Altbausanierung - Die Komplettanleitung für Einsteiger: Von der Planung über die Sanierung und Modernisierung Schritt für Schritt zum erfolgreichen Projektabschluss - inkl. Finanzierungs-Guide

Von Moritz Buse

Altbausanierung: Wie Sie Ihren Traum vom sanierten Wohnobjekt mit historischem Charme ganz einfach Schritt für Schritt verwirklichen

Das schmucke Kleinod mit Stuckdecke ist endlich Ihres, aber beim Blick auf die Heizkosten wird Ihnen schwindlig? Sie haben ein herrliches Fachwerkhäuschen, das allerdings eine kleine Frischekur vertragen könnte? Dann wird es Zeit für eine Sanierung – und wie die stressfrei und überraschend bezahlbar gelingt, zeigt Ihnen dieser Ratgeber!

Der Charme-Faktor von Altbau ist einzigartig: Mondäne Stuckverzierungen, majestätische Bodenfenster, hohe Decken und hübsche Fachwerkoptik machen aus Wohnung oder Haus einen einzigartigen Blickfang. Allerdings stellt historischer Baubestand auch ganz besondere Anforderungen an den Eigentümer – ob Dämmung, alte Leitungen, undichtes Dach, bröckelnder Putz oder Schimmelproblem, hier sind Renovierungsarbeiten nicht nur häufig nötig, sondern erfordern auch besondere Herangehensweisen. Dieses Buch stellt Ihnen nun einen umfassenden Ratgeber rund um alle Arten von Sanierungsprojekten zur Seite und zeigt, worauf es bei unterschiedlichen Arbeiten ankommt. Von genauen Projektvorschlägen für einzelne Vorhaben über kinderleichte Step-by-Step-Verfahren und DIY-Arbeiten bis hin zu den großen Grundsatzfragen rund um Rechtliches, Materialfragen, architektonische Besonderheiten oder Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie hier fundiertes Praxis- und Theoriewissen zu jedem nötigen Schritt. Sie sind kein Profi am Bau? Keine Sorge! Die leicht verständlichen Erklärungen sowie einfach anzuwendenden Beschreibungen lassen auch Laien strategisch sinnvoll und langfristig erfolgreich planen – und beim einen oder anderen Projekt auch selbst zu Pinsel & Mörtelkelle greifen!


Spezialfall Altbau: Tückische Baumaterialien, Statikfragen, Denkmalschutz oder Vorschriften bei Isolierungsmaßnahmen – werden Sie in kürzester Zeit zum Fachmann für Besonderheiten und Anforderungen im Altbau.

Grundlagen der Sanierung: Machen Sie sich mit den einzelnen Phasen bzw. Themenkomplexen im Sanierungsprozess vertraut und erfahren Sie, worauf es bei Rohbau, Trockenbauphase, Elektroinstallation, Außendämmung und vielem mehr tatsächlich ankommt.

Knifflige Einzelheiten: Dank umfangreicher Experteninfos erleben Sie bei rechtlichen Fragen, Baustoffkunde, Raumklima oder Schadstoffen keine bösen Überraschungen und räumen auch mit gängigen Sanierungs-Irrtümern auf.

Packen Sie's an! Mit sorgfältig erarbeiteten Schritt-für-Schritt-Projekten geht von der Planung über die Finanzierung bis hin zu Zieldefinierungen und Designfragen von Anfang an alles glatt.


Mit diesem Ratgeber verliert der Alptraum Altbau-Sanierung im Handumdrehen seinen Schrecken und wird stattdessen zu einem Herzensprojekt, bei dem Sie sich so richtig kreativ austoben können. Dank praktischem Finanzguide im Zusatzteil stellen Sie zudem auch die Geldfrage auf stabile Füße und können Ihre Sanierungspläne entspannt und voller Vorfreude angehen.

Also worauf warten Sie noch? Klicken Sie nun auf "In den Einkaufswagen" und lassen Sie Ihre fantasievollsten Wohnträume detailgetreu, stressfrei und unkompliziert wahr werden!

• Sprache: Deutsch
• Herausgeber: Psiana Verlag
• Erscheinungsdatum: 24. Juni 2024
• ISBN: 9783757614324

Buchvorschau

Vorwort

Wohnen in einem Altbau ist für viele Menschen ein lang ersehnter Traum. Sind Sie auch seit langem begeistert von hohen Stecken, künstlerischen Stuckverzierungen und gemütlichen Holzdielen? Haben Sie die Einrichtung Ihres Altbaus bereits im Kopf? Haben Sie möglicherweise schon das richtige Gebäude gefunden? Dann ist dieses Buch genau das richtige für Sie!

