Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen: Ein Handbuch für die Praxis mit zahlreichen Mustern, Beispielen, Schemata und Übersichten

Von Theodor Haag, Petra Menzel und Jürgen Katz

Das Werk bietet eine praxisnahe Hilfestellung bei Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Es zeigt Lösungsmöglichkeiten für die unterschiedlichen Aufgabenstellungen auf und hilft, typische Fehlerquellen zu vermeiden. Das Handbuch macht den rechtlichen Rahmen für die praktische Umsetzung der Instrumente handhabbar und dient zugleich als ergiebiges Nachschlagewerk. Es gibt daneben einen bundesweiten Überblick über die städtebauliche Förderung einschließlich der Programme zum Stadtumbau und der Sozialen Stadt. Der Aufbau der Darstellung orientiert sich am zeitlichen Ablauf der städtebaulichen Sanierung und Entwicklung. Ca. 100 Beispiele, Muster, Schaubilder, Tabellen sowie farbige Original-Bilder und -Pläne aus der Sanierungspraxis veranschaulichen plastisch die Konzeption und Realisierung der Maßnahmen.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Kohlhammer Verlag
• Erscheinungsdatum: 25. Okt. 2007
• ISBN: 9783170282643

Buchvorschau

Handhabung

Dieses Praxishandbuch der städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen steht für Übersichtlichkeit sowie leichtes Auffinden von Fragestellungen und Lösungsmöglichkeiten. Auf wissenschaftliche Erörterungen, die nicht der Problemlösung dienen und in der städtebaulichen Praxis keine Rolle spielen, wurde verzichtet. Fundstellenangaben erleichtern eine Vertiefung.

Das Handbuch ist nach einer allgemeinen Einführung so gegliedert, wie in der Praxis Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen ablaufen. Zur leichteren Auffindbarkeit wird mit Randnummern gearbeitet. Praxisbeispiele, Mustertexte und Übersichten sowie Schemata veranschaulichen die gesetzlichen Bestimmungen im BauGB und wurden sämtlich in den laufenden Text eingearbeitet, um den Zusammenhang sowie die leichtere Anwendung zu gewährleisten. Diese Textstellen sind im Text grau hinterlegt hervorgehoben.

Richtlinien und Verwaltungsvorschriften sowie Bilder und Pläne sind im Anhang abgedruckt. Verzeichnisse mit den in dem Werk in Bezug genommenen Vorschriften des BauGB sowie den abgebildeten Mustern, Beispielen, Schemata und Übersichten ermöglichen eine zielgerichtete Arbeit mit dem Buch und erlauben über die Randnummern einer leichte Auffindbarkeit aller Fragestellungen der städtebaulichen Praxis.

Als Mitarbeiter der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH – KE – arbeiten wir täglich in der Praxis der städtebaulichen Erneuerung und verfügen über Erfahrung in allen Bundesländern, die wir mit diesem Werk vermitteln wollen.

Das Werk richtet sich an Verwaltungspraktiker in Kommunen und Aufsichtsbehörden, Rechtsanwälte, Notare, Architekten, Planer, Ingenieure, Bauunternehmer, Bauträger sowie Sanierungsbeauftragte und Sanierungsträger.

Stuttgart, im Mai 2007

Dr. Theodor Haag, Petra Menzel und Jürgen Katz

Verzeichnis der Muster, Beispiele, Schemata und Übersichten

1. Kapitel Warum Sanierung?

I. Grundsätze der Sanierung

Beispiel: Trägerbeteiligung einer vorbereitenden Untersuchung (aus dem Jahr 2004 in BW)

Beispiel: Funktionsschwächen

Muster: Fallbeurteilung und Empfehlung zur Anwendung des umfassenden Verfahrens

Muster: Fallbeurteilung und Empfehlung zur Anwendung des vereinfachten Verfahrens

Muster: Satzung über die Festlegung eines Sanierungsgebiets im Rahmen des umfassenden Verfahrens (BW)

Muster: Satzung über die Festlegung eines Sanierungsgebiets im Rahmen des vereinfachten Verfahrens (BW)

Muster: Städtebaulicher Vertrag zur Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme

II. Städtebauförderung

Muster: Zuwendungsbescheid (BW)

2. Kapitel Vorbereitung der Sanierung

I. Vorbereitung der Sanierung, vorbereitende Untersuchungen

Beispiel: Missstandsbeschreibung

Beispiel: Gemeinderatsvorlage zum Einleitungsbeschluss

Muster: Veröffentlichung des Einleitungsbeschlusses

Beispiel: „Nutzungsmix" 36

Muster: Erhebungsbogen Grundstück

Beispiel: Bewertungsrahmen Grundstück

Muster: Erhebungsbogen Sanierungsbetroffener allgemein

Muster: Erhebungsbogen Flurstück

Muster: Erhebungsbögen Eigentümer für Wohngebäude

Muster: Erhebungsbögen Bewohner einer Wohnung

Muster: Erhebungsbogen Betrieb

Muster: Anschreiben Fragebogenaktion

Muster: Info-Blatt zur vorbereitenden Untersuchung

Beispiel: Aufruf des Bürgermeisters zur Teilnahme an Befragung

Muster: Anschreiben zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Beispiel: Definition allgemeiner Sanierungsziele/-maßnahmen

Muster: Sanierungssatzung

Muster: Zeitplan zur Bearbeitung der vorbereitenden Untersuchungen

Beispiel: Gemeinderatsvorlage Satzungsbeschluss

II. Weitere Gutachten im Rahmen der Vorbereitung der Sanierung

Beispiel: Aufbau einer Machbarkeitsstudie

III. Sanierungsziele

IV. Sanierungsgebiet und -satzung

Schema: Schritte zur förmlichen Festlegung im Satzungsbeschluss

Muster: Beschlussvorschlag (BW)

Muster: Beschlussfassung zur Änderung der Sanierungssatzung (BW)

V. Städtebauliche Planungen im Sanierungsverfahren

Beispiel: Planungsrechtliche Situation

Beispiel: Sanierungsziele als Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen in der Stadt Mühlacker (BW)

Beispiel: Maßnahmen und Neuordnungskonzept als Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen in der Stadt Mühlacker (BW)

Beispiel: Planungsvorgaben und Neuordnung des geplanten Sanierungsgebiets „Ostengasse Nord" in Regensburg

Beispiel: Städtebaulicher Ideenwettbewerb zur Neugestaltung der Straßen und Plätze in der Altstadt von Reutlingen

Beispiel: Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung und Erhaltung in der Stadt Hameln

Beispiel: Erhaltungssatzung der Städte Wangen und Leutkirch (BW)

3. Kapitel Durchführung der Sanierung

I. Haushaltsrechtliche Aspekte

II. Sanierungsträger und andere Beauftragte

Schema: Gegenüberstellung von Treuhändermodellen.

Muster: Beauftragtenvertrag

Muster: Treuhändervertrag

III. Treuhandvermögen

IV. Steuerungsinstrumente der Sanierung

Beispiel: Nicht genehmigungspflichtige Veränderungen.

