Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien

Von Alexander Goldwein

Sichern Sie sich maximale Steuervorteile durch überlegenes Wissen! Der Autor erklärt Ihnen Schritt für Schritt praxiserprobte Steuerstrategien für vermietete Wohnimmobilien. Kompakt, verständlich und gründlich.

• Maximaler Ansatz von Werbungskosten
• Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinn

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: M&E Books Verlag
• Erscheinungsdatum: 19. Apr. 2023
• ISBN: 9783947201617

Alexander Goldwein

Alexander Goldwein ist gelernter Jurist und hat einen internationalen Bildungshintergrund. Er hat in drei Staaten in drei Sprachen studiert. Mit Kapitalanlagen in Immobilien ist er self-made Millionär geworden.Als Autor und Berater hat er zahlreiche Menschen zu wirtschaftlichem Erfolg geführt. Goldwein verfügt über eine große Bandbreite praktischer Erfahrung aus seiner Tätigkeit als Jurist in der Rechtsabteilung einer Bank sowie als kaufmännischer Projektleiter in der Immobilienbranche. Durch seine Bücher hat Goldwein sich bei privaten Kapitalanlegern einen legendären Ruf erarbeitet, weil er mit seinen ganzheitlichen Erklärungsansätzen den idealen Nährboden für gelungene Investitionen in Wohnimmobilien erzeugt.Goldwein verfolgt konsequent den Ansatz, komplexe Themen einfach zu erklären, so dass auch Anfänger ohne Vorkenntnisse mühelos folgen können. Er erreicht so alle, die gerne in Immobilien investieren würden, aber bisher noch keinen Zugang zu dem notwendigen Fachwissen erhalten haben.

Buchvorschau

VORWORT

Vermögende Menschen haben erkannt, dass Immobilieninvestments eine elegante Lösung sein können, die Steuerlast zu senken. Tatsächlich kann man mit Kapitalanlagen in Immobilien beachtliche Steuervorteile erzielen. Das gilt sowohl für die Einkommensteuer als auch für die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Immobilienmakler und Anlageberater werden nicht müde, auf die Steuervorteile bei Immobilien zu verweisen. Allerdings bleiben sie in aller Regel eine genaue Erklärung dafür schuldig, wie viele Steuern man sparen kann und wie es genau funktioniert.

Mein Anspruch ist, diese Wissens- und Erklärungslücke mit dem vorliegenden Buch zu schließen. Ich erkläre Ihnen Schritt für Schritt die Funktionsweise der Besteuerung von vermieteten Immobilien. Dabei ist der Fokus darauf gerichtet, Ihre Immobilieninvestments steueroptimiert zu gestalten, um dem Staat kein Geld zu schenken. Ich verspreche Ihnen, dass ich nur die wirklich praxisrelevanten Themen vorstellen und Sie nicht mit irrelevanten Ausführungen langweilen werde. Mein Markenzeichen ist, komplexe Themen so anschaulich zu  erklären, dass auch Leser ohne Vorkenntnisse die Chance haben, die Zusammenhänge zu verstehen und den Weg durch den Steuerdschungel zu finden. Dabei arbeite ich auch mit konkret durchgerechneten Beispielen aus meiner Beratungspraxis.

Profitieren Sie von meinen praktischen Erfahrungen als Jurist mit einer Spezialisierung im Immobilien- und Steuerrecht. Darüber hinaus stütze ich mich auf eine mehrjährige Tätigkeit als kaufmännischer Projektleiter in der banknahen Immobilienbranche.

In dieser aktualisierten und verbesserten Fassung sind Gesetzesänderungen und Gerichtsurteile bis 2020 eingearbeitet.

