Ratgeber Baufinanzierung
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Über dieses E-Book
Der Bau oder Kauf einer Immobilie!
Dieses Buch hilft bei der wichtigen Frage nach der Finanzierung:
Wie stelle ich einen Haushaltsplan auf, um die monatliche Belastbarkeit zu berechnen?
Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen?
Wie viel "Haus oder Immobilie" kann ich mir leisten?
Nach wie vielen Jahren bin ich schuldenfrei?
Finanzierungsbausteine wie Hypotheken und verschiedenste Darlehensformen werden ebenso erklärt wie wichtige Finanzbegriffe, damit Sie auf Augenhöhe mit Ihrer Bank verhandeln können!
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Buchvorschau
Ratgeber Baufinanzierung - Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten
Ratgeber Baufinanzierung
Dirk Noosten
Ratgeber Baufinanzierung
Der Autor, Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten, ist als Sachverständiger im Be-reich der Immobilienbewertung tätig (www.ib-noosten.de). Er lehrt am Fachbereich Bauingenieurwesen der Hochschule Ostwestfalen-Lippe Bau- und Immmobilien¬management sowie Baufinanzierung (www.hs-owl.de/fb3/). Außerdem ist er Autor und Koautor mehrerer Fachbücher.
© 2014 Dirk Noosten, Detmold
www.ib-noosten.de
Alle Rechte vorbehalten.
Der gesamte Inhalt des vorliegenden Werkes (Texte, Bilder, Grafiken, Design usw.) und jede Auswahl davon unterliegt den Gesetzen zum Schutze geistigen Eigentums. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne Zustimmung des Eigentümers unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Zuwiderhandlungen werden zivil- und strafrechtlich verfolgt.
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Der Autor hat das vorliegende Werk nach bestem Wissen und Gewissen und mit höchster Sorgfalt erstellt. Dennoch übernimmt er keinerlei Verantwortung oder Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit. Die Anwendung der hier dargestellten Inhalte erfolgt auf eigene Gefahr.
Zur besseren Lesbarkeit wird in dieser Publikation bei Personenbezeichnungen stets die männliche Form verwendet. Damit werden Frauen wie Männer gleichermaßen angesprochen.
Lektorat: Dr. Bernd Knappmann, Rielasingen (www.knappmann-lektorat.de)
Umschlaggestaltung: Gerd Noosten, Emden (www.noosten.eu)
Umschlagbild: fotolia #48549538
Published by: epubli GmbH, Berlin, www.epubli.de
ISBN 978-3-8442-7429-5
Vorwort
Der vorliegende Ratgeber ist ein Leitfaden für die private Baufinanzierung. Er richtet sich vor allem an Bauherren und Immobilienkäufer ohne oder mit nur geringen Kenntnissen in der Immobilienfinanzierung und soll diese als zukünftige Kreditnehmer auf die Gespräche und Verhandlungen mit den Banken und Bausparkassen vorbereiten.
Zunächst wird der künftige Kreditnehmer dabei unterstützt, sich mit der eigenen finanziellen Situation zu beschäftigen und dabei Wünsche und Möglichkeiten in Einklang zu bringen. Die wichtigsten Schritte werden beschrieben und anhand von Beispielen erläutert.
In den folgenden Kapiteln wird das notwendige Wissen vermittelt, um als Kreditnehmer die unterschiedlichen Finanzprodukte einordnen zu können. Anhand von Beispielen und Tabellen werden verschiedene Finanzierungsmodelle dargestellt und Möglichkeiten zum Vergleich von Angeboten aufgezeigt. Auch die öffentliche Förderung von Bauvorhaben wird aufgegriffen, indem die vom Bund bzw. Land bereitgestellten Zuschuss- und Kreditmöglichkeiten vorgestellt werden. Da auch die Anschlussfinanzierung eine wichtige Rolle spielt, schließt diese die Betrachtung ab.
Ein Bauherr oder Immobilienkäufer als potenzieller Kreditnehmer soll so in die Lage versetzt werden, sich nicht auf das erstbeste Angebot der Hausbank verlassen zu müssen, sondern aktiv bei der Ausgestaltung des Kreditvertrages mitwirken zu können. Denn eine Fehlentscheidung bei einer Immobilienfinanzierung kann nicht nur mehrere Tausend Euro kosten, sondern im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin bedeuten.
Im Anhang befinden sich neben weiterführenden Adressen und Quellen umfangreiche Tabellen, auf die über einen Link zugegriffen werden kann. Diesen können direkt und meist ohne Zuhilfenahme eines Taschenrechners folgende Informationen für verschiedene Zinssätze entnommen werden:
Nach wie vielen Jahren bin ich schuldenfrei?
Wie hoch ist die notwendige jährliche Annuität für ein Darlehen in Höhe von 100.000,– €, damit ich nach einer bestimmten Anzahl von Jahren schuldenfrei bin?
Wie hoch ist der mögliche Darlehensbetrag, wenn ich jährlich einen bestimmten Betrag für die Darlehensrückzahlung aufbringen kann und nach einer bestimmten Laufzeit schuldenfrei sein möchte?
Wie hoch ist die Restschuld nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren bei einem Darlehensbetrag von 100.000,– €, wenn ich jährlich einen bestimmten Betrag für die Darlehensrückzahlung aufbringen kann und nach einer bestimmten Laufzeit schuldenfrei sein möchte?
Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko bzw. die Zinsänderungschance nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?
Detmold, Februar 2014 Dirk Noosten
Danksagungen
Mein besonderer Dank gilt Herrn Denis Pauli, der wesentliche Vorarbeiten geleistet und zahlreiche Tabellen erstellt hat.
Dem Lektor, Dr. Bernd Knappmann, möchte ich für die professionelle Herstellung und die gute Zusammenarbeit danken.
Mein Dank gilt auch Svenja Besse, Kerstin Himmeldirk, Stefan Krähenhorst und Michael Peine, die mit ihren Beiträgen zum Gelingen dieses Buches beigetragen haben.
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Zinsentwicklung 01.1980 – 08.2013
Abb. 2: Phasen eines Bausparvertrages
Abb. 3: Abhängigkeit der Tilgungsdauer vom anfänglichen Tilgungssatz
Abb. 4: Grundpfandrechte
Abb. 5: Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 %
Abb. 6: Beispielverlauf einer Verzinsung mit Cap
Abb. 7: Vergleich des Zinsniveaus in Deutschland, der Schweiz und Japan
Abb. 8: Wechselkurs Schweizer Franken pro Euro
Abb. 9: Wechselkurs Japanische Yen pro Euro
Abb. 10: Zusammensetzung des jährlichen Schuldendienstes
Abb. 11: Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei steigenden Zinsen
Abb. 12: Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei wechselnden Zinssätzen
Abb. 13: Entwicklung des DAX vom Januar 2000 – August 2013
Abb. 14: Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 %
Abb. 15: Zusammensetzung der Rate eines Annuitätendarlehens mit einem Zinssatz von 4 %
Abb. 16: Tabelle 17: Anwendungsbeispiele
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Finanzielle Belastbarkeit
Tab. 2: Zusammenhang Tilgungsdauer – Tilgungssatz
Tab. 3: Berechnung des möglichen Investitionsbetrages
Tab. 4: Grunderwerbsteuersätze in Deutschland
Tab. 5: Staatliche Zulagen und Prämien zu einem Bausparvertrag
Tab. 6: Bruttoarbeitslohn zur Gewährung der Wohnungsbauprämie in Abhängigkeit von Familienstand und Kinderanzahl
Tab. 7: Kreis der unmittelbar begünstigten Personen
Tab. 8: Effektivzins (%) für verschiedene Zinsbindungsfristen
Tab. 9: KfW-Programmübersicht (Auswahl)
Tab. 10: BAFA-Förderung (Auswahl)
Tab. 11: Einkommensgrenzen in der sozialen Wohnraumförderung
Tab. 12: Erhöhung des tatsächlichen Effektivzinses durch die Nebenkosten
Tab. 13: Tilgungszeit
Tab. 14: Höhe der jährlichen Zahlung
Tab. 15: Darlehenshöhe
Tab. 16: Höhe der Restschuld
Tab. 17: Zinsänderungsrisiko bzw. -chance
1 Ratgeber Baufinanzierung: Warum?
Seit der Jahrtausendwende sinken die Sollzinsen für Baukredite. Die weltweit angespannte Situation an den Finanzmärkten verstärkt diesen Trend und die Banken locken potenzielle Kunden mit historisch niedrigen Zinsen. Diese Situation eröffnet immer mehr Menschen die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
Allerdings ist die Qualität der Beratungsgespräche bei einem Teil der Banken mangelhaft, wie Untersuchungen der „Stiftung Warentest" regelmäßig ergeben. Defizite sind