Praxishandbuch Immobilienanlage: Bewertung - Finanzierung - Steuern

Von Helmut Keller

Immobilienanlagen sind inflationssicher, wertbeständig und steuerlich privilegiert. Kauf, Finanzierung, Besitz und Verwaltung einer Immobilie müssen von Anfang an langfristig ausgerichtet sein und erfordern insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase eine sorgfältige Planung, Umsetzung und Überwachung. Das nach wie vor günstige Umfeld, aber auch die beträchtlichen Preisunterschiede in den einzelnen Marktregionen und Ballungsgebieten machen eine sorgfältige und ausgewogene Investitionsvorbereitung  unverzichtbar. Im Praxishandbuch erfahren Sie aus der Sicht eines neutralen Beraters alles, was Sie für eine erfolgreiche Immobilieninvestition wissen müssen. Der erste Teil stellt Ihnen die Essentials mit Checklisten und Tabellen versehen zum kompletten Überblick zur Verfügung. Im umfangreichen Glossar können Sie darüber hinaus alle wichtigen Details nachschlagen, die vor, während und nach Ihrer Investitionsentscheidung auftauchen können. Sie werden dabei unterstützt, auf Augenhöhe mitden jeweiligen Beratern oder Geschäftspartnern verhandeln und langfristig richtige und notwendige Entscheidungen treffen und umsetzen zu können.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Springer Gabler
• Erscheinungsdatum: 4. Aug. 2013
• ISBN: 9783658007447

Buchvorschau

Teil I

Überblick Immobilienanlage

© Springer Fachmedien Wiesbaden 2013

Helmut KellerPraxishandbuch Immobilienanlage10.1007/978-3-658-00744-7_1

Immobilien als Kapitalanlage

Helmut Keller¹  

(1)

Wittelsbacher Str. 78 d, 50321 Brühl, Deutschland

Helmut Keller

Email: [e-mail]

Im Vordergrund der Entscheidung für Sachwertanlage n stehen weniger sofortige Renditeüberlegungen als mögliche Wachstumschancen (Aktien) und der Werterhalt (Immobilien). Die Rendite steht im Allgemeinen nicht einmal fest. Der Wert unterliegt Schwankungen und wird bestimmt von Angebot und Nachfrage.

Der Aufbau eines Immobilienportfolio s ist die direkte Form der Vermögensanlage in Immobilien. Zur Anlagenoptimierung ist der richtige Mix aus risikoreicheren Objekten und mehr ertragsorientierten Immobilien anzustreben. Durch den Langfristcharakter der Immobilienanlage und die damit gebundene Liquidität ist bei der Vermögens- und Finanzplanung darauf zu achten, dass auch jederzeit liquidierbare Anlageformen ein Immobilienportfolio abrunden sollten.

Allerdings ist zu bedenken, dass institutionelle wie auch private Anleger, die direkt in eine Immobilie investieren, möglicherweise den gegenteiligen Effekt erzielen, da nach dem Kauf einer Immobilie mittels einer Kreditfinanzierung häufig deutlich mehr als 100 % des Anlagevermögens in einer einzigen Investition gebunden werden. Berücksichtigt man die üblichen Immobilien- und Standortrisiken so ist dies im Hinblick auf die Diversifikation des Gesamtportfolios recht ungünstig.

Für den Privatanleger könnte es sich daher empfehlen, auf den Kauf einer einzelnen Immobilie als Kapitalanlage zu verzichten und stattdessen indirekt in Immobilien zu investieren. Hierfür stehen eine Reihe von unterschiedlichen Vehikeln wie offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktien und REITs zu Verfügung.

Unter Immobilienanlage n versteht man den Erwerb von Immobilien in Form von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Bauherrenmodellen, Erwerbermodellen u. ä. Derartige Investitionen werden oftmals vollständig oder mit hohen Quoten fremdfinanziert. Eine Beratungspflicht durch das finanzierende Kreditinstitut besteht in aller Regel nicht, sofern sich das finanzierende Institut auf seine Rolle als Kreditgeber beschränkt.

Direktimmobilie n sind Immobilien als Kapitalanlage im direkten Erwerb zur Ergänzung des Anlageportfolios im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds. Einige Kreditinstitute bieten Direktimmobilien auf Wunsch der Kunden auch als „Rundum- Paket" an, d. h. komplettes Serviceangebot mit Mieterbetreuung, Erstvermietung und Mietgarantie. Die Direktinvestition in Immobilien lohnt sich aufgrund der Sachwertorientierung des Investments, bietet einen Inflationsschutz und ist ein ideales Instrument zur Alterssicherung. Steuervorteile runden die Investition ab.

Bereits beim Kauf einer Immobilie sollte entschieden werden, ob diese dem Privatvermögen oder dem Betriebsvermögen zugeordnet werden soll. Die Entscheidung wird von steuerlichen Gesichtspunkten stark beeinflusst. So sind Veräußerungsgewinne im Privatvermögen steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist eingehalten wird. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass es sich bei den Immobilienverkäufen nicht um eine gewerbliche Tätigkeit handeln darf.

Werden von Privatpersonen Grundstücke veräußert, kommt es für die Frage der gewerblichen Betätigung wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung an. Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraumes (mindestens 10 Jahre) durch Vermietung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden und gehören die Einkünfte aus der Vermietung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG, so wird grundsätzlich auch die Veräußerung der bebauten Grundstücke als private Vermögensverwaltung angesehen (BFH-Urteil vom 6.4.1990, BStBI. II S. 1057). Bei Grundstücken, die durch Erbfolge oder vorweggenommene Erbfolge auf den Grundstücksveräußerer übergegangen sind, bestehen im Hinblick auf die Berechnung der Nutzungsdauer keine Bedenken, die Besitzdauer des Rechtsvorgängers wie eine eigene Besitzzeit des Veräußerers zu werten.

Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist empfehlenswert, wenn Lage, Preis, Finanzierung und Mieter der Immobilie stimmen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich die positiven Wertentwicklungen der Vergangenheit auf den Immobilienmärkten ständig fortsetzen. Qualitativ gute Objekte in ausgewählten Lagen bieten aber zu jeder Zeit eine attraktive Investitionsmöglichkeit.

Bei der Auswahl der Wohnung gelten eigentlich selbstverständliche Grundvoraussetzungen:

Überprüfung der Lage durch mehrfache Inaugenscheinnahme zu verschiedenen Tageszeiten

Genaue Innenbesichtigung des Gesamtgebäudes und der Wohnung

Ausstattung und Bauqualität

Sanierungs- oder Modernisierungsstand

Energetischer Zustand des Gebäudes

Studium des örtlichen Immobilienangebots

Überprüfung der Mietverträge

Seriosität der Mieter

Kenntnis der ortsüblichen Miete

Bei Gebrauchtimmobilien: Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Höhe der Rücklage

Investitionsbedarf oder Investitionsstau

Verwalterqualität

Vergleich von Bewirtschaftungskosten/Betriebskosten

Bewertung durch die finanzierende Bank

Vorvertragliche Basisinformationen

Transparentes Angebot

Ausgewogene Zins- und Tilgung

Steuervorteile nicht ausschließliches Kriterium

Eine Immobilie, bei der die Mieteinkünfte eine gute Rendite in Relation auf den eingesetzten Kaufpreis oder die Gestehungskosten gewährleisten, bezeichnet man als Renditeobjekt . Dabei ist wichtig zu prüfen, ob die Mieteinkünfte der „Normalität" entsprechen, d. h. ortsüblich sind. Werden aufgrund von Sondersituationen (vorübergehend) über dem Markt liegende Erträge erzielt (bei Wohneinheiten: Notunterkünfte, Wohngemeinschaften, Überbelegung etc.), (bei gewerblichen Objekten: Spielhallen, Rotlichtmilieu, gastronomische Betriebe), ist Vorsicht geboten. Renditeobjekte werden zwar nach dem Ertragswert bewertet, jedoch muss der Ertrag langfristig und marktkonform sein.

Rendite ist eine Kennzahl, die die Ertragskraft einer Kapitalanlage ausdrückt bzw. das prozentuale Verhältnis des Gewinns zum eingesetzten Kapital in einem bestimmten Zeitraum. Im Immobilienbereich ist dies stets langfristig zu sehen. Steuerliche Aspekte spielen zwar eine wichtige Rolle, die Rendite von Immobilieninvestition en hängt allerdings in starkem Maße von den sich häufiger ändernden Marktgegebenheiten ab (z. B. Wohnungsnachfrage, Entwicklung der Haushalte, Altersstruktur).

Berechnung der Ertragskennzahlen

Bei jeder Immobilieninvestition steht die Rentabilität , also die Rentierlichkeit der Anlage im Vordergrund. Das bedeutet, die Erzielung eines angemessenen Ertrages, d. h. eines angemessenen prozentualen Verhältnisses zwischen dem eingesetzten Kapital (der eingesetzten Leistung) und dem Ertrag (Rendite).

Tab. 1

Errechnung der Bruttorendite

A978-3-658-00744-7_1_Tab1_HTML.gif

Die Rendite von Immobilienanlagen war jahrelang für Kapitalanleger eher enttäuschend, konnten doch im Kapitalmarkt deutlich höhere Renditen erzielt werden. Nachdem sich inzwischen viele Anlagen als unsicher erwiesen haben und die Renditen für sichere Anlagen (z. B. gute Staatsanleihen) nur noch sehr gering ausfallen, hat sich das Bild gedreht, zumal bei den Anlageimmobilien noch zusätzliche Steuervergünstigungen eine Rolle spielen (Tab. 1).

Meist werden Anlageimmobilien mit dem „Vielfachen" des Mietwertes angeboten. Die Formel (100/Vervielfältiger = Bruttorendite) ist lediglich eine einfache Methode, die Rendite einer Immobilie grob zu überschlagen. Die Höhe der Rendite ist also abhängig vom Vervielfältiger.

Beispiel

Vereinfacht gesagt, kommt bei guten Objekten ( = geringes Risiko) ein hoher Vervielfältiger in Frage, und damit eine niedrigere Rendite. Bei Objekten mit hohem Risiko ist es umgekehrt (niedriger Vervielfältiger durch geringeren Kaufpreis = hohes Risiko = höhere Rendite).

Grundsätzlich sollte die Nettorendite als Entscheidungs- und Vergleichsmaßstab genommen werden. Nicht berücksichtigt sind bei beiden Kalkulationen Zinseszinsen und Mietsteigerungspotenziale (Tab. 2).

Tab. 2

Errechnung der Nettorendite

A978-3-658-00744-7_1_Tab2_HTML.gif

Jede einzelne Immobilieninvestition muss bezüglich der steuerlichen und liquiditätsmäßigen Auswirkungen sowohl vom Anleger, als auch von seinem Kreditgeber genau kontrolliert werden. Dabei sollte für jedes Objekt eine separate (langfristige) Kalkulation erfolgen, falls mehrere Objekte im Bestand sind, müssen diese Einzelrechnungen anschließend unbedingt zusammengefasst werden, um eine abschließende Beurteilung zu erreichen.