Beispiel: Genehmigungsfristen

Muster: Fristverlängerung gem. § 145 Abs. 1

Muster: Genehmigung gem. § 144

Muster: Versagung der Genehmigung gem. § 144 wegen Kaufpreisprüfung

Muster: Genehmigung gem. § 144 mit Auflagen

Muster: Negativzeugnis gem. § 145 Abs. 6

Schema: Prüfung für sanierungsrechtliche Genehmigung

V. Abgaben, Auslagen und Steuern

Muster: Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung (gem. § 7h EstG)

Muster: Bestätigung für ein denkmalgeschütztes Objekt (gem. § 7h EstG)

Muster: Allgemeine Bescheinigung gem. §§ 7h, 10f,11a EStG

VI. Kosten- und Finanzierungsplanung

Muster: Kosten- und Finanzierungsübersicht zum Sachstandsbericht

Beispiel: Kosten- und Finanzierungsübersicht im umfassenden Verfahren

VII. Sozialplanung im Sanierungsverfahren

VIII. Durchführung der Sanierungsmaßnahmen

Muster: Ordnungsmaßnahmenvereinbarung gem. § 146

Muster: Bescheid über Erstattung von Fördermitteln (Abschlagszahlung)

Beispiel: Fördergrundsätze der Gemeinde

Muster: Modernisierungsvereinbarung (BW)

IX. Sanierungsförderung, Kostenerstattungsbetrag

X. Sanierung und Brachflächen

Beispiel: Umnutzung einer Gewerbebrache (Kaufmann-Areal in Ebersbach/Fils)

Beispiel: Konversion McKee Barracks/Fliegerhorst in Crailsheim

XI. Städtebauliche Erneuerung und private Investoren

Beispiel: PPP als Forfaitierungsmodell

Beispiel: Risikobetrachtung für Projektpartner einer PPP

Muster: Rahmenbedingungen für die jeweiligen Vertragspartner

Beispiel: Grundsätze für ein BID (Hamburg)

Übersicht: Elemente einer kooperativen Entwicklungsstrategie für ein BID

Beispiel: BID-Gesetz Hamburg

4. Kapitel Abschluss der Sanierung

I. Ausgleichsbetrag

Schema: Ausgleichs-/Erschließungsbeitragspflicht

II. Wertermittlung

Beispiel: Inhaltsverzeichnis eines Gutachtens zur Ermittlung zonaler, sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen

Beispiel: Ermittlungsgrundlagen zonaler Bodenwerte

Beispiel: Wertermittlungsmethode

Beispiel: Herleitung des Beginns des Sanierungseinflusses

Beispiel: Bildung von Wertzonen

Beispiel: Bewertungsrahmen und Bewertung Anfangs- und Endwertqualität

Beispiel: Checkliste zur Bewertung von Anfangs- und Endwertqualität einer Wertzone

Beispiel: Ableitung der Anfangs- und Endwerte sowie der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung

Beispiel: Zusammenfassende Darstellung der Anfangs- und Endwerte

Muster: Vertrag zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags

Muster: Bescheid über die Erhebung des Ausgleichsbetrags nach Abschluss der Sanierung gem. § 162

Muster: Darlehensvertrag nach § 154 Abs. 5

Beispiel: Ratsvorlage zum Absehen von Ausgleichsbeträgen

III. Abschluss und Abrechnung der Sanierung

Muster: Aufhebungssatzung (BW)

Muster: Abgeschlossenheitserklärung

Muster: Abrechnung einer städtebaulichen Sanierungs-/Erneuerungsmaßnahme (BW)

Muster: Sanierungsabrechnung einer Maßnahme/Schlussbericht (BW)

Muster: Abrechnungsbescheid (BW)

IV. Rechtsschutz

Muster: Widerspruchsbescheid gem. § 73 VwGO

Muster: Ablehnung der Aussetzung der Vollziehung bei Erhebung eines Ausgleichsbetrags

5. Kapitel Stadtumbau

I. Rechtlicher Rahmen und Ziele

Übersicht: Förderfähige Maßnahmen – Stadtumbau Ost (VV-Städtebauförderung 2005)

Übersicht: Förderfähige Maßnahmen – Stadtumbau West (VV-Städtebauförderung 2005)

Übersicht: Pilotprojekte im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West

II. Durchführung

Beispiel: Stadtumbaukonzept Hessen

Beispiel: Gliederung eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts (SEKo) in Sachsen

Muster: Rahmenvertrag zum Stadtumbau

Beispiel: Erklärung zur Kooperation beim Stadtumbau

Muster: Durchführungsvertrag Stadtumbau (Rückbau)

Muster: Zwischennutzungsvereinbarung

Muster: Nutzungs- und Pflegevertrag

III. Praxisbeispiele zum Stadtumbau

Beispiel: Stadtumbau Ost, Schwedt/Oder (Brandenburg)

Beispiel: Stadtumbau Ost, Zeithain (Sachsen)

Beispiel: Stadtumbau West, Selb (Bayern)

6. Kapitel Soziale Stadt

I. Aufgabenstellung und Maßnahmen

Beispiel: Leistungsumfang Stadtteilmanagement

II. Verfahren

7. Kapitel Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

I. Voraussetzungen und Anwendung

II. Verfahren

Muster: Leistungsbild für die durchzuführenden vorbereitenden Untersuchungen (Entwicklungsmaßnahmen)

Beispiel: Bekanntmachung der Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs

Muster: Entwicklungsträgervertrag

Übersicht: Verfahrensablauf städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (vereinfacht)

Übersicht: Verfahrensablauf Grunderwerb Entwicklungsmaßnahme

Verzeichnis der Paragraphen des BauGB

Die Hauptfundstellen sind fett markiert.

Zweites Kapitel. Besonderes Städtebaurecht

Erster Teil. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

Erster Abschnitt. Allgemeine Vorschriften

§ 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen ... 2, 8ff., 70, 117f.

§ 137 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen ... 3, 77ff.

§ 138 Auskunftspflicht ... 5, 79, 93

§ 139 Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger ... 6, 94ff.

Zweiter Abschnitt. Vorbereitung und Durchführung

§ 140 Vorbereitung ... 142

§ 141 Vorbereitende Untersuchungen ... 62ff., 100, 150 ff., 297, 422

§ 142 Sanierungssatzung ... 125ff.

§ 143 Bekanntmachung der Sanierungssatzung, Sanierungsvermerk ... 137ff.

§ 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge ... 16, 133, 184 ff., 231, 239, 245

§ 145 Genehmigung ... 224 ff., 247, 254

§ 146 Durchführung ... 309ff.

§ 147 Ordnungsmaßnahmen ... 317ff.

§ 148 Baumaßnahmen ... 340 ff., 351ff.

§ 149 Kosten- und Finanzierungsübersicht ... 273ff.

§ 150 Ersatz für Änderungen von Einrichtungen, die der öffentlichen Versorgung dienen ... 357ff.

§ 151 Abgaben- und Auslagenbefreiung ... 257ff.

Dritter Abschnitt. Besondere sanierungsrechtlicher Vorschriften

§ 152 Anwendungsbereich ... 426

§ 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung ... 430ff.

§ 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers ... 454ff.

§ 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen ... 502ff.

§ 156 Überleitungsvorschriften zur förmlichen Festlegung ... 520

§ 156a Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahme ... 521

Vierter Abschnitt. Sanierungsträger und andere Beauftragte

§ 157 Erfüllung von Aufgaben für die Gemeinde ... 169ff.

§ 158 Voraussetzungen für die Bestätigung als Sanierungsträger ... 175

§ 159 Erfüllung der Aufgaben als Sanierungsträger ... 176

§ 160 Treuhandvermögen ... 176, 180ff.

§ 161 Sicherung des Treuhandvermögens ... 176, 183

Fünfter Abschnitt. Abschluss der Sanierung

§ 162 Aufhebung der Sanierungssatzung ... 522ff.

§ 163 Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke ... 527f.

§ 164 Anspruch auf Rückübertragung ... 533ff.

Sechster Abschnitt. Städtebauförderung

§ 164a Einsatz von Städtebauförderungsmitteln ... 361ff.

§ 164b Verwaltungsvereinbarung ... 376ff.

Zweiter Teil. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

§ 165 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen ... 647, 631, 633 ff., 645ff.

§ 166 Zuständigkeit und Aufgaben ... 637ff.