Altbauten müssen in der Regel zahlreichen Sanierungsarbeiten unterzogen werden. Das gilt vor allem, wenn Sie das Gebäude oder die Wohnung gerade erst gekauft haben. Aber auch, wenn Sie bereits eine Weile in Ihrer neuen Heimat wohnen, fallen Sanierungsarbeiten hier und dort an. Jeder Altbauliebhaber und -eigentümer benötigt daher einen umfassenden Ratgeber, der die Sanierungsarbeiten erleichtert und zahlreiche DIY-Tipps gibt. Das eigenständige Sanieren hat viele Vorteile: finanzielle, aber auch emotionale. Schließlich können nicht viele Menschen von ihrem Haus behaupten, es mit ihren eigenen Händen errichtet zu haben. Nehmen Sie Sanierungsarbeiten selbst vor, haben Sie die Chance, Ihrem Heim ein persönliches Stück Geschichte und einen individuellen Glanz zu verleihen. Ein solches Projekt bringt Sie auch näher mit Ihren Liebsten zusammen.

Altbausanierungen müssen kein kompliziertes Unterfangen werden. Mit einigen Tipps und ein wenig handwerklicher Übung können Sie eine Vielzahl an Aufgaben selbst übernehmen. Worauf warten Sie also noch? Lassen Sie das Bauprojekt beginnen!

Aus Alt mach Neu

Dieses Buch stellt einen umfassenden Ratgeber zum Thema Altbausanierung dar. Sie erhalten im Folgenden wertvolle Tipps für die Altbausanierung, und zwar vom ersten bis zum letzten Schritt. Zu Beginn des Buches finden Sie zahlreiche theoretische Hinweise rund um die Besonderheiten eines Altbaus. Dazu gehören nicht nur die charmanten Vorzüge der historischen Bauweise, sondern auch die Tücken, die mit einem solchen Gebäude einhergehen können.

Sie lernen Schritt für Schritt alle wichtigen Bereiche der Altbausanierung kennen. Sie erhalten eine bewährte Reihenfolge der möglichen Sanierungsarbeiten vom Rohbau bis zur Inneneinrichtung. In diesem Abschnitt erhalten Sie auch einen Überblick darüber, welche Arbeitsschritte Sie gerne selbst erledigen können und wo Sie lieber einen Experten hinzuziehen sollten. Natürlich informieren wir Sie auch ausführlich über die rechtlichen Grundlagen. Das Thema Denkmalschutz kann bei einem Altbau eine große Rolle spielen, weshalb insbesondere auf denkmalschutzrechtliche Besonderheiten eingegangen wird.

Im Folgenden werden Sie einzelne Arbeitsschritte dergestalt kennenlernen, dass das Nachahmen leicht fällt. Sie erhalten umfassende Informationen über das Vermeiden von Bauschäden, die energetische Sanierung, die umweltrechtlichen und nachhaltigen Aspekte von Renovierungsarbeiten und schließlich auch Tipps und Ideen für eine gemütliche Altbaueinrichtung. Als Bonus finden Sie zum Ende des Buches einen Finanzguide für die Altbausanierung sowie ein Branchenverzeichnis für Bezugsquellen von Materialien und Handwerker.

Dieses Buch liefert Ihnen alle wichtigen theoretischen Hintergrundinformationen sowie ausführliche Praxisanleitungen, mit denen Sie sofort an die Arbeit gehen können. Der Traum vom Altbau wird mit jedem Schritt ein wenig realistischer. Zögern Sie also nicht und rufen Sie Ihre freiwilligen Helfer zusammen!

Der Traum vom Altbau

Beeindruckend hohe Decken, dekorativer Stuck, massive Holzdielen – eine Altbauwohnung ist für viele Menschen ein absoluter Traum. Einige Bewohner nutzen den historischen Charme und richten sich mit passenden Vintage-Möbeln ein, andere wiederum bevorzugen einen Mix aus Klassikern und modernen Elementen. Doch damit die Wohnung wirklich gemütlich wird, müssen in älteren Gebäuden nicht selten auch reichlich Sanierungen vorgenommen werden. Damit dies bestmöglich gelingt, erhalten Sie zu Beginn dieses Buches einen Einblick in die Geschichte und die Besonderheiten der Altbauten. Lernen Sie, was einen Altbau so charakteristisch macht – aber denken Sie daran, wo sich die Tücken befinden! Dann können Sie Ihr Vorhaben bestmöglich planen.

Ein Stück Geschichte

Von Altbauten sprechen wir, wenn wir die prächtige Architektur um 1900 betrachten: Bauten aus der sogenannten Gründerzeit, die im Stil der Renaissance gebaut wurden. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Neubauten um moderne Gebäude, die erst kürzlich fertiggestellt und bezogen wurden. Sie zeichnen sich häufig durch moderne Bauweisen und Stilelemente aus. Altbauten hingegen tragen den Charme der Vergangenheit. Sie bilden auch heute noch einen Rückzugsort vom Großstadttrubel, da sie durch ihren historischen Charme einen Einblick in die Vergangenheit ermöglichen. Sie sind ein echtes, lebhaftes Stück Geschichte inmitten einer modernen Welt. Im Folgenden sollten Sie sich daher ein wenig mit den historischen Hintergründen und  Besonderheiten einer solchen Wohnung befassen.