Für den Kreditgeber bietet sich das Anfertigen derartiger Übersichten ohnehin an, um bausteinartig die teilweise zu verschiedenen Zeitpunkten finanzierten und mit unterschiedlichen Steuervorteilen geförderten Objekte für die Kreditdokumentation und die Kreditentscheidung zu erfassen.

Der Investor erhält damit für jedes einzelne Objekt eine Investitionsrechnung, die allerdings jährlich überprüft und ggf. angepasst werden muss (Tab. 3).

Tab. 3

Beispiel für eine Investitionsrechnung

A978-3-658-00744-7_1_Tab3_HTML.gif

Zur Abrundung der Überlegungen folgt die Renditenberechnung für die eigengenutzte Immobilie, die natürlich auch angewendet werden kann, wenn ein Objekt teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet wird (Tab. 4):

Tab. 4

Nettorendite für eigengenutzte Immobilie

A978-3-658-00744-7_1_Tab4_HTML.gif$$\frac{{{\text{Mietersparnis}} \times {{100}}}}{{{\rm{Kaufpreis inkl}}.\;{\text{Nebenkosten}}}}+{\text{Wertsteigerung in \% p.a.}}$$

Beispiel

Steuerliche Aspekte spielen bei der eigengenutzten Immobilie keine Rolle.

Insbesondere wenn Immobilieninvestitionen als besonders lohnenswert, sicher und positiv gesehen werden, ist im Hinblick auf den sogenannten grauen Immobilienmarkt besondere Vorsicht geboten. Gerade Erstanleger sollten das Rendite-Risiko-Profil genau in Augenschein nehmen. Nur wenn die vorstehenden Berechnungen nachvollziehbar vorgelegt oder am besten sogar selbst vorgenommen werden, lassen sich zweifelhafte Ertragsversprechungen vermeiden. Der Milliardenbetrug mit Schrottimmobilie n ist trotz aller in den Medien veröffentlichten Einzelfälle auch in der Wirtschaftskrise ungebrochen und wird in der Zukunft noch weiter zunehmen. Weiterhin werden Objekte zur Altersvorsorge und zum Steuersparen angeboten, in Nacht-und-Nebel-Aktionen notariell beurkundet und darüber hinaus voll finanziert, meist ohne das die Käufer vorher die Wohnung gesehen oder genau geprüft haben. Besonders die Voll- oder Überfinanzierung – möglicherweise durch ein renommiertes Kreditinstitut – verführt zu unüberlegtem Handeln. Die finanziellen Folgen für die vermeintlichen Kapitalanleger sind absehbar und existentiell bedrohlich. Deshalb an dieser Stelle die dazugehörigen Fakten:

Nach dem Boom der Bauherrenmodelle zwischen 1980 und 1990 investierten in den folgenden Jahren schätzungsweise über 300.000 Kapitalanleger in ganz Deutschland in Steuersparmodelle. Sie kauften überteuerte Immobilien, meist Eigentumswohnungen und finanzierten diesen Kauf inkl. Kosten und Gebühren in voller Höhe und damit weit über dem eigentlichen Beleihungswert der Immobilien. Anbieter nutzten dabei die Unerfahrenheit der Anleger aus, die es größtenteils nicht einmal für notwendig erachteten, sich die angebotenen Wohnungen persönlich anzusehen. Die vorgelegten Modellrechnungen wurden durch entsprechende Mietprognosen und steuerliche Vorteilsrechnungen „schön gerechnet", dem Anleger wurde suggeriert, dass er ohne Eigenkapital Kapital für eine zusätzliche Altersvorsorge aufbauen könne. Nachdem sich die Angelegenheit als große Fehlinvestition erwies, Rückgriffsmöglichkeiten auf die damaligen Verkäufer oder Vermittler in den meisten Fällen nicht möglich waren und/oder ergebnislos verliefen, zudem Zwangsversteigerungen und Zwangsvollstreckungen mit horrenden Ausfallquoten drohten und die wirtschaftliche Existenz der Anleger stark gefährdet wurde, richteten sich Schadenersatzansprüche gegen die finanzierenden Kreditinstitute.

Durch Finanzierung dieser „Investition durch renommierte Kreditinstitute konnte für den Anleger der Eindruck entstehen, das Kreditinstitut habe die Immobilie und auch das Konzept geprüft und aufgrund der hohen Beleihung sei von einem entsprechenden Wert der Wohnung auszugehen. Oftmals wurden diese Objekte unaufgefordert angeboten, Beratungen fanden in den Wohnungen der Käufer statt und auch die den Kaufvertrag eingeschalteten Notare haben „unkonventionell beurkundet (sog. „Mitternachtsnotare). Viele Käufer erklärten zudem, die Finanzierung sei praktisch als „Paketlösung mit angeboten worden, man habe die Verträge gleich mit unterschrieben und oftmals auch das Kreditinstitut nicht von innen gesehen.

Die Rechtsprechung bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) hatte zunächst in der Mehrzahl der Fälle Klagen gegen die Kreditinstitute abgewiesen, erst der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in einem Urteil vom 13.12.2001 (Rs. C-481/99) den Widerruf eines derartig zustande gekommenen Kreditvertrages bejaht. Die Folge des Widerrufs war jedoch weiterhin die Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens (jetzt in einer Summe). Natürlich konnte die Immobilie nicht an das Kreditinstitut zurückgegeben werden.