§ 167 Erfüllung von Aufgaben für die Gemeinde; Entwicklungsträger ... 662

§ 168 Übernahmeverlangen ... 658

§ 169 Besondere Vorschriften für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ... 653

§ 170 Sonderregelungen für Anpassungsgebiete ... 646

§ 171 Kosten und Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme ... 652

Dritter Teil. Stadtumbau

§ 171a Stadtumbaumaßnahmen ... 552 ff., 567ff.

§ 171b Stadtumbaugebiet, städtebauliches Entwicklungskonzept ... 572ff.

§ 171c Stadtumbauvertrag ... 587ff.

§ 171d Sicherung von Durchführungsmaßnahmen ... 559

Vierter Teil. Soziale Stadt

§ 171e Maßnahmen der Sozialen Stadt ... 607ff.

Fünfter Teil. Private Initiativen

§ 171f Private Initiativen zur Stadtentwicklung, Landesrecht ... 418a

Sechster Teil. Erhaltungssatzung und städtebauliche Gebote

Zweiter Abschnitt. Städtebauliche Gebote

§ 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ... 349f.

Siebter Teil. Sozialplan und Härteausgleich

§ 180 Sozialplan ... 295ff.

§ 181 Härteausgleich ... 301ff.

Achter Teil. Miet- und Pachtverhältnisse

§ 182 Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen ... 303

§ 183 Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen über unbebaute Grundstücke ... 304

§ 184 Aufhebung anderer Vertragsverhältnisse ... 305

§ 185 Entschädigung bei Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen ... 306f.

§ 186 Verlängerung von Miet- oder Pachtverhältnissen ... 308

Drittes Kapitel. Sonstige Vorschriften

Zweiter Teil. Allgemeine Vorschriften; Zuständigkeiten; Verwaltungsverfahren; Planerhaltung

Vierter Abschnitt. Planerhaltung

§ 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren ... 18

§ 215 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften ... 18

Viertes Kapitel. Überleitungs- und Schlussvorschriften

Erster Teil. Überleitungsvorschriften

§ 235 Überleitungsvorschriften für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen ... 33, 133

§ 245 Überleitungsvorschriften für den Stadtumbau und die Soziale Stadt ... 33

Abkürzungsverzeichnis

Literatur und Quellen

1. Kapitel Warum Sanierung?

Das 1. Kapitel erläutert die Grundsätze der städtebaulichen Sanierung. Es stellt die Sanierung als Gesamtmaßnahme dar, von den Vorüberlegungen, den vorbereitenden Untersuchungen über die Sanierungsverfahren bis zu den Städtebaulichen Verträgen und dem Städtebaulichen Denkmalschutz.

Darüber hinaus wird die Städtebauförderung mit den Städtebauförderungsprogrammen der Bundesländer erörtert.

I. Grundsätze der Sanierung

Das Schema einer chronologischen und vollständigen Darstellung des Sanierungsablaufs veranschaulicht zunächst die Grundzüge der Sanierung:

1. Sanierungsablauf nach BauGB

1

a) Vorüberlegungen

Entwicklung einer Grobkonzeption der städtebaulichen und wirtschaftlichen Entwicklung für ein abgegrenztes Gebiet

Feststellung augenscheinlicher Substanzmängel und Funktionsschwächen, Ursachenanalyse der Schwächen und Mängel, Untersuchungen zur gemeindlichen Entwicklungsplanung

b) Vorbereitende Untersuchungen (§ 141)

Prüfung der Durchführbarkeit einer Sanierung

Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141), evtl. Beauftragung eines Beauftragten oder Sanierungsträgers mit ihrer Durchführung (§ 157)

Schätzung des Wertes bebauter und unbebauter Grundstücke zur Aufstellung einer Kostenschätzung

Bestandsaufnahme über die baulichen, verkehrlichen, strukturellen und sozialen Voraussetzungen im Untersuchungsgebiet

Erhebungen und Entwicklung von Grundsätzen für einen möglichen Sozialplan

Erörterung mit Sanierungsbetroffenen über Sanierungsvorstellungen; evtl. Sozialplan (§§ 137,180)

Überschlägige Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149)

Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 139)

Allgemeine Öffentlichkeitsarbeit

Erstellung und Einreichung des Förderantrages

c) Weitere Vorbereitung, förmliche Festlegung

Weitere Vorbereitung der Sanierungsmaßnahme (§ 140)

Beauftragung eines Sanierungsträgers oder Beauftragten zur Abwicklung der Sanierung (§ 157)

Satzungsbeschluss zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes (§ 142); inkl. Befristung zur Durchführung

Ggf. Beschluss zur Anwendung besonderer sanierungsrechtlicher Vorschriften (§ 142 Abs. 4)

Bekanntmachung der Sanierungssatzung (§ 143)

Soweit erforderlich: Mitteilung an das Grundbuchamt zur Eintragung der Sanierungsvermerke (§ 143 Abs. 2)

Aufstellung eines Zeit- und Maßnahmenplanes

Ermittlung der voraussichtlichen Sanierungskosten

Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149)

Städtebauliche Planungen (§ 140 Nr. 3, 4)

Erörterung mit den Betroffenen über die Neugestaltung des Sanierungsgebietes (§ 137)

Evtl. Aufstellung eines Sozialplanes (§ 180)

Koordinierung der Mitwirkung anderer öffentlicher Aufgabenträger im Sanierungsgebiet (§ 139)

Evtl. Beschluss über Ersatz- und Ergänzungsgebiete (§ 142 Abs. 2)

d) Sanierungsaufgaben, Verfahrenssteuerung

Beratung der Sanierungsbetroffenen und Sanierungsbeteiligten (§ 137)

Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger (§ 139)

Fortschreibung und Umsetzung des Sozialplanes (§ 180)

Ermittlung der Kosten und Erstellung des Finanzierungsplanes entsprechend den Verwaltungsvorschriften; Beschluss über KuF und Vorlage bei der höheren Verwaltungsbehörde (§ 149)

Beantragung, Abruf und Bewirtschaftung der Fördermittel und Erstellung von Verwendungsnachweisen

Bei Treuhänderschaft: Bildung und Verwaltung des Treuhandvermögens und Bewirtschaftung des Grundstücksbestandes

e) Ordnungsmaßnahmen (§ 147)

Plan für die Neuordnung des Sanierungsgebietes

Erwerb der für die Sanierung benötigten Grundstücke

Genehmigungen (§§ 144,145)

Evtl. Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes (§ 24)

Evtl. Anordnung einer gesetzlichen Umlegung (§§ 45 ff.)

Evtl. Durchführung einer freiwilligen Umlegung (§ 11)

Evtl. Anordnung städtebaulicher Gebote (§§ 175 ff.)

Evtl. Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen (§§ 182 ff.)

Evtl. Beantragung eines Enteignungsverfahrens (§ 85 ff.)

Investorensuche für Gewerbe- und Wohnbauvorhaben

Veräußerung von neugeordneten und erschlossenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten

Umsetzung von Bewohnern und Betrieben einschließlich Beschaffung von Ersatzobjekten

Freimachung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke für die Neuordnung, einschließlich des notwendigen Abbruchs von Gebäuden

Herstellung der Erschließungsanlagen, Änderungen und Ergänzung der Anlagen

Abschluss von Vereinbarungen über die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen auf privaten Grundstücken

f) Baumaßnahmen (§ 148)

Gemeindliche Bau- und Modernisierungsvorhaben

Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Verlagerung oder Änderung von Betrieben

Abschluss von Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarungen

Ggf. Betreuung der Eigentümer auf Antrag bei Neubebauung und Modernisierung

g) Abschluss der Sanierung

Vorzeitiger Abschluss der Sanierung für einzelne Grundstücke (§ 163)

Satzungsbeschluss zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes und ortübliche Bekanntmachung (§ 162)

Erhebung von Ausgleichsbeträgen (§ 154)

Ersuchen an das Grundbuchamt zur Löschung des Sanierungsvermerkes (§ 162 Abs. 3)

Bei Treuhänderschaft: Abrechnung des Treuhandvermögens, Schlussverwendungsnachweise

Verteilung eines Überschusses (§ 156a)

Die einleitenden Grundsätze und Grundlagen der Sanierung sind nach dem Aufbau des BauGB folgende:

2

2. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§ 136). Voraussetzung für die förmliche Festlegung nach § 136 ist: Nach Abs. 2 müssen städtebauliche Missstände¹ nachgewiesen werden, zu deren Behebung das Gebiet durch Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll, die einheitlicher Vorbereitung und zügige Sanierungsmaßnahme muss im öffentlichen Interesse liegen.

