt die Weltfinanzkrise 2007/2008 dar: Im Nachgang gingen die globalen Investitionen in Immobilienfonds stark zurück. Der Markt war, wie die übrigen Finanzmärkte, stark von den Folgen der Krise und der damit einhergehenden Unsicherheit betroffen (vgl. Abb. 1.2).

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Abb. 1.2

Anlagefokus nach Region des Investors (bezogen auf das Jahr 2017). (Quelle: INREV 2018c, S. 5)

1.2.3 Anlagevehikel

Das Gesamtvermögen der indirekt in Immobilien investierten Assets under Management teilt sich auf in öffentlich gelistete und nicht öffentlich gelistete Vehikel. Erstere umfassen rund zehn Prozent der gesamten Assets under Management und bestehen damit im Wesentlichen aus börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs). Die im Rahmen dieses Kapitels betrachteten nicht öffentlich gelisteten Vehikel machen mit knapp 83 Prozent den Großteil des indirekten Investmentuniversums aus. Knapp sieben Prozent entfallen auf sonstige Vehikel bzw. Hybridformen. Hier sind international allerdings erhebliche Unterschiede zu beobachten. In Asien-Pazifik sowie den USA ist der Anteil an gelisteten und sonstigen Vehikeln deutlich größer als in Europa. In Europa dominieren dagegen vor allem nicht gelistete Vehikel (vgl. Abb. 1.3).

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Abb. 1.3

Equity Raised nach Anlagevehikel. (Quelle: INREV 2018b, S. 15)

Nicht gelistete Fonds sind das bevorzugte Anlagevehikel institutioneller Investoren. Insgesamt entfielen 2017 55 Prozent (83,9 Milliarden Euro) des gesamten Eigenkapitals auf diese Vehikel. Separate Accounts sind das zweitbeliebteste Konstrukt für indirekte Immobilieninvestments, 21 Prozent (31,6 Milliarden Euro) des gesamten Eigenkapitals wurden für diese Vehikel eingesammelt. Debt Funds stellen einen neuen Trend im Immobilienfondsmarkt dar, der in den letzten Jahren spürbar an Bedeutung gewinnen konnte. Weitere wichtige Beteiligungsformen sind Joint Ventures, Club Deals und Fund of Funds. In der Regionalbetrachtung sind nicht gelistete Fonds in allen Regionen das beliebteste Vehikel.

1.2.4 Investoren

Weltweit wird der globale Immobilienfondsmarkt von den großen institutionellen Investoren dominiert. Es handelt sich teilweise um die gleichen Akteure wie im direkten Immobilieninvestmentmarkt, das heißt, diese Investoren investieren sowohl in direkte als auch indirekte Immobilienanlagen. Bestimmte Investoren agieren allerdings nur auf dem indirekten Immobilieninvestmentmarkt. Dies hat seinen Grund in der strategischen Ausrichtung bzw. der mangelnden Kapazität und Expertise für ein direktes Immobilieninvestment. Die Arten der Investoren lassen sich in folgende Kategorien unterteilen:

Pensionskassen und Versorgungswerke

Versicherungsunternehmen

Staatsfonds

Staatliche Institutionen

Wohltätigkeitsorganisationen, Stiftungen und gemeinnützige (non profit) Organisationen

Dachfonds

Vermögende Privatpersonen und Family Offices

Sonstige Investoren

Pensionskassen waren mit knapp 55 Milliarden Euro oder 36 Prozent des angelegten Eigenkapitals der aktivste Anlegertyp im Jahr 2017. Gefolgt werden die Pensionskassen von Versicherungen (13 Prozent), staatlichen Institutionen (fünf Prozent), vermögenden Privatpersonen und Family Offices (vier Prozent), Dachfonds (vier Prozent), Staatsfonds (vier Prozent), Wohltätigkeitsorganisationen, Stiftungen und gemeinnützigen Organisationen (1,5 Prozent) und anderen Investoren (zwölf Prozent). Für knapp 21 Prozent der investierten Mittel sind die Investoren nicht bekannt (vgl. INREV 2018b, S. 18).