Der EuGH hat im Oktober 2005 weitere Urteile in Sachen Schrottimmobilien erlassen (C-350/03 und C 229/04). Danach wurde die Rechtsprechung des BGH zwar formal als richtig bezeichnet, jedoch gleichzeitig festgestellt, dass die Anleger in Deutschland keinen Vorteil aus ihrem Widerspruchsrecht ziehen könnten. Der Tenor des Urteils war, dass es Sache der nationalen Gerichte sei, dafür zu sorgen, dass Käufer nicht auf ihren Verlusten sitzen blieben und die Kreditinstitute dafür in die Pflicht genommen werden müssten.

Im Jahre 2006 hat der II. Senat des BGH erneut gegen die Geschädigten geurteilt (Az. XI ZR 193/04, Az. XI ZR 219/04, Az. XI ZR 29/05, Az. XI ZR 106/05). Dort wurde bestätigt, dass Kunden, die ihr Immobiliengeschäft nicht zu Hause oder am Arbeitsplatz abgeschlossen haben, zwar ihren Verbraucherkredit widerrufen können, aber dadurch der Kredit in einer Summe fällig wird und der Kaufvertrag für die Immobilie wirksam bleibt.

Der BGH hat mit Urteil Az. XI ZR 221/07 entschieden, dass der Käufer einer Schrottimmobilie das Immobiliendarlehen nicht zurückzahlen muss, weil das Kreditinstitut ihn nicht über den sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für eine Eigentumswohnung aufgeklärt hat und gleichzeitig durch einen extrem hohen Tilgungssatz das Kreditausfallrisiko hat einschränken wollen. Nach Ansicht des BGH müsse das Kreditinstitut über den überteuerten Kaufpreis aber nur dann aufklären, wenn ihm bekannt sei, dass dieser doppelt so hoch sei wie der Verkehrswert.

Fazit ist, dass es bis heute keine einheitliche Rechtsprechung gibt und jeder Einzelfall die Instanzen durchlaufen wird.

© Springer Fachmedien Wiesbaden 2013

Helmut KellerPraxishandbuch Immobilienanlage10.1007/978-3-658-00744-7_2

Immobilien als Altersvorsorge

Helmut Keller¹  

(1)

Wittelsbacher Str. 78 d, 50321 Brühl, Deutschland

Helmut Keller

Email: [e-mail]

Immobilieninvestitionen und Baufinanzierungskredite sind normalerweise auf eine extrem lange Laufzeit ausgelegt. Bei entsprechendem Alter der Kreditnehmer ist natürlich auch die Kontrolle der vorhandenen Altersversorgung Bestandteil der Kreditprüfung. Werden Immobilien als Altersvorsorge herangezogen, ist sowohl auf deren Rentabilität als auch auf den Zustand (evtl. Instandhaltung) zu achten. Gleichzeitig sollte bei Renteneintritt die Immobilie weitgehend schuldenfrei und am besten zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage vorhanden sein.

Unter dem Gesichtspunkt einer ausgewogenen Alters- und Pflegevorsorge und im Hinblick auf die immerwährende Rentendiskussion gewinnen die im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundbesitz stehenden Vertragsmöglichkeiten eine immer größere Bedeutung.

Dabei stehen einerseits steuerliche Gründe im Vordergrund, genauso wichtig ist allerdings, dass vernünftige Klauseln unter familienrechtlichen Gesichtspunkten und eine ausgewogene Sicherung der Ansprüche vereinbart werden. Da Grundstücksverfügungen jeglicher Art ohnehin nur durch notarielle Mitwirkung erfolgen können, ist eine vorherige gründliche Beratung selbstverständlich.

Bei unentgeltlichem Erwerb durch Schenkung ist seit 1999, im Gegensatz zu der früheren Rechtslage, die Anschaffung durch Schenken dem Beschenkten zuzurechnen. Das bedeutet, dass bei Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung ein privater Veräußerungsgewinn vorliegen kann. Natürlich wird die Besitzdauer des Schenkers mitgerechnet. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass durch eine zwischengeschaltete Schenkung die Versteuerung des Veräußerungsgewinns umgangen wird.

Das Finanzamt erfährt von jedem Grundstücksgeschäft durch Zusendung einer Ausfertigung des Übertragungsvertrages an die Grunderwerbsteuerstelle, wozu der Notar gesetzlich verpflichtet ist. Die Grunderwerbsteuerstelle leitet diesen Vertrag an die Veranlagungsstelle des Veräußerers weiter oder schreibt eine Kontrollmitteilung.

Von einem Erwerb in einer Zwangsversteigerung wird das Finanzamt direkt vom Amtsgericht informiert.

Die verschiedenen Übertragungsmöglichkeiten im Überblick (Tab. 5):

Tab. 5

Überblick über Übertragungsmöglichkeiten

Durch eine Rückwärtshypothek (auch als Umkehrhypothek bezeichnet) erhalten ältere Grundstückseigentümer Geld für ihre Immobilie, ohne sie zu verkaufen. Gleichzeitig können sie das Objekt auch weiterhin nutzen. Derzeit wird allerdings diese Immobilienrente nur von wenigen Kreditinstituten angeboten. Um dafür das Lebenserwartungsrisiko abzudecken, muss eine Lebensversicherungsgesellschaft hierzu eine Rückdeckung geben. Da sich diese Verrentungsform nicht durchgesetzt hat, wollen wir an dieser Stelle nicht weiter darauf eingehen. Deutlich interessanter und langjährig erprobt ist der Verkauf auf Rentenbasis.