Die Finanzierbarkeit der Sanierungsmaßnahmen und damit die zügige Durchführung muss gesichert erscheinen. Dies geschieht durch den Nachweis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) nach § 149² und durch Aufnahme in ein Städtebauförderungsprogramm von Bund und/oder Land, wenn nicht die Kommune die Maßnahme selbst finanziert.

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3. Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137).³ § 137 Abs. 1 Satz 1 regelt die Verpflichtung der Kommune, die Sanierung mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig zu erörtern. Nach § 137 Abs. 1 Satz 2 sollen die Betroffenen zur Mitwirkung angeregt und beraten werden. Sanierung ohne Einbeziehung der Betroffenen ist nicht denkbar. Deshalb ist sie sowohl bei der Vorbereitung als auch bei der Durchführung der Maßnahmen zu erörtern, die Betroffenen sind zu beraten.

Diese Beteiligungsvorschrift lässt die Beteiligung nach anderen Vorschriften, etwa im Bebauungsplanverfahren oder der Umlegung, unberührt. § 137 schreibt nicht vor, auf welcher Grundlage und in welchem Rahmen die Erörterung erfolgen soll. So kann sie, was die Ziele und die Zwecke der Sanierung angeht, im Rahmen von Bebauungsplänen, aber auch auf der Grundlage informeller Planungen, wie im Rahmen der Erstellung des Sanierungskonzeptes, durchgeführt werden.

Um die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen als Eigentümer, Mieter und Pächter festzustellen und um Aufschlüsse über Nutzungsarten, Gebäudezustände und Haushaltsstrukturen zu erhalten, bietet es sich an, im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen Erhebungsbögen zu versenden. Soweit sich auf Grund der Rücklaufquote der versandten Erhebungsbögen ein repräsentativer Querschnitt ergibt (mindestens 30 % mit entsprechender Streuung), können die Ergebnisse der Beurteilung der angetroffenen Bedingungen und des Umfangs der Mitwirkungsbereitschaft zugrunde gelegt werden.

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Die Einzelaussagen und persönlichen Daten unterliegen dem Datenschutz.⁴ Da diese vertraulich zu behandeln sind, werden diese in allgemein zugänglichen Berichten wie vorbereitenden Untersuchungen oder öffentlichen Gemeinderatsvorlagen nicht individualisiert – also benutzerbezogen – vorgestellt.

Es bietet sich an, gleichzeitig die Betroffenen über die vorläufigen Ziele und Zwecke der geplanten Sanierungsmaßnahme zu unterrichten.

Die Erörterung ist eine Pflichtaufgabe der Kommune, deren Abarbeitung sie aber selbstverständlich auf Sanierungsträger oder andere Beauftragte (§§ 157 ff.) übertragen kann.

Die Form der Erörterung obliegt der Entscheidung der Kommune, nachdem § 137 im Gegensatz zum früheren StBauFG bewusst keine Verfahrensregelungen getroffen hat. Die gewählte Form muss allerdings geeignet sein, die Betroffenen „zu erreichen", so dass sie – wenn sie es wollen – sich äußern können. Eine Pflicht zur öffentlichen Erörterung besteht nicht. Die Kommune kann auch den Weg wählen, dass auf Grund ortüblicher Bekanntmachung den Betroffenen Gelegenheit gegeben wird, sich schriftlich oder zur Niederschrift der Kommune zu äußern; die eingegangenen Stellungnahmen sind mit den Beteiligten zu erörtern. Eine fehlerhafte, weil unterlassene Beteilung bzw. Erörterung mit den Betroffenen führt nur auf dem Weg über die Satzung zu einer Sanktion, evtl. durch Nichtigkeit der Sanierungssatzung. Außerdem kann ein Abwägungsmangel wegen unzureichender Sachverhaltsaufklärung vorliegen.

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4. Auskunftspflicht (§ 138).⁵ Die Kommune muss sich über die Umstände, die ein Gebiet sanierungsbedürftig macht, Kenntnis verschaffen und eine Vielzahl von Tatsachen ermitteln, um die Sanierung sachgerecht vorbereiten und durchführen zu können. Vor allem diesem Zweck dient die Auskunftspflicht. Es wäre nicht sachgerecht, allein nach Aktenlage oder bloßem Augenschein des Sanierungsträgers die Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes beurteilen zu wollen oder gar Ziele ohne Angaben der Betroffenen festlegen zu wollen.

Die Auskunftspflicht besteht in Gebieten, für die die Kommune die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen eingeleitet und den Beschluss ortsüblich bekannt gemacht hat. Sie erlischt mit der förmlichen Aufhebung der Gebiete.

Sachlich erstreckt sich die Auskunftspflicht auf Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich ist. Hieraus ergibt sich zugleich die Grenze der Auskunftspflicht. Im Rahmen der insoweit erforderlichen besonderen gesetzlichen Ermächtigung bestimmt § 138 Abs. 1 Satz 2 im Hinblick auf die personenbezogenen Daten, dass hierfür insbesondere Angaben der Betroffenen über ihre persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen und sozialen Bereich, namentlich über die Berufs-, Erwerbs- und Familienverhältnisse, das Lebensalter, die Wohnbedürfnisse, die sozialen Verpflichtungen sowie über die örtlichen Bedingungen erhoben werden können und dürfen. Zur Sicherung dieser Daten enthält § 138 Abs. 2 und 3 Regelungen.

Bei Verweigerung des Auskunftsverlangens kann die Kommune das Auskunftsverlangen nur auf Basis eines unanfechtbaren Verwaltungsaktes durchsetzen. Dessen Erlass steht im pflichtgemäßen Ermessen der Kommune. Das Auskunftsverlangen ist durch eine Zwangsgeldandrohung bewehrt (§ 208).

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5. Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger (§ 139). Die Unterstützungspflicht nach § 139 Abs. 1 richtet sich unabhängig von der namentlichen Nennung im Ergebnis an sämtliche öffentliche Aufgabenträger.

Der Begriff der Unterstützung ist weit auszulegen. Er reicht von der Beratung, Erörterung und sonstigen Kooperation bis zu materiellen Hilfen (z. B. auch durch die Bereitstellung von Grundstücken). Aus der Unterstützungspflicht ergibt sich indes keine Verpflichtung zur Förderung. Diese unterliegt eigenen Grundsätzen und Regelungen des Haushaltsrechts des Bundes und der Länder.

§ 139 ordnet in Abs. 2 Satz 1 einmal die sinngemäße Anwendung des § 4 über die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung an. Zum anderen verpflichtet Abs. 2 Satz 2 diese Träger auch dazu, die Kommune über Änderungen ihrer Absichten zu unterrichten. Aus der sinngemäßen Anwendung von § 4 Abs. 1 Satz 1 ergibt sich, dass die Träger möglichst frühzeitig an der Vorbereitung der Sanierung beteiligt werden sollen, und dies kommt im Rahmen der Vorbereitung der Sanierung in Betracht. Zu beteiligen sind alle Träger, die von der Sanierung berührt werden können.

