Der Immobilienmarkt in Deutschland: Was Immobilienbesitzer und Investoren wissen sollten!

Von Michel Fassbinder, Fabian Lurz, Stefan Perlebach und Robert Memmler

Der Kapitaldruck der Immobilienbesitzer und Investoren ist groß, da sie stark vom Immobilienmarkt abhängig sind. Bei der Preisgestaltung der Immobilien gab es bisher eine hohe Nachfrage, die in den letzten Jahren eine hohe Preisentwicklung verursacht hat. Es gibt keine Kapitalanlage, die so direkt und umfassend unser Leben prägt wie Immobilien. Das liegt einerseits an dem hohen Volumen der Objekte und andererseits daran, dass Immobilien Wohnraum bieten und ein grundlegendes Bedürfnis der Menschen befriedigen. Wir prägen letztlich den Immobilienbau mit unseren Vorlieben und Wünschen und gleichzeitig prägt die bebaute Umwelt auch uns. All dies ist wichtig und richtig, da bereits viele Menschen ihre eigenen Erfahrungen am Immobilienmarkt gesammelt haben. Daraus verallgemeinern viele ihre eigenen ästhetischen Vorlieben und bilden daraus ihre Meinung, wie Immobilienmärkte zu funktionieren haben. Daraus folgen überwiegend Fehlentscheidung: Gerade weil der Kauf einer Immobilie die größte Entscheidung ihres Lebens darstellt, kann sie deswegen großen Schaden anrichten.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: tredition
• Erscheinungsdatum: 18. Nov. 2022
• ISBN: 9783347767331

Michel Fassbinder

Michel. D. P. P. Fassbinder beschäftigt sich schon seit vielen Jahren intensiv mit dem Thema finanzielle Kennzahlen in unterschiedlichen Finanzbereichen. Nach seinem Studium arbeitete er jahrelang nebenberuflich an unterschiedlichen Investmentstrategien. Er ist bist heute der Meinung, um ein Vermögen aufbauen zu können, benötigt man kein nenneswertes Kapital. Ausschlaggebend sind allein erlernbare Kenntnisse und die nötige Motivation, nach dem Motto, "Kopf schlägt Kapital". Das Rätsel der Zahlen beschäftigt ihn bis heute. Nach acht Jahren hat er es geschafft ohne nennenswertes Startkapital ein siebenstelliges Immobilienportfolio aufzubauen. Darüber hinaus ist der Gründer einer Familienstiftung. Obwohl er bereits einen hohen Grad an finanzieller Unabhängigkeit erreicht hat, gibt er sich mit der Rolle als passiver Zahlungsempfänger nicht zufrieden. Er ist sich sicher, stünde er wieder am Anfang, würde er erneut in absehbarer Zeit ein Vermögen aufbauen.

Buchvorschau

1. Vorwort

Die Immobilienwirtschaft hat in der Bundesrepublik Deutschland, aber auch in der Europäischen Union eine bedeutende Funktion. Sie trägt einen großen Teil zur Stabilisierung und zum Wachstum der Finanzwirtschaft bei und versorgt die Gesellschaft mit Arbeits- und Lebensräumen. Mit 3,5 Millionen Beschäftigen und fast 800.000 Immobilienunternehmen stellt der Immobilienmarkt eine der größten Wirtschaftsbranchen Deutschlands dar und beschert im Bereich Arbeitsplätze und im Wertschöpfungsprozess eine entsprechende Wachstumsrate in der Gesamtwirtschaft. Mit 645 Milliarden Euro ist der Immobilienmarkt mit 20 Prozent vom gesamten Bruttoinlandprodukt Deutschlands 2021 ein beachtenswerter Anteil. Die Tragweite der Immobilienmärkte ist deutlich zu erkennen.

Eine Besonderheit des deutschen Immobilienmarktes ist, dass die Preise bisher nur geringe Schwankungen aufweisen. Auch in Anbetracht von Zeiten der Finanzkrisen hat der deutsche Immobilienmarkt in seiner Historie nur moderate Preisverluste hinnehmen müssen und blieb weitgehend stabil. Grund dafür sind hauptsächlich die langen Finanzierungen (Pfandbrief) und die hohen Eigenkapitalquoten Deutschlands im Vergleich zu anderen Ländern. Immobilien gehören normalerweise zu krisensicheren Sachwerten, doch 2008 hat uns der amerikanische Immobilienmarkt eines Besseren belehrt.

