Kommentar zum Mietrecht

Der von einem Team aus Praktikern und Wissenschaftlern gemeinsam erarbeitete Kommentar behandelt das gesamte Recht der Wohnungs- und Geschäftsraummiete. Das Werk eignet sich vor allem für die Fallbearbeitung durch Rechtsanwälte, Richter und andere Praktiker, vernachlässigt dabei aber nicht die wissenschaftliche Durchdringung der Materie.Die Besonderheiten des Mietprozesses, der Räumungsvollstreckung und der mietrechtlichen Bezüge des Steuerrechts sind in ausführlichen Kapiteln ebenso erläutert wie die mietrechtlichen Teile des Wirtschaftsstrafgesetzes.Damit liefert der „Herrlein/Knops/Spiegelberg“ auch in der 5. Auflage einen praxisorientierten Leitfaden und setzt das bewährte Konzept der Vorauflagen fort: Ausführliche, aber dennoch übersichtlich strukturierte Kommentierungen mit den notwendigen dogmatischen Erläuterungen werden kombiniert mit praktisch anwendbaren Informationen.

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Springer
• Erscheinungsdatum: 4. Jan. 2021
• ISBN: 9783662560747

Buchvorschau

1. Kommentierung der mietrechtlichen Vorschriften des BGBUntertitel 1 Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse

© Springer-Verlag GmbH Deutschland, ein Teil von Springer Nature 2021

J. Herrlein et al. (Hrsg.)Kommentar zum Mietrechthttps://doi.org/10.1007/978-3-662-56074-7_1

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Kai-Oliver Knops¹  

(1)

Hamburg, Deutschland

I. Allgemeines

1. Norminhalt und Zweck

2. Anwendungsbereich

II. Mietvertrag

1. Begriff und Rechtsnatur

2. Inhalt

III. Mietvertragsparteien

1. Vermieter

2. Mieter

IV. Hauptpflichten

1. Gebrauchsgewährung durch den Vermieter

a) Allgemeines

b) Gebrauchsüberlassung gem. Abs. 1 S. 2, 1. Halbs.

c) Gebrauchsgewährung gem. Abs. 1 S. 1

d) Gebrauchserhaltung in Abs. 1 S. 2, 2. Halbs.

e) Lastentragung nach Abs. 1 S. 3

2. Mietzahlungspflicht des Mieters

3. Nebenkosten

4. Sonderleistungen

5. Schönheits- und andere Reparaturen

a) Schönheitsreparaturen

b) Kleinreparaturen

V. Nebenpflichten

1. Allgemeines

2. Nebenpflichten des Vermieters

a) Allgemeine Fürsorgepflichten

b) Verkehrssicherungspflicht

c) Reinigungspflicht

d) Gefahrenlagen

e) Abrechnungs- und Auskunftspflichten des Vermieters

3. Nebenpflichten des Mieters

a) Fürsorge- und Obhutspflicht

b) Duldungs- und Anzeigepflichten

c) Ausführung von Kleinreparaturen

d) Betriebspflicht des Mieters

VI. Prozessuales

(1)

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2)

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Literatur

Artz, Austarieren der Dekorationslastverteilung im Wohnraummietverhältnis, namentlich über eine Freizeichnungslösung in Miet-AGB, (Zugleich Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 –), NZM 2015, 801; Blum, Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185714 – (Zur (Un-)wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommener Wohnung), NJ 2015, 377; Boerner, Quotenabgeltungsklauseln in gewerblichen Mietverhältnissen. Folgen aus der Rechtsprechungsänderung zum Wohnraummietrecht am 18.03.2015, NZM 2015, 686; Börstinghaus, Die Entwicklung des Mietrechts seit der Mietrechtsreform 2001, NZM 2018, 297; Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht. Berichtszeitraum Januar bis Dezember 2015, NZM 2016, 417; Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht. Berichtszeitraum Januar 2014 bis Dezember 2014, NZM 2015, 281; Both, Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess durchsetzen, NZM 2017, 425; Drasdo, Rauchverbot in Spezialimmobilien: Altenwohn- und Pflegeeinrichtungen, NZM 2018, 729; Rechtsprechungswende zu Dekorationsklauseln: Alles klar oder was?, NJW-Spezial 2015, 417; Drettmann, Schönheitsreparatur- und Quotenhaftungsklauseln in Wohn- und Geschäftsraummietverträgen. Folgen aus der BGH-Trias vom 18.03.2015 (Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 21/13 – BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 –), NJW 2015, 3694; Elzer/Riecke, Inhaltskontrolle einer teilweisen Übertragung der Gebrauchserhaltungspflicht: Die Frage nach der Wirksamkeit oder die Frage nach der Unwirksamkeit?, ZMR 2016, 20; Emmerich, Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – (Mietrecht: Änderung der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen), JuS 2015, 840; Emmert, Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung von Silikonverfugungen im Badezimmer, jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 1; Gaßmann, Vertragliche Anforderungen an die Verpachtung privater Grundstücke zur Windenergienutzung, EnWZ 2018, 106; Gomille, Betriebspflichten für vermietete Einzelobjekte, NZM 2018, 809; Gsell, Die gerechte Miete, NZM 2017, 305; Harsch, Die Rechtsprechungsänderung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen und ihre praktischen Folgen, (Zugleich Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VII ZR 185/14 – und – VIII ZR 242/13 –), MDR 2015, 801; Henke/Singbartl/Zintl, Mietwohnungsüberlassung an Touristen: Wimdu, Airbnb & Co. aus zivilrechtlicher Perspektive, NZM 2018, 1; Herrlein, Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im ersten Halbjahr 2015, NJW 2015, 2925; Hinz, Apothekenbetriebsräume in der Miete, NZM 2017, 233; Kappus, Anmerkung zu LG Berlin, Urt. v. 09.03.2017 – 67 S 7/17 – (Schönheitsreparatur-AGB vor dem endgültigen „Aus?), NZM 2017, 261; „Dekorative Altlasten bei Wohnungsübergabe. Die „Vornahmeklausel-Entscheidung des BGH zu Schönheitsreparatur-AGB vom 18.03.2015 in Mietvertragsgestaltung und -abwicklung und ihre Ausstrahlung auf gebräuchliche Kleinreparaturklauseln, NZM 2016, 609; Jahreis, Verpflichtung des Vermieters zur Räumung von Teilen des öffentlichen Gehwegs, jurisPR-MieR 16/2018 Anm. 6; Lammel, Vertrauensschutz bei Rechtsprechungsänderung. Anwendung der geänderten BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen auf Altfälle, ZMR 2016, 341; Langenberg, Umwälzungen bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen II. Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – in NZM 2015, 374 und NZM 2015, 424, NZM 2015, 681; Lehmann-Richter, Anmerkung zu BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – (Rechtsprechungswende zur Abwälzbarkeit von Schönheitsreparaturen), NJW 2015, 1598; Lützenkirchen, Freizeichnung des Vermieters von seiner gesetzlichen Verantwortung für den dekorativen Wohnungszustand. Möglichkeiten und Grenzen der Gestaltung von Miet-AGB auch jenseits von Schönheitsreparaturklauseln, NZM 2016, 113; Mayer/Eichel/Klinck, Hausordnung im Mietverhältnis, NZM 2018, 689; Menn, Konkurrenzschutz in der Gewerberaummiete, NZM 2017, 688; Müller, Plädoyer für eine weniger starre AGB-Kontrolle im unternehmerischen Geschäftsverkehr am Beispiel des Gewerberaummietrechts, NZM 2016, 185; Oppermann/Steege, Duldungspflichten des Mieters – eine zivilrechtliche Analyse, WuM 2017, 361; Rolfs/Möller, Widerrufsrechte im Wohnraummietrecht, NJW 2017, 3275; Schmidt, Zum Jahrestag eines „D-Day für Schönheitsreparatur-AGB, NJW 2016, 1201; Selk, Anmerkung zu BGH, Beschl. v. 22.08.2017 – VIII ZR 226/16 – (Abwehr von Wohnlärm aus der Nachbarwohnung: Das „Riesentheater), NZM 2017, 697; Sternel, Verbleibende Verpflichtungen der Vertragspartner bei der Wohnungsübergabe, NZM 2017, 169; Streyl, Schönheitsreparaturen: Eine Anregung an den Gesetzgeber, NZM 2017, 345; v. Westphalen, Leuchttürme in der BGH-Rechtsprechung zu Miet-AGB, NZM 2018, 97; Inhaltskontrolle der Rechtsprechungswende des BGH zu Vornahmeklauseln in Schönheitsreparatur-AGB am 18.03.2015, NZM 2016, 10; Wehleit, WhatsApp – Rechtsnatur des Vertrags zwischen IM-Dienst und Nutzer, MMR 2018, 279; Wiek, Gespaltene Renovierungsklauseln für teilrenovierte Wohnungen, WuM 2016, 71; Zehelein, Wann ist eine Mietwohnung eigentlich „unrenoviert?, NZM 2018, 105; Dekorationslastenverteilung in Gewerberaummiet-AGB, NZM 2017, 137.

I. Allgemeines

1. Norminhalt und Zweck

1§ 535 normiert die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien. Den Vermieter trifft die Pflicht zur Gebrauchsgewährung der Mietsache (Abs. 1), wofür der Mieter im Gegenzug verpflichtet ist, die vereinbarte Miete zu zahlen (Abs. 2). Diese Leistungspflichten machen das Wesen der Miete aus,¹ womit die Vorschrift des § 535 die Grundnorm der Miete bildet.² Die Gebrauchsgewährungsverpflichtung des Vermieters auf der einen Seite und die Mietzinszahlungsverpflichtung des Mieters auf der anderen Seite sind im Gegensatz zu anderen Elementen wie die genaue Höhe der zu zahlenden Miete o. ä. unabdingbar,³ sodass es sich bei dem Fehlen eines der Elemente nicht mehr um einen Mietvertrag handeln würde.⁴

2. Anwendungsbereich

2Die Vorschrift des § 535 enthält die unverzichtbaren Wesensmerkmale der Miete und bildet daher die Grundlage für alle Mietverhältnisse.