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Beispiel: Trägerbeteiligung einer vorbereitenden Untersuchung (aus dem Jahr 2004 in BW)

Amt für Flurneuordnung und Landesentwicklung

Amt für Landwirtschaft, Landschafts- und Bodenkultur

Deutsche Telekom AG

DB Netz AG, Stuttgart, Niederlassung Südwest, Immobilienmanagement

Eisenbahn Bundesamt, Außenstelle Stuttgart

EnBW Ostwürttemberg DonauRies AG, Ellwangen

Nachbargemeinden

Gewässerdirektion Besigheim, Bereichsstandort Ellwangen

Landesdenkmalamt BW, Esslingen

Landratsamt Schwäbisch Hall, Bau- und Umweltamt

Landratsamt Schwäbisch Hall, Forstamt

Landratsamt Schwäbisch Hall, Landwirtschaftsamt

Regierungspräsidium Stuttgart, Abt. Straßenwesen und Verkehr

Regierungspräsidium Stuttgart, Abt. Wirtschaft, Raumordnung, Bau-, Denkmal- und Gesundheitswesen

Regionalverband Heilbronn-Franken, Heilbronn

Staatliches Gewerbeaufsichtsamt, Heilbronn

Zweckverband Hohenloher Wasserversorgungsgruppe, Gerabronn.

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6. Sanierungsarten. Es werden zwei Arten von Missständen unterschieden, die sich in einem Sanierungsgebiet überlagern können:

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a) Substanzschwächensanierung. Substanzschwächen liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner besonderen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1). Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden in § 136 nicht näher bestimmt.

In 136 Abs. 3 Satz 1 werden Kriterien aufgezählt, die bei der Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, zu berücksichtigen sind. Eine untere Grenze kann die Schwelle zur Gefahr nach dem Bauordnungsrecht in der derzeit geltenden Fassung darstellen. Werden höhere Anforderungen als nach dem Bauordnungsrecht gestellt, so sollte dies speziell begründet werden.

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b) Funktionsschwächensanierung. Funktionsschwächen liegen vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt ist (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2). Ob ein Gebiet in der Lage ist, die ihm obliegenden Aufgaben zu erfüllen, ergibt sich aus einem Vergleich des bestehenden Zustandes mit der für das Gebiet maßgebenden Aufgabenzuweisung. In § 136 Abs. 3 Nr. 2 werden Aufgaben (Funktionen), deren Erfüllung beeinträchtigt sein kann, beispielhaft aufgezählt. Die Abweichung kann sowohl im Hinblick auf die gegenwärtigen Aufgaben als auch auf künftige Funktionen bestehen.

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Beispiel: Funktionsschwächen

Die Altstadt (Kernstadt) ist so dicht bebaut, dass weder Flächen für den ruhenden wie fließenden Verkehr vorhanden sind. Die Einzelhandelsflächen sind so unattraktiv, dass der Einzelhandel abwandert. Die Wohnfunktion der Kernstadt ist dadurch gestört, dass keine Spiel- und Sportflächen sowie Grünflächen vorhanden sind.

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7. Sanierungsverfahren. Die Kommune hat für die Beschlussempfehlung an ihren Gemeinderat zu entscheiden, ob sie die Sanierung im umfassenden oder vereinfachten Verfahren durchführen wird. Der Gemeinderat wird in der Regel eine Satzung nur beschließen, wenn eine entsprechende schriftliche Begründung für die Wahl des Verfahrens und deren Voraussetzungen vorliegt.

Das Baugesetzbuch geht zunächst vom Grundsatz aus, dass das umfassende Verfahren zur Anwendung kommt. Die Anwendung ist nach § 142 Abs. 4 Satz 1 jedoch dann auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Das umfassende Verfahren ist entsprechend der Verhältnismäßigkeit der Mittel daher nur anwendbar, wenn zumindest eine dieser beiden Voraussetzungen vorliegt.

Bei der Wahl des Verfahrens sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

konkrete städtebauliche Situation im Sanierungsgebiet

Durchführbarkeit der Sanierung

erwartete Auswirkungen auf die Bodenpreise

In Rn. 13 und 14 folgen beispielhafte Begründungen für die Wahl zwischen umfassendem und vereinfachtem Verfahren:

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Muster: Fallbeurteilung und Empfehlung zur Anwendung des umfassenden Verfahrens

Es liegt ein eng begrenztes Sanierungsgebiet mit städtebaulichen Missständen in hoher Dichte vor.

Die grundlegende Neuordnung mit umfangreichem Grunderwerb ist notwendig.

Erhebliche Bodenwertsteigerungen sind zu erwarten.

Zurückhaltende Mitwirkungsbereitschaft.

Begründung:

Im geplanten Sanierungsgebiet sind durchgreifende Sanierungsmaßnahmen notwendig. Die Gemeinde muss umfangreichen Grunderwerb tätigen. Dies ist notwendig, da wegen der bisher zurückhaltenden Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer – teilweise bedingt durch geringe Finanzmittel der Grundstückseigentümer – eine grundlegende Neuordnung nicht erwartet werden kann. Nach der derzeitigen Kostenschätzung kann die Sanierungsmaßnahme nur finanziert werden, wenn die zu erwartenden erheblichen Bodenwertsteigerungen zur Kostendeckung eingesetzt werden können, d. h., wenn die Grundstücke zum sanierungsunbeeinflussten Wert erworben und zum Neuordnungswert veräußert werden können oder eine Abschöpfung durch Ausgleichsbeträge möglich ist.

Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften können somit nicht ausgeschlossen werden, weil sie zur Durchführung der Sanierung erforderlich sind und ohne sie diese voraussichtlich zumindest erheblich erschwert würde.

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Muster: Fallbeurteilung und Empfehlung zur Anwendung des vereinfachten Verfahrens

Mit der Sanierungsmaßnahme werden folgende Ziele und Zwecke verfolgt:

Sicherung und Beibehaltung des dörflichen Ortsbildes

Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in privatem Eigentum

Abbruch von nicht mehr sinnvoll nutzbaren oder baufälligen Gebäuden, Anlegen von Freiflächen oder Neubebauung

behutsame Nachverdichtung durch Bebauung von Baulücken oder Rückbereichen unter Beachtung der Durchgrünung

Verbesserung der innerörtlichen Fußwegbeziehungen

Gestaltung A-Straße, A-Weg und A-Gässle

Grenzbereinigung und Grunderwerb für öffentliche Erschließungsflächen (im Bereich zwischen A-Weg und A-Straße)

Es kann festgestellt werden, das die Gemeinde bei der gegebenen, besonderen städtebaulichen Situation die städtebaulichen Instrumente der §§ 152–156a BauGB nicht benötigt, um für das Sanierungsgebiet die beschriebenen und angestrebten Sanierungsziele erreichen zu können.

Weitere gemeindliche Grunderwerbe sind vorerst nicht geplant.

Die Gefahr spekulativer Bodenwertsteigerungen besteht nicht. Überhöhte Kaufpreise beim privaten Grundstücksverkehr sind auf Grund der gegebenen örtlichen Situation derzeit nicht zu erwarten. Die vorgesehenen Gestaltungsmaßnahmen bedingen zwar eine Aufwertung des Wohnumfeldes, die aber keine wesentliche Erhöhung des Bodenwertes bewirkt. Leistungen der Gemeinde können über das allgemeine Beitragsrecht abgeschöpft werden.

Ergebnis:

Zur Sanierungsdurchführung in dem zur förmlichen Festlegung vorgeschlagenen Gebiet genügen die Instrumente des vereinfachten Sanierungsverfahrens, um die angestrebten Sanierungsziele ohne besondere Erschwernisse zu erreichen.

Es wird deshalb für die Maßnahme die Variante des vereinfachten Sanierungsverfahrens empfohlen.

Wichtig:

Maßgeblich ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung.