Bezogen auf die Kapitalherkunft tragen mit knapp 41 Prozent europäische Investoren den größten Anteil des gesamten Eigenkapitals zum Gesamtvolumen bei. Darauf folgen nordamerikanische Investoren mit rund 23 Prozent und asiatisch-pazifische Investoren mit 17 Prozent. Eine ähnliche Verteilung war auch in den übrigen Jahren der jüngeren Vergangenheit beobachtbar, was Europa zum global führenden Kapitalexporteur für indirekte Immobilieninvestitionen macht.

Der Trend zur Konsolidierung hat zu einer Zunahme der Fusions- und Übernahmeaktivitäten (Mergers & Acquisitions (M&A)) in der Immobilienfondsbranche geführt. Zu den Beweggründen für M&A Aktivitäten zählen vor allem die Erhöhung der Assets under Management, ein erweitertes Produkt- bzw. Serviceangebot, eine regionale Ausweitung der Aktivitäten sowie die Diversifizierung des eigenen Geschäfts (vgl. INREV 2018a, S. 47).

1.2.4.1 Immobilienallokationen

Im vorherrschenden Niedrigzinsumfeld erhöht eine wachsende Zahl von Investoren ihre Allokation in den Immobiliensektor. Insbesondere die relative Performance im Vergleich zu anderen Assetklassen ist ein Haupttreiber dieser Entwicklung. Trotz stetig gesunkener Immobilienrenditen konnten Investoren im Vergleich zu Anleiherenditen relativ höhere Renditen mit einem in vielen Fällen höheren Wertsteigerungspotenzial erreichen. Dieser Zusammenhang wird deutlich bei einer Gegenüberstellung der langfristigen Umlaufrendite langfristig begebener Staatsanleihen (als Indikator für das allgemeine Renditeniveau auf dem Anleihemarkt), dem Leitzins der europäischen Zentralbank (EZB) und der durchschnittlichen Bürospitzenrendite für Europa (vgl. Abb. 1.4).

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Abb. 1.4

Zinsen und Immobilienrenditen. (Quelle: Oxford Economics, JLL Research)

Die Umlaufrendite für Staatsanleihen korreliert stark mit dem Leitzins der EZB. Aufgrund der anhaltenden Nullzinspolitik der EZB sank die Umlaufrendite teilweise auf unter ein Prozent, teilweise mit Negativzinsen für langfristige deutsche Staatsanleihen. Gleichzeitig sanken aufgrund der hohen Nachfrage nach alternativen Anlagen auch die Immobilienrenditen in Europa, repräsentiert durch die durchschnittliche Bürospitzenrendite. Die Differenz (Spread) zwischen den Anleiherenditen und Immobilienrenditen ist in den Jahren stark angestiegen, von 0,8 Prozent im Jahr 2011 bis auf 2,9 Prozent im Jahr 2015, dem Tiefpunkt der Umlaufrendite. Relativ zu einer Investition in Anleihepapiere waren Immobilieninvestments für Investoren in dieser Zeit daher trotz der gesunkenen Renditen im Immobilienmarkt deutlich attraktiver (vgl. JLL 2018a, S. 2). Die Renditen auf den Aktienmärkten als weitere Alternative institutioneller Investoren sind zwar im Schnitt höher als diejenige der Anleihe- und Immobilienmärkte, dafür aber auch volatiler und mit mehr Risiko behaftet.

In dieser Situation erhöhten viele Investoren die Immobilienallokation ihrer Portfolios, um stärker von den relativ höheren Renditen auf den Immobilienmärkten zu partizipieren und eine stärkere Diversifizierung ihrer Anlagegelder zu erreichen. Historisch bewegt sich die Immobilienallokation institutioneller Investoren ohnehin auf einem relativ niedrigen Niveau von unter zehn Prozent (vgl. Abb. 1.5).

