Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge: Wie Sie sicher in ganz normale Wohnungen investieren und damit Geld verdienen

Von Michael Kaindl und Stefanie Schädel

Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge - wie Sie speziell als Einsteiger sicher in ganz normale Wohnungen investieren und damit Geld verdienen.

Wer heute Geld anlegen, ein Vermögen aufbauen oder bei seiner Altersvorsorge nicht nur auf die staatliche Rente vertrauen will, hat es nicht leicht:

- Die Renditen von Tages- oder Festgeldern sind spätestens nach Abzug der Inflation heute schon de facto negativ,

- Aktien- und Fondsanlagen sind nicht nur mit erheblichen Schwankungs- und Verlustrisiken behaftet, sie machen auch in erster Linie die Fondsverwalter und Banken reich,

- von Bundesanleihen, Schatzbriefen, Riesterrente, Kapitallebensversicherungen, Daytrading und ähnlichen 'Anlageprodukten' ganz zu schweigen…

Kurz: Wenn Sie heute eine sichere und renditestarke Kapitalanlage suchen, haben Sie ein ziemliches Problem.

Sind Immobilien die Lösung?
Viele Anleger versuchen sich deshalb in hoffnungsvolle Käufe von selbstgenutzten Immobilien zu retten - und laufen damit oft in ein noch viel größeres Desaster hinein.

Völlig überteuerte Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten, eigengenutzte Einfamilienhäuser auf dem Land und Finanzierungen, die den stolzen 'Besitzern' bei der kleinsten Lebenskrise um die Ohren fliegen, bergen ein Risikopotenzial, das Aktienspekulationen geradezu harmlos aussehen lässt.

Wir möchten Ihnen in diesem Buch zeigen, wie Sie mit vermieteten Immobilien auf sichere Art Geld verdienen können und zwar mit Eigenkapitalrenditen, die auch wir zunächst für völlig unglaubwürdig gehalten hatten. Dabei braucht es nicht mehr als die richtige Strategie und ein bisschen Mathematik.

Schon ab 10.000 EUR Eigenkapital
Die Strategien und Konzepte, die wir in unserem Buch beschreiben, sind bereits ab einem Eigenkapital von nur rund 10.000 EUR realisierbar - ab einer Summe also, die Sie selbst mit einem mittleren Einkommen in überschaubarer Zeit ansparen können.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: tredition
• Erscheinungsdatum: 13. Nov. 2017
• ISBN: 9783743972261

Buchvorschau

Einleitung - sind Sie der Typ für Immobilien-Investitionen?

Wer heute Geld anlegen, ein Vermögen aufbauen oder bei seiner Altersvorsorge nicht nur auf die staatliche Rente vertrauen will, hat es nicht leicht:

•Die Renditen von Tages- oder Festgeldern sind spätestens nach Abzug der Inflation heute schon de facto negativ,

•Aktien- und Fondsanlagen sind nicht nur mit erheblichen Schwankungs- und Verlustrisiken behaftet, sie machen auch in erster Linie die Fondsver-walter und Banken reich,

•von Bundesanleihen, Schatzbriefen, Riesterrente, Kapitallebensversicherungen, Daytrading und ähn-lichen 'Anlageprodukten' ganz zu schweigen …

Kurz: Wenn Sie heute eine sichere und renditestarke Kapitalanlage suchen, haben Sie ein ziemliches Problem.

Sind Immobilien die Lösung?

Viele Anleger versuchen sich deshalb in hoffnungsvolle Käufe von selbstgenutzten Immobilien zu retten … und laufen damit oft in ein noch viel größeres Desaster hinein.

Völlig überteuerte Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten, eigengenutzte Einfamilienhäuser auf dem Land und Finanzierungen, die den stolzen 'Besitzern' bei der kleinsten Lebenskrise um die Ohren fliegen, bergen ein Risikopotenzial, das Aktienspekulationen geradezu harmlos aussehen lässt.

Wir möchten Ihnen in diesem Buch zeigen, wie Sie mit vermieteten Immobilien auf sichere Art Geld verdienen können und zwar mit Eigenkapitalrenditen, die auch wir zunächst für völlig unglaubwürdig gehalten hatten. Dabei braucht es nicht mehr als die richtige Strategie und ein bisschen Mathematik.

Schon ab 10.000 EUR Eigenkapital

Die Strategien und Konzepte, die wir in unserem Buch beschreiben, sind bereits ab einem Eigenkapital von nur rund 10.000 EUR realisierbar - ab einer Summe also, die Sie selbst mit einem mittleren Einkommen in überschaubarer Zeit ansparen können.