Bei Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente zählt die Leibrente steuerlich zu den wiederkehrenden Bezüge n. Dabei handelt es sich um in Geld oder geldwerten Vorteilen empfangene Leistungen, die jemand auf längere Zeit (mindestens 10 Jahre) aus besonderem Verpflichtungsgrund (Vertrag, Gesetz, Testament) erhält.

Die sonstigen Einkünfte werden über die Anlage SO zu der Einkommensteuererklärung deklariert.

Bei der Veräußerung von Grundbesitz auf Rentenbasis sind Kapitalbeträge in Rentenleistungen umzurechnen. Dabei wird entweder

der Barwert einer Leibrente ermittelt oder

die Rentenhöhe aus einem vorgegebenen Kapitalwert errechnet

Bei den Berechnungen kommen folgende Zinssätze zur Anwendung:

6 % (Mindestzinssatz für die Berechnung von Pensionsrückstellungen)

5,5 % (Kapitalwert lebenslänglicher Leistungen)

3 % (Berücksichtigung niedriger Zinsen oder künftiger Rentensteigerungen

Die Werte in den nachstehenden Tabellen verändern sich jährlich durch die vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Sterbetafeln. Eine genaue Berechnung kann zweckmäßigerweise nur auf Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens erfolgen (Tab. 6 und 7).

Tab. 6

Leibrentenkapitalwert bei einem Zinssatz von 3 % für eine lebenslänglich monatlich im Voraus zu zahlende Rente von 1.000 €

Tab. 7

Kaufpreisrente bei einem Zinssatz von 3 % für eine lebenslänglich monatlich im Voraus zu zahlende Rente für ein Kapital von 100.000 €

Beispiel

Erreichtes Lebensalter Mann: 65

Monatsrente: 1.000 €

Jahresrente: 12.000 €

Zinssatz: 3 %

Kapitalwert der Rente: 152.962 €

Beispiel

Erreichtes Lebensalter Mann: 67

Beginn der Rentenzahlung: mit 67

zu verrentender Kapitalbetrag: 200.000 €

Zinssatz: 3 %

Monatsrente: 1.402 €

Jahresrente: 16.826 €

Die vorstehenden Berechnungen sind nicht zu verwechseln mit dem Kapitalwert von Nutzungen und Leistungen. Dieser errechnet sich aus dem Jahreswert multipliziert mit einem Vielfachen.

Dieser Vervielfältiger beträgt bei Nutzungen und Leistungen

die immerwährend gezahlt werden, das 18,6-fache des Wertes des Wirtschaftsgutes (§ 16 BewG);

auf unbestimmte Dauer: das 9,3-fache des Wertes.

Für die Berechnung wiederkehrender Bezüge, die einer Person auf Lebenszeit zustehen, ist als Laufzeit die Lebenserwartung nach der jeweils aktuellen Sterbetafel als Grundlage zu nehmen und die nachfolgende Tabelle (Anlage 9a zu § 13 Bewertungsgesetz) anzuwenden (Tab. 8).

Tab. 8

Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahreswert von 1 €

Tab. 9

Grundvoraussetzungen für wiederkehrende Bezüge

Beispiel

Alter des Nutzungsberechtigten bei Vertragsabschluss: 61 Jahre

Lebenserwartung lt. Sterbetafel 2009/2011: 20,26

Rente: 12.000 € jährlich

Laufzeit in Jahren: 20

Vervielfältiger: 12,279

Kapitalwert dieser Rente: 147.348 €

Die Grundlagenvoraussetzungen für Wiederkehrende Bezüge sind aus der Zusammenfassung zu Entnehmen (Tab. 9)

Im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundbesitz werden häufig Pflegeverträg e vereinbart. Die Pflegevereinbarungen sind mit einer hohen Störanfälligkeit versehen. Insbesondere sind hier die oftmals sehr lange, auch unerwartete Dauer, die Unvorhersehbarkeit des Ausmaßes der Pflegeleistungen, die Gefahr von oft zwangsläufig auftretenden persönlichen Differenzen, der möglicherweise fehlende Erfüllungswille, aber auch das Unvermögen, die eingegangene Leistungsverpflichtung zu erbringen, zu erwähnen. Diese Unwägbarkeiten lassen sich auch mit sorgfältiger Vertragsgestaltung nur sehr bedingt regeln. Sinnvoll ist in jedem Fall, einen späteren Rücktritt vertraglich zu ermöglichen. Werden derartige Leistungen grundbuchlich abgesichert, sind nachrangige Grundpfandrechte nicht bewertbar.

Natürliche und/oder juristische Personen, denen nach § 1030 ff BGB das Recht eingeräumt worden ist, ein Grundstück zu nutzen oder den Nutzen aus dem Grundstück zu ziehen sind Nießbraucher . Bei natürlichen Personen endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod, auf den Rechtsnachfolger einer juristischen Person geht es nur unter bestimmten Voraussetzungen über. Grundsätzlich ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar und nicht verpfändbar, die Ausübung kann aber Dritten überlassen werden. Ist die Beurteilung des Nießbrauchrechts für eine Kreditentscheidung wichtig, muss in jedem Fall der vollständige Vertrag eingesehen werden.