II. Mietvertrag

1. Begriff und Rechtsnatur

3Der Mietvertrag (das Mietverhältnis) ist das vertragliche Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter über die Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache und deren Erhaltung gegen Zahlung eines Entgelts.⁵ Er ist mithin ein schuldrechtlicher, entgeltlicher Gebrauchsüberlassungsvertrag und begründet zwischen den Parteien ein Dauerschuldverhältnis, auf das die Regelungen über den gegenseitigen Vertrag im allgemeinen Schuldrecht uneingeschränkt Anwendung finden.⁶ Die Abgrenzung des Mietvertrages zu anderen, z. T. sehr ähnlichen Verträgen ist u. U. schwierig,⁷ wie etwa zum Leasing⁸ oder zur Leihe.⁹ Im Gegensatz zur Miete ist die Leihe unentgeltlich, der Verwahrer ist zur Obhut über die eingebrachten Sachen verpflichtet, der Pächter darf die Früchte ziehen, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag der Sache anzusehen sind; zudem können Gegenstand der Pacht außer Sachen auch Rechte sein, § 581 Abs. 1 S. 1 zur Abgrenzung.¹⁰ Personen werden im Rahmen von Dienstverträgen beschäftigt, nicht als Sachen vermietet, auch wenn diese etwa eine überlassene Maschine steuern o. Ä.¹¹ Werden gleichzeitig Wohn- und Geschäftsräume in Form eines Mischmietverhältnisses vermietet, ist auf den gesamten Mietvertrag entweder Wohn- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden. Maßgeblich für die Anwendbarkeit ist die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien – fehlt eine solche ist auf den Schwerpunkt des Vertrages abzustellen, der anhand des Parteiwillens,¹² nachrangig auch des Mietzwecks¹³ zu ermitteln ist. Ein starkes Indiz für die Vereinbarung der Geltung des Wohnraummietrechts ist die Verwendung eines Wohnraummietvertrages.¹⁴ Unabhängig von der durch die Vertragsparteien gewählten Bezeichnung ist die Unterscheidung nach dem vereinbarten Vertragszweck mittels Auslegung des Einzelfalls nach den §§ 133, 157 vorzunehmen.¹⁵

2. Inhalt

4Wesentlicher Inhalt eines jeden Mietvertrages ist, dass sich die Mietvertragsparteien über die vermietete Sache¹⁶ und über die dafür zu zahlende Miete einigen. Die Mietzeit muss bei Abschluss des Mietvertrages nicht festgelegt werden.¹⁷ Der für alle Mietverhältnisse geltende § 542 Abs. 1 regelt, dass bei Nichtbestimmung der Mietzeit jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen kann. Damit wird bestätigt, dass die Bestimmung der Mietzeit nicht konstitutiv für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrages ist. Auch über die Höhe der Miete muss keine konkrete Abrede getroffen werden. Es reicht, wenn sich die Parteien darauf geeinigt haben, dass die Mietsache entgeltlich überlassen wird und die Höhe bestimmbar ist.¹⁸ Die Frage nach dem Umfang der zu leistenden Miete ist dann durch Auslegung der vertragsbegleitenden Umstände zu ermitteln,¹⁹ wobei bei der Wohnraummiete hilfsweise anzunehmen ist, dass der ortsübliche oder angemessene Mietzins als vereinbart gelten soll,²⁰ wenn sich andere Anhaltspunkte nicht ergeben. Gleiches wird auch für die Geschäftsraum-, Grundstücks- und Schiffsmiete zu gelten haben. Das vereinbarte Entgelt kann auch sehr niedrig sein, weil die Miete dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen braucht; vielmehr stellt auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar (sog. Gefälligkeitsmiete).²¹ Fehlt allerdings ein konstitutives Element bei Abschluss, ist eine Umdeutung in ein vergütungspflichtiges Nutzungsverhältnis nicht möglich, auch wenn die Sache überlassen wurde.²²

5Weitere Festlegungen von Bestimmungen sind bei der Begründung eines Mietverhältnisses allgemein üblich, aber nicht zwingend. Es herrscht Gestaltungsfreiheit, wobei zu beachten ist, dass die §§ 535 ff. sowie zahlreiche andere Vorschriften, insb. des sozialen Wohnungsrechts, zwingendes Recht beinhalten. Bei den in der Praxis häufig in Form von Formularverträgen abgeschlossenen Mietverträgen, wo meist jedes Detail umfassend geregelt wird, sind v. a. die Regelungen der §§ 307 ff. zu beachten. So verstößt etwa die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Formularvertrag über Wohnraum gegen § 307 Abs. 1.²³ Oftmals werden noch weitere Regelungswerke in den Mietvertrag miteinbezogen. Hier sind v. a. die vielerorts vorhandenen Hausordnungen zu nennen.²⁴

6Wie andere Verträge auch, kommt der Mietvertragsschluss durch Angebot und Annahme nach den §§ 145 ff. zustande, wodurch etwa ausgeschlossen ist, dass die Begründung des Mietvertrages durch einseitige Willenserklärung (letztwillige Verfügung durch Vermächtnis) erfolgt.²⁵ Auch die bloße Anmaßung des Gebrauchs einer Sache ist nicht Miete, wenn der Vermieter nicht einverstanden ist.²⁶ Ein Mietvertrag kann auch konkludent durch Überlassung der Mietsache und Mietzahlung zustande kommen²⁷ und ebenso geändert werden.²⁸ Eine bloße Bereithaltung der Mietsache und Einforderung von Mietzahlungen reichen aber nicht aus,²⁹ wenn der Mieter nicht wenigstens schlüssig die Annahme der Konditionen, etwa durch Nutzung und Zahlung erklärt. Vor Vertragsschluss treffen beide Parteien Aufklärungspflichten über Umstände, die für die andere Vertragspartei erkennbar von Bedeutung sind. Insb. darf der Mieter in einer Selbstauskunft nicht über seine Zahlungsfähigkeit täuschen und den Vermieter so zum Vertragsabschluss verleiten.³⁰ Falschangaben über Nationalität, Beruf, Familienstand, Alter etc. sind aber unschädlich, soweit und solange sie nicht unmittelbar mit der Solvenz des Mieters zusammenhängen.³¹ Der Vermieter hat über alle wesentlichen Umstände und Rechtsverhältnisse aufzuklären, die für den Mieter erkennbar von Bedeutung sind,³² wozu etwa bestehende Auseinandersetzungen zwischen anderen Mietern, Einschränkungen hinsichtlich der Tierhaltung, bestehender Baulärm etc. gehören können. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter ggü. richtige und vollständige Angaben zu machen, ebenso wie er verpflichtet ist, Fragen des Mieters wahrheitsgemäß zu beantworten. Andererseits trifft den Mieter die Pflicht selbstständig das Vertragsrisiko zu bemessen und alle diesbezüglichen relevanten Informationen einzuholen, um für ihn unklare Umstände zu klären.³³ Dieselben Pflichten hinsichtlich der getroffenen Aussagen bestehen auch für den Mieter ggü. dem Vermieter.³⁴ Ein Verstoß kann neben der außerordentlichen Kündigung zur Anfechtbarkeit des Mietvertrages führen und ihn ex tunc beseitigen.³⁵ Bei Abschluss des Mietvertrages als Haustürgeschäft oder Fernabsatzgeschäft steht dem privaten Mieter das Widerrufsrecht nach § 312 zu.³⁶

7Grds. ist der Abschluss eines Mietvertrages formfrei. Das Schriftformerfordernis gilt nur für Mietverträge für Wohnräume (§ 550), Gewerberäume (§§ 578, 550) sowie Grundstücke (§§ 578, 550), die für eine längere Zeit als ein Jahr gelten sollen, zudem für einzelne Abreden wie der Staffelmiete nach § 557a Abs. 1 oder Indexmiete nach § 557b Abs. 1. Wird die vorgesehene Schriftform nicht eingehalten, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, sondern zur Entstehung eines unbefristeten Mietverhältnisses.³⁷

III. Mietvertragsparteien

1. Vermieter

8Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter Eigentümer der vermieteten Sache ist, wie die Möglichkeit zur Untervermietung zeigt. Vermietungsberechtigt ist vielmehr derjenige, der die Sache aufgrund eines dinglichen oder vertraglichen Rechts einem anderen überlassen darf.³⁸ Soweit eine GbR als Außengesellschaft eigene Rechte und Pflichten begründet,³⁹ ist sie Vermieter. Handeln die Gesellschafter in eigenem Namen (InnenGbR), sind sie berechtigt und verpflichtet.⁴⁰ Mehrere Vermieter bilden eine Gesamthand (etwa bei BGB-Gesellschaft, OHG, KG, Partnerschaftsgesellschaft, Erbengemeinschaft, ehelicher Gütergemeinschaft), mit der Folge, dass die allgemeinen Regeln über den Abschluss des zur Vertretung Berechtigten, der Gesamthandsgläubigerschaft⁴¹ sowie der Gesamtschuldnerschaft gelten.⁴² Bei der Mehrheit von Vertragspartnern kann der Vertragsschluss entweder einheitlich oder sukzessive erfolgen. Auf Vermieterseite wirft dies in der Praxis⁴³ meist keine Probleme auf. Lediglich die vorab erteilte Zustimmung des Mieters zum Wechsel des Vermieters bei Wohnraum begegnet durchgreifenden Bedenken gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1.⁴⁴ Für den Mieter ist ein Wechsel der Vermieterrechtsform unerheblich,⁴⁵ wohingegen ihn eine Fusion auf Vermieterseite zur fristlosen Kündigung nach § 543 oder § 314 berechtigen kann, wenn er gewichtige Gründe gegen einen Fusionspartner oder die Auswirkungen des Zusammenschlusses auf sich vorbringen kann.⁴⁶ Ein Vermieterwechsel ist entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter unter (notwendiger) Zustimmung des Mieters möglich.⁴⁷

2. Mieter

9Bei mehreren Mietern handelt es sich regelmäßig um eine Gemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff., ggü. der nur einheitlich abgemahnt oder gekündigt werden kann⁴⁸ und die alle gem. § 431 zur Rückgabe nach Beendigung verpflichtet sind.⁴⁹ Dagegen liegt im Fall der Anmietung von Geschäftsräumlichkeiten häufig eine Gesellschaft nach § 705 vor,⁵⁰ wie auch bei der Begründung von Wohnungsgemeinschaften,⁵¹ wofür zwei Mieter ausreichen (str.). Ehegatten wie auch Lebenspartner vertreten sich i. d. R. gegenseitig und handeln mit Vollmacht des anderen auch hinsichtlich der Unterschrift unter dem Mietvertrag, insb. dann, wenn nur einer unterschreibt, aber beide in dem Vertragsformular genannt sind.⁵² Ehegatten bilden ebenso wie die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft i. d. R. keine Außengesellschaft,⁵³ sondern eine Gemeinschaft wie bei anderen Mieterzusammenschlüssen. Die Aufnahme eines Angehörigen oder Lebenspartners in die Wohnung ist möglich,⁵⁴ auch ohne Zustimmung des Vermieters,⁵⁵ aber hinsichtlich des Beitritts zum Mietvertrag nicht gegen den Willen des Vermieters durchsetzbar,⁵⁶ wenn nicht ein Fall des § 563 oder § 563a vorliegt. Umgekehrt hat der Vermieter auch keinen Anspruch gegen den Ehegatten seines bei Beginn des Mietverhältnisses noch ledigen Mieters auf Beitritt zu dem mit dem anderen Ehegatten bestehenden Mietvertrag.⁵⁷ Ein konkludenter Eintritt in den Mietvertrag liegt insb. aber dann vor, wenn der Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen ggü. der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang allein nutzt, Miete zahlt, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und eine geleistete Mietkaution „zurückfordert".⁵⁸ Der Auszug eines oder mehrerer Mitmieter lässt deren Haftung und Einstandspflicht für die Miete nicht entfallen, wobei es allerdings für eine etwaige Entlassung durch den Vermieter auch auf die Zustimmung des Mitmieters ankommt.⁵⁹