Was wollen Sie?

Vielen wird das Ganze zum ersten Mal bewusst, wenn eine Erbschaft ins Haus steht, über deren Anlage man sich Gedanken machen muss oder wenn es um das leidige Thema ‚Altervorsorge‘ geht.

Dabei kann man sich vor wohlmeinenden Ratschlägen kaum retten. Jeder hat eine Meinung, der eine oder andere sogar todsichere Tipps, Banken, Versicherungen und Vermögensberater bieten einem immer neue, selbstverständlich durchweg renditestarke und sichere Anlagemöglichkeiten an.

Kein Mensch fragt danach, wie Ihre Pläne oder Vorgaben aussehen. Mit welcher Art von Geldanlage Sie sich identifizieren können, was Sie auf gar keinen Fall wollen oder was Sie ablehnen, weil Sie es schlicht nicht verstehen. Diese Denkarbeit können auch Ihnen weder Ihr Bankberater, noch wohlmeinende Freunde oder Verwandte abnehmen.

Sie selbst müssen sich überlegen, wo Ihre ganz persönliche Geldreise hingehen soll und dabei sollten Renditeüberlegungen zunächst sekundär sein.

Denn was bringt Ihnen die bessere Rendite, wenn Sie eine Geldanlage nicht mehr ruhig schlafen lässt, wenn Sie ethische oder moralische Gewissensbisse haben, weil Ihr Investment auf Kinderarbeit, Umweltzerstörung, Atomkraft und Waffen basiert, Sie das aber nicht wollen (oftmals nicht mal wissen) oder wenn Sie das, was da mit Ihrem Geld passiert, einfach nicht verstehen?

Als wir für dieses Buch recherchiert haben, lag der Fokus natürlich auf Immobilieninvestitionen und Menschen, die diese Art der Geldanlage favorisierten. Aber uns sind auch völlig andere Modelle begegnet, die - wenn sie denn nach reiflicher Überlegung umgesetzt wurden - alle eines gemeinsam hatten: Die jeweiligen Anleger fühlten sich mit ihren Investitionen wohl, konnten ruhig schlafen und verstanden, was sie mit ihrem Geld taten.

Deshalb möchten wir auch Sie zunächst ermuntern, in sich hineinzuhören, ob die Investition in Immobilien - konkret der Kauf von vermieteten Eigentumswohnungen - für Sie wirklich das Richtige ist. Vielleicht sind Sie ja doch eher der Aktientyp, vielleicht verstehen Sie die Chancen, die Kryptowährungen bieten oder vielleicht wollen Sie Ihr Geld gar nicht 'anlegen', sondern etwas damit 'tun' - eine Stiftung gründen zum Beispiel, ein Sabbatjahr oder eine Weltreise machen oder es einfach spenden.

Keine dieser Varianten ist richtig oder falsch, solange sie zum jeweiligen Anleger passt!

Also tun Sie sich selbst den Gefallen und schließen Sie kurz die Augen, um nachzudenken und die Gefühle auf sich wirken zu lassen, die der geplante Kauf und die Vermietung von Eigentumswohnungen in Ihnen hervorrufen.

Worum es in diesem Buch geht

•Wie Sie mit vermieteten Immobilien …

… Geld sicher anlegen,

… Vermögen und eine solide Altersvorsorge aufbauen und dabei

… eine 2-stellige Eigenkapitalrendite pro Jahr erwirtschaften

•Warum insbesondere kleine und mittlere Eigentumswohnungen ideal dafür geeignet sind

•Nach welchen Kriterien Sie Renditeimmobilien aussuchen sollten und wo Sie solche Wohnungen finden

•Wie Sie mit Hilfe unseres Quickchecks in weniger als 1 Minute die zu erwartende Rendite einer Wohnung einschätzen können

•Warum Zahlen nicht alles sind und welche ‚weichen Faktoren‘ Sie zusätzlich beachten sollten

Zur Entstehung dieses Buches

Unser Buch ist aus den Recherchen für eine Reportage über vermietete Immobilien als Altersvorsorge entstanden. Was ursprünglich als reine Information für Immobilienkäufer gedacht war, entwickelte sich während der Arbeit daran zu der weitergehenden Idee für dieses Ratgeberbuch:

Zum einen kristallisierte sich in zahlreichen Interviews ein Muster erfolgreicher Immobilieninvestoren heraus, zum anderen sahen wir, dass es gerade bei Einsteigern jede Menge Bedarf an (guten) Informationen und Dienstleistungen gibt. Dazu zählen:

•Einfache Werkzeuge, um lohnenswerte Objekte zu finden und sie schnell und ohne großen Aufwand auf ihre Rentabilität zu checken

•Gut recherchierte Informationen zu lohnenswerten Regionen und Städten, inkl. ihren wirtschaftlichen und demographischen Daten

•Basiswissen und wichtige Fakten über die speziellen Anforderungen der Immobilienfinanzierung bei Kapitalanlage-Immobilien

•Checklisten für die Durchsicht der wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf

•Schritt-für-Schritt-Anleitungen für die eigentliche Kaufabwicklung und die anschließende Vermietung

•Tipps und ausführliche Leitfäden für Vermieter

In 3 Schritten zur Rendite-Immobilie

Eigentlich ist es ganz einfach: Auch wenn viele Ratgeber und Berater das Thema Immobilien sehr kompliziert darstellen und viele Einsteiger deshalb vor einem Immobilien-Investment zurückschrecken - es gibt auf dem Weg zur Rendite-Immobilie nur 3 grundlegende und einfache Schritte, die Sie gehen müssen:

1. Suche, Prüfung und Auswahl geeigneter Objekte

2. Finanzierung und Kauf

3. Aufwertung und Vermietung

Für die meisten Immobilien-Investoren bleibt es bei diesen 3 Schritten, denn sie wollen ihre Immobilien langfristig halten. Gegebenenfalls kommt jedoch noch ein weiterer Schritt dazu:

4. Gewinnbringender Verkauf

Vor- und Nachteile von Immobilien-Investments

In diesem Kapitel erfahren Sie …

1. Welche Vor- und Nachteile Immobilien als Renditeanlage haben (und warum es oftmals im Auge des Betrachters liegt, was Vor- oder Nachteil ist)

2. Warum sich Rendite-Immobilien speziell für die Altersvorsorge eigenen und welche Strategien es dabei gibt

3. Ob es in Deutschland eine Immobilienblase gibt und wenn ja, welche Auswirkungen diese auf Immobilien- Investments hätte

Wie wir in der Einleitung bereits geschrieben haben, ist die Entscheidung für oder gegen Immobilien als Kapitalanlage über weite Strecken eine sehr persönliche Sache. Genauso sind auch die Vor- und Nachteile eines Immobilien-Investments unter diesen persönlichen Vorgaben zu sehen und zu bewerten. Denn was für den einen ein Nachteil ist, interessiert den anderen evtl. gar nicht oder er betrachtet es sogar als Vorteil.

Ein gutes Beispiel dafür ist die Standortgebundenheit einer Immobilie (siehe weiter unten). Sie ist zunächst mal nur eine Tatsache. Zum Vor- oder Nachteil wird sie erst durch die persönlichen Präferenzen. Ein Weltenbummler, der am liebsten auf Reisen ist und sein Geld als ortsunabhängiger Autor verdient, wird dies sehr wahrscheinlich komplett anders sehen, als ein heimatverbundener Beamter.

Das Ziel dieses Kapitels ist es, Ihnen eine klare Entscheidungsgrundlage für die Frage Sind Immobilien als Kapitalanlage das Richtige für mich? zu geben. Prüfen Sie also die folgenden Vor- und Nachteile immer für sich ganz persönlich.

Die Vorteile von Immobilien-Investments

Echte Werte

Ein großer Vorteil von Immobilien ist, dass es die Gebäude real gibt. Sie können sie besichtigen, anfassen, vermieten oder falls nötig selbst darin wohnen. Anders als bei Wertpapieren und vielen ähnlichen Geldanlagen haben Sie bei Immobilien den Vorteil, dass Ihr Investment in Ihrem direkten Zugriffsbereich liegt.

Es ist sehr unwahrscheinlich, dass diese Art der Geldanlage ihren Wert verliert. Deshalb sind die Besitzer von Grund und Boden schon in der Vergangenheit nach einer Krise häufig schneller wieder auf die Füße gekommen, als Personen ohne Grund und Boden.

Wohnen müssen die Leute immer

Mit einem Immobilieninvestment setzen Sie auf einen Be-reich, der unabhängig von der aktuellen Wirtschaftslage immer nachgefragt wird. Die Frage ist lediglich, wieviel Miete die Leute in der Lage sind zu bezahlen. Aber wenn Sie in einer Region investieren, die eine gesunde wirtschaftliche Entwicklung, gute Infrastrukturdaten und im Idealfall Zuzug, also ein Bevölkerungswachstum aufweist, werden Sie auch immer Mieter haben.