Die Zeit der Corona-Krise hat keine gravierende Auswirkung auf den Immobilienmarkt gezeigt. Dennoch hat sich die Stimmlage in der Immobilienwirtschaft Deutschlands ein wenig eingetrübt und der Immobilienhandel ist um rund 20 Prozent gesunken. Die jahrelange Niedrigzinspolitik treibt die Immobilienpreise überdimensional in die Höhe. Das Zinsänderungsrisiko, das von der Europäischen Zentralbank ausgeht, ist eine Gefahr, die unvermittelt und ungeplant Immobilieneigentümer und Investoren treffen kann. Der Immobilienmarkt fordert immer mehr von seinen Immobilienbesitzern ab, die am Markt bestehen wollen. Die meisten Marktdaten sind tagesaktuell und Prognosen sind über viele Wochen und Monate hinaus kaum möglich. Gleichzeitig kann eine hohe Inflation dafür sorgen, dass sich Immobilienbesitzer nicht mehr am Nominal-, sondern am Realzins orientieren müssen. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank bewegt sich ständig, was die Immobilienpreise stark beeinflusst. Das sind nur einige Beispiele, die ein Umdenken der sich ständig wandelnden Marktsituation fordert.

Die Wirtschaft und vorzugsweise der Immobilienmarkt sind als die Gesamtheit der agierenden Marktteilnehmer zu verstehen. Der deutsche Immobilienmarkt kann im Beobachtungszeitraum von der Vergangenheit bis in die Zukunft reichen. Aus der Vergangenheit lassen sich charakteristische, sich wiederholende Verhaltensweisen am Markt erkennen. Über mehrere Jahre anhaltende Boomphasen gehören ebenso dazu, wie die darauffolgende Rezession. Phasen, in denen ein Preisrückgang zu erleben Risiken Eigenkapitalstarke Immobilienbesitzer profitieren in solch einem Umfeld besonders und haben weniger zu befürchten. Bei den unterschiedlichen Einflussfaktoren am Immobilienmarkt hat aber die Zinsentscheidung und die damit zusammenhängende Inflation eine dominante Stellung.

Gleichzeitig waren Bauland und Immobilien jedoch noch nie so teuer wie heute. Derjenige kann sich glücklich schätzen, der bereits über Grund und Immobilien verfügt. Denn für alle weiteren in der Gesellschaft werden die Preise womöglich nicht mehr bezahlbar sein. Doch wie kam es zu dieser unerwarteten Preisexplosion? Der Wunsch nach Grundstück und Immobilie wird immer größer. Hier stellt sich die Frage: Darf man Immobilieneigentümer enteignen oder dürfen sie selbst frei darüber verfügen? Die Bundesregierung greift mit Regulierungen immer stärker in den Immobilienmarkt ein. Dabei verfügt Deutschland über einen umfangreichen und streng geregelten Mieterwohnungsmarkt. Im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA oder Großbritannien gibt es in Deutschland keinen Subprime-Markt, da hierzulande zahlungsschwache Haushalte normalerweise keine teuren Kredite in Anspruch nehmen können, um sich ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Aufgrund der immer größeren Vielfalt der zur Verfügung stehenden Immobilien am Markt, die von Luxusimmobilien bis hin zur Sozialwohnung reichen, sind hinreichende Informationen notwendig. Es kann von einem wertvollen Wissen über den Immobilienmarkt gesprochen werden, wobei mittelfristig Immobilieninvestments mit Augenmaß das Gebot der Stunde sein werden.

Der Immobilienmarkt in Deutschland weist Trends und Entwicklungen auf, die auf dem Immobilienmarkt nicht überall gleich feststellbar sind. Daher gilt es, den Markt selektiv aus unterschiedlichen Bereichen aus zu betrachten: von der Analyse dominanter Einflussfaktoren im Immobilienmarkt und der sich daraus ergebenden Entwicklung und letztlich die Bewertung über den Markt. Viele interpretieren das Kauf- und Verkaufssignal am aktuellen Zykluszeitpunkt oft falsch. Angesichts weiter steigender Preise könnten vorgeschriebene Allokationsgrenzen bei einigen Investoren sowie Versicherungen erreicht werden, sodass diese gezwungen wären, Immobilien zu verkaufen.