10Problematisch ist, wenn auf Mieterseite später ein Dritter entweder anstelle oder zu diesem in den Mietvertrag eintreten will.⁶⁰ Nach § 563 Abs. 1 tritt nicht nur der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, nach dessen Tod in das Mietverhältnis ein, sondern auch der Lebenspartner und nach Abs. 2 der Vorschrift, wenn nicht der Ehegatte eintritt, die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters.⁶¹ Wenn durch die Aufnahme eines Dritten eine Gesellschaft entsteht, steht ein damit verbundener Vertragspartnerwechsel unter dem Zustimmungsvorbehalt des Vermieters.⁶² Wechsel im Mitgliederbestand haben bei einer rechtsfähigen GbR weder auf Mieter- noch auf Vermieterseite einen Einfluss auf den Mietvertrag.⁶³

IV. Hauptpflichten

11Die vertraglichen Hauptpflichten der Mietvertragsparteien werden in § 535 unabdingbar genannt. Individualvertragliche Erweiterungen sind möglich, wobei der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls die Verpflichtung zur Zahlung der Miete zugeordnet bleiben muss, da es sich sonst nicht mehr um einen Mietvertrag handelt.⁶⁴

1. Gebrauchsgewährung durch den Vermieter

a) Allgemeines

12Die Hauptpflichten des Vermieters werden in § 535 Abs. 1 in vier Teile untergliedert:

die Gebrauchsgewährung in Abs. 1 S. 1;

die Gebrauchsüberlassung in Abs. 1 S. 2 1. Halbs.;

die Gebrauchserhaltung in Abs. 1 S. 2 2. Halbs. und schließlich

die Lastentragungspflicht in Abs. 1 S. 3 der Norm.

Die drei erstgenannten Pflichten des Vermieters können unter dem Oberbegriff „Gebrauchsgewährung" zusammengefasst werden, die durch die Pflicht zur Tragung der auf die Mietsache entfallenden Lasten ergänzt wird.

b) Gebrauchsüberlassung gem. Abs. 1 S. 2, 1. Halbs.

13Voraussetzung ist zunächst, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache übergibt und ihm den Gebrauch der Mietsache einräumt .⁶⁵ Dies fordert i. d. R. aktives Tun des Vermieters, er muss jedenfalls dem Mieter ohne Weiteres die Möglichkeit verschaffen, den vertragsgemäßen Gebrauch an der Mietsache auszuüben.⁶⁶ Die Beweislast diesbezüglich trifft vor der Übergabe den Vermieter.⁶⁷ Liegen nicht nur geringe Sach- oder Rechtsmängeln der Mietsache vor, kann der Mieter aufgrund des vertragswidrigen Zustandes die Übernahme ablehnen.⁶⁸ In aller Regel hat der Vermieter dem Mieter zunächst den Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Vor dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses ist der Vermieter aber weder zur Überlassung noch zur Gebrauchsgewährung verpflichtet. Die Gebrauchsüberlassungspflicht und die Pflicht zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen des Vermieters entfallen nach Beendigung des Mietverhältnisses.⁶⁹ Ab diesem Zeitpunkt muss er die gesamte Mietsache dem Mieter ordnungsgemäß zur Verfügung stellen. Dies kann bei Wohnraum schlicht durch Übergabe der Wohnungs- und Haustürschlüssel geschehen. Hierzu gehören bei der Raummiete die Übergabe von mindestens zwei Schlüsseln,⁷⁰ wozu auch die Schlüssel für die von den Mietern gemeinsam genutzten Räume gehören,⁷¹ auch wenn diese Räumlichkeiten nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt sind. Bei berechtigtem Bedarf kann der Mieter etwa für Reinigungskräfte, eine Tagesmutter, einem Babysitter o. Ä. weitere Schlüssel verlangen; der Vermieter darf keine Schlüssel zurückbehalten.⁷²

14Die Überlassung ist unabdingbar . Erst ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Möglichkeit zur Inbesitznahme oder Nutzung des Mietgegenstands ist der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet. Formularmäßige Regelungen, die eine Verpflichtung der Mietzahlung auch für den Fall vorsehen, dass dem Mieter die Mietsache nicht zugänglich gemacht wird, verstoßen somit gegen § 307 Abs. 2, weil das Verwendungsrisiko noch nicht auf den Mieter übergegangen ist. Ist bspw. die Einweisung oder Installation einer Software vertraglich vereinbart, liegt erst nach der Erbringung dieser Zusatzleistung eine Überlassung vor.⁷³ Der Erfüllungsanspruch des Mieters auf Überlassung erlischt mit Untergang der Mietsache gem. § 275, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft, wobei dies allerdings in anderen Fallkonstellationen grds. nicht der Fall sein soll.⁷⁴ Solange die Mietsache nicht überlassen wird, ist der Mieter nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 320), er kann u. U. das Mietverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1) oder auch bei nur teilweiser Überlassung die Miete mindern (§ 536). Im Fall des Verzuges ist der Vermieter nach den §§ 280 Abs. 2, 281 und 286 schadensersatzpflichtig.⁷⁵

15Die Mietsache ist schon zu Beginn der Mietzeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen, wobei es hinsichtlich des Zustands nicht auf den üblichen oder gewöhnlichen, sondern auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ankommt. Dieser ergibt sich aus dem Inhalt des Mietvertrages,⁷⁶ hilfsweise aus den vertragsbegleitenden Umständen des Einzelfalls sowie höchst hilfsweise aus der Verkehrssitte. Der vertragsgemäße Zustand wird durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist, wobei hierbei insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen sind.⁷⁷ Sind zu bestimmten Anforderungen technische Normen vorhanden, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet, wobei grundsätzlich der nach der Verkehrsanschauung der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist und es eines Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags nicht bedarf.⁷⁸

16Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen.⁷⁹ Eine Ausnahme hiervon besteht, wenn das Rauchen in der Wohnung Schäden verursacht, die nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind.⁸⁰ Ist das Rauchen im Verhältnis zum Vermieter zulässig, können sich dennoch Einschränkungen im Hinblick auf andere Mieter ergeben.⁸¹ Der Herstellungsanspruch wird durch § 536b nicht ausgeschlossen.⁸² Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, weist die Wohnung in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, wenn das Gebäude den z. Zt. der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm entspricht.⁸³ Öffentlich-rechtliche Hindernisse können den vertraglich festgelegten Zweck vereiteln,⁸⁴ wobei aber im Einzelfall zu entscheiden ist, wessen Risikosphäre dies zuzuordnen ist. Behördliche Genehmigungen , die etwa an den Betrieb einer Gaststätte gebunden sind, werden personenbezogen dem Gewerbetreibenden/Mieter erteilt und stehen somit nicht im Einflussbereich des Vermieters. Dieser hat lediglich dafür zu sorgen, dass die Räumlichkeiten baubehördlich ordnungsgemäß gestaltet sind⁸⁵ und muss alle diejenigen (behördlichen oder privatrechtlichen) Genehmigungen einholen, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erst ermöglichen.⁸⁶ Es kommt daher im Einzelfall darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört und notwendig ist, womit allerdings nicht allgemeine Grundsätze wie die Verkehrsanschauung beseitigt werden, etwa zu der Frage, wann eine Wohnung bewohnbar ist. Um daraus Rechte herleiten zu können, muss die Nichtgewährung für den Mieter faktische Auswirkungen haben oder es müssen solche konkret drohen.⁸⁷ Zur Gebrauchsüberlassung gehört daher v. a., dass die Mietsache dem Mieter ordnungsgemäß bereitgestellt wird. Zu- und Abgänge müssen ebenso freigehalten werden wie insb. Treppen und Flure, die von dem Mieter und seinen Besuchern nicht nur benutzt werden dürfen, sondern ihm regelmäßig mitvermietet sind.⁸⁸ Räume etwa müssen bezugsfertig sein, was immer dann zweifelhaft ist, wenn dort noch fremde Sachen vorhanden sind, Pkw müssen mit den notwendigen Betriebsstoffen ausgestattet sein etc.⁸⁹ Die Grenzen zur sprachlich zu unterscheidenden Gewährung des Gebrauchs sind fließend.

c) Gebrauchsgewährung gem. Abs. 1 S. 1

aa) Allgemeines

17Gebrauchsgewährung bedeutet v. a. neben der Überlassung,⁹⁰ dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem mangelfreien Zustand dauernd zur Verfügung stellen muss. Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter während der gesamten Mietdauer den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, kommt einer Garantiehaftung gleich, da der Vermieter verpflichtet ist, für die Dauer der Gesamtmietzeit den Mietgebrauch zu sichern, und zwar nicht nur durch bloßes Dulden oder Unterlassen, sondern auch durch aktives Tun.⁹¹ Der Vermieter ist bspw. verpflichtet, den Mieter vor drohenden Gefahren zu warnen,⁹² Störungen Dritter zu unterbinden, wozu auch andere Mieter und auch ggf. eine Kündigung derselben gehören können,⁹³ unabhängig davon, ob diese sich ihrerseits vertragsgemäß verhalten.⁹⁴ U. U. ist der Vermieter selbst zur Gefahrenbeseitigung verpflichtet,⁹⁵ er muss jedenfalls den Gebrauch der Mietsache dauerhaft gewährleisten, wozu etwa der Zugang zur Mietsache gehört und daher eine Räum- und Streupflicht besteht.⁹⁶ Eigene Störungen des Vermieters sind ohnehin zu unterlassen, wie etwa die Vermietung von Räumlichkeiten an Wettbewerber im gleichem Haus,⁹⁷ u. U. auch im Nebenhaus, wenn dies ebenfalls dem Vermieter gehört. Die Gebrauchsgewährung endet etwa beim Austausch des Wohnungstürschlosses durch den Gerichtsvollzieher im Auftrag des Vermieters.⁹⁸

18Bei der Geschäftsraummiete gilt Konkurrenzschutz vertragsimmanent,⁹⁹ was den Vermieter zwar zunächst nicht an einer geschäftsschädigenden Vermietung hindert, ihn aber zum Schadensersatz verpflichtet und den Mieter u. U. zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigt.¹⁰⁰ Dieselben Rechtsfolgen zeigen unberechtigte Abmahnungen, Anfechtung, Kündigung, Räumung etc., was freilich nicht bedeuten darf, den Mieter auf Schadensersatz und Kündigungsmöglichkeit, anstatt Erfüllung zu verweisen.¹⁰¹