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Das Sanierungsrecht schließt einen Wechsel vom vereinfachten zum umfassenden Verfahren oder umgekehrt nicht aus. Er kann sich auch auf Teile des Sanierungsgebietes beschränken. Es ist eine Änderung der Satzung denkbar. Aus Gründen der Klarheit empfiehlt sich die Aufhebung der Satzung und der Erlass einer neuen Satzung. Eine Rückwirkung beim Verfahrenswechsel auf den ursprünglichen Sanierungsbeginn und damit die Heilung einer eventuell von Anfang an fehlerhaften Verfahrenswahl ist nicht möglich. Im umfassenden Verfahren richtet sich der Qualitätsstichtag für den Anfangswert nach den dann üblichen Regeln, d. h. es kommt darauf an, wann auf Grund der örtlichen Ereignisse die „Sanierungsvorwirkung" begonnen hat. Maßgeblich sind amtliche oder öffentlich deutlich gemachte Erklärungen, dass diese Grundstücke in einer geänderten Qualität (umfassendes Verfahren) in das Sanierungsgebiet einbezogen werden sollen.

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Genehmigungspflichten nach § 144⁶ können für bestimmte Fälle allgemein erteilt oder ausgeschlossen werden. Beim vereinfachten Verfahren kann in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Abs. 1 oder nach § 144 Abs. 2 ausgeschlossen werden. Der Ausschluss ist für die Genehmigungserfordernisse der Abs. 1 und/oder 2 nur insgesamt möglich, nicht jedoch für Teile davon. Von besonderer Bedeutung ist der Ausschluss von § 144 Abs. 2, weil damit nach § 143 Abs. 4 die Eintragung eines Sanierungsvermerkes entfällt.

Die Kommune kann – unabhängig vom gewählten Verfahren – nach § 144 Abs. 3 für bestimmte Fälle des Abs. 1 die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen. Die Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Es ist zweckmäßig, dies sofort mit der Sanierungssatzung zu tun.

Das BauGB nennt keine Voraussetzungen, unter denen Genehmigungspflichten ausgeschlossen oder Genehmigungen erteilt werden können. Eine Erforderlichkeitsprüfung ist nicht vorgesehen. Die Auswahl der erforderlichen Genehmigungen kann nach dem Umfang und der Zielsetzung der Sanierung getroffen werden. Eine schriftliche Begründung ist nicht erforderlich. Die Kommune hat bei der Auswahl insgesamt einen weiten Ermessensspielraum.

Ein völliger Verzicht auf die Bestimmungen des § 144 ist nur dann zu empfehlen, wenn sich die Sanierung voraussichtlich weitgehend auf den öffentlichen Raum und kommunale Grundstücke beschränkt. Allerdings können allgemein erteilte Genehmigungen und ausgeschlossene Genehmigungspflichten im Lauf der Sanierung bei veränderten Gegebenheiten angepasst werden. Wenn sich Sanierungsumfang und Sanierungsziele entsprechend geändert haben, kann eine nachträgliche Änderung der Genehmigungspflichten wegen des weiten Ermessensspielraums kaum Schwierigkeiten bereiten.

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a) Sanierung im umfassenden Verfahren. ⁷ Bei der Verfahrenswahl kommt es wie beim vereinfachten Verfahren im Wesentlichen auf die Schlüssigkeit der Begründung an. Wenn die Kommune ausreichend glaubhaft macht, dass die Anwendung einer der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften erforderlich ist oder ein Verzicht darauf die Sanierung erschweren würde, wird diese Wahl keinen Anlass für Bedenken geben. So ist dafür ausreichend, dass zum Beispiel ein limitierter Preis nach § 153 Abs. 3 Voraussetzung für umfangreichen Grunderwerb ist oder nur bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen eine zügige Finanzierung erwartet werden kann.

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Muster: Satzung über die Festlegung eines Sanierungsgebiets im Rahmen des umfassenden Verfahrens (BW)

Satzung der Stadt ... über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „A-Gasse/A-Weg" vom ...6.2005

Nach § 142 Baugesetzbuch (BauGB) und § 4 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der jeweils gültigen Fassung hat der Gemeinderat der Stadt ... am ...6.2005 folgende Satzung beschlossen:

§ 1 Festlegung des Sanierungsgebietes

In der Stadt ... wird das zusammenhängende Gebiet, das im Wesentlichen abgegrenzt wird:

im Norden: Südgrenzen der Flurstücke ..., und von M-Straße bis zur Einmündung der M-Gasse in die M-Straße;

im Osten: .......

im Süden: .......

im Westen: .......,

als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt. Maßgebend für die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ist die im Lageplan 1:1000 eingezeichnete Abgrenzungslinie.

Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb dieser abgegrenzten Fläche.

Werden innerhalb des Sanierungsgebietes durch Grundstückszusammenlegungen Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstückteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwenden.

Das in Absatz 1 festgelegte Sanierungsgebiet erhält die Bezeichnung „M-Gasse/M-Weg".

Der in Absatz 1 bezeichnete Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung. Der Lageplan kann von jedermann beim Bürgermeisteramt während der Dienststunden eingesehen werden. Der Bekanntmachung der Satzung ist zur Übersicht eine Verkleinerung des Lageplans beigefügt.

§ 2 Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird im umfassenden Verfahren durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Bestimmungen der §§ 152 bis 156a BauGB finden Anwendung.

§ 3 Genehmigungspflichten

Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.

§ 4 Inkrafttreten

Diese Satzung wird mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Hinweis:

Gemäß § 215 Abs. 1 BauGB in der derzeit gültigen Fassung werden unbeachtlich:

eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,

eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und

nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges,

wenn sie nicht innerhalb von zwei Jahren seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Stadt ... unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind.

Nach § 4 Abs. 4 der GemO für Baden-Württemberg in der derzeit gültigen Fassung gilt die Satzung, sofern sie unter Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der GemO für Baden-Württemberg oder auf Grund der GemO für Baden-Württemberg zu Stande gekommen ist, ein Jahr nach der Bekanntmachung als von Anfang an gültig zu Stande gekommen.

Dies gilt nicht, wenn:

die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,

der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 GemO wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn vor Ablauf eines Jahres nach Bekanntmachung die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder die Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften gegenüber der Stadt ... unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend gemacht worden ist.

Ist eine Verletzung nach § 4 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 GemO geltend gemacht worden, so kann auch nach Ablauf der in § 4 Abs. 4 Satz 1 GemO genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen.

Der in § 1 der Satzung (Sanierungssatzung) genannte Plan (Abgrenzungsplan) ist als Planverkleinerung abgedruckt. Der Originalplan kann von jedermann während der üblichen Öffnungszeiten beim Bürgermeisteramt Stadt ..., Zimmer ..., eingesehen werden.

Auf die Vorschriften der §§ 152 bis 156a wird besonders hingewiesen. Diese können, neben anderen einschlägigen Regelungen, während der allgemeinen Dienstzeiten von jedermann im Rathaus eingesehen werden.

Nach diesen Vorschriften haben die Eigentümer – stark vereinfacht ausgedrückt – für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen. Grundstücksgeschäfte unterliegen zudem in diesem Umfang einer Kontrolle und Wertbegrenzung. Im Gegenzug entfallen insoweit Erschließungsbeiträge.

Mit der städtebaulichen Planung und sanierungsrechtlichen Beratung wurde ... beauftragt.

Dort und im städtischen Bauamt (Ansprechpartner: ...) erhalten Betroffene und Interessierte weitere Auskünfte.

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b) Sanierung im vereinfachten Verfahren. Die Wahl des vereinfachten Verfahrens wird nur dann rechtswidrig sein, wenn die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Erreichung des Sanierungszieles offensichtlich zwingend erforderlich sind und für eine Erschwerung der Durchführung eindeutige Anhaltspunkte bestehen.