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Abb. 1.5

Gewichteter Mittelwert der Ziel-Immobilienallokation. (Quelle: Hodes Weill & Associates 2018, S. 7)

Es ist eine graduelle Erhöhung der Immobilienquote erkennbar. Bei den hohen Gesamtvolumina ist zu berücksichtigen, dass bereits Verschiebungen im Zehntelprozentbereich Immobilieninvestments im Millionen- und Milliardenbereich repräsentieren. Dieser Trend kann zudem als nachhaltig betrachtet werden, da die Investoren trotz ihrer bereits erhöhten Immobilienallokation immer noch hinter ihren avisierten Zielraten zurückbleiben. So lagen die im Rahmen einer aktuellen Studie befragten Investoren im Jahr 2017 im Schnitt ca. 100 Basispunkte hinter ihren Zielallokationen zurück (vgl. Hodes Weill & Associates 2018, S. 4). Damit bleiben sie hinter ihren eigenen Investitionszielen zurück, was unter anderem auf das mangelnde Produktangebot bei anhaltend hoher Nachfrage in vielen Märkten begründet werden kann.

1.2.4.2 Strategien

Bei der Entscheidung zur Investition in indirekte Immobilienanlagen bieten sich viele Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Mehrzahl der institutionellen Fonds präferiert nicht gelistete Immobilienfonds (wie in Abschn. 1.2.3 erwähnt). Anhand der Ergebnisse der INREV Investment Intentions Survey 2018 sollen im Folgenden einige Hauptcharakteristika der Fondsgestaltung vorgestellt werden, um die strategischen Dimensionen der Anlageentscheidung zu verdeutlichen.

Die Anlagestrategien lassen sich gruppieren in Core-, Value-add-, opportunistische und sonstige (zum Beispiel Debt-) Strategien. In den letzten Jahren ist ein starker Trend zu Debt-Strategien feststellbar. Dieses Thema wird am Ende des Kapitels aufgrund der mittlerweile hohen Relevanz in der Praxis separat aufgegriffen. In Bezug auf die klassischen strategischen Ausrichtungen war in den letzten Jahren ein Rückgang der Core-Strategien zu beobachten. Im Gegenzug waren die Investoren bereit, verstärkt in Value-add- und Debt-Strategien zu investieren. Grund hierfür könnten, neben Produktknappheit in diesem Segment, die gesunkenen Renditen für Core-Investments sein, sodass die Investoren auf der Suche nach einer höheren Rendite bereit sind, auf riskantere (Value-add) und gänzlich neue (Debt-) Strategien zurückzugreifen. Gegen die These einer grundsätzlich höheren Risikobereitschaft spricht jedoch der Rückgang der opportunistischen Strategien (vgl. PERE 2018, S. 12). Grundsätzlich kann den Investoren trotz des hohen Anlagedrucks eine hohe Sicherheitsorientierung zugesprochen werden. Ein Fakt, welcher sich einerseits anhand der bevorzugten Strategien und damit Objekteigenschaften feststellen lässt, zum anderen aber auch anhand der niedrigen Fremdfinanzierungsquoten und einer gewissenhaften Prüfung auf Einzelinvestmentebene feststellbar ist.

1.2.4.3 Assetklassen

Der Großteil der Investitionen erfolgt in die traditionellen Assetklassen wie Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Logistik-/Industrieimmobilien. Jeweils mehr als 60 Prozent der Investoren geben an, in diese Assetklassen investieren zu wollen (vgl. INREV 2018c, S. 7).

Aber auch Spezialfonds mit dem Ziel Gesundheitsimmobilien, Studentisches Wohnen, Projektentwicklungsfonds und Fonds mit Fokus auf sonstige Spezialimmobilien (zum Beispiel Rechenzentren, Lagerstätten, Public Storage) werden aufgelegt und insbesondere seitens risikoaffinerer Investoren nachgefragt.

Ein Blick auf die tatsächliche Portfoliozusammensetzung der Investoren bestätigt die Absichten der Investoren, zeigt aber einen deutlichen Schwerpunkt auf Büroimmobilien (29 Prozent), Einzelhandelsimmobilien (25 Prozent). Wohnimmobilien (14 Prozent) und Industrieimmobilien (zehn Prozent) bilden bereits kleinere Positionen. Die vier traditionellen institutionellen Immobilienarten bilden aber weiterhin die Basis der meisten institutionellen Portfolios. Ergänzt werden die Portfolios beispielsweise durch Hotel- und Freizeitimmobilien, Gesundheitsimmobilien, Betreiberimmobilien, Studentisches Wohnen, Entwicklungsland und sonstige Spezialimmobilien (vgl. INREV 2018c, S. 16).