19Der Vermieter kommt seiner Gebrauchsgewährungspflicht nur nach, wenn von der vermieteten Sache keine Gefährdungen ausgehen. Eine Gefährdung für die Gesundheit¹⁰² liegt bei Wohn- und Gewerberäumen erst dann vor, wenn eine über den Grenzwerten liegende Schadstoffbelastung besteht, die von der Mietsache selbst ausgeht. Dazu gehören etwa Asbestbelastungen, Formaldehydemissionen aus Holzvertäfelungen, vermietetem Mobiliar etc. wie auch Emissionen nach Behandlung der Wohnung mit Insektiziden¹⁰³ oder Schimmelbildungen,¹⁰⁴ aber keine Mobilfunk-Sendeanlagen¹⁰⁵ oder Strommasten auf dem Mietobjekt. Übliche Lärmemissionen etwa durch nächtliches Baden anderer Mieter sind aber grds. hinzunehmen.¹⁰⁶ Dagegen kann Lärm von Kindern auf einem benachbarten Bolzplatz einen Mangel darstellen.¹⁰⁷ Der Vermieter muss bei übermäßigen Störungen Dritter für deren Beseitigung, u. U. durch Kündigung von Mitmietern, sorgen.¹⁰⁸ Allgemein gesprochen darf die Mietsache für den Mieter oder den damit angestrebten Zweck keine konkreten Gefahren in sich bergen, die sich bei sachgemäßer Nutzung ergeben. Nicht erforderlich ist jedoch, dass das Mietobjekt dem jeweiligen Stand der Technik entspricht.

20Die Tauglichkeit zum vereinbarten, bestimmungsmäßigen oder üblichen Gebrauch ist der Kern der Verpflichtung nach Abs. 1 S. 1. Sie umfasst eine zeitliche, räumliche und inhaltliche Komponente, die je nach Mietobjekt so mannigfaltig unterschiedlich sein kann, dass nur eine Bestimmung im Einzelfall möglich ist. Die Gebrauchstauglichkeit von Wohn- wie Geschäftsräumlichkeiten wird wesentlich von menschlichen wie gewerblichen Grundbedürfnissen bestimmt. Hierzu gehört jedenfalls der Anschluss an das öffentliche Wasser- und Stromversorgungssystem.¹⁰⁹ Hier muss der Vermieter eine Kabelverbindung zwischen dem öffentlichen Versorgungsnetz und dem konkreten Mietobjekt, u. U. über eine Hausverteilungsanlage, herstellen. Allerdings darf der Vermieter auch bei größeren Wohnungsanlagen seine Leistung nicht davon abhängig machen, dass der Mieter den Strom von einem bestimmten Lieferanten bezieht, wenn es sich um ein sog. Kopplungsgeschäft handelt oder die Verträge Knebelungscharakter haben.¹¹⁰ Zur Versorgung mit Wärme gehört bspw. der Betrieb einer Zentralheizung mit angemessenen Temperaturen.¹¹¹ Die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen endet mit Beendigung des Mietverhältnisses und lässt sich, zumindest bei Zahlungsverzug des Mieters, auch nicht aus einer nachvertraglichen Pflicht aus Treu und Glauben herleiten.¹¹² Bei Räumlichkeiten ohne Heizung wird der Vermieter ein Mindestmaß an Schutz gegen Kälte und Witterung zu gewährleisten haben, jedenfalls aber muss er dem Mieter Gelegenheit dazu bieten, selbst für angemessene hohe oder niedrige Temperaturen zu sorgen.¹¹³

21Darüber hinaus muss der Vermieter u. U. auch Maßnahmen dulden , die der Mieter selbst in oder an der vermieteten Sache anbringen will.¹¹⁴ Allerdings muss es sich hier um essentialia handeln, die zudem die Mietsache nicht nachhaltig zerstören oder beschädigen. In einem solchen Fall kann ein Anspruch des Mieters gem. § 242 gegen den Vermieter auf Zustimmung bestehen, falls der Vermieter oder andere Mitmieter nicht erheblich beeinträchtigt werden.¹¹⁵ Bspw. sei hier die Einbringung von Maschinen in den Gewerbebetrieb genannt, Lichtschutzmaßnahmen an Fenstern oder ein Treppenlift für Behinderte in der Wohnung¹¹⁶ bzw. im Treppenhaus,¹¹⁷ ebenso Rauchmelder.¹¹⁸ So kann regelmäßig auch die kurzfristige Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung nicht verweigert werden.¹¹⁹ Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Mieter wird jedoch nicht allein durch die im Vertrag aufgenommenen Bestimmungen umschrieben. Vielmehr ist unter Beachtung des vertraglich bestimmten Mietzwecks auch anhand sonstiger Umstände wie anhand der Verkehrssitte und der Rechtsvorschriften durch Auslegung zu bestimmen, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

bb) Sende- und Empfangseinrichtungen

22Die Ausstattung von Räumlichkeiten mit modernen Kommunikationsmitteln wie Telefon-, Fax- und Internetanschluss darf ebenso wenig verhindert werden wie die Anbringung einer Satellitenschüssel bei nicht vorhandenem Kabelanschluss.¹²⁰ Aus dem Grundrecht auf Informationsfreiheit gem. Art. 5 GG hat der Mieter einen Anspruch auf umfassende informative Teilhabe an der Gesellschaft, wobei es schon lange nicht mehr nur um den Zugriff auf die üblichen Rundfunk- und Fernsehprogramme, sondern um Highspeedverbindungen über Kabel, Glasfaser, Satellit oder sonstige Techniken geht. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter, ist dies im Vertrag nicht ausdrücklich vorgesehen, dafür Sorge tragen muss, dass dem Mieter entsprechende Signale bis in die Wohnung geliefert werden. Es kann sich aber die Verpflichtung des Vermieters ergeben, der Installation entsprechender Einrichtungen durch den Mieter zuzustimmen. Aus diesem Grund ist der Mieter berechtigt, beim Fehlen einer Gemeinschaftsantenne oder anderer Versorgungseinrichtungen, wie etwa eines Breitbandkabelanschlusses, eine eigene Antenne auf eigene Kosten auf dem Dach des Hauses anzubringen¹²¹ oder auch sonstige Datenleitungen legen zu lassen. Dies ist aufgrund der baulichen Gegebenheit in aller Regel nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Eine entsprechende Absicht zur Anbringung ist dem Vermieter zuvor anzuzeigen.¹²² Mit seiner Zustimmung kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten fachgerecht, aber nicht notwendig durch einen Fachmann vorgenommen werden. Ebenso kann er bestimmen, an welcher Stelle die Antenne angebracht wird,¹²³ wenn dadurch die Funktion oder der Betrieb nicht gestört wird. Aus diesem Bestimmungsrecht folgt im Gegenschluss auch der Anspruch des Mieters darauf, dass der Vermieter ihm einen entsprechenden Platz auf dessen Verlangen für die Antenne zuweist, wenn die Voraussetzungen seiner Zustimmungspflicht vorliegen.¹²⁴ Die Kosten der Installation, der Wartung sowie alle Reparaturen hat der Mieter zu tragen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die technischen Einrichtungen auf eigene Kosten entfernen, es sei denn, der Vermieter übernimmt sie.

23Auch, wenn der Mieter grds. einer Zustimmung des Vermieters bedarf, darf Letzterer sie nur verweigern, wenn er hierfür triftige sachbezogene Gründe hat.¹²⁵ Hierzu hat er eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters (Recht auf Informationsfreiheit) und seinen eigenen Interessen (primär dem Eigentumsrecht) im Wege der praktischen Konkordanz vorzunehmen.¹²⁶ Mithin kommt es stets auf eine Einzelfallbeurteilung an. Mit der obergerichtlichen Rechtsprechung¹²⁷ ist ein sachbezogener Versagungsgrund für nicht gegeben erachtet, wenn

das Haus weder eine Gemeinschaftsparabolantenne noch einen Breitbandkabelanschluss hat,

der Mieter den Vermieter von allen im Zusammenhang mit der Installation der Antenne entstehenden Kosten und Gebühren sowie Folgekosten freistellt,

die Antenne von einem Fachmann angebracht wird,

der Mieter beim Anbringen bestehende baurechtliche Vorschriften beachtet,

der Vermieter zur Bestimmung des Installationsortes berechtigt bleibt und

eine Eigentumswohnung vermietet ist und der Vermieter ggü. den übrigen Eigentümern einen Zustimmungsanspruch hat.

24Besonders streitträchtig ist die Frage, ob der Vermieter dem Mieter den Anbau einer Parabolantenne auch dann gestatten muss, wenn die Wohnung an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist. Die Europäische Kommission vertritt die Ansicht, dass die Möglichkeit, eine Parabolantenne zu nutzen, im Allgemeinen jedem eröffnet werden muss, der eine solche besitzen möchte.¹²⁸ Die Einschränkung, dass der Anschluss an das Breitbandkabelsystem grds. die Nutzung einer Parabolantenne erübrige¹²⁹ ist nicht gerechtfertigt, wenn dieser nicht dazu geeignet ist, etwa Daten über Satellit zu empfangen, und der Mieter an deren Empfang ein berechtigtes und gewichtiges Informationsinteresse geltend machen kann.¹³⁰ Dies kann auch der Fall sein, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen, etwa als Dolmetscher, auf den Empfang ausländischer Rundfunk- und Fernsehsender angewiesen ist.¹³¹ Ebenso kommt es in Betracht, wenn es sich bei dem Mieter um einen Ausländer handelt, wobei der Vermieter dessen grundrechtlich verankertem Informationsrecht aus Art. 5 GG ausreichend Rechnung trägt, wenn dieser fünf Heimatprogramme empfangen kann,¹³² weswegen der Mieter im Gegenzug seine eigenmächtig angebrachte Parabolantenne beseitigen muss.¹³³ Ebenso ist dem Informationsrecht des Mieters mit einem Breitbandkabelanschluss Genüge getan, wenn der Wunsch des Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne nur darauf abzielt, die Programme in HD-Qualität zu empfangen.¹³⁴ Möchte der Mieter ausländische Programme über eine Parabolantenne empfangen, sind seine Grundrechte auf Informationsfreiheit und aus Art. 4 GG mit dem Eigentumsrecht des Vermieters abzuwägen.¹³⁵ Mit dem Informations- und Filmangebot im Internet wie Online-Bibliotheken und Highspeed-Anschlüssen im bezahlbaren Rahmen sowie mit immer kleineren SAT-Empfängern und DVB-T dürfte sich das Problem mittelfristig erledigen, wobei in der technischen Ausstattung gewisse Übergangsfristen zu beachten bleiben.¹³⁶ Mobile Empfangseinrichtungen, die nicht dauerhaft in Betrieb sind und daher von außen nicht wahrnehmbar sind, unterliegen keinem Zustimmungsvorbehalt. Der Mieter muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er sein Informationsinteresse mithilfe anderer Quellen, etwa Zeitungen oder Videobändern, befriedigen kann.¹³⁷ Eine Zustimmungsverpflichtung kann v. a. dann gegeben sein, wenn durch eine mobile Parabolantenne eine Beeinträchtigung der Ästhetik oder Substanz nicht zu befürchten ist.¹³⁸ Das Informationsinteresse des Mieters kann dann entfallen, wenn der Ausländer die deutsche Staatsangehörigkeit erwirbt und aus seiner früheren Staatsangehörigkeit entlassen wird.¹³⁹ Hat der Mieter eine Parabolantenne oder eine andere Antenne an der Mietsache angebracht, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, liegt hierin grds. ein vertragswidriger Gebrauch durch den Mieter.¹⁴⁰ Dieser kann nach § 541 einen Unterlassungsanspruch des Vermieters begründen, der seine Verwirklichung in der Rückbauverpflichtung des Mieters findet. Nicht immer kann er aber vom Mieter die Beseitigung der Antenne verlangen. Ein solches Verlangen verstieße, wäre der Vermieter bei vorheriger Anfrage des Mieters unter Abwägung aller berechtigten Interessen zur Zustimmung verpflichtet gewesen, gegen den in § 242 normierten Grundsatz von Treu und Glauben. Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus § 543 Abs. 2 Nr. 2 wird die eigenmächtige Anbringung der Antenne allerdings nur schwerlich rechtfertigen können. Diese nämlich setzt eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieters voraus, die aus der Anbringung einer Antenne kaum begründet werden kann.