Bei der Wahl des vereinfachten Verfahrens ist den Kommunen einzuräumen, dass sie im Laufe des Verfahrens die Sanierungsziele ändern oder konkretisieren und auch zum Beispiel für Teile des Sanierungsgebiets bei Bedarf auf das umfassende Verfahren umstellen können. Im vereinfachten Sanierungsverfahren (§§ 142 Abs. 4, 152) können keine Ausgleichsbeträge erhoben werden. Das vereinfachte Sanierungsverfahren ist im Gegensatz zum umfassenden Verfahren nur geeignet, wenn dadurch die Durchführung nicht erschwert wird. Dies kann auch in der Erschwerung der Finanzierung bestehen. Dies kann eintreten, wenn Bodenwertsteigerungen in Folge des vereinfachten Verfahrens nicht durch Ausgleichsbeträge abgeschöpft werden können und diese Ausfälle nicht durch andere Finanzierungsinstrumente (z. B. KAG – Beiträge oder städtebauliche Verträge) ausgeglichen werden. Gerade das konsensuale Vorgehen durch städtebauliche Verträge im Zusammenhang mit den Regelungen des vereinfachten Verfahrens kann geeignet sein, die Mitwirkungs- und Mitfinanzierungsbereitschaft der betroffenen Grundstücksbesitzer zu optimieren.

Wichtig:

Ein bestimmter Wortlaut ist für die Sanierungssatzung nicht vorgeschrieben.

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Muster: Satzung über die Festlegung eines Sanierungsgebiets im Rahmen des vereinfachten Verfahrens (BW)

Satzung der Gemeinde ... über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „M-Feld" vom ...6.2005

Nach § 142 Baugesetzbuch (BauGB) und § 4 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO BW) in der jeweils gültigen Fassung hat der Gemeinderat der Gemeinde ... in seiner öffentlichen Sitzung am ...6.2005 folgende Satzung beschlossen:

§ 1 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „M-Feld"

Im nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Mängel und Missstände vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert und umgestaltet werden.

Das insgesamt ca. 10 ha umfassende Gebiet wird hiermit als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt und erhält die Bezeichnung „M-Feld".

Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im beiliegenden Lageplan „Abgrenzung des Sanierungsgebietes" im Maßstab 1:1.000 vom ...5.2005 abgegrenzten Fläche. Der Plan ist Bestandteil der Satzung und als Anlage beigefügt.

§ 2 Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird im vereinfachten Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB ist ausgeschlossen.

§ 3 Genehmigungspflichten

Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.

§ 4 Inkrafttreten

Diese Satzung wird gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Hinweis:

Gemäß § 215 Abs. 1 BauGB in der derzeit gültigen Fassung werden unbeachtlich:

eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,

eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und

nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges,

wenn sie nicht innerhalb von zwei Jahren seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde ... unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind.

Nach § 4 Abs. 4 der GemO für Baden-Württemberg in der derzeit gültigen Fassung gilt die Satzung, sofern sie unter Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der GemO für Baden-Württemberg oder auf Grund der GemO für Baden-Württemberg zu Stande gekommen ist, ein Jahr nach der Bekanntmachung als von Anfang an gültig zu Stande gekommen. Dies gilt nicht, wenn:

die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,

der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 GemO wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn vor Ablauf eines Jahres nach Bekanntmachung die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder die Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften gegenüber der Gemeinde ... unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend gemacht worden ist.

Ist eine Verletzung nach § 4 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 GemO geltend gemacht worden, so kann auch nach Ablauf der in § 4 Abs. 4 Satz 1 GemO genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen.

Der in § 1 der Satzung (Sanierungssatzung) genannte Plan (Abgrenzungsplan) ist als Planverkleinerung abgedruckt. Der Originalplan kann von jedermann während der üblichen Öffnungszeiten beim Bürgermeisteramt ..., Zimmer ..., eingesehen werden. Des Weiteren weisen wir besonders darauf hin, dass gem. § 2 der Satzung (Sanierungssatzung) die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB keine Anwendung finden; die Anwendung des § 144 BauGB wurde gem. § 3 der Satzung (Sanierungssatzung) nicht ausgeschlossen. Der Gesetzestext des § 144 BauGB ist zur Information nachfolgend abgedruckt.

[Ort], ...6.2005

gez. ..., Bürgermeister

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8. Städtebauliche Verträge. Nach § 11 kann die Gemeinde gerade auch im Rahmen von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen städtebauliche Verträge schließen.⁸

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a) Allgemeine Grundsätze. § 11 enthält einer Vollregelung des städtebaulichen Vertrags für das gesamte BauGB. Die Aufzählung der Gegenstände des städtebaulichen Vertrags nach Abs. 1 ist nicht abschließend. Nach Abs. 4 bleibt nicht nur die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge unberührt, sondern es soll die weitere Rechtsentwicklung gefördert werden. § 11 ist die allgemeine Regelung, die durch spezielle Regelungen zu städtebaulichen Verträgen im Rahmen des BauGB erweitert und ergänzt wird.

Wichtig:

Ein städtebaulicher Vertrag bedarf nach § 11 Abs. 3 der Schriftform.

Städtebauliche Verträge sollen das Instrumentarium des städtebaulichen Handelns erweitern und neben die hoheitlichen Akte der Satzung und der Verwaltungsakte im besten Sinne des PPP durch übereinstimmende Willenserklärung der Gemeinde und Privater die Möglichkeit eröffnen, Vereinbarungen zu treffen. Aus dem hoheitlichen Handeln wird eine Austauschbeziehung, die den Sanierungsmaßnahmen sehr angemessen ist.

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Städtebauliche Verträge müssen sich trotz Vertragsfreiheit zwischen den Partnern nach § 11 Abs. 2 an Recht und Gesetz halten. Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein und die Vereinbarung der Leistung ist dann unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf Gegenleistung hätte. Es gilt das Koppelungsverbot, nach dem Leistung und Gegenleistung in einem sachlichen Zusammenhang stehen müssen.⁹ Ferner bleibt es für alle städtebaulichen Verträge bei den Grenzen, die § 54 VwVfG aufzeigt. Hieraus folgt nach Abs. 1 insbesondere, dass Rechtsvorschriften dem Vertrag nicht entgegenstehen dürfen. Dies bezieht sich sowohl auf die Handlungsform als auch auf den Vertragsinhalt. Städtebauliche Verträge sollen den freiwilligen Handlungsspielraum der Gemeinde und Privater erweitern, aber nicht das Recht verbiegen oder gar außer Kraft setzen.

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b) Verträge im Besonderen Städtebaurecht. Bei der Bausubstanz- und Funktionsmängelbeseitung im Rahmen von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen wirken Gemeinde und im Gebiet gebundene Nutzer und Eigentümer kooperativ zusammen. Wesentliche Steuerungsinstrumente sind neben normativen Vorgaben wie städtebauliche Satzungen und Bebauungspläne finanzielle Anreize durch den Einsatz von Sanierungsförderungsmitteln. Sie sind Motivationshilfen, um die privaten Bauherrn zu den erforderlichen Baumaßnahmen zu bewegen. Ziel ist es, die notwendigen Baumaßnahmen nach § 148, die Planung und die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen nach § 147 sowie die Anpassung und Nachrüstung der Infrastruktur zu steuern.

¹⁰

Dort, wo eine kooperative Verständigung möglich ist, steht neben dem Verwaltungsakt als Regelungsinstitut der städtebauliche Vertrag zur Verfügung.

Wesentliche in der Praxis angewandte Verträge, die öffentlich-rechtliche Verträge sind, sind:

Trägerverträge über die Sanierungsvorbereitung und Durchführung. Für sie schreibt § 159 Abs. 2 einen Mindestinhalt vor (siehe dazu Rn. 178 ff.).

Verträge zur Überlassung der Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen nach § 146 Abs. 3 an Grundstückseigentümer zur privaten Durchführung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung.