1.2.4.4 Gründe für Investitionen in Immobilienfonds

Die Attraktivität von Immobilieninvestitionen wurde an anderer Stelle bereits thematisiert. Eine Auswertung der Investorenmotivation fördert neben der Steigerung der Renditen noch andere Gründe zu Tage. Wichtigster Grund ist die Diversifizierung innerhalb des Gesamtportfolios. Darauf folgt die Steigerung der Renditen bzw. die risikoadjustierte relativ höhere Rendite im Vergleich zu den anderen Assetklassen. Auf diese Anreize folgen die stetigen Zahlungsströme sowie die Inflationssicherheit von Immobilieninvestments (vgl. INREV 2018c, S. 22).

Im Vergleich zu direkten Immobilieninvestments sprechen zudem die Möglichkeit der Anlage von größeren Beträgen in diversifizierten Strategien sowie die Fungibilität der Anlagegelder für indirekte Fondsinvestments. Eine globale Diversifikation, wie sie mit indirekten Immobilieninvestments auf relativ einfache Weise erreicht werden kann, ist mit direkten Immobilieninvestments nur mit sehr großem Aufwand und Mitteleinsatz zu erreichen. Eine Diversifikation kann dabei auch in Bezug auf die Risikostile und natürlich Segmente/Assetklassen erfolgen. Zudem bietet diese Variante eine Zugangsmöglichkeit für Investoren ohne eigene Expertise in direkten Immobilieninvestments. Durch die Beauftragung professioneller Fondsmanager erwirbt der Investor auch die Fähigkeit, ein Immobilienportfolio aufzubauen und langfristig, inklusive lokalem Know-how und Kapazitäten, zu verwalten. Viele größere institutionelle Investoren verfügen zwar über spezialisierte Immobilieninvestmentbereiche, allerdings nutzen auch diese Investoren vielfach die Angebote spezialisierter Fondsmanager, zur Nutzung deren Expertise, aber auch zur Minimierung von intern vorgehaltenen Kapazitäten.

Natürlich stellt diese Form der Immobilienanlage auch ein Risiko dar. Durch die Beauftragung eines Fondsmanagers delegiert der Investor einen Großteil des Investitionsprozesses an einen externen Dienstleister. Im Falle von Blind Pool Fonds erstreckt sich diese Delegation sogar bis zur diskretionären Objektauswahl. Im Regelfall umfassen die Aufgaben eines Investmentmanagers zumindest die Auswahl und Steuerung des Asset- und Property Managements sowie die Festlegung und Ausführung der generellen Fonds- und Objektstrategie. Diese weitgehende Delegation der Aufgaben des Immobilieninvestments stellt einen fundamentalen Unterschied zur direkten Anlage dar und bedeutet neben den bereits genannten Vorteilen auch deutliche Risiken sowie diverse Kostenbestandteile (vgl. INREV 2018c).

1.3 Aktuelle Trends

1.3.1 Konzentration im Markt für Fondsmanager

Die Landschaft von Fondsmanagern weist ein breites Spektrum von verschiedenen Akteuren und strategischen Ansätzen in der Fondsauflage auf. Die Fonds können in der Regel in Bezug auf ihre Sektoren bzw. Assetklassen und Zielmärkte bzw. Regionen eingruppiert werden. Häufig finden sich spezialisierte Sektorfonds mit einer festgelegten Zielgeografie. Zudem unterscheiden sich die Fonds nach ihrem Risikoprofil. Das verwaltete Kapital (Assets under Management) der Fondsmanager ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen. Betrugen die verwalteten Vermögenswerte 2009 nach der Weltfinanzkrise noch rund 880 Milliarden Euro, waren es 2017 bereits 2,7 Billionen Euro, ein Plus von 206 Prozent (vgl. INREV 2018a, S. 8).