Der unentgeltliche Verzicht auf einen bereits eingeräumten Nießbrauch unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer. Nießbrauch an einem Erbteil (§§ 1030 bis 1089 BGB) sind meist Fälle von Zuwendungsnießbrauch (Bestellung durch den Erben aus eigenem Entschluss) oder Vermächtnisnießbrauch (Bestellung durch den Erben aufgrund testamentarischer Anordnung des Erblassers).

Bei einem Nießbrauchfond s erfolgt der Verkauf eines Nießbrauches an Stelle des Verkaufs einer Immobilie. Die Kosten einer Modernisierung übernehmen die Kapitalanleger. Von der Wohnungsbaugesellschaft erhalten die Erwerber die Mieteinnahmen – den Nießbrauch. Nach einer gewissen Laufzeit, in der Regel zehn Jahre, kauft die Gesellschaft den Nießbrauch zurück. Im Modernisierungsjahr erhalten die Anleger eine hohe Verlustzuweisung. Die Ausschüttungen der Folgejahre sind für einige Jahre steuerfrei.

Die steuerlichen Vorteile eines Nießbrauchs können nicht unerheblich für die Grundsatzentscheidung sein. Deshalb ist es wichtig, einen steuerlichen Berater frühzeitig hinzu zu ziehen. Insbesondere im Familienkreis können hierdurch interessante legale Gestaltungsmöglichkeiten durchdacht werden.

Steuerliche Zuordnung bei Nießbrauch in den unterschiedlichen Gestaltungsformen (Tab. 10):

Tab. 10

Steuerliche Zuordnung bei Nießbrauch

Rente n setzen sich aus zwei Komponenten zusammen, nämlich dem Rentenstamm (angespartes Kapital) und dem Ertragsanteil (Verzinsung des Kapitals). Daraus war ursprünglich auch die Besteuerung nur für den Ertragsanteil abgeleitet. Durch das Alterseinkünftegesetz sind seit dem Veranlagungszeitraum 2005 gravierende Änderungen eingetreten. Typisches Merkmal von Renten ist die periodische und gleichmäßige Wiederkehr von Zahlungen (wiederkehrende Bezüge), die auf einem Rechtsanspruch begründen. Je nach Laufzeit unterscheidet man Leibrenten, abgekürzte Leibrenten und Zeitrenten. Bei der Gestaltung der Rentenvereinbarung müssen die sich daraus ergebenden steuerlichen Komponenten berücksichtigt werden. Die gesetzliche (Alters-) Rente wird von der Deutsche Rentenversicherung ausgezahlt. In den ersten 3 Monaten nach dem Tod des Ehepartners wird die Rente des Verstorbenen in voller Höhe dem noch lebenden Partner ausgezahlt – unabhängig von dessen eigenen Einnahmen.

Wichtig an dieser Stelle der Hinweis auf die aktuelle Besteuerung von Altersrenten. Bei der nachgelagerten Besteuerung bleiben Beiträge im Zeitpunkt der Zahlung steuerfrei und werden erst bei Auszahlung versteuert.

Auch Nutzer der Wohn-Riester-Förderung müssen im Rentenalter Steuern auf die zuvor geförderten Beträge zahlen. Alle geförderten Beträge (Entnahmen, Sparleistungen, Tilgungsleistungen und Zulagen) werden auf einem Wohnförderkonto verbucht und mit 2 % p.a. verzinst. Ab Rentenbeginn wird der zusammengerechnete Betrag in gleichen Jahresraten bis zum 85. Lebensjahr versteuert. Der Steuerpflichtige kann allerdings auch bei Rentenbeginn alle Steuern sofort bezahlen, kann dann allerdings den zu versteuernden Betrag sofort um 30 % kürzen. Anders als bei traditionellem Riester-Produkten gibt es hierbei eine Besonderheit: Die nachgelagerte Besteuerung bringt es mit sich, dass der Eigentümer einer „Riester geförderten Wohnung" im Alter Liquiditätsabflüsse zu verkraften hat, denen keine Zuflüsse entgegenstehen. Es ist daher anzuraten, hierfür frühzeitig Liquiditätsreserven anzulegen.

Derzeitig ist das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz im Gesetzgebungsverfahren und soll noch 2013 möglicherweise rückwirkend in Kraft treten. Darin ist u. a. vorgesehen, die Verzinsung der auf dem Wohnförderkonto verbuchten Beträge auf 1 % abzusenken und auch die Einmalbesteuerung auf die gesamte Auszahlungsphase auszudehnen. Dies würde Wohn-Riester-Produkte gegenüber den auf lebenslange Geldzahlungen im Alter ausgerichteten anderen Riester-Produkten deutlich begünstigen.

Die Ertragsanteilbesteuerung für die Leibrenten bringt dagegen einen deutlichen Vorteil gegenüber anderen Anlageformen. Dazu ein Auszug aus der Leibrententabelle nach § 22 EStG (Tab. 11):

Tab. 11

Leibrententabelle

Es ist notwendig, die Verrentungsmöglichkeiten von Grundbesitz und ihre steuerlichen Folgen bei der Vertragsgestaltung zu Berücksichtigen (Tab. 12).

Tab. 12

Die Verrentungsmöglichkeiten von Grundbesitz und ihre steuerlichen Folgen.