cc) Einbringung und Anschluss von Haushaltsgeräten

25Der Vermieter muss die Einbringung und den Anschluss von Haushaltsgeräten wie Waschmaschine oder Wäschetrockner dulden, wenn diesbezüglich kein Gemeinschaftseigentum vorhanden ist, hat aber einen Anspruch auf Schadloshaltung ggü. dem einbringenden Mieter und kann ggf. die angemessene Versicherung dieses Risikos verlangen.¹⁴¹ Zur Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters kann auch gehören, was an sich etwa in der Hausordnung verboten ist, aber nach allgemeiner Auffassung zulässig ist. Hierzu gehört etwa das kurzzeitige Abstellen von Gegenständen bei Ein-, Aus- oder Umzug.¹⁴² Im Einzelfall wird die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters eher weit denn eng auszulegen sein, da dies die Gegenleistung für die Mietzahlung und Hauptleistungspflicht des Vermieters ist, die er nicht ohne triftigen Grund beschränken darf.¹⁴³

dd) Tierhaltung

26Fraglich ist, ob der Mieter in seiner Wohnung Tiere halten darf und ob er hierzu der Erlaubnis des Vermieters bedarf.¹⁴⁴ Grundsätzlich kann die Haltung von Haustieren sowie das Halten von Wachhunden auf dem Betriebshof zur Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters gehören.¹⁴⁵ Die hierzu erforderliche Abwägung zwischen dem Interesse des Mieters an der Tierhaltung als Ausgestaltung seines Privatlebens und dem Interesse des Vermieters am Schutz seines Eigentums sowie dem Interesse, sich im Fall der Belästigung weiterer Mieter durch die Tierhaltung nicht deren Ansprüchen, v. a. zur Mietminderung ausgesetzt zu sehen, kann typisierend erfolgen, muss aber auch den Einzelfall im Blick behalten.

27Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört die Haltung von Kleintieren wie Vögeln, Hamstern und Zierfischen, die nach außen hin nicht oder kaum in Erscheinung treten.¹⁴⁶ Da sie nach außen kaum merkbar sind, verletzt ihre Haltung auch nicht die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter. Sie können daher grds. ohne Erlaubnis des Vermieters gehalten werden.¹⁴⁷ Dies gilt aber nur, solange die Anzahl der in der Wohnung gehaltenen Tiere das übliche Maß nicht übersteigt. Wird eine unangemessen große Zahl von Kleintieren in der Wohnung gehalten, ist eine Einwirkung auf die Mietsubstanz ebenso wie die verstärkte Geruchsbelästigung der übrigen Mieter oder je nach Tierart auch eine Lärmbelästigung nicht auszuschließen, sodass die Interessen des Vermieters berührt werden. Dies ist etwa der Fall, wenn mehr als 100 Vögel in einer Zweizimmerwohnung gehalten werden.¹⁴⁸ Dagegen soll es noch nicht reichen, wenn der Mieter in seiner Wohnung insgesamt 14 Aquarien mit Zierfischen, einen Kakadu, zwei Papageien und einen Sittich hält.¹⁴⁹

28Umstritten ist, ob die Haltung größerer Haustiere , insb. von Hunden und Katzen, zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Bejaht man dies, bedarf der Mieter zu ihrer Haltung, sofern die Parteien keine vertraglichen Einschränkungen getroffen haben, keiner Erlaubnis des Vermieters.¹⁵⁰ Geht man dagegen davon aus, dass die Haltung größerer Tiere nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, wäre ihre Aufnahme in die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters vertragswidrig.¹⁵¹ Wollte der Mieter ein solches Tier gleichwohl in die Wohnung aufnehmen, wäre er verpflichtet, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dieser aber wäre zu ihrer Erteilung nicht verpflichtet, da er hierüber nach freiem Ermessen entscheiden könnte, denn ein Zustimmungsanspruch des Mieters bestünde nicht.¹⁵² Eine vermittelnde Ansicht geht ebenfalls davon aus, dass das Halten von Hunden und Katzen wegen der Vielzahl der unterschiedlichen Interessenlagen nicht ohne Weiteres als vertragsgemäß angesehen werden kann. Allerdings ist die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung einzelfallbezogen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden.¹⁵³ Ob das Tier in der Wohnung artgerecht gehalten werden kann, soll für die mietrechtliche Betrachtungsweise keine Berücksichtigung finden.¹⁵⁴ Letzterer Ansicht ist schon deshalb der Vorzug zu geben, weil sie als einzige eine tatsächliche Interessenabwägung des Einzelfalls vornimmt. Zudem ermöglicht sie die Prüfung, welche Beeinträchtigungen vom jeweiligen Tier ausgehen können. Diese können höchst unterschiedlich sein. Allein die Vielzahl möglicher Hunderassen mit unterschiedlicher Größe und unterschiedlichem, der Rasse üblichen Verhaltensprofil verdeutlicht, wie unterschiedlich die Beeinträchtigungen für den Vermieter und die übrigen Mieter sein können. Hinzu treten die konkreten Wohnverhältnisse des Mieters, also ob es sich um eine Ein- oder Vierzimmerwohnung oder gar um ein Einfamilienhaus mit Garten handelt. Ist im Ergebnis bei der Interessenabwägung gleichwohl das Tierhaltungsinteresse des Mieters gewichtiger, steht ihm ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung ggü. dem Vermieter zur Seite.

29Die Parteien können aber auch eine Regelung in den Vertrag aufnehmen, was zumeist die Unsicherheiten bei Fehlen einer solchen Regelung zu vermeiden hilft. Dies kann in der Vereinbarung einer generellen Tierhaltungserlaubnis, eines generellen Tierhaltungsverbotes oder eines teilweisen Verbotes erfolgen. Wird die Tierhaltung durch Individualvereinbarung ausgeschlossen, soll dies unbedenklich sein. Davon wird allerdings die Kleintierhaltung nicht berührt.¹⁵⁵ Eine formularmäßige Tierhaltungsverbotsklausel ist nur dann wirksam, wenn sie ausdrücklich die Gestattung von Kleintierhaltung vorsieht, die Tierhaltung nur i. Ü. ausschließt.¹⁵⁶ Wird die Haltung von Hunden und Katzen generell verboten, ist die Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Denn dadurch ist auch eine solche Tierhaltung untersagt, auf die der Mieter eventuell angewiesen ist (z. B. Blindenhund) oder bei denen der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einem Verbot hat, weil von dem Tier keine Beeinträchtigungen ausgehen.¹⁵⁷

30Das Verbot kann aber auch unter den Vorbehalt einer Erlaubnis der Tierhaltung im Einzelfall durch den Vermieter gestellt werden. Wird allerdings jede Art der Tierhaltung unter den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters gestellt, führt die Klausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, weil auch solche Tiere erfasst sind, deren Haltung bereits zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört.¹⁵⁸ Ebenso ist eine Klausel unwirksam, bei der eine Ausnahme von dem generellen Tierhaltungsverbot nur bei schriftlicher Erlaubnis durch den Vermieter in Betracht kommt,¹⁵⁹ denn hierdurch wird ggü. dem Mieter der Eindruck erweckt, dass mündliche Abreden keine Wirkung entfalten sollen.¹⁶⁰ Wird eine Klausel dahingehend gefasst, dass die Tierhaltung der Erlaubnis durch den Vermieter bedarf, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, ist sie wirksam.¹⁶¹

31Übersicht über genehmigungspflichtige Tierhaltungen

32Der Vermieter kann die einmal erteilte Erlaubnis auch dann, wenn die Vertragsparteien einen Widerrufsvorbehalt nicht vereinbart haben, beim Vorliegen folgender Gründe widerrufen:

wenn der Mieter einen als gefährlich geltenden Hund anschafft und der Vermieter bei der Erteilung der Erlaubnis hiervon keine Kenntnis hatte,¹⁶²

wenn von dem Tier bereits konkrete Störungen ausgegangen sind,¹⁶³

wenn sich der Tierhalter in der Vergangenheit als unerfahren oder verantwortungslos gezeigt hat,

wenn eine artgerechte Tierhaltung wegen der beengten Raumverhältnisse nicht möglich ist.¹⁶⁴

33Verstößt der Mieter gegen die vorskizzierten Grundsätze, handelt er vertragswidrig . Der Vermieter kann in diesen Fällen unter Beachtung der Voraussetzungen des § 541 auf Unterlassung klagen, die regelmäßig in der Beseitigungspflicht des Mieters ihren Ausdruck findet. Allerdings kann im Einzelfall das Unterlassungsverlangen rechtsmissbräuchlich sein. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter den Eindruck vermittelt hat, die Tierhaltung sei erlaubt. Ebenso kann dies der Fall sein, wenn der Vermieter einer längeren Tierhaltung des Mieters nicht widersprochen hat und der Mieter daher annehmen durfte, er könne das Tier auf Dauer behalten.¹⁶⁵ Eine Kündigung kann der Vermieter auf die unerlaubte Tierhaltung nur dann stützen, wenn er durch diese erheblich beeinträchtigt wird.¹⁶⁶ Sie scheidet ebenso wie ein Unterlassungsanspruch aus, wenn Tiere nur vorübergehend beherbergt werden, wenn etwa der Besuch des Mieters einen Hund mitbringt. Gleiches gilt, wenn die Aufnahme des Tieres für einen kurzen Zeitraum vorübergehend zur Pflege erfolgt, etwa wenn ein Familienmitglied in den Urlaub verreist ist. Eine Ausnahme hiervon lässt sich nur dann vertreten, wenn auch diese Tiere die Mitmieter oder den Vermieter in nicht hinzunehmender Weise beeinträchtigen oder bedrohen. Nicht unter die Tierhaltung fällt es dagegen, wenn Mieter auf dem Mietgrundstück wilde Tiere füttern. Allerdings kann auch insoweit ein Unterlassungsanspruch bestehen, da dies zu einem dauerhaften Aufenthalt dieser Tiere auf dem Mietgrundstück führen kann.¹⁶⁷

d) Gebrauchserhaltung in Abs. 1 S. 2, 2. Halbs.