Fondsmanager aller Größen haben an diesem Wachstum partizipiert, allerdings haben insbesondere die größten Marktteilnehmer ihre Position in den vergangenen Jahren deutlich ausbauen können. Das durchschnittlich verwaltete Vermögen lag im Jahr 2017 bei rund 16,7 Milliarden Euro. Die größten Manager können dabei verwaltete Vermögenswerte von deutlich mehr als 100 Milliarden Euro aufweisen und die Top 10 Manager vereinnahmen mit rund 39 Prozent des verwalteten Kapitals einen beträchtlicheren Anteil des Gesamtmarkts (vgl. INREV 2018a, S. 8).

Der Trend zu Fondsmanagern, die mit größeren Volumina agieren, hat vielfältige Gründe. Die Größe und Internationalität dieser Akteure bieten den Investoren einerseits die Möglichkeit, in kurzer Zeit viel Kapital bei nur einem einzigen Manager anzulegen. Diese Anbieter können zudem große Erfahrung sowie in der Regel eine langjährig positive Renditeentwicklung ihrer Fonds vorweisen. Dadurch ist die Auswahl eines entsprechenden Fondsmanagers auch für die Investoren vielmals eine, basierend auf den verfügbaren Informationen zum bisherigen Track Record, sichere und vor internen Gremien begründbare Entscheidung. Diese erfolgt für einen etablierten Marktteilnehmer mit leistungsfähigen internen Strukturen und einer weitreichenden Erfahrung in verschiedensten Assetklassen und Geografien. Auch exotische Märkte werden von solchen Anbietern häufig mit lokalen Teams abgedeckt, sodass auch Strategien abseits der etablierten Standards angeboten werden können.

Auf der anderen Seite agieren auch kleinere Fondsmanager vielfach sehr erfolgreich. Der Vorteil dieser kleineren Akteure ist häufig die Spezialisierung auf einen regionalen Markt, eine (Sub-) Assetklasse oder eine besondere Strategie. Durch ihre Spezialisierung bauen sich diese Manager ein hohes spezifisches Wissen und Reputation in ihrem Spezialgebiet auf. Häufig findet sich ein Fokus auf bestimmte Länder für bestimmte Investorengruppen (zum Beispiel ein Fondsmanager, welcher für deutsche Investoren in den USA investiert). Auch die Sektorspezialisierung ist häufig anzutreffen (zum Beispiel ein Fondsmanager, welcher europaweit in Logistik- und Industrieimmobilien investiert).

Der Erfolg der großen Fondsmanager und das Wachstum der verwalteten Immobilienvermögen werden zum Großteil von den größten Investoren, welche sich 2017 für ein gesamtes Investitionsvolumen von jährlich rund 27 Milliarden US-Dollar und damit mehr als 50 Prozent des Gesamtmarkts verantwortlich zeigten, angetrieben. Diese Investoren haben damit ein besonderes Gewicht im Gesamtmarkt und verlangen zunehmend umfassende und maßgeschneiderte Lösungen.

Oftmals legen die Fondsmanager eigene Fonds für diese Investoren auf. Diese Fonds können in ihren Anlagekriterien direkt auf die Wünsche und Anforderungen des jeweiligen Investors zugeschnitten werden. Dieser Anforderungskatalog kann beispielsweise folgende Parameter umfassen:

einzelnes Land oder mehrere Länder

Einzelsektor oder Multisektor

Größe/Investitionsvolumen

Anzahl und Art der Co-Investoren

Laufzeit

rechtliche Struktur (regulatorische Anforderungen)

Reporting

Bei einer entsprechenden Größe erfolgt das Fondsmanagement zudem durch eigens für diesen Kunden eingesetztes Personal, welches über die entsprechenden Fach- oder Landeskenntnisse passend zu der Strategie des Investors verfügt. Auf diese Weise erhalten die Investoren auch feste Ansprechpartner für alle ihre Anfragen.

Kleinere und noch nicht im Markt etablierte Fondsmanager sehen sich in diesem zunehmend professionelleren und transparenteren Markt teilweise mit großen Eintrittsbarrieren konfrontiert. Bereits die Anwerbung des Eigenkapitals stellt eine Herausforderung dar. Die Investoren bevorzugen in der Regel etablierte Fondsmanager mit der bewiesenen Fähigkeit, einen Immobilienfonds erfolgreich aufzulegen, zu steuern, zu verwalten und eine zuverlässige Performance, idealerweise größer als die Performance des Gesamtmarkts („Alpha") zu generieren. Eine solche Wahl ist unter anderem auch vor den internen Entscheidungsgremien deutlich erfolgsversprechender als eine Wette auf einen unbekannten Anbieter.