2. Einleitung

Der Kapitaldruck der Immobilienbesitzer und Investoren ist groß, da sie stark vom Immobilienmarkt abhängig sind. Bei der Preisgestaltung der Immobilien gab es bisher eine hohe Nachfrage, die in den letzten Jahren eine hohe Preisentwicklung verursacht hat. Es gibt keine Kapitalanlage, die so direkt und umfassend unser Leben prägt wie Immobilien. Das liegt einerseits an dem hohen Volumen der Objekte und andererseits daran, dass Immobilien Wohnraum bieten und ein grundlegendes Bedürfnis der Menschen befriedigen. Wir prägen letztlich den Immobilienbau mit unseren Vorlieben und Wünschen, gleichzeitig prägt die bebaute Umwelt auch uns. All dies ist wichtig und richtig, da bereits viele Menschen ihre eigenen Erfahrungen am Immobilienmarkt gesammelt haben.

Daraus verallgemeinern viele ihre eigenen ästhetischen Vorlieben und bilden ihre Meinung, wie Immobilienmärkte zu funktionieren haben. Daraus folgen wiederum überwiegend Fehlentscheidungen: gerade weil der Kauf einer Immobilie die größte Entscheidung ihres Lebens darstellt, kann sie deswegen großen Schaden anrichten. Der Endowment-Effekt (auch Besitztumseffekt) besagt, dass wir eine Sache wertvoller einschätzen, wenn wir sie besitzen. Sobald wir eine Immobilie erwerben, erzeugen wir ein Gefühl des Besitzes, der den Wert der Immobilie unseren Gefühlen entsprechend deutlich ansteigen lässt. Der Endowment-Effekt wird häufig vom Eigentümer unterschätzt oder gar nicht wahrgenommen, obwohl er enorme manipulative Kräfte entwickelt und sich der gefühlte Wert von den Marktpreisen deutlich abkoppelt.

Obwohl die Finanzierbarkeit von Immobilien trotz höherer Zinskosten immer noch ein profitables Geschäft sein kann, profitieren Kapitalanlagen davon am stärksten. In den letzten Jahren hat deswegen die Diskussion stark zugenommen, ob nun Mieten oder Kaufen die wirtschaftlich bessere Entscheidung ist. Viele Investoren sind der Meinung, dass Immobilien so attraktiv wie nie zuvor sind, andere behaupten jedoch, dass die Preisexplosion das Bilden von Wohneigentum erschwert. Vergleicht man die heutige Situation mit der Zeit vor Niedrigzins und hohem Kaufpreis, in dem der Durchschnittszins sogar bis 2007 bei 5 Prozent lag, fällt auf, dass Immobilienbesitzer 1 Prozent getilgt und 5 Prozent Zinsen gezahlt haben. Vor nicht allzu langer Zeit wurde gerade einmal zwischen 1 und 3 Prozent Zinsen gezahlt und ab 2 und mehr getilgt. Das Verhältnis ist trotz hoher Immobilienpreise immer noch gut.

Wenn jemand in Deutschland sein Geld in Immobilien angelegt hat, so hat er dies meist mit dem Hintergedanken getan, ein auf längere Sicht sicheres und solides Investment zu tätigen. Gehen die goldenen Zeiten am deutschen Immobilienmarkt zu Ende? Kommt es jetzt zu einer Stagnation – oder droht ein Crash am Wohnungsmarkt? Viele stellen sich an der Stelle die Frage, ob es eine Immobilienblase gibt und wenn ja, wann sie platzt. Wer wird in Zukunft auf der Gewinnerseite stehen und weiter von den Immobilien profitieren können? Das große Geschäft mit den Immobilien in Deutschland bleibt eine spannende Belastungsprobe auf beiden Seiten.

Ansonsten gab es zu Zeiten der Niedrigzinsen auf dem Markt bei herkömmliche Sparanlagen kaum noch Erträge. Im Gegenteil: durch die Inflation wird Barvermögen auf Zeit eher verbrannt. Alternativen sind daher gefragt. Schon lange hat sich die Investition in Immobilien als attraktive Geldanlage bewährt. Doch der Immobilienboom in Großstädten sorgte dafür, dass die Attraktivität vielerorts immer mehr schwindet. Spätestens seit Preise und Mieten in den deutschen Ballungsgebieten enorm gestiegen sind, werden die Forderungen auf politischer Seite immer lauter, Regulierungen in den Markt einzuführen. Die Schuldigen sind dabei schnell gefunden: es sind vor allem die Großinvestoren, die mit dem Immobilienmarkt immer reicher werden, während die Armen kaum noch bezahlbaren Wohnraum finden, so zumindest die Meinung der Medien.