34Die Erhaltung dient entsprechend dem Charakter des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis dazu, die vertragsgemäße Benutzung der Mietsache zu ermöglichen und sicherzustellen. Der Vermieter ist während der gesamten Vertragsdauer zur Erhaltung der Mietsache zu dem vertraglich festgelegten Gebrauch verpflichtet. Dazu gehört zunächst die Verpflichtung, das Mietobjekt regelmäßig zu untersuchen, um überhaupt Schäden oder die Gefahr des Eintritts eines Schadens erkennen zu können. Hinsichtlich der Überprüfung werden regelmäßige Zeiträume von zwei Jahren angemessen sein.¹⁶⁸ Die Erhaltungspflicht verjährt nicht gem. §§ 195, 199,¹⁶⁹ da sie als Gegenleistung für die Miete zu werten ist.¹⁷⁰

35Zu der Gewährungspflicht des Vermieters gehört auch, die vertraglichen oder nach dem Gesetz vorgesehenen Verkehrssicherungspflichten zu beachten.¹⁷¹ Bspw. müssen die vermieteten Räume sowie die Gemeinschaftsräume gegen den Zugriff unberechtigter Dritter geschützt werden.¹⁷² In diesem Zusammenhang hat der Vermieter für Gas- und Stromleitungen sowie für die sonstigen Versorgungsleitungen und Einrichtungen¹⁷³ voll einzustehen. Soweit vorgesehen ist, hat er Feuerlöscheinrichtungen instand zu halten. Bei Bautätigkeiten des Vermieters in anderen Räumen hat er nicht nur Rücksicht auf den Mieter zu nehmen, sondern auch ggf. statische Gefährdungen mit einzukalkulieren. Insb. die Tragfähigkeit des Bodens kann wesentlich je nach Art der Nutzung bei Gewerberäumlichkeiten für den Mieter entscheidend sein. Insgesamt obliegen dem Vermieter je nach Mietobjekt mehr oder minder ausgeprägte Prüfungspflichten.¹⁷⁴

36Die Mängelbeseitigungspflicht besteht jedenfalls hinsichtlich solcher Schäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat. Die Instandsetzungs- und Erhaltungspflicht umfasst insb. alle notwendigen Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Mietsache.¹⁷⁵ Wird die Mietsache zum Teil zerstört, ist eine Erhaltungspflicht nur insofern gegeben, als sie nicht die Opfergrenze übersteigt und die Wiederherstellung während der Mietzeit möglich ist; dies gilt gleichfalls für die Instandsetzungspflicht.¹⁷⁶ Dies gilt auch für das gemeinschaftlich genutzte Treppenhaus, Flure, Wasch- und Trockenräume, die von dem Mieter entweder genutzt werden müssen oder aber bestimmungsgemäß in Anspruch genommen werden dürfen. Insb. hat auch der Vermieter darauf zu achten, dass die Vorschriften eingehalten werden, die sich ab Beginn des Mietverhältnisses geändert haben. Das betrifft etwa Emissionsrichtwerte ebenso wie technische Anforderungen an Heizungs- und Wassergeräte.¹⁷⁷

e) Lastentragung nach Abs. 1 S. 3

37Der Begriff der Lasten hinsichtlich der vermieteten Sache entspricht dem des § 103. Damit sind v. a. die Kosten für Grundsteuer,¹⁷⁸ Schornsteinfeger, Müllabfuhr, Kanalisation, Brandversicherung sowie Straßenanliegergebühren gemeint (vgl. aber die Definition der Betriebskosten in § 19 Abs. 2 S. 1 WoFG i. V. m. der BetrKV, dort § 2). Neben den öffentlich-rechtlichen Abgaben gehören hierzu auch privatrechtliche Verpflichtungen wie z. B. Hypothekenzinsen, nicht aber solche Lasten, die nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften nicht dem Eigentümer als solchem, sondern dem Mieter persönlich auferlegt sind. Die Lastentragung des Vermieters ist keine Hauptpflicht. Aus § 535 Abs. 1 S. 3 folgt an sich, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, vom Mieter Erstattung der von ihm entrichteten Lasten zu verlangen. Mittlerweile ist aber anerkannt, dass die Verpflichtung vertraglich dem Mieter – auch durch AGB – auferlegt werden kann.¹⁷⁹ Allerdings ist hier nach allgemeiner Auffassung eine enge Auslegung vorzunehmen, die sich an den Regeln der ordnungsgemäßen Wirtschaft zu orientieren hat,¹⁸⁰ sodass bei Wohnraum eine vollständige formularmäßige Überbürdung der Lasten als Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 unwirksam ist. Eine praktische Übung der Kostenübernahme löst keine rechtliche Verpflichtung hierzu aus, sondern allenfalls Verjährungs- wie Verwirkungstatbestände. Irrtümlich geleistete Zahlungen können in diesem Rahmen zurückverlangt, nicht erhobene Abgaben nachgefordert werden. Jedenfalls sind – wenn überhaupt – widerspruchslose Zahlungen und das Unterlassen der Forderungserhebung vollkommen gleich zu behandeln, sodass nicht aus der Abwälzung bestimmter Lasten, die dem Mietvertrag widerspricht, über Jahre eine konkludente Vertragsänderung wird.¹⁸¹ Andererseits soll die jahrelange Nichterhebung von Kosten für den Vermieter bei ihrer Nachforderung aber vollkommen unschädlich sein.¹⁸²

38Ohnehin wirkt die Kostentragungsregelung regelmäßig nur im Innenverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien, da ansonsten der Gläubiger des jeweiligen Anspruchs mit der Auswechslung der Schuldnerstellung einverstanden sein müsste, §§ 414 ff. Andererseits wird dem Mieter durch § 535 Abs. 1 S. 3 auch nicht das Recht gegeben, vom Vermieter die Entrichtung der auf der Sache ruhenden Lasten an den Berechtigten zu fordern. Lediglich ihn treffende Verpflichtungen muss der Vermieter übernehmen. Kosten für Wärme, Strom und Gemeinschaftsantennen sind dagegen vom Mieter zu entrichten.

2. Mietzahlungspflicht des Mieters

39Als Hauptleistungspflicht des Mieters muss die Miete entweder im Mietvertrag bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.¹⁸³ Ist eine konkrete Festlegung im Mietvertrag nicht getroffen, ist im Zweifel der Vermieter nach § 316 befugt, die Höhe der Vergütung festzusetzen. Allerdings hat er sich dabei i. R. d. üblicherweise verlangten Entgelte zu bewegen und bei Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten.¹⁸⁴ Die Bestimmung durch den Vermieter ist gerichtlich voll überprüfbar.¹⁸⁵ Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche anderweitige Regelung, ist in der Miete die gesetzlich anfallende USt bereits enthalten.¹⁸⁶ Bei der Wohnraummiete bestehen vielfältige Einschränkungen hinsichtlich der Höhe der Miete. Zu nennen ist hier insb. das Wohnraumförderungsgesetz, das bestimmte Regeln zur Mietpreisbindung aufstellt.¹⁸⁷ Für die Erhöhung der Miete üblich sind Staffelmietvereinbarungen , die sich insb. bei der Miete von Wohnraum etwa i. R. d. sog. Kappungsgrenze halten müssen.¹⁸⁸ Bei der Gewerberaummiete ist eine staffelweise Erhöhung unbeschränkt zulässig. Eine Anpassung der Miete kann sich auch aus der zulässigen Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln ergeben.¹⁸⁹ Mieterhöhungen wegen Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse sind nur dann möglich, wenn die Parteien dies ausdrücklich vertraglich vorher festgelegt haben,¹⁹⁰ wobei aber an die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters strenge Anforderungen zu stellen sind, da dieser nicht ohne Weiteres zur Neufestsetzung des Preises gem. § 315 berechtigt ist. Im Ergebnis darf eine entsprechende Mieterhöhung auch nicht dazu führen, dass das Risiko von Preissteigerungen vollständig auf den Mieter verlagert wird, da er ansonsten das wirtschaftliche Risiko des Vermieters auch hinsichtlich des Inflations- und Kostenrisikos allein zu tragen hätte.

40Die Miete braucht nicht in Geld, sondern kann in Leistungen jeder Art bestehen, wobei dann zu prüfen ist, ob noch ein Mietvertrag vorliegt. Dies ist insb. bei Werkdienstwohnungen relevant, bei denen die Wohnraumüberlassung lediglich i. R. d. Dienstverhältnisses erfolgt.¹⁹¹ Die Benutzung eines Hauses gegen die Verpflichtung, die Lasten und Hypothekenzinsen zu tragen, bleibt Miete. Auch kann die Miete in einer einmaligen Leistung bestehen, so etwa, wenn vereinbart ist, dass der Mieter den Vermieter ggü. Dritten freizustellen hat. Auch die Zurverfügungstellung einer Kegelbahn kann durch die Bezahlung von Speisen und Getränken abgegolten werden. Daraus wird deutlich, dass die Miete nicht notwendigerweise in wiederkehrenden Leistungen oder gar nach Zeitabschnitten bemessen werden muss. Gleichwohl bleibt der Mietvertrag wegen der fortdauernden Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters auch dann ein Dauerschuldverhältnis.