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Stuck bezeichnet die plastische Ausformung von Mörteln. Im Allgemeinen sind sie auf verputzten Wänden und Gewölben sowie auf Decken zu finden. Der Begriff stammt aus dem Italienischen, abgeleitet von dem Wort stucco, was Gips bedeutet. Stuck existiert bereits seit der Antike und war lange Zeit eine der wichtigsten Techniken zur Gestaltung und Dekoration von Innenräumen. Während Stuck früher mühsam von Hand gefertigt wurde, lassen sich fertige Serienstücke mittlerweile in Katalogen finden.

Mörtel ist ein Baustoff, der aus Sand, Wasser und einem Bindemittel besteht.  Als Bindemittel werden häufig Zement und Kalk verwendet. Dieser Grundmischung können auch andere Stoffe zugefügt werden. Mörtel bildet, angerührt mit Wasser, eine streich- und formbare Masse, die vor allem zur Verbindung einzelner Bauteile genutzt wird. So werden beispielsweise Mauersteine mit Mörtel zusammengeklebt, um ein stabiles Mauerwerk zu erhalten. Außerdem wird Mörtel als Ausgleichsmasse bei Materialien mit Maßabweichungen eingesetzt (wie etwa Natursteinplatten). Aufgrund seiner Klebeeigenschaft und der leicht zu verarbeitenden Masse, wird Mörtel auch beim Bilden von Stuck eingesetzt.

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Die Altbauwohnung in der Stadt

Altbauten können aus verschiedenen Jahrzehnten stammen. Zwar spricht man im Allgemeinen von einer Altbauwohnung, wenn die Bauzeit um 1900 herum liegt, aber wie alt genau die Wohnung tatsächlich ist, ist zweitrangig. Im Grunde können auch Gebäude, die erst 60 Jahre alt sind, bereits als Altbau gelten. Klassische Altbauten befinden sich heutzutage insbesondere in Großstädten wie Berlin, Hamburg, München und Leipzig. Städte, in denen die Architektur größtenteils vom Krieg verschont blieb, weisen noch heute eine nennenswerte Anzahl von Altbauwohnungen auf. Wer auf der Suche nach einer solchen Wohnung ist, wird dort eher fündig als an Orten, die stark zerbombt wurden. In der Regel befinden sich die Altbauten immer noch in zentraler Lage, sodass sie meist eine gute Anbindung zum Stadtzentrum und zum öffentlichen Nahverkehr ermöglichen. Nicht selten können Sie von einer Altbauwohnung zentrale Orte sogar zu Fuß erreichen. Typisch für diese Gebäude sind vor allem ihre hohen Räume. Ihre Deckenhöhe erreicht in manchen Fällen sogar um die vier Meter. Außerdem fallen Decken und Wände durch ihre reichen Verzierungen mit detailliertem Stuck auf.

Um einen besonders idyllischen Wohnraum zu schaffen, wurden Altbauten meist sehr hell gehalten. Sie beinhalten große Fenster, die viel direktes Licht in die Zimmer lassen, und breite Türen, welche den Raum offener wirken lassen. Pittoreske Flügeltüren sind ebenfalls ein häufig auftretendes Merkmal dieser Gebäude. Wenn Sie an einen Altbau denken, haben Sie außerdem sehr wahrscheinlich noch eins im Sinn: das Holz. Vor allem Holzdielen und Holzparkett waren bei Altbauwohnungen als Bodenbelag sehr beliebt. Da viele Besitzer diese Wohnungen gerade aufgrund ihrer typischen Eigenschaften so schätzen, sind sie auch heute noch in zahlreichen Altbauten vorhanden. Einige Eigentümer lassen den Holzboden jedoch durch Laminat, manchmal auch PVC, austauschen. Das liegt vor allem daran, dass diese Materialien pflegeleichter sind als Holzdielen oder Holzparkett. Wer den authentischen Altbaustil möchte, kann diese Veränderung jedoch rückgängig machen – doch dazu mehr in den späteren Kapiteln! Oftmals findet man noch dunkelrote Holzdielen als Bodenbelag vor. Das liegt daran, dass Dielenböden im 20. Jahrhundert häufig mit Ochsenblut eingelassen wurden, um sie langlebiger zu machen. Auch die tiefrote Farbe, die dadurch entstand, erfreute sich damals höchster Beliebtheit. Während die Farbe auch heute noch vielen Menschen zusagt, muss dafür mittlerweile kein Blut mehr verwendet werden. Farbiger Bodenlack – selbstverständlich blutfrei gefärbt – ist heutzutage in jedem Baumarkt zu finden. So kann der typische Farbton leicht wiederhergestellt werden.