Private Immobilienbesitzer investieren aufgrund von Informationen, die sich ausschließlich auf Immobilienobjekte beziehen, aus deren letztlich alle Entscheidungen getroffen werden. Sie haben dabei in der Regel keinen Bezug zum Immobilienmarkt und weisen ein erhebliches Informationsdefizit gegenüber anderen Marktteilnehmern auf. Obwohl ihre Immobilien ebenso im Immobilienmarkt eingebettet sind, unterliegen sie auf gleiche Weise deren Wettbewerbsbedingungen. Wer eine Immobilie kaufen oder in sie investieren möchte, sollte nicht nur auf das Kaufobjekt Immobilie selbst achten, sondern genauso den Blick auf den gegenwärtigen Markt richten. Das vorliegende Buch soll Ihnen dabei helfen, die Regeln am Immobilienmarkt zu erlernen und für sich zu nutzen.

Oft sind diese Informationen nicht verfügbar oder nur mit aufwändiger und zeitintensiver Recherche verbunden. Die gefundenen Informationen sind dann meist etwas älter oder zur Verwendung nur begrenzt brauchbar. Bis heute gibt es kaum Quellen oder Datenbanken, in denen alle Informationen zusammentragen sind oder so angeboten werden, wie man sie benötigt. Das Internet bleibt da meist die einzige Quelle, bei der man viel Geduld aufbringen muss. Am Ende dieses Buches werden Sie genügend Hinweise erhalten haben, die Ihnen helfen werden, die wesentlichen Informationen herauszufiltern, um diese profitabel einsetzen zu können.

Ebenso bestehen bei der Realisierung eines Bauvorhabens (vom Bauauftrag bis zur Fertigstellung) große Informationsdefizite, die hohe Risiken bergen. Von Großfamilien bis hin zu Singles lassen sich alle Interessentengruppen auf dem deutschen Immobilienmarkt finden. Das zeigt, wie vielseitig der Markt unter den Deutschen ist, die von einfachen Mietern zu Investoren werden wollen oder Immobilien für die Altersvorsorge erwerben möchten.

Einblick und Bewertung des Immobilienmarktes ist ein weiteres umfangreiches Kapitel, da es den meisten an der Marktübersicht fehlt. Hier geht es darum, den Immobilienmarkt in seinem Entstehen, seiner Funktion und Entwicklung zu verstehen. Wie er funktioniert und wie man davon am besten profitieren kann, wird hier erklärt.

Das Buch richtet sich an Immobilieninvestoren und Eigentümer, die mehr über den Immobilienmarkt in Deutschland erfahren möchten. Fragen wie „Ab wann reicht es noch für ein Eigenheim?" und „Ab wann lohnt sich ein Immobilieninvestment in welcher Marktlage überhaupt noch?" oder „Wie wird sich der Immobilienmarkt in Zukunft entwickeln?" sollten Sie am Ende des Buches in der Lage sein, selbst beantworten zu können. Dabei wird ein klarer Überblick des Immobilienmarkts gegeben und die dafür relevante Daten offen aufgezeigt. Es soll eine Kompass ähnliche Funktion im Immobilienmarkt aufgezeigt werden, mit dem die wesentlichsten Einflussfaktoren auf dem Markt beschrieben, sowie deren Wirksamkeit und Verhältnisse zueinander aufgezeigt werden – von der Entstehung einer Immobilienblase bis zur Bewertung am Immobilienmarkt. Wie Immobilienpreise entstehen und aus welchen Gründen und zu welchen Verhältnissen von Einflussfaktoren sie sich entwickeln ist eines der Hauptthemen. Ziel ist es, dem Leser Orientierung zu geben, um seine Interessen und Stärken bestmöglich nutzen zu können. Bei Entscheidungen wie der des Immobilienkaufs oder innerhalb eines Investments ist man auf die richtige Beurteilung des Marktes angewiesen, da Immobilien unbeweglich sind