41Die Fälligkeit der Miete richtet sich für die Wohnraummiete nach § 556b Abs. 1 BGB, für die Gewerbemiete nach den §§ 579 Abs. 2, 556b Abs. 1 sowie für die Grundstücks- und Schiffsmiete nach § 579 Abs. 1 BGB.¹⁹² Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, kommt neben dem Erfüllungsanspruch des Vermieters ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 BGB in Betracht. Bei gewerblichen¹⁹³ wie auch bei Wohnraummietverhältnissen¹⁹⁴ können Mietforderungen im Wege des Urkundenprozesses geltend gemacht werden, selbst wenn der Mieter nachträglich Mängel geltend macht.¹⁹⁵ Die Mangelfreiheit der Mietsache ist kein für die Begründung eines Mietanspruchs erforderlicher Umstand, vielmehr stellt die durch nachträglich eingetretenen Mangel ausgelöste Mietminderung eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters dar.¹⁹⁶ Die vorgebrachten Mängel sind vom Mieter zu beweisen,¹⁹⁷ für den Urkundenprozess gelten mithin keine Besonderheiten, sondern die allgemeinen Darlegungs- und Beweislastregelungen.¹⁹⁸

42Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete wird erfüllt, wenn der Mieter die Miete in den Risikobereich des Vermieters verbracht hat, was mittels Überweisung erst dann der Fall ist, wenn das Entgelt bei dessen Kreditinstitut eingetroffen ist.¹⁹⁹ Die Miete ist auf Gefahr und Kosten des Mieters an den Vermieter zu zahlen.²⁰⁰ Seit dem 01.01.2002 muss die Zahlung in Euro erfolgen, auch wenn der Mietvertrag noch nicht entsprechend umgestellt worden ist. Auch in anderen Fremdwährungen darf der Mieter ohne weitere Bestimmung im Vertrag seine Schuld nicht erfüllen, da dem Vermieter weder das Währungsrisiko noch Umrechnungsgebühren einseitig aufgebürdet werden können. Der Ort der Erfüllung richtet sich nach § 269.

43Die Entrichtung der Miete wird nicht dadurch aufgehoben, dass der Mieter die Mietsache nicht in Gebrauch nimmt. Anders als beim verzinslichen Darlehen, wo nach Rückzahlung der Valuta keine Zinsen mehr entrichtet werden müssen,²⁰¹ reicht bei der Miete aus, dass der Mieter die Möglichkeit der Nutzung der Mietsache durch den Vermieter erhält. Selbst unverschuldete persönliche Verhinderung befreit den Mieter nicht von der Mietzahlungspflicht.²⁰² Der Mieter ist daher nicht wie der Käufer (§ 433 Abs. 2) zur Abnahme der Mietsache verpflichtet. Zwar kann ihm ausdrücklich oder stillschweigend im Mietvertrag die Verpflichtung auferlegt werden, die Mietsache in Gebrauch zu nehmen.²⁰³ Davon wird aber die Verpflichtung zur Zahlung der Miete i. d. R. nicht berührt. Lediglich wenn vereinbart ist, dass die Miete nach dem Ertrag eines in den Mieträumen zu betreibenden Gewerbes bestimmt ist, trifft den Mieter auch eine Pflicht zur Ingebrauchnahme.²⁰⁴ Anderenfalls kann nach § 280 Schadensersatz verlangt werden.

3. Nebenkosten

44Grds. von der Miete zu trennen sind die sog. Betriebs - oder Nebenkosten , die der Mieter üblicherweise (auch i. R. d. Inklusivmiete) zu übernehmen hat. Dabei handelt es sich um Umlagen, womit der Vermieter zum einen die mit der Mietsache verbundenen Kosten umlegt und zum anderen z. T. die vom Mieter selbst verursachten Belastungen abgerechnet werden. Gleichwohl sollen sie nach der h.M. zur Miete gehören,²⁰⁵ was angesichts der ausdrücklichen Trennung von der Miete in § 556 nicht überzeugt. Der Gesetzgeber unterscheidet demnach zwischen Miete zum einen und Betriebskosten zum anderen.²⁰⁶ So werden denn auch Neben- oder Betriebskosten neben dem Mietzins verlangt und regelmäßig (außer bei der Inklusivmiete) im Mietvertrag ausgewiesen, wenn auch deren Nichtzahlung zur fristlosen Kündigung analog § 543 führen kann, ebenso wie die Verweigerung der Zahlung einer Mietkaution.²⁰⁷ Anders ist dies bei der (Teil-)Inklusivmiete, womit unterschiedliche Abreden bezeichnet werden, wonach in der Miete bereits bestimmte Nebenkosten enthalten sind.²⁰⁸

45Auch, wenn grds. davon ausgegangen wird, dass die Nebenkosten vom Vermieter getragen werden, ist eine Umlage auf den Mieter durch gesonderte Vereinbarung möglich, wenn diese hinreichend bestimmt ist und der Mieter Art und Umfang der ihm übertragenen Belastung erkennen kann.²⁰⁹ Die Betriebskostenumlegungsvereinbarung kann dabei auch formularmäßig erfolgen,²¹⁰ nicht aber durch pauschale Zuordnung der Nebenkosten oder Nebenkosten/Betriebskosten zum Mieter.²¹¹ Ausreichend in Formularvereinbarungen ist hingegen die Bezugnahme auf die Betriebskosten nach BetrVK.²¹² Bei einer Gewerberaummiete reicht auch die alleinige Bezugnahme auf die Betriebskosten für die wirksame Überwälzung auf den Mieter aus,²¹³ ebenso wie die Bezeichnung als Bewirtschaftungs- und sonstige Verbrauchsabgaben²¹⁴ oder Verwaltungskosten,²¹⁵ soweit diese näher spezifizierbar sind.²¹⁶ Die Umlagevereinbarung darf nicht so formuliert sein, dass auf den Mieter die Sachgefahr gänzlich übergeht, sodass er sich einem unkalkulierbaren Kostenrisiko ausgesetzt sieht.²¹⁷ Der Vermieter kann nur die Kosten umlegen, die nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit²¹⁸ angemessen und erforderlich sind. Der Vermieter hat somit auf ein angemessenes Verhältnis zwischen den anfallenden Kosten und dem Nutzen zu achten,²¹⁹ bei Verletzung dieser Pflicht hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich der unnötigen aufgewendeten Beträge.²²⁰ Die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit trägt der Mieter.²²¹ Nicht umlagefähige Kosten sind solche, die der Vermieter selbst vornimmt und dann im Wege einer Individualvereinbarung auf den Mieter umlegt, außer es lagen die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme oder Gefahrenabwehrmaßnahme vor.²²² Die Umlagevereinbarung bezieht sich nur auf bestehende Betriebskosten, eine Überwälzung erhöhter oder neu hinzukommender Kosten bedarf einer Mehrkostenbelastungsklausel, die diese evtl. anfallende Mehrbelastung hinreichend genau bestimmt vorformuliert.²²³ Nur unter besonderen Umständen kann eine stillschweigende Vereinbarung zur Umlage von neuen oder erhöhten Betriebskosten auf den Mieter angenommen werden, wenn diese die entsprechenden Beträge jahrelang widerspruchslos zahlt und der Vermieter von der Zustimmung des Mieters zu der Umlage weiterer Betriebskosten ausgehen durfte.²²⁴ Ein solcher Vertrauensschutz gilt auch zugunsten des Mieters, der von einer Beschränkung oder dem Entfall der getroffenen Umlagevereinbarung ausgehen darf, wenn der Vermieter Betriebskosten über einen längeren Zeitraum hinweg nicht oder nicht gänzlich abrechnet hat.²²⁵

4. Sonderleistungen

46Besondere Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien können ergeben, dass den Mieter neben der Zahlung der Miete weitere Verpflichtungen treffen, die zu den Hauptleistungspflichten gehören können. Zu denken ist hier insb. an sog. „verlorene Baukostenzuschüsse", die zurzeit aber eher theoretischer Natur sind, da sie bei der Wohnungsmiete grds. unzulässig sind.²²⁶ Die Zahlung der regelmäßig vereinbarten Mietkaution oder Stellung anderer Sicherheiten²²⁷ gehört nicht zur Hauptleistungspflicht des Mieters.²²⁸ Die Kautionsleistung des Mieters dient dem Vermieter zur Sicherung ggf. entstehender Ansprüche aus dem Mietverhältnis, sei es wegen nicht gezahlter Mieten oder aber wegen Beschädigung der Mietsache etc. Sie steht daher auch nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Gebrauchsgewährung. Vorauszahlungen auf die Miete können jedoch wirksam vereinbart werden und sind dann als Mietzahlungen mit vorgezogener Fälligkeit zu behandeln. Weitere Einmalzahlungen wie Vertragsabschlussgebühren und Einzugspauschalen sind zumeist unzulässig, weil diese ggf. gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnvermittlungsgesetzes verstoßen²²⁹ oder aber als pauschalisierte Schadensersatzklauseln in Formularverträgen nach § 309 Nr. 5 unzulässig sind. Dazu gehört etwa die Überbürdung einer Instandhaltungsrücklage auf den (Gewerberaum-)Mieter, wenn sie ohne Begrenzung nicht nur Kosten der Mietsache, sondern auch Kosten der Gemeinschaftsanlage erfasst.²³⁰

5. Schönheits- und andere Reparaturen

a) Schönheitsreparaturen²³¹

47Der Gesetzgeber hat trotz anfänglich anderer Pläne²³² weder bei der Reform des Mietrechts 2001 noch bei der Modernisierung des Schuldrechts die Kraft aufgebracht, die maßgeblichen Fragen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen wenigstens im Grundsätzlichen zu lösen.²³³ Sie bleiben weiterhin Rechtsprechung und Wissenschaft überlassen, wodurch sich das in diesem Bereich immer wieder beklagte Streitpotenzial bedauerlicherweise nicht verringert hat. Das Gesetz weist folglich weiterhin keine Legaldefinition von „Schönheitsreparaturen" auf.²³⁴ Etwa ein Drittel der Mietgerichtsprozesse gilt den Schönheitsreparaturen. Die Rechtsprechung ist immer noch dabei, den Rechtszustand in einer den modernen Wohnverhältnissen entsprechenden Weise so zu ordnen, dass nicht in jedem Einzelfall Konflikte aufbrechen könnten.²³⁵ Die Literatur zu dem Thema ist mittlerweile, vor allem in ihren Verästelungen nahezu unübersehbar und nochmals stark angewachsen²³⁶ seitdem der BGH in zunächst drei Entscheidungen aus 2015²³⁷ mehr oder weniger von seiner vermieterfreundlichen und von der gesetzlich vorgesehenen Lastenverteilung unverständlich weit entfernten Position zur Zulässigkeit solcher Klauseln abrückt.²³⁸

aa) Begriff

48Zu den Schönheitsreparaturen gehören (wie nach § 28 Abs. 4 S. 1 II. BV für preisgebundenen Wohnraum) alle Maßnahmen im Wohnungsinneren, die zur Behebung der Abnutzungserscheinungen erforderlich sind, mithin das Tapezieren von Wänden und Decken, das Anstreichen²³⁹ oder Kalken derselben einschließlich Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren und der Fenster sowie der Außentüren von innen und des Fußbodens bei entsprechendem Belag.²⁴⁰ Bei ausgelegten Teppichböden ist deren Reinigung bei über das übliche Maß hinausgehenden Verschmutzung einzubeziehen (str.). Für die Gewerbemiete gilt Entsprechendes. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören die Erneuerung der Böden,²⁴¹ Glaserarbeiten, Reparaturen an Leitungen, Lichtschaltern, Heizkörpern, Schlössern, das Entfernen von Untergrundschäden an Holz, Putz- oder Mauerwerk²⁴² und die Beseitigung von Rissen an Decken, Fußboden und Wänden. Mieterseits ebenfalls nicht geschuldet sind Malerarbeiten, die das gewöhnliche Maß übersteigen, oder eine Verpflichtung, die angebrachte oder übernommene Tapete zu entfernen.²⁴³ Bei Gewerberaummieten gehört zu den übertragbaren Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung eines ausliegenden Teppichs, da auch der Bodenbelag in einem ansehnlichen Zustand hinterlassen werden muss und der Mieter entsprechende Maßnahmen durchzuführen hat.²⁴⁴