Eine Entscheidung für einen noch nicht im Markt etablierten Akteur erfolgt in den meisten Fällen nur aufgrund der besonderen Expertise für Investments in eine bestimmte Marktnische oder Geografie, welche andere Fondsmanager nicht anbieten können.

Häufig müssen kleinere Fondsmanager daher lange für die Einsammlung des nötigen Grundkapitals für den Fonds kämpfen. Dieser Umstand hat wiederum einen negativen Einfluss auf die Gesamtperformance des Fonds. In vielen Fällen können Fonds überhaupt nicht platziert werden, weil die entsprechende Marktopportunität nicht mehr vorhanden ist oder nicht genug Eigenkapital eingesammelt werden kann. Dies ist auch ein Grund für die geringere Verbreitung von Blind-Pool-Fonds, deren Platzierung in der Regel länger dauert als für Fonds mit festem Startportfolio (Seeded Funds).

Die klaren Gewinner dieser Entwicklungen sind die größeren Fonds bzw. Fondsmanager, die sowohl größere als auch kleinere Anleger anziehen können, welche ihr Kapital effizient in diversifizierteren Strategien einsetzen wollen.

1.3.2 Debt Funds

Real Estate Debt Funds, also Fonds mit Fokus auf Investitionen in Immobilienfinanzierungen sind als Vehikel bereits seit einigen Jahren am Markt etabliert. In den vergangenen Jahren sind die Nachfrage und damit auch das Fondsaufkommen sowie die investierten Kapitalvolumina stetig gestiegen.

Im Jahr 2017 sammelten die Fondsmanager knapp 28,6 Milliarden US-Dollar für Debt-Strategien ein, verglichen mit 22 Milliarden US-Dollar im Jahr 2016 und 16 Milliarden US-Dollar im Jahr 2015 (vgl. Preqin 2018, S. 8).

Preqins Online-Plattform listete Stand Mai 2018 112 Real Estate Debt Funds auf. Diese Fonds repräsentieren ein Eigenkapitalzielvolumen von insgesamt 45 Milliarden US-Dollar. Dies ist ein bemerkenswerter Anstieg gegenüber dem Vorjahr, als 90 Fonds 34 Milliarden US-Dollar Eigenkapital einsammeln wollten, was auf ein deutlich gestiegenes Interesse bei den Anlegern hindeutet. Auch im Debt Funds-Bereich konzentriert sich das Kapital auf immer weniger Manager. Sieben der 112 Fonds zielen auf Closings in Höhe von über einer Milliarde US-Dollar ab (vgl. Abb. 1.6).

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Abb. 1.6

Eingesammeltes Eigenkapital und Anzahl geschlossene Fonds im Debt-Fonds-Segment. (Quelle: Preqin 2018, S. 36)

Ein indirektes Investment in Immobilienfinanzierungen bietet aus Investorenperspektive stabile und planbare Zahlungsströme bei einem kalkulierbaren Risiko. Aufgrund des Investments in die besicherte Fremdkapitaltranche des Immobilieninvestments tragen Fremdkapitalinvestoren ein geringeres Risiko als Eigenkapitalinvestoren, zu welchen die klassischen Immobilienfondsstrukturen zu zählen sind. Daher bieten Debt-Strategien auch einen Risikoschutz für eine etwaige negative Wertentwicklung auf den Immobilienmärkten. Nachdem die US-Notenbank ihren Leitzins Mitte 2018 zum wiederholten Mal erhöht hatte und auch in Europa die Zinswende mittelfristig bevorsteht, ist dieses Szenario für Investoren ein ernst zu nehmendes Risiko.