Altbauten im ländlichen Bereich

Auch Gebäude im ländlichen Bereich können Altbauten sein. Wenngleich die Bauart nicht immer exakt dieselbe oder eine ähnliche ist, findet man immer wieder zur Definition passende Gebäude in kleineren Orten und außerhalb von Stadtzentren. Insbesondere Fachwerkhäuser fallen in diese Kategorie.

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Der Charme der Altbauten liegt schließlich nicht zuletzt auch in den Individualitäten der Gebäude. Altbauten haben stets einen persönlichen Charakter – genau das macht sie auch so beliebt. Ihre Vergangenheit ist in den Wänden oft noch spürbar. Gleichzeitig hat dieser Charme auch ein paar Tücken. Unter anderem stehen viele Altbauten unter Denkmalschutz, was die Renovierung teuer und schwierig machen kann. Aber auch andere architektonische Besonderheiten können die Renovierung verkomplizieren. Daher ist es wichtig, sich vor Beginn mit den besonderen Ansprüchen der Bauart vertraut zu machen.

Architektonische Besonderheiten

Ein Altbau zeichnet sich vor allem durch seine architektonischen Besonderheiten aus. Daneben spielt, wie bereits erwähnt, auch das Alter des Gebäudes eine Rolle. Architektonische Schönheiten, wie Holzdielen, Stuck und hohe Wände, machen den Altbau so beliebt. Allerdings bietet der Altbau auch einige Tücken durch seine Bauweise. Das sollte Sie keinesfalls von Ihrem Traum abbringen – es ist aber sehr hilfreich, sich über die potenziellen Schwierigkeiten im Klaren zu sein.

Die Tücken der historischen Bauweise

Viele Menschen interpretieren die Renovierung von Altbauten als kostspielige und restaurationsaufwändige Angelegenheit. Wer nicht schon seit langem ein Fan von historischen Gebäuden ist, befürchtet meistens Ärger und einen hohen Kostenaufwand bei der Restaurierung von historischen Gebäuden. Natürlich können mit der Aufbereitung einer alten Wohnung einiges an Arbeit sowie ein hoher Kostenfaktor auf Sie zukommen – dennoch können Sie mit einer guten Planung vielen Kostenfallen entgehen.

Denkmalschutz

Ein wichtiger Faktor bei der Sanierung von Altbauten ist das Thema des Denkmalschutzes. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, haben einen besonderen historischen Wert. Aus diesem Grund sind Sanierungen meist sehr kostspielig – manchmal sogar gar nicht möglich. Denkmalgeschützte Bereiche dürfen nicht oder nur minimal verändert werden. Denkmalschutzvorschriften sind in den einzelnen Ländergesetzen geregelt. Da die Länder hier die Hoheit haben, können die Regelungen zwischen den Bundesländern unterschiedlich ausfallen. Sie sollten sich daher stets mit den Denkmalschutzgesetzen Ihrer Region vertraut machen.

Grundsätzlich können Sie sich merken, dass auf Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes meistens eine sogenannte Erhaltungspflicht zutrifft. Das bedeutet, dass Sie das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren erhalten und pfleglich behandeln müssen.

Dazu zählen die

Instandhaltung,

Instandsetzung,

sachgemäße Behandlung und

der Schutz vor Gefahren.

Insbesondere diese Erhaltungspflicht kann im Konflikt mit den Wünschen des Eigentümers stehen.

So möchten viele Eigentümer alte Fenster beispielsweise durch moderne und günstige Kunststofffenster ersetzen, während die Denkmalbehörde die urtümlichen Holz- oder Kastenfenster vorschreibt. Als Bauherr haben Sie in vielen solcher Fälle keine andere Wahl, als den Auflagen der Denkmalbehörde zu folgen. Eigentümer können sich in Einzelfällen jedoch diesen Auflagen entziehen, wenn die konkreten Maßnahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit widersprechen. Grundlage für die Berechnung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sind vor allem die Erhaltungskosten, die Bewirtschaftungskosten und die möglichen Erträge aus dem Baudenkmal (beispielsweise Zuschüsse, Mieteinnahmen, steuerliche Begünstigungen).

Diese Kosten und Erträge werden gegenübergestellt, um die Wirtschaftlichkeit zu errechnen. Trägt sich das Gebäude nach Einschätzungen der Behörde finanziell selbst, wird eine wirtschaftliche Zumutbarkeit in der Regel festgestellt. Übersteigen die Kosten die potenziellen Erträge, wird für den Einzelfall