49Bei anderen Nutzungsobjekten spielen Schönheitsreparaturen naturgemäß je nach Art des Gegenstands keine besondere Rolle. Jedoch kann bei der Miete bestimmter Wirtschaftsgüter wenigstens am Ende der Mietzeit ein Bedürfnis nach Reparaturen bestehen, die durch den Gebrauch der Mietsache erforderlich werden, dies allerdings nicht ohne eine besondere Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters.²⁴⁵ Die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallenden Arbeiten und Leistungen gehören grds. zur Erhaltungspflicht des Vermieters und damit zu dessen Hauptpflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2.²⁴⁶

bb) Formularmäßige Überwälzung auf den Mieter

50Die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter hat der BGH ursprünglich mit dem Traditions- und dem Preisargument gerechtfertigt.²⁴⁷ Das Traditionsargument hat er nach dem Hinweis auf die (damals neuen) Kriterien des AGBG stillschweigend fallengelassen.²⁴⁸ Das Preisargument, nach dem der Vermieter als homo oeconomicus ohne Überwälzung der Reparaturen eine höhere Miete verlangt, geht an den rechtstatsächlichen Verhältnissen vorbei, insb. bei Nachfrageüberhängen. Dementsprechend hat es stets Kritik an der Überwälzung an sich und entsprechenden Überwälzungsklauseln gegeben.²⁴⁹ Die Überbürdung der an sich den Vermieter treffenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter berührt unmittelbar und grundständig das Äquivalenzverhältnis ²⁵⁰ und die im Gesetz andersherum vorgesehene Verteilung zwischen Mietzahlung gegen Gebrauchsgewährung und -erhaltung. Eine messbare oder im Vertrag bezifferte Mietreduktion ist damit aber nicht verbunden. Dies macht – wie bereits in der 1. Aufl. vorgetragen – diese Klauseln allesamt so überaus fragwürdig: „Es darf nicht Aufgabe des Mieters sein, etwa die Räumlichkeiten erst bewohnbar zu machen und gleichwohl die volle Miete zu entrichten, obwohl er die Gegenleistung nicht oder nur teilweise erhält. Auch wenn der Richter in solchen Fällen im Rahmen der AGB-Kontrolle nicht zum Preiskommissar berufen ist, dürfen entsprechende Vertragsbestimmungen, insbesondere wenn sie formularmäßig vorgegeben sind, nicht zu dauerhaft manifestierten einseitigen Vorteilen führen, die weder am Anfang, während oder noch am Ende des Mietverhältnisses kompensiert werden. Klauseln, die dazu führen, das der Mieter nicht nur für die Abnutzung, sondern für Herstellung zum vertragsgemäßen Gebrauch einzustehen hat, sind angesichts der klaren Lastenverteilung im Mietsynallagma als Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild des § 535 unwirksam. Um zwischen den Parteien ein adäquates Leistungsverhältnis zu gewährleisten, ist bei der Gesamtschau des Vertrages darauf zu achten, ob und ggf. inwieweit der Mieter wiederum von seiner Hauptleistungspflicht, der Mietzahlung entlastet wird. Hinzusetzen ist noch, dass es geradezu unsinnig war und ist, die vom Vermieter überbürdete Verpflichtung zur Vornahme solcher Arbeiten zur Hauptpflicht des Mieters zu erklären²⁵¹ und als „Teil des vom Mieter (sic!) zu leistenden Entgeltes für die Gebrauchsüberlassung²⁵² zu bezeichnen.²⁵³ Das geht nicht nur über den Wortlaut der Norm, der die absolute Grenze jeder Auslegung bestimmt,²⁵⁴ hinaus, sondern verkehrt § 535 ins Gegenteil und ist daher (gerade wegen der bestimmt gefassten existenten Regelung) methodisch unhaltbar. Mit welcher Pflicht sollte die Last der Übernahme der Schönheitsreparaturen und Erhaltungsmaßnahmen auch jemals im Synallagma stehen? Mit seiner eigenen Mietzahlungspflicht? Wenn sich zwei aufeinander bezogene gegenläufige Pflichten in einer Person vereinigen, wird der daraus entstehende Zustand als Konfusion bezeichnet – nach derer die gegenseitigen Ansprüche zwanglos erlöschen. Gleichwohl soll die Aufrechterhaltung zulasten des Mieters auch noch bei einer AGB-Kontrolle mit dem insoweit glasklaren Leitbild der Pflichtenausteilung in § 535 vereinbar sein? Vollkommen zu Recht stehen daher heute Schönheitsreparaturklauseln nicht nur bei unrenoviertem Wohnraum,²⁵⁵ sondern insgesamt mangels Kompensation für den Mieter vor dem Aus.²⁵⁶ Und zwar auch deshalb, weil im Anwendungsbereich der Klauselrichtlinie die bisherige Rechtsprechung des BGH nicht mehr zu halten sein wird.

51Demgegenüber wird das einzige für eine begrenzte Übernahme durch den Mieter tragende Argument nicht berücksichtigt. Einem Mieter, der die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, muss mehr an der Erhaltung des Mietobjektes gelegen sein, sodass der volkswirtschaftliche Nutzen besserer Bestandserhaltung für die Zulässigkeit der Abwälzungsklauseln spricht, jedenfalls wenn sie für den Mieter tragbar sind, ihnen insb. durch Eigenarbeit genügt werden kann. Das bedeutet aber zugleich, dass nur Vermieterklauseln zulässig sind, in denen die Reparaturleistung durch den Mieter vorgesehen wird (Vornahmeklauseln). Klauseln, die dem Mieter einfach die Kosten der Renovierung auferlegen (Kostenklauseln), verstoßen gegen § 307.

52Die Gegenauffassung etwa von Langenberg,²⁵⁷ der im Gegensatz dazu gerade nur die Überwälzung der Pflicht zur Tragung der Kosten der Schönheitsreparaturen gestatten will, greift zwar das Preisargument des BGH auf und ist zur Vereinfachung nach dem Prinzip „Geld statt Arbeiten" geeignet, kann aber letztlich nicht überzeugen, da die kostendämpfende Eigenarbeit des Mieters dann nicht mehr Gegenstand der Vertragspflicht bliebe. Die Übernahme von Fremdvornahmekosten würde für die Masse der Durchschnittsverdienerhaushalte im Fall von Umzügen auf eine schwere Zusatzbelastung hinauslaufen, die bei Abwägung der berechtigten Interessen beider Seiten nach § 307 Abs. 1 S. 1 als unangemessene Benachteiligung zu werten wäre. Aus diesem Grund sind auch Klauseln unwirksam, die eine Ausführung der Renovierungsarbeiten durch Fachhandwerker oder auf einem entsprechenden Niveau verlangen.²⁵⁸

53Die Rechtsprechung hatte die Klauseln zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen jahrzehntelang großzügig interpretiert und akzeptiert. Ein einziger lakonischer Satz sollte danach genügen, etwa mit der Formulierung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehme. Eine klauselmäßige Definition wurde ebenso wenig gefordert wie ein Hinweis auf § 28 Abs. 4 S. 1 II. BV. Selbst Klauseln, deren Formulierung eher auf eine Kostentragungspflicht des Mieters hinausläuft, wurden bereitwillig als Klauseln zur Vornahme der Arbeiten verstanden,²⁵⁹ auch wenn dies dem Wortlaut in keiner Weise entsprach. Diese Rechtsprechung war jedenfalls nach der Verankerung des Transparenzprinzips in § 307 Abs. 1 S. 2 nicht mehr haltbar.²⁶⁰ Nunmehr ist eine Unwirksamkeit einer solchen Klausel gem. § 307 Abs. 1 S. 1 jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Vermieter sich die Wahl vorbehält den Mieter zur Zahlung von Handwerkerkosten zu verpflichten, anstelle der Übernahme von Schönheitsreparaturen.²⁶¹ Klauseln, die nach ihrem Wortlaut nicht erkennen lassen, ob die Vornahme der Arbeiten durch den Mieter oder die Tragung der Fremdvornahmekosten Vertragspflicht sein soll, sind unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB ist auch in einer Klausel zu sehen, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet die über die Definition des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV hinausgehen.²⁶² Ebenso ist eine Klausel unwirksam, nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen der Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn er von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweicht.²⁶³ Dass die Vornahme der Schönheitsreparaturen seit je Verkehrssitte sei,²⁶⁴ ist insofern ein verfehltes Argument, als damit nicht die Kriterien der seit 1977 etablierten Klauselkontrolle beiseitegeschoben werden können und die Verkehrssitte keine unzureichende Klauselformulierung decken kann. Bedarf eine Formularklausel einer Ausfüllung durch die Parteien und fehlt es an dieser, ist die Klausel ebenfalls unwirksam. Klauseln, die mehr als die Schönheitsreparaturen infolge Abnutzung erfassen, z. B. diejenigen nach Eintritt von Zufallsschäden oder nach Realisierung einer Modernisierungsmaßnahme, sind wegen unangemessener Abweichung vom Leitbild des § 535 Abs. 1 S. 2 ebenfalls unwirksam.²⁶⁵ Grds. kann der Mieter durch Formularvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nur nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Tragung der anfallenden Kosten entsprechend der in der Mietzeit entstandenen Abnutzung verpflichtet sein.²⁶⁶ Eine formularmäßige Vereinbarung zur Anfangsrenovierung ist unwirksam.²⁶⁷ Wirksam soll der Mieter durch AGB zur Vornahme von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden können. Allerdings ist die Abwälzung durch AGB auf den Mieter im Falle einer unrenovierten Wohnung unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Als unrenoviert oder renovierungsbedürftig gilt hierbei eine Wohnung, die nicht nur unerhebliche Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist und nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist; es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.²⁶⁸ Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Mieter, dem eine unrenovierte