Allerdings haben nicht alle Schuldtitel das gleiche Risiko. Erstrangig besicherte Immobilienkredite gehören zu den sichersten Möglichkeiten eines Immobilieninvestments. Mezzanine Darlehen und nachrangige Finanzierungen befinden sich am risikoreicheren Ende des Spektrums. Die Renditen können bei diesen unterschiedlichen Risikoniveaus stark variieren. Aufgrund der vergleichsweise geringen Liquidität dieser Investments können Investoren zudem in vielen Fällen eine Illiquiditätsprämie einstreichen (vgl. Vanni 2016, S. 181). Somit bieten Debt-Strategien Investoren die Möglichkeit zur Partizipation an Immobilieninvestments mit einer höheren Sicherheit und teilweise nur geringfügig niedrigeren Renditen als die Eigenkapitalinvestoren der identischen Objekte. Insbesondere Debt-Fonds mit Fokus auf erstrangig besicherte Kredite in Prime Objekten in guten und sehr guten Lagen bilden für viele Investoren eine Möglichkeit, sich gegen eine mögliche Marktkorrektur abzusichern. Diese Absicherung kommt durch den Eigenkapitalpuffer des Investments zustande, wodurch der Fremdkapitalinvestor erst nach den Eigenkapitalgebern an möglichen Verlusten partizipiert.

Die Nachfrage nach Fremdkapital für Immobilieninvestitionen ist nach wie vor groß. Diese ergibt sich neben Neugeschäft, trotz häufig moderaten Beleihungsausläufen, auch durch Refinanzierungen bestehender Kredite. Verschärft wird die Knappheit an Immobilienfinanzierungen auch durch die verschärften Eigenkapitalanforderungen der Banken und die damit einhergehende Verknappung des Neugeschäftsvolumens. Einem weiteren Marktwachstum im Bereich der Real Estate Debt Funds scheint damit nichts im Wege zu stehen.

1.4 Exkurs: Deutsche Immobilienfondslandschaft

1.4.1 Offene Immobilienfonds

Die Lage der offenen Immobilienfonds, welche sich nach ihrer Krise im Zuge der Finanzkrise großen Herausforderungen und Abwicklungen zahlreicher Fonds ausgesetzt sahen, ist mittlerweile wieder stabil. Seit Juli 2013 sind offene Immobilienfonds durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert. Die Regulierung führte unter anderem zu einer zweijährige Mindesthalte- und einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist. Dies zementiert sich durch deutliche Mittelzuflüsse und eine steigende Anzahl von Fonds seit dem Jahr 2013. Mittlerweile kämpfen die offenen Immobilienfonds im Gegensatz zu den Krisenjahren 2007/2008, als die Rücknahme der Anteilsscheine aufgrund von Liquiditätsmangel teilweise ausgesetzt werden musste, eher gegen das Übermaß an Liquidität, welche die Fonds teilweise bereits zur Begrenzung der Mittelzuflüsse bewogen hat, an. Abb. 1.7 verdeutlicht die Entwicklung der offenen Immobilienfonds in Deutschland.

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Abb. 1.7

Fondsvolumen und Anzahl offener Immobilienfonds in Deutschland. (Quelle: Scope 2018b, S. 7 auf Basis von BVI-Daten)

Offene Immobilienfonds werden sich auch in Zukunft einer großen Attraktivität, vor allem für Privatanleger, erfreuen. Hauptgrund bleibt die im aktuellen Marktumfeld im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten attraktive Rendite. Die Lehren der Finanzkrise haben zu einem verbesserten Liquiditätsmanagement geführt. Eine Herausforderung bleibt der Ankauf von attraktiven Renditeobjekten. Die Fondsmanager müssen dadurch zunehmend größere Risiken in Kauf nehmen, um die ihnen zufließenden Mittel zu investieren.

1.4.2 Institutionelle Fondslandschaft

Mit Blick auf institutionelle Investoren sind es in Deutschland seit Einführung der Regularien des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) vor allem die offenen und geschlossenen AIF-Spezialfonds, welche das Marktgeschehen dominieren. Fondsvolumina sind auf dieser Betrachtungsebene leider nur schwer zu erfassen. Einen Anhaltspunkt bietet die Statistik der Deutschen Bundesbank. Diese erfasst den Markt der geschlossenen Immobilienfonds. Eine Trennung nach institutionellen Produkten und Publikums-Produkten erfolgt leider nicht. Laut der Investmentstatistik des Fondsverbands BVI waren aber die Nettozuflüsse bei den geschlossenen Immobilien-Spezialfonds deutlich höher als bei den geschlossenen Immobilienpublikums-AIF (vgl. AssCompact 2017).