INHALTSVERZEICHNIS

VORWORT

INHALTSVERZEICHNIS

A. EINFÜHRUNG

B. GRUNDLAGEN DER INVESTITION IN  WOHNIMMOBILIEN

I. Rendite & Wertsteigerung

II. Welche Voraussetzungen muss ein Investor erfüllen?

III. Wie wird man vom Laien zum Profi?

IV. Grundüberlegungen zur Rendite von Wohnimmobilien

1. Errechnung der Rendite

2. Vervielfältiger

3. Nachsteuerrendite

4. Veräußerungsgewinne

C. ABLAUF EINER IMMOBILIENTRANSAKTION

I. Phasen des Erwerbsvorgangs

II. Abschluss des notariellen Kaufvertrages

1. Umfang der Beurkundungspflicht

2. Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen

III. Vollzug des Immobilienkaufvertrags

IV. Besitzübergang

D. RELEVANTE STEUERTHEMEN

I. Einkommensteuer

1. Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung

2. Veräußerungsgewinne

3. Mietverträge mit Angehörigen & Freunden

4. Problembaustelle „Einkunftserzielungsabsicht"

II. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

1. Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen

2. Freibeträge und Steuersätze

3. Schenkungen als Steuersparmodell

III. Grunderwerbsteuer

1. Bemessungsgrundlage der Steuer

2. Bemessungsgrundlage bei Bauträgerverträgen

3. Steuersätze

4. Schuldner der Steuer

IV. Grundsteuern

V. Umsatzsteuer

VI. Bauabzugssteuer

VII. Kauf & Verwaltung von Immobilien durch eine GmbH

E. DENKMALSCHUTZIMMOBILIE ALS RENDITEOBJEKT

I. Erhöhte Abschreibungssätze

II. Stolperfalle  „Bereits saniertes Objekt"

III. Exkurs: Eigengenutzte Denkmalschutzimmobilie

F. FERIENIMMOBILIEN ALS RENDITEOBJEKT

I. Internationales Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen

II. Stolperfalle Eigennutzung

III. Stolperfalle Unterschreitung ortsüblicher Auslastungsungsquote

IV. Stolperfalle Gewerblichkeit

G. IMMOBILIENFONDS & IHRE STEUERRECHTLICHE BEHANDLUNG

I. Geschlossener Immobilienfonds

II. Offener Immobilienfonds

III. Immobilienpool „Family & Friends"

H. BEISPIEL MIT KONKRETEN ZAHLEN & HINWEISEN FÜR DIE STEUERERKLÄRUNG

J. BERECHNUNGSTOOL FÜR FINANZIERUNG & RENDITE

I. Basisdaten

II. Mieterliste

III. Konditionen und Kosten des Darlehens

IV. Cashflow & Rendite mit Prognose für 10 Jahre

BONUSMATERIAL

DER AUTOR

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

IMPRESSUM

A. EINFÜHRUNG

Ich möchte Sie zunächst dafür sensibilisieren, wie hoch die Steuerbelastungsquote in Deutschland ist. Wenn Sie beispielsweise ein Einkommen aus der Vermarktung Ihrer Arbeitskraft versteuern, dann zahlen Sie satte 42% Einkommensteuer für Beträge ab € 54.950 (Stand: 2018) zu versteuernden Einkommens.¹ Hinzu kommt noch der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% auf die Steuerlast womit Sie bereits bei 44,31% Einkommensteuer liegen. Ggf. kommt noch Kirchensteuer hinzu. Das sind Zahlen, die schlechte Laune machen. In der nachfolgenden Grafik können Sie das Ansteigen des Einkommensteuersatzes bis auf diesen unerfreulichen Wert ablesen.

Abbildung 1:

Grenz- und Durchschnittssteuersätze 2019



Grenz- und Durchschnittssteuersaetze 2019.jpg

Quelle der Abbildung 1:

Institut Arbeit und Qualifikation der Universität Duisburg-Essen²

Aber das ist ja noch nicht das Ende der Fahnenstange. Wenn Sie nun mit dem so versteuerten Geld einkaufen gehen, zahlen Sie in der Regel zusätzlich noch 19% Umsatzsteuer. Unter Berücksichtigung des Grundfreibetrages und eines niedrigeren Eingangssteuersatzes ergibt sich für einen alleinstehenden Arbeitnehmer eine durchschnittliche Gesamtbelastungsquote mit Steuern und Sozialabgaben von schmerzhaften 54,6%.³ Das bedeutet, dass ein Arbeitnehmer bis zum 18.Juli eines Jahres für den Staat arbeitet und erst danach bis zum Ende des Jahres in die eigene Tasche wirtschaftet.⁴ Ich ahne, dass sich Ihre Mine beim Lesen dieser Zahlen verfinstert. Und das zu Recht, denn man fragt sich als Bürger, welche Gegenleistung man vom Staat erhält für eine derart hohe Belastung mit Steuern und Abgaben.