Und falls bei Ihnen selbst einmal alle Stricke reißen sollten, können Sie immer noch selbst in eine Ihrer Wohnungen einziehen.

Hohe Renditemöglichkeiten

Wenn Sie bei der Auswahl Ihrer Objekte und Mieter nach den Empfehlungen in unserem Buch vorgehen, werden Sie mit Ihren vermieteten Immobilien eine für die heutige Zeit ziemlich ansehnliche Rendite erwirtschaften. Die durchschnittliche Eigenkapitalrendite aller unserer vermieteten Wohnungen liegt stabil im 2-stelligen Bereich, davon keine unter 8%, die Beste bei knapp 24% pro Jahr.

Möglich ist dies durch eine Hebelung unseres Eigenkapitals mit Hilfe von Darlehen (siehe auch die Kapitel 'Finanzierung' und 'Wie rechnen erfolgreiche Immobilien-Investoren'). Dies ist im Gegensatz zu anderen Anlageformen, bei denen Ihnen lediglich Ihr Eigenkapital zur Verfügung steht, ein weiterer enormer Vorteil. Denn in der Immobilienbranche ist es absolut üblich, nur einen Teil des benötigten Gesamtbetrages selbst aufzubringen und einen großen Teil mit Fremdkapital zu finanzieren.

Sicherheit für benötigte Liquidität

Und noch einen Vorteil haben Sie bei dieser Form der Geldanlage: Wenn Sie einmal Geld für andere Zwecke benötigen, kann Ihnen eine bereits ganz oder teilweise abbezahlte Immobilie als Sicherheit für eventuelle neue Darlehen dienen. Dies ist allerdings nur bis zu einer gewissen Höhe vom Gesamtwert der Immobilie möglich.

Verschiedene Eigentumsmodelle

Sie können Immobilien allein oder zusammen mit anderen Personen erwerben, sie in Ihrem Privatvermögen halten oder in eine eigens dafür gegründete oder bereits vorhandene Firma einbringen.

Steuersparmöglichkeiten

Anders als bei eigengenutzten Immobilien und anders als bei vielen anderen Kapitalanlagen lassen sich mit vermieteten Immobilien auch Steuern sparen bzw. optimieren.

Neben der Absetzbarkeit von Darlehenszinsen, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten etc. gibt es auch regelrechte Steuersparmodelle in Sanierungs- und Denkmalschutzgebieten.

Wir raten jedoch davon ab, Steuerüberlegungen zur Grundlage Ihrer Immobilienentscheidungen zu machen. Unsere Maxime ist: Ein Objekt muss sich auch ohne Steuervorteile rechnen! Steuereffekte sollten allenfalls als ‚Bonbon‘ dazukommen.

Preisverhandlungen

Nicht zuletzt sind Immobilien eine der wenigen Anlageklassen, bei denen man den Preis verhandeln kann. Dies hat sich in unserer Praxis insbesondere dann als sehr zielführend erwiesen, wenn eine Wohnung Mängel hatte, die andere Käufer abschreckten. Oftmals kann man dann mit einem entsprechend niedrigeren Gegenangebot zum geforderten Kaufpreis zum Zug kommen und ein echtes Schnäppchen einkaufen.

Exkurs: Immobilien als Altersvorsorge

Wie gut eignen sich Immobilien für die Rente?

Wir kommen in unserem Buch immer wieder auf das Thema Rendite zu sprechen und konnten dabei mehrfach feststellen, dass eine vermietete Immobilie einen regelmäßigen monatlichen Überschuss erwirtschaften kann, wenn man weiß wie.

Dieser Überschuss ist zwar auch für die aktive Arbeitsphase im Leben als Zusatzeinkommen interessant, aber gerade in der Rentenphase, wenn uns weniger ‚normales‘ Einkommen zur Verfügung steht, sorgt eine solche zusätzliche Einnahme natürlich für eine erhebliche finanzielle Sicherheit und ein Mehr an Lebensqualität.

Viele Immobilieninvestoren kaufen ihre Objekte deshalb vor allem unter dem Gesichtspunkt ihre Rente später mit den Mieteinnahmen aufzustocken. Betrachten wir welche verschiedenen Strategien es dabei gibt und wie sie sich unterscheiden.

Strategie 1: Laufende maximale Gewinne

Bei dieser Variante kaufen Sie eine Immobilie und generieren hiermit auch schon weit vor der Rentenzeit einen monatlichen Überschuss. In diesem Fall haben Sie bereits beim Kauf die Absicht,