Die Mittelzuflüsse in geschlossene Immobilien-AIF weisen in den letzten Jahren seit Auflage der Statistik eine steigende Tendenz auf. Nach 1,36 Milliarden Euro im Jahr 2016 konnten 2017 bereits 1,86 Milliarden Euro eingesammelt werden, ein Plus von 36 Prozent. In den ersten acht Monaten des Jahres 2018 konnten erneut 1,32 Milliarden Euro eingesammelt werden, was ein ähnlich starkes Jahr wie im Jahr zuvor erwarten lässt (vgl. Bundesbankstatistik 2018).

Laut einer Umfrage des Investorenberaters Scope spiegeln die Strategien der deutschen Investoren durchaus die strategischen Überlegungen auf internationaler Ebene wider. Rund ein Drittel der untersuchten Fonds gibt als Investitionsschwerpunkt einen breiten Fokus auf Westeuropa an. Ein weiteres Drittel konzentriert sich rein auf deutsche Immobilien. Dies belegt den Fokus auf bekannte Märkte zu Gründen der Risikominimierung. Mit Blick auf die Risikoklassen überwiegen Investitionen in Core und Core Plus Objekte. Nur 15 Prozent der Fonds investieren in Value Add oder opportunistische Strategien.

Für die Zukunft werden auch im deutschen Markt ähnliche Trends wie im globalen Markt erwartet. Dies betrifft beispielsweise die Konsolidierung bzw. Konzentration im Bereich der Fondsmanager. Auch weitere Regulierungen werden konkrete Auswirkungen auf die Fondsbranche und das Verhalten der Investoren mit sich bringen (vgl. Scope 2018a, S. 6).

Literatur

AssCompact (2017) Geschlossene Immobilienfonds bleiben auf der Überholspur. http://​www.​asscompact.​de/​nachrichten/​geschlossene-immobilienfonds-bleiben-auf-der-%C3%BCberholspur. Zugegriffen: 26. September 2018

Bundesbankstatistik (2018) Geschlossene Immobilienfonds. https://​www.​bundesbank.​de/​dynamic/​action/​de/​statistiken/​zeitreihen-datenbanken/​zeitreihen-datenbank/​759778/​759778?​listId=​www_​skms_​geschl_​ifs_​immo#. Zugegriffen: 25. September 2018

Hodes Weill & Associates (2018) Institutional Real Estate Allocations Monitor. https://​docs.​wixstatic.​com/​ugd/​abfec0_​460eaebb50f24e0d​87031a0c94289e5e​.​pdf. Zugegriffen: 14. September 2018

INREV (2018a) ANREV/INREV/NCREIF Fund Manager Survey. https://​www.​inrev.​org/​system/​files/​2018-05/​INREV-Fund-Manager-Survey%20​2018-Report.​pdf. Zugegriffen: 27. August 2018

INREV (2018b) Capital Raising Survey. https://​www.​inrev.​org/​system/​files/​2018-04/​Capital_​Raising_​2018_​Report.​pdf. Zugegriffen: 27. August 2018

INREV (2018c) Investment Intentions Survey. https://​www.​inrev.​org/​system/​files/​2018-01/​INREV-Investment-Intentions-Survey-2018-report.​pdf. Zugegriffen: 27. August 2018

JLL (2018a) Die Zinsen und ihre Auswirkung auf die europäischen Immobilienmärkte. http://​www.​jll.​de/​germany/​de-de/​Research/​Macro-Insight-Die-Zinsen-und-ihre-Auswirkung-auf-die-europ%C3%A4ischen-Immobilienm%C3%A4rkte-JLL-Germany.​pdf?​8c969408-da16-4735-b7ac-393a8a0d4a03. Zugegriffen: 23. September 2018

JLL (2018b) Global