Verträge über die Durchführung privater Baumaßnahmen durch die Gemeinde, um die zügige Durchführung zu gewährleisten, nach § 148 Abs. 1 Satz 2, § 54 LVwVfG.

Verträge zur Abwendung der Ausübung von Vorkaufsrechten mit

Bauverpflichtungen und umweltschutzrechtlichen Vereinbarungen nach §§ 24 Abs. 1 Nr. 3, 176, 54 LVwVfG.

Modernisierungsverträge nach § 177.

Verträge zur Überlassung von Ordnungsmaßnahmen an Grundstückseigentümer oder Erwerber nach § 146 Abs. 3.

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Das nachfolgende Muster beschreibt einen Fall einer komplexen Neuordnung einer Gewerbebrache im Rahmen einer Sanierungs- und Erschließungsmaßnahme:

26

Muster: Städtebaulicher Vertrag zur Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme

Städtebaulicher Vertrag zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Westlicher Ortsausgang in der Gemeinde ...

Zwischen der Gemeinde ...

(nachfolgend: Gemeinde)

vertreten durch Bürgermeister

und

der ... GmbH & Co. KG

(nachfolgend: M-KG)

vertreten durch ...

Präambel

Die Parteien beabsichtigen, eine Zusammenarbeit bei der städtebaulichen Neuordnung des Vertragsgebietes in der Gemeinde. Die M-KG hat hieran ein Interesse, weil sie Eigentümerin umfangreicher Grundstücksflächen in dem Vertragsgebiet ist. Die Gemeinde beabsichtigt mit dem Vertrag eine städtebauliche Neuordnung in dem Vertragsgebiet und eine Anbindung des örtlichen Gemeindegebietes an die bestehende Bundesstraße B 111. Beide Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die städtebauliche Neuordnung auf der Grundlage der in Anlage 2 zu diesem Vertrag enthaltenen städtebaulichen Konzeption erfolgen soll. Die Parteien sind sich zugleich darüber einig, dass die gemeinsam getragene Zielvorstellung entsprechend der Anlage 2 zu diesem Vertrag eine wesentliche Voraussetzung für die Projektbeteiligung der M-KG ist. Die derzeit im Planverfahren befindlichen Bebauungspläne „A-Werk und „D entsprechen dieser städtebaulichen Konzeption noch nicht. Wesentlich für die Umsetzung der planerischen Konzeption sind aus Blick der Gemeinde aber auch die in Aussicht gestellten Fördermittel aus der Straßenbaumaßnahme „Anschluss B-Straße an die B 111 aus Mitteln des GVFG und des Ausgleichsstocks. Eine Änderung des Planverfahrens zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrages würde aus Sicht der Gemeinde eine erheblich zeitliche Verzögerung bedeuten. Um für die Gemeinde mit Blick auf die in Aussicht gestellten Fördermittel der Straßenbaumaßnahme ein möglichst hohes Maß an Rechtssicherheit im Bebauungsplanverfahren zu erreichen, sollen deshalb die bereits im Verfahren befindlichen Bebauungspläne „A-Werk und „D" in der vorliegenden Form zunächst zur Rechtskraft geführt werden. Dabei sind die Beteiligten sich darüber einig, dass die gemeinsamen Zielvorstellungen für die städtebauliche Neukonzeption des Vertragsgebietes und eine Projektbeteiligung der M-KG jedoch nur mit der Maßgabe einer zukünftigen Fortschreibung beider Bebauungspläne erfolgen kann. Dies vorausgeschickt, schließen beide Parteien den folgenden städtebaulichen Vertrag:

§ 1 Vertragsgebiet

Das Vertragsgebiet umfasst folgende Teilflächen:

„A-Werk"

„D"

„Zufahrtsstraße 1. BA" (1. Bauabschnitt)

„Zufahrtsstraße 2. BA" (2. Bauabschnitt)

Bestehende B-Straße

Die Abgrenzung des Vertragsgebiets mit Darstellung der Teilflächen ist im beigefügten Lageplan (Anlage 1) dargestellt.

§ 2 Vertragsgegenstand

Gegenstand des Vertrages ist die Regelung des Zusammenwirkens der Vertragsparteien zwecks Vorbereitung, Planung und Durchführung aller Maßnahmen zur städtebaulichen Neuordnung des Vertragsgebiets.

§ 3 Städtebauliche Planung

(1) Die vorliegende zwischen den Vertragspartnern abgestimmte städtebauliche Planung (Städtebaulicher Entwurf vom März 2006, Anlage 2) wird im Zuge des Bebauungsplanverfahrens der Gemeinde umgesetzt. Die zur Erreichung der städtebaulichen Planung erforderlichen Maßnahmen der Bauleitplanung werden von der Gemeinde in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten, vorbehaltlich ausdrücklicher zwischen den Parteien getroffener Absprachen, durchgeführt.

(2) Die Vertragspartner verpflichten sich, an allen zur Kostenoptimierung sinnvollen und notwendigen Planfortschreibungen mitzuwirken. Die Rechte der Gemeinde nach § 2 BauGB im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung, insbesondere die Ermittlung und Bewertung der für die Aufstellung der Bauleitpläne maßgeblichen Belange gemäß § 2 Abs. 3 BauGB, werden dadurch nicht berührt.

Durch diese Vereinbarung wird kein Anspruch der M-KG auf Aufstellung eines Bauleitplanes oder auf Einleitung oder Durchführung eines Bauleitplanverfahrens begründet.

(3) Werden durch Festlegungen in den Bebauungsplänen als wirtschaftlich sinnvoll anerkannte Lösungen nicht ausführbar, so sind die dadurch entstehenden finanziellen Nachteile durch die Gemeinde auszugleichen.

(4) Die Bauleitplanung soll spätestens bis zum 30.6.2006 mit einem Satzungsbeschluss der Gemeinde abgeschlossen sein.

Das Verfahren für eventuell notwendige Änderungen der Bebauungspläne zur Anpassung auf die gemeinsamen städtebaulichen Ziele der Vertragspartner, wie sie in der Anlage 2 dargestellt sind, soll von der Gemeinde zeitnah durchgeführt werden. Als Termin für einen möglichen Satzungsbeschluss haben die Parteien den 31.3.2007 in Aussicht genommen.

Kommt ein Satzungsbeschluss der Gemeinde für die nach Anlage 2 notwendigen Änderungen der Bebauungspläne im Vertragsgebiet nicht bis zu diesem Termin zustande, haben beide Parteien das Recht diesen Vertrag innerhalb einer Frist von 2 Monaten zu kündigen. Die Folgen der Kündigung werden in § 17 dieser Urkunde geregelt.

§ 4 Grunderwerb

(1) Für die Herstellung der Zufahrtsstraße 1. und 2. Bauabschnitt benötigt die Gemeinde Grundstücksflächen der M-KG. Die M-KG verpflichtet sich, die nach der abschließenden Ausführungsplanung notwendigen Flächen an die Gemeinde zu veräußern. Näheres hierzu regelt der Kaufvertrag gemäß Anlage 3 dieser Urkunde.

(2) Die öffentlichen Flächen in den künftigen Baugebieten „M-Werk und „D werden nach den Bestimmungen des § 11 dieser Urkunde an die Gemeinde übertragen.

§ 5 Straßenplanung (RE-Entwurf)

Die Gemeinde verpflichtet sich, alle notwendigen Unterlagen zur Erreichung eines genehmigungsfähigen Straßenentwurfs nach den einschlägigen Richtlinien (RE-Entwurf) zu erstellen.

Die Gemeinde verpflichtet sich, sämtliche notwendigen Abstimmungen durchzuführen.

§ 6 Bodenordnung

(1) Die M-KG verpflichtet sich, die Bodenordnung in den Teilgebieten „A-Werk und „D als freiwillige Bodenordnung durchzuführen. Sollte ein gesetzliches Umlegungsverfahren nach § 45 ff. BauGB