Nachstehend die bereits mehrfach angesprochene Tabelle zur Lebenserwartung (Tab. 13)

Tab. 13

Lebenserwartung. (Quelle: Statistisches Bundesamt/Sterbetafel 2009/2011)

(Die Zahlen der mittleren Lebenserwartung sind jeweils auf- oder abgerundet)

Eine „Allgemeine Sterbetafel wird jeweils nach Vorliegen der Ergebnisse einer Volkszählung neu berechnet. Zuletzt wurde die „Allgemeine Sterbetafel 1986/1988 veröffentlicht. Für Personen, die ein bestimmtes Alter schon erreicht haben, wird die Anzahl der weiteren Lebensjahre mit der sogenannten durchschnittlich ferneren Lebenserwartung ausgedrückt.

© Springer Fachmedien Wiesbaden 2013

Helmut KellerPraxishandbuch Immobilienanlage10.1007/978-3-658-00744-7_3

Objektauswahl und Objektbewertung

Helmut Keller¹  

(1)

Wittelsbacher Str. 78 d, 50321 Brühl, Deutschland

Helmut Keller

Email: [e-mail]

Zu jeder Immobilieninvestition und -finanzierung gehört eine Objektbeurteilung in Form eines Wertgutachtens. Die Anforderungen an diese Objektbeurteilung sind unterschiedlich je nach Art der Investition/Finanzierung. Reicht für die Investition/Finanzierung von eigengenutztem Wohnraum eine Bewertung unter Ertrags- und Sachwertgesichtspunkten völlig aus, so kommt bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen oder größeren Wohnungsbauobjekten dieser Objektbeurteilung eine deutlich höhere Bedeutung zu.

Gefragt sind hier Aussagen über nachstehende Kriterien:

Grundstück

Beschaffenheit

Zuschnitt

Altlasten

verkehrstechnische Erschließung

Grundstücksausnutzung

Reserven in der Grundstücksausnutzung

Gebäude

Bauqualität

Architektur

Grundrisslösung

Drittverwendungsfähigkeit

Ausstattung

Energetischer Zustand

Unterhaltungszustand

Standort

Lage

Infrastruktur

Makrostandort

Mikrostandort

Verträge

Werkverträge

Mietverträge

Mietgarantien

Vertragskonditionen

Marktüberlegungen

Verkaufschancen

Vermietungschancen

Verkaufsstand

Qualität des Vertriebs.

Zur Vorbereitung auf den zwingend notwendigen persönlichen Besichtigungstermin ist nachstehende Übersicht mit den entsprechenden Objektinformationen gedacht (Tab. 14):

Aus diesen Fakten lassen sich vereinfacht einige einfache Vergleichszahlen ableiten:

Vergleichszahlen

Zur professionellen Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen sind in allen Kommunen selbstständige, unabhängige Gutachterausschüss e gebildet worden (§ 67 BewG, §§ 192 und 199 BauGB).

Die von der Landesregierung bestimmten Gutachterausschüsse bestehen aus jeweils einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Die Gutachter werden auf vier Jahre bestellt, die Bestellung kann wiederholt werden. Gutachten können von jedermann beauftragt werden. Sie sind nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen. Grundstückseigentümer haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen betreten werden. Alle Gerichte und Behörden haben dem Gutachter Rechts- und Amtshilfe zu leisten.

Die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind im § 193 BauGB geregelt. Sie führen eine Kaufpreissammlung und sind dadurch in der Lage, auch so genannte Richtwertauskünft e zu erteilen. Inzwischen haben viele Städte und Gemeinden die Richtwertkarten ins Internet eingestellt. Eine Recherche über Bodenwerte sollte also zunächst immer dort beginnen.

Tab. 14

Informationen zum Objekt

Für eine Verkehrswertermittlung wird zunächst der Sachwert und bei Mietobjekten zusätzlich der Ertragswert festgestellt.

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens nach den §§ 78–82 BewG und §§ 21–23 ImmoWertV ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben den Sachwert. Sonstige Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Dabei sind die Herstellungskosten des Gebäudes sowie die Außenanlagen und die Nebenkosten unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung zu würdigen.

Bei der Verkehrswertermittlung von Gebäuden im Sachwertverfahren sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten zugrunde zu legen. Die jetzt anzuwendenden Flächenpreise (Regelherstellungskosten) beruhen auf den Normalherstellungskosten 2000 (NHK), die Bestandteil der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) 2006 sind. Für die Zwecke der typisierenden steuerlichen Bewertung wurden die NHK 2000 nicht unverändert übernommen; vielmehr wurden Gebäudetypen zusammengefasst und anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baukostenindexes zum 1.1.2007 angepasst. Sofern lediglich Raummeterpreise vorlagen, wurden die Werte in Flächenpreise umgewandelt.

Sachwertverfahren

A978-3-658-00744-7_3_Figa_HTML.gif

Als Wertzahl en sind die von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren anzuwenden (§ 9 GrBewV).

Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt werden können, sind die nachstehenden Wertzahlen anzuwenden. Die Wertzahlen für Wohngrundstücke werden in Abhängigkeit von der Höhe des vorläufigen Sachwerts und dem Bodenpreisniveau geregelt. Sie sind in Anlehnung an bundesweite Untersuchungen der Gutachterausschüsse festgelegt. Die pauschalen Wertzahlen für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum beruhen auf der Erwägung, dass mit zunehmender Höhe der Grundstücksinvestitionen zur Abbildung des gemeinen Werts ein wachsender Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorgenommen werden muss (Tab. 15, 16).