Deutschland liegt bei der Belastungsquote mit Steuern und Sozialabgaben ausweislich einer aktuellen Studie der OECD auf einem traurigen zweiten Platz!⁵ Nur in einem anderen Mitgliedsstaat der OECD ist die Belastungsquote für alleinstehende Arbeitnehmer höher. Ihnen dürfte auf der Grundlage dieser Zahlen klar geworden sein, dass man allein mit anständiger und ehrlicher Arbeit als Einkommensquelle in Deutschland nicht auf einen grünen Zweig kommen kann.

Eine Entlastung der Menschen in Deutschland ist auch deshalb nicht in Sicht, weil der Staat sich traditionell einer plausiblen und belastbaren Rechtfertigung des angeblichen Finanzbedarfes und der damit zusammenhängenden Steuerbelastung entzieht. Das hängt auch damit zusammen, dass Politiker anders als Unternehmer denken und agieren. Ausgangspunkt der Überlegungen von Politikern ist leider nicht die Frage, wie hoch der Finanzbedarf ist, um den Staat effizient und zum Wohle der Bürger zu organisieren, um dann zu entscheiden, wie hoch die Steuern festgelegt werden müssen, um diesen Finanzbedarf zu decken. Solche eigentlich denklogisch notwendigen Überlegungen finden nicht in dem gebotenen Maß statt. Stattdessen unterstellen Politiker als nicht mehr hinterfragte Arbeitshypothese, dass alle bereits gesetzlich eingestellten Steuern wirklich benötigt werden und gehen nur noch der Frage nach, wie man beabsichtigte Mehrausgaben durch eine Erhöhung der Steuern finanziert und wie man diese politisch rechtfertigt. Erforderlich wäre aber eine viel grundsätzlichere Analyse, in welchem Umfang die bisherigen Ausgaben wirklich erforderlich sind und, ob die gesetzlich eingestellte Steuerbelastung wirklich gerechtfertigt ist. Solche Überlegungen finden leider nicht im erforderlichen Umfang statt und werden auch im Bundestag und in den Medien leider nicht wirklich thematisiert. Solange das so ist, wird die Steuerbelastung in Deutschland weiter auf Rekordniveau bleiben. Da somit eine Entlastung der Menschen, die ihr Einkommen mit ihrer Arbeitskraft erzielen (und nicht mit Kapital), auf sehr lange Sicht nicht realistisch ist, müssen Sie andere Wege gehen.

Es gibt jedoch nicht nur schlechte Nachrichten. Ich habe Ihnen ja im Vorwort angekündigt, dass ich Ihnen Wege aufzeigen werde, um die erdrückende Steuerlast für sich zu senken. Ein sehr vielversprechender Weg sind Kapitalanlagen in Wohnimmobilien. Wenn Sie dieses Buch zu Ende gelesen und verstanden haben, wie effektiv man die Steuerbelastung mit Investitionen in vermietete Immobilien senken kann, dann werden Sie verstehen, warum sich in diesem Sektor Millionäre und Milliardäre tummeln. Sehr vermögende Menschen sind häufig auch deshalb vermögend, weil sie viel Zeit darauf verwenden, Wege zur Absenkung der Steuerlast zu finden. Was in großem Stil funktioniert, ist auch in kleinem Stil möglich. Es ist nicht erforderlich, Millionär zu sein, um von diesen Erkenntnisse zu profitieren.

Die in diesem Buch besprochenen Steuerstrategien sind selbstverständlich völlig legal und vom Staat sogar darauf angelegt, von vermögenden Menschen ausgenutzt zu werden. Bleiben Sie nicht länger nur Zaungast bei der Steuersparparty der wirklich Reichen. Die Eintrittskarte für die Party halten Sie in Form dieses Buches bereits in der Hand. Ich kann Ihnen versprechen, dass Sie erstaunt sein werden, wie großzügig der Staat gegenüber Leuten ist, die im Steuerdschungel die verschlungenen Pfade gefunden haben.

Nehmen wir ein Beispiel, um zu verdeutlichen was ich meine:

Beispiel:

Ein von mir beratener Investor hat Anfang 2003 ein Mehrfamilienhaus in München für rund € 400.000 gekauft. Anlässlich des Verkaufes Ende 2014 hat er mich noch einmal kontaktiert und begeistert mitgeteilt, dass er diese Immobilie nun für rund € 950.000 verkaufen konnte.

Da zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen waren, konnte der Investor den Veräußerungsgewinn von mehr als einer halben Millionen Euro steuerfrei vereinnahmen.