Tab. 15

Wertzahlen für Grundstücke (Wohnungseigentum)

Tab. 16

Wertzahlen für Grundstücke (Teileigentum) nach Anlage 25 zu § 181 BewG

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben einen vorläufigen Sachwert, der erheblich von dem gemeinen Wert abweichen kann. Wie bei der Verkehrswertermittlung wird deshalb eine Anpassung zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt anhand der vorgenannten Wertzahlen vorgenommen. Während bei Wohnungseigentum zusätzlich über den Bodenrichtwert differenziert wird, wird für Teileigentum eine einheitliche Wertzahl angewendet (Tab. 17–20).

Tab. 17

Bodenwertermittlung

Tab. 18

Bauwertermittlung

Tab. 19

Sachwertermittlung

Tab. 20

Sachwertermittlung für eine Eigentumswohnung

Der Ertragswert ist der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks. Nach der ImmoWertV ist er die Summe der Barwerte aller zukünftigen, nachhaltigen Reinerträge bzw. der durch Kapitalisierung des reinen Ertrages gefundene Wert des Gebäudes.

Rechenschema Ertragswert:

Der Ertragswert errechnet sich – vereinfacht – aus der Jahresnettomiete abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der so ermittelte Wert wird mit dem Kapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger) multipliziert.

$$ {\rm{Ertragswert}} = \frac{{{\rm{Jahresnettomiete}}\!\! \times \!\! 100}}{{{\rm{Kapitalisierungszinssatz}}}} $$

Bei der Ertragswertermittlung wird regelmäßig auf die erzielbare und keineswegs auf die gezahlte Miete abgestellt, obwohl beispielsweise durch bestehende Mietverträge hier nur in kleinen Schritten erhöht werden könnte. Es ist daher hilfreich, sich entsprechende Kenntnisse durch die aktuellen Mietspiegel zu verschaffen, die bei den örtlichen Maklern, Mieterverbänden oder Haus- und Grundbesitzervereinen zu beziehen sind.

A978-3-658-00744-7_3_Figb_HTML.gif

Falls der Ertragswert durch einen externen Gutachter ermittelt wurde, sollte die Berechnung anhand folgender Fragen plausibilisiert werden:

Sind die Mieten nachhaltig erzielbar?

Ist die Mieterstruktur berücksichtigt?

Ist das Wohnumfeld angesprochen?

Liegt eine öffentliche Förderung und damit Mieteinschränkung vor?

Bestehen Unterschiede zwischen Mietspiegel und Gutachteransatz?

Sind Einschränkungen in den Mietverträgen vereinbart?

Sind Mietvorauszahlungen geleistet worden?

Ist die Mietkaution vorhanden?

Wurden ausreichende Bewirtschaftungskosten berücksichtigt?

Ist ein üblicher Kapitalisierungszins (5–5,5 %) angesetzt?

Üblich bei der Ertragsbewertung von Wohnimmobilien ist überwiegend der pauschale Ansatz von Bewirtschaftungskosten. Wesentlich präziser wäre allerdings eine Staffelung nach Baualtersklassen und der Miethöhe oder aber der Ansatz von Mindestbewirtschaftungskosten für Wohngebäude – wie aus dem nachstehenden Beispiel ersichtlich- (Tab. 21):

Tab. 21

Beispiel Mindestbewirtschaftungskosten

Bei einer Ertragswertberechnung ist die Jahresnettomiete ausschlaggebend, welche mit einem entsprechenden Zinssatz zu kapitalisieren ist. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der nach der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage und nach dem zu Grunde gelegten Zinssatz in Betracht kommt. Der Zinssatz ist nach der Art der baulichen Anlage und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. In der Wertermittlungspraxis der Kreditinstitute wird mit folgenden Werten gerechnet (Tab. 22). Mit diesen Grundkenntnissen lässt sich jetzt relativ leicht eine Ertragswertermittlung durchführen (Tab. 23):

Tab. 22

Kapitalisierungszinssätze

Tab. 23

Ertragswertermittlung

Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt natürlich wesentlich von der Restnutzungsdauer ab. Bei Neubauten sind dies regelmäßig 80–100 Jahre. Deshalb wird bei einer Sachwertermittlung ein prozentualer Abschlag gemacht, während bei der Ertragswertermittlung dies durch den entsprechenden Kapitalisierungszins berücksichtigt wird.

Die Abschreibung bei einer Wertermittlung ist die periodische Kapitalrückführung der auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteile zum Ausgleich der Wertminderung infolge Alters und Abnutzung. Dabei handelt es sich um eine finanzmathematische Betrachtung im Sinne einer Rückführung des investierten Kapitals, die sich im Ertragswertverfahren alleine an den wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Zinseszinsrechnung bezogen auf den anteiligen Gebäudeertrag während der angenommenen Restnutzungsdauer ausrichtet. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird die Abschreibung im Vervielfältiger berücksichtigt, der mit dem auf das Gebäude entfallenden Reinertrag multipliziert wird. Die Abschreibung bezieht sich dabei auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Beim Sachwertverfahren wird die wirtschaftliche Alterswertminderung entweder durch eine lineare Abschreibung (1 % p. a.) oder durch mathematisch-theoretische Ableitungen ermittelt. So wird der ursprüngliche Herstellungswert zu einem Zeitwert des Gebäudes präzisiert.

Die Vervielfältigungstabellen der ImmoWertV unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer sind für Zinssätze von 1 bis 10 % ausgelegt. Nachstehend sind die gebräuchlichsten Kapitalisierungszinssätz e aufgelistet (Tab. 24).

Tab. 24

Kapitalisierungsfaktor oder Vervielfältigertabelle