Sie werden beim Lesen dieses Beispiels vielleicht denken, dass es ungerecht ist, dass ein kleiner Angestellter mit einem Einkommen von beispielsweise € 45.000 pro Jahr gnadenlos besteuert wird, während ein Investor mit riesigen Gewinnen ungeschoren davonkommt. Aber genau so ist das Steuerrecht in Deutschland konstruiert. Sie dürfen nicht vergessen, dass Deutschland ein kapitalistisches Wirtschaftssystem hat und, dass viele Politiker und Teilhaber der Macht für sich und ihresgleichen Privilegien im System verankert haben. Das ist übrigens nicht nur ein deutsches Phänomen. Das gibt es ausnahmslos in allen Staaten auf diesem Planeten. Damit diese Privilegien für die Nichtprivilegierten nicht so sichtbar sind, werden sie in einem Steuerdschungel ein wenig versteckt. Auch das ist ein Grund, warum das Steuerrecht künstlich kompliziert gestaltet ist.

Ich möchte Ihnen an dieser Stelle den Rat geben, keine Kraft damit zu verschwenden, sich über diese Ungerechtigkeiten aufzuregen. Sie werden die Welt nicht verändern, weil Sie viel zu mächtige Gegner haben, die dieses System geschaffen haben und von ihm profitieren. Seien Sie schlau und versuchen Sie besser, im Rahmen Ihrer Möglichkeiten von den versteckten Steuergeschenken auch zu profitieren. Das ist eine viel effizientere Form des Protestes und des Widerstands gegen die Ungerechtigkeiten des Steuersystems. Genau dazu dient dieses Buch. Wenn Sie so wollen, ist dieser Leitfaden eine „Schatzkarte", um Sie zu den verborgenen Steuerprivilegien zu führen.

B. GRUNDLAGEN DER INVESTITION IN  WOHNIMMOBILIEN

Investitionen in Wohnimmobilien schneiden bei einer Gesamtbetrachtung und bei richtiger Auswahl und Bewirtschaftung als Geldanlage sehr gut ab.⁶

Der Wohnimmobilienmarkt ist insbesondere in Deutschland für Investoren attraktiv, weil es einen hohen Prozentsatz von Mietern in der Bevölkerung gibt. Das hängt sicherlich auch mit einem hohen Maß an Rechtssicherheit zusammen, von dem sowohl die Investoren als auch die Mieter profitieren.

Dazu gehört z.B. der Umstand, dass Mieter von Wohnraum Kündigungsschutz genießen und, dass Vermieter die Miete auch ohne einen Mieterwechsel erhöhen können.⁷ Allein schon diese beiden Beispiele zeigen, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland sehr ausgewogen sind und damit eine solide Grundlage für einen langfristig stabilen und lukrativen Wohnungsmarkt darstellen.

Das erklärt auch die Unterschiede zu anderen europäischen Staaten, in denen Menschen nur als Eigentümer sicher sein können, dass sie langfristig in der Immobilie bleiben können. Es ist daher bei genauer Betrachtung nicht so erstaunlich, dass Deutschland im europäischen Vergleich den höchsten Anteil an Mietern hat.

Die nachfolgende Grafik weist die Zahlen für das Jahr 2014 aus und belegt damit eindeutig, dass Deutschland mit großem Abstand Europameister beim Anteil der Mieter an der Bevölkerung ist.

Abbildung 2:

Der DACH-Raum ist besonders mietaffin



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Quelle der Abbildung 2:

Eurostat ⁸

Diese Zahlen indizieren, dass Deutschland auch langfristig für Investoren in Wohnimmobilien attraktiv bleibt. Denn trotz massiv gestiegener Mieten und trotz historisch niedriger Darlehenszinsen sind die Zahlen nahezu unverändert geblieben.

Aus der nachfolgenden Grafik können Sie darüber hinaus ablesen, dass die Mieter die Mieten trotz erheblicher Steigerungen in den vergangenen Jahren mehrheitlich nicht als große Belastung empfinden. Das spricht dafür, dass die Mieter mehrheitlich mit ihrer Rolle zufrieden sind und keine Änderungen anstreben. Auch dieser Umstand stützt die Annahme, dass Deutschland langfristig als Standort für Investitionen in Wohnimmobilien attraktiv bleiben wird:

Abbildung 3:

Trotz steigender Mieten: Wohnkosten werden seltener als Belastung empfunden



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Quelle der nachfolgenden Abbildung 3:

Statistisches Bundesamt